Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тульженкова Владимира Михайловича к Администрации городского округа «Город Калининград» о признании права собственности на объект недвижимости в силу приобретательной давности,

УСТАНОВИЛ:

Тульженков В.М. обратился с исковым заявлением в суд, указав, что с 11.08.2011 г. он, являющийся правопреемником предыдущего владельца, владеет недвижимым имуществом, а именно баней, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. Объект недвижимости находится на земельном участке с кадастровым номером №. 11.08.2011 г. между администрацией ГО «Город Калининград» в лице председателя Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО «Город Калининград» и Тульженковым В.М. был заключен договор аренды земельного участка № 9781-и, на котором располагается спорный объект недвижимости. В соответствии с п. 1.1. договора земельный участок предоставляется Тульженкову В.М. на основании распоряжения КМИ и ЗР №70-1436/р от 19.07.2011 г. Являющийся предметом договора земельный участок расположен по адресу: <адрес>, кадастровый № (актуальный кадастровый №), площадь 1776 кв.м. В силу п. 1.2. договора земельный участок предоставляется для благоустройства территории жилого дома индивидуального жилищного фонда по <адрес>. В силу п. 2.3. договора предоставленный земельный участок обременён правом совместного и одновременного гражданского оборота с правом собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный на смежном земельном участке с кадастровым номером 39:15:150918:11. Жилой дом, расположенный на смежном земельном участке, на дату заключения договора принадлежал на праве собственности Тульженкову В.М., а в настоящее время принадлежит ему, что подтверждается сведениями из ЕГРН. В соответствии с п. 2.1. договора срок аренды земельного участка устанавливается с 19.07.2011 г. и действует до 19.07.2014 г. В силу п. 2.2. договор подлежит государственной регистрации. Арендатор по причине преклонного возраста не произвел государственную регистрацию договора. Однако из этого не следует, что договор считается незаключенным. Договор аренды земельного участка подписан сторонами, скреплен печатью арендатора, факт его заключения сторонами не оспаривался. Арендатор производил улучшения арендуемого имущества с целью дальнейшего его использования. Арендатор, как инвалид I группы, был полностью освобожден от арендной платы на землю (п. 3.3. договора). Из изложенного следует, что договор аренды земельного участка № 9781-и должен применяться в отношениях между его сторонами независимо от его государственной регистрации. Срок аренды земельного участка в силу п. 2.1. договора устанавливается с 19.07.2011 г. и действует до 19.07.2014 г. Согласно п. 2.2. Договор действует до окончания срока аренды земельного участка или досрочного его расторжения. Договор аренды до настоящего времени не расторгнут. Тульженков В.М., являющийся арендатором по договору, умер 16.11.2012 г. Наследником арендатора удостоверена супруга умершего - Тульженкова О.К., 11.12.1935 года рождения, которая умерла 13.06.2016 г. Наследником умершей удостоверен её сын - Тульженков В.М. Так как все члены семьи Тульженковых, в том числе и умершие, обладающие правом собственности на жилой дом, расположенный на смежном земельном участке, пользовались правами и исполняли обязанности арендатора земельного участка, предоставленного по договору аренды для благоустройства территории жилого дома индивидуального жилищного фонда по <адрес> обременённого правом совместного и одновременного гражданского оборота с правом собственности на индивидуальный жилой дом, то договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГПК РФ считается возобновлённым на неопределенный срок. Из чего следует, что стороны по настоящее время имеют права и исполняют обязанности в соответствии с условиями договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимого имущества. Так как на дату смерти Тульженков В.М. имел права арендатора по договору аренды земельного участка, то его супруга - Тульженкова О.К., являющаяся наследником по закону, также является наследником в части прав по договору аренды земельного участка № 9781-и. В свою очередь, он, как наследник Тульженковой О.К., приобретший право собственности на дом, расположенный по адресу: <адрес>, принял наследство арендатора по договору аренды земельного участка № 9781-и, на котором расположен спорный объект недвижимости. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина (п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Так как принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, то датой принятия им наследства будет дата - 13.06.2016 г. Так как Тульженкова О.К. вступила в права наследника по закону в части имущества в виде жилого дома, что подтверждается свидетельством о праве на наследство, то, соответственно, вступила в права наследника и другой части имущества наследодателя - права по договору аренды земельного участка. Аналогично и он считается вступившим в права наследника по завещанию, принявший часть имущества в виде дома, и другую часть имущества в виде прав по договору № 9781-и аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Более того, члены семьи Тульженковых также фактически вступили в наследство в части прав по договору аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, так как совершали действия, свидетельствующие о его фактическом принятии. Тульженковы на протяжении всего времени пользования арендованным земельным участком, на котором располагается спорный объект недвижимости, облагораживали его, обрабатывали землю, сохраняли имущество от посягательств третьих лиц. Кроме того, он неоднократно обращался в администрацию с заявлением об открытии на его имя лицевого счета для того, чтобы произвести расчет и оплату по договору. В открытии лицевого счета для оплаты по договору администрацией было отказано по причине иного лица, указанного в качестве арендатора. Семья пользовалась двумя смежными участками с 1960-х годов, земельные участки и права на дом переходили в порядке наследования из поколения в поколение. Участки объединены в пределах одной территории. На одном земельном участке расположен жилой дом, на другом построена баня (объект недвижимости). Указанные обстоятельства свидетельствуют о владении и управлении имуществом, в том числе, арендуемым земельным участком, а также объектом недвижимости, находящемся на нем. Согласно данным Росреестра строительство объекта недвижимости завершено в 1986 г. Таким образом, можно однозначно утверждать, что с даты с заключения договора аренды 11.08.2011 г. и по настоящее время баня находится в его пользовании, являющегося арендатором земельного участка, на котором она расположена. Кроме того, 16.08.2018 г. им была осуществлена государственная регистрация объекта недвижимости. Однако, решением Московского районного суда г. Калининграда, принятым по иску администрации ГО «Город Калининград» право его собственности на объект недвижимости признано отсутствующим. Указанное решение основано на отсутствии у него оригиналов документов, на основании которых осуществлена регистрация объекта недвижимости. Тем не менее, он добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом более пятнадцати лет. Он несет бремя содержания имущества, что подтверждается государственной регистрацией права, а также иными действиями правового характера в отношении объекта недвижимости. Просит признать за ним право собственности на объект недвижимости - баня, назначение: нежилое, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № в порядке наследования по завещанию в силу приобретательной давности.

