Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств по соглашению, указав в обоснование исковых требований, с учетом уточнений (л.д.2-4 т.3), что 05.09.2018 между ФИО1 (Цедент) и ФИО2 (Цессионарий) заключен Договор уступки прав (цессии), в соответствии с условиями которого Цедент уступил Цессионарию права требования на сумму 3__. Согласно п.3.2. Договора уступка прав является возмездной, за права требования Цессионарий обязан оплатить Цеденту денежную сумму в размере 2__. Стороны пришли к соглашению, что 5__. Ответчик оплачивает денежными средствами, а 2__. Ответчик оплачивает передачей Истцу объекта недвижимости. Так, согласно п.3.3.1. Договора в счет оплаты 2__. Цессионарий в течение 5 рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передает в собственность по акту приема-передачи Цеденту следующий Объект недвижимости: <данные изъяты> Цена Объекта недвижимости по соглашению Сторон составляет 2__. и оплачивается в полном объеме Цедентом путем передачи к Цессионарию права требования к Должнику в соответствии с условиями настоящего Договора. Цена Объекта недвижимости в сумме 2__. считается выплаченной Цедентом Цессионарию в полном объеме с момента передачи Объекта недвижимости к Цеденту по Акту приема-передачи. Таким образом, между ФИО2 и ФИО1 был заключен Договор, в соответствии с которым Ответчик передал, а Истец оплатил и принял в собственность вышеуказанное нежилое помещение общей площадью 89,2 кв.м. Нежилое помещение оплачено Истцом по цене 2__. Право собственности Истца на Объект недвижимости, было зарегистрировано 17.09.2018 в ЕГРН за __

Истец указывает, что площадь __2 кв.м. была указана в Договоре согласно представленному Ответчиком Свидетельству о государственной регистрации права от 11.05.2011 и Выписке из ЕГРН от 07.08.2018. В отношении объекта также имелись экспликация помещений от 21.11.2013, поэтажный план от 20.11.2013. В техническом паспорте по состоянию на 23.05.2017 имелось указание на несогласованную перепланировку. Помещение фактически не соответствовало техническому паспорту на него, даже тому, в котором указано на несогласованную перепланировку. Так, в нежилом подвальном помещении изначально, до его передачи Истцу имелось произведенное Ответчиком несогласованное переустройство с частичным изменением фасадов нежилого здания, в том числе был оборудован вход в помещение через одно из окон, были заложены (отсутствовали) оконные проемы в помещениях, также были изменены, возведены перегородки, перенесен санузел. Ответчик заверил Истца о том, что помещение будет приведено Ответчиком в соответствие с документацией на него, и принял на себя соответствующее обязательство. В п.3.3.1.4. Договора стороны согласовали условие о том, что Цессионарий обязуется привести Объект недвижимости в соответствие с технической документацией на него в течение 1 календарного месяца на основании отдельного соглашения, заключаемого Цедентом и Цессионарием, либо произвести Цеденту дополнительную оплату в согласованном Сторонами размере. 06.09.2018 Истец и Ответчик заключили Соглашение, в соответствии с которым Ответчик принял на себя обязательство в течение 2 календарных месяцев с даты подписания Соглашения привести Объект недвижимости в соответствие с технической документацией на него. Дополнительным соглашением __ от 07.09.2018 стороны продлили срок проведения работ, и изложили п.4 Соглашения в следующей редакции: «Срок проведения работ, направленных на приведение Объекта недвижимости в соответствие с технической документацией на него (п.2.1.) составляет 45 календарных дней и начинает исчисляться с момента письменного согласования плана, указанного в п. 3 настоящего Соглашения, а также при условии наличия соответствующего разрешения контрольных органов г. Москвы, но не может превышать - 6 календарных месяцев с момента подписания настоящего Соглашения. Срок получения всех необходимых согласований, разрешений приведение в соответствие технической документации (п.2.2.) составляет 6 календарных месяцев с момента подписания настоящего Соглашения».

Кроме того, согласно пункту 2 Соглашения (в ред. Дополнительного соглашения __ от 07.09.2018) Цессионарий обязался в течение 6 календарных месяцев с даты подписания Сторонами настоящего Соглашения: 2.1. привести Объект недвижимости в соответствие с технической документацией на него (согласно предоставленной Цессионарием копией технического паспорта нежилого помещения, изготовленного 30.05.2017, по состоянию на 23.05.2017), в том числе (но не ограничиваясь): выполнить работы по обустройству окон, оконных приямков и полуподвальных оконных проемов в соответствии с технической документацией, за исключением окна, на месте которого расположена входная дверь; выполнить необходимые отделочные, электро-монтажные, вентиляционные, гидроизоляционные работы, связанные с организацией приямков, и иные работы, как внутри помещений, так и снаружи; и если есть нарушения, связанные с санитарными и градостроительными требованиями к подобным помещениям подвального и полуподвального типа в г. Москве - устранить данные нарушения, за исключением организации входа; Цедент не требует