Истец Тульженков В.М. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

Представитель истца Смоленцев А.И. в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме и просил их удовлетворить, указав, что баня была построена Тульженковыми еще в 60 годах., ранее земельный участок под домом и баней разграничен не был, был огорожен забором, в последующем был разграничен земельный участок под домом в соответствии с нормами площади участком, а остальной участок передавался в аренду, сведения о том, что на земельном участке имеются строения были известны должностным лицам администрации, поскольку проводилась проверка использования земельного участка. Таким образом Тульженковы открыто владеют баней более 15 лет с учетом владения наследодателями. Просит признать право собственности на баню в порядке приобретательной давности. Кроме того указал, что согласно технического отчета здание бани находится в работоспособном состоянии, работы по возведению строения выполнены технически грамотно с соблюдением строительных норм и правил, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью, пригодно для эксплуатации.

Представитель ответчика Миненок К.А. в судебном заседании возражала против заявленных исковых требований в полном объеме и просила отказать в их удовлетворении, указав, что баня является самовольным строением, документов свидетельствующих о выделении земельного участка в аренду, на котором стоит баня с разрешенным использованием под строительство капитальных строений не представлено, у администрации отсутствуют, положения о приобретательной давности к самовольным постройкам не применяется..

Представитель 3-го лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

В соответствии с положением ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, в связи, с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в процессе, исследовав материалы данного гражданского дела и гражданских дел № 2-633/19 и № 2-95/20, дав собранным по делу доказательствам оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом..

В силу ст. 234 ГК РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Согласно ст. 264 ГК РФ, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Как указано в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно п. 15 вышеуказанного Постановления, при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (п. 3 ст. 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Судом установлено, что 11.08.2011 г. между администрацией ГО «Город Калининград» и Тульженковым Владимиром Митрофановичем заключен договор аренды земельного участка № 9781-и, в котором указано, что в соответствии со ст. 34 ЗК РФ и на основании распоряжения КМИ и ЗР № 70-1436/р от 19.07.2011 г. «О предоставлении гр. Тульженкову В.М. земельного участка в <адрес>, для благоустройства территории жилого дома индивидуального жилищного фонда», арендодатель передает арендатору в аренду, сроком на 3 года, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:150918:39, площадью 1776 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Срок аренды земельного участка в силу п. 2.1. договора устанавливается с 19.07.2011 г. и действует до 19.07.2014 г. Согласно п. 2.2. Договор действует до окончания срока аренды земельного участка или досрочного его расторжения.

Актуальный кадастровый номер спорного земельного участка №, дата присвоения кадастрового номера 29.09.2017 г.

На земельном участке, выделенном под существующий жилой дом, с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м, расположен индивидуальный жилой <адрес>, который на праве собственности принадлежит Тульженкову В.М. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 14.12.2016 г., согласно которому Тульженкова О.К. завещала его своему сыну Тульженкову В.М. Ранее собственником указанного индивидуального жилого являлся Тульженков В.М.

Договор аренды земельного участка с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м зарегистрирован 06.05.2005 г. и является действующим.

Из материалов дела следует, что на смежном земельном участке с кадастровым № построен объект недвижимости – баня, со слов истца указанный объект недвижимости был построен Тульженковым В.М. в 1960-е года.

Решением Московского районного суда от 11.04.2019 г. исковые требования Тульженкова В.М. к администрации ГО «Город Калининград» о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, понуждении к заключению договора аренды земельного участка удовлетворены частично. Признан незаконным отказ администрации ГО «Город Калининград» в предоставлении Тульженкову В.М. земельного участка в аренду, суд обязал администрацию ГО «Город Калининград» повторно рассмотреть заявление Тульженкова В.М. от 12.09.2018 г. о предоставлении ему земельного участка в аренду. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения. Апелляционным определением Калининградского областного суда от 03.07.2019 г. вышеуказанное решение оставлено без изменения.

Решением Московского районного суда от 13.01.2020 г. исковые требования администрации ГО «Город Калининград» к Тульженкову В.М. о признании отсутствующим права собственности на нежилое здание удовлетворены. Признано отсутствующим право собственности Тульженкова В.М. на нежилое здание - баню, площадью 22,7 кв.м, с кадастровым №, расположенное на земельном участке с кадастровым № по <адрес>. Апелляционным определением Калининградского областного суда от 03.06.2020 г. вышеуказанное решение оставлено без изменения.

В процессе рассмотрения гражданского дела № 2-95/20 судом установлено, что умершему Тульженкову В.М. в пользование передавался земельный участок сроком на 1 год (по март 1998 г.) площадью <данные изъяты> кв.м по <адрес> с назначением участка «сельхозназначение» (договор № 845 от 24.03.1977 г.), также договором краткосрочной аренды № 27 от 01.06.1998 г. предоставлялся вышеуказанный земельный участок сроком на 3 года (до 01.06.2001 г.)

Согласно п. 2.2 указанного договора договор вступает в силу в день его подписания и действует до окончания срока аренды земельного участка или досрочного его расторжения на основании действующего законодательства или условий настоящего договора.

П. 2.4 договора предусматривалось, что по истечении срока аренды земельного участка и действия договора арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок.

Дополнительными соглашениями действие договора продлевалось неоднократно, последним соглашением от 24.06.2009 г. срок действия договора был продлен до 21.06.2010 г.

В соответствии с данными технического паспорта на жилой дом <адрес> по состоянию на 24.09.2003 г. строение «баня» обозначена на плане земельного участка и учтена как объект вспомогательного назначения по отношению к жилому дому.

Также было установлено, что регистрационное удостоверение № 4-1061 от 11.08.1998 г., на основании которого зарегистрировано право собственности на объект недвижимости «Баня», не могло быть выдано ответчику Тульженкову Владимиру Михайловичу, поскольку на момент выдачи регистрационного удостоверения ответчик не являлся владельцем земельного участка, договор дарения, указанный в качестве основания выдачи регистрационного удостоверения в материалы дела представлен не был.

На данный момент, согласно выписке из ЕГРН от 28.09.2020 г. сведения о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости – Баня, отсутствует.

Согласно техническому паспорту от 28.07.2020 г. Здание - Баня площадью <данные изъяты> кв.м. построена в 1990 г.

Из технического отчета № ПД-0254-20 от 10.07.2020 г. следует, что работы по возведению строения - Баня, расположенного по адресу: Калининград, <адрес>, лит. 11, выполнены технически грамотно с соблюдением требований СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве», Федерального закона от 30.12.2009 г. №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (Статья 8. Требования пожарной безопасности). Степень огнестойкости здания II. Класс функциональной пожарной безопасности Ф 1.3. Класс конструктивной пожарной опасности СО. При производстве работ выполнены указания Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (Статья 8. Требования пожарной безопасности). Нарушение норм и правил пожарной безопасности не обнаружено. Градостроительные регламенты по планировке и застройке территорий выдержаны. Основные несущие конструкции здания находятся в работоспособном и исправном техническом состоянии. Используемые при строительстве материалы сертифицированы. Возведенное здание соответствует требованиям, предъявляемым к нежилым зданиям. Возведенное строение не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью. Нежилое строение, возведенное на земельном участке по адрес: Калининград, <адрес>, лит. 11, общей площадью <данные изъяты> м2 - пригодно для эксплуатации как баня.

В силу ч. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г. при рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

В соответствии с п. 2.3. договора аренды от 11.08.2011 г., предоставленный земельный участок обременен правом совместного и одновременного гражданского оборота с правом собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым №. Без права застройки зданиями, строениями, сооружениями, без права изменения разрешенного использования земельного участка под строительство.

Согласно п. 2.4. договора, в соответствии с пп. 1.8. ст. 1 Положения «О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории городского округа «Город Калининград», строительство (возведение) объектов капитального строительства (капитальных строений) на предоставляемом земельном участке и регистрации прав, в том числе на строения и сооружения, расположенные на земельных участках, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не допускается».

Ранее данный земельный участок предоставлялся в аренду Тульженкову В.М. в марте 1997 года с целевым назначением земельного участка «сельхозназначение». 01.06.1998 года указанный земельный участок предоставлялся Тульженкову В.М. для сельхозиспользования, который продлялся до 2010 года.. Целевое назначение земельного участка передаваемого в аренду не предполагало строительство капитальных строений. Впервые баня инвентаризирована БТИ в 2003 году. Документов свидетельствующих о выделении земельного участка на котором возведена баня в установленном порядке и предусматривающих возможность возведения капитального строения в виде бани суду не представлено.

При таких обстоятельствах, спорная баня является самовольной постройкой, что исключает возможность признания на нее права собственности по нормам о приобретательной давности, следовательно, оснований для удовлетворения исковых требований Тульженкова В.М. не имеется. При этом не имеет правового значения соответствие спорной бани требованиям пожарных, санитарных, строительных, градостроительных норм и правил, поскольку баня возведена на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Доказательств обратного суду в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Тульженкова Владимира Михайловича к Администрации городского округа «Город Калининград» о признании права собственности на объект недвижимости в силу приобретательной давности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд города Калининграда в течение одного месяца с момента его изготовления в мотивированном виде.

Мотивированное решение изготовлено 06.10.2020 года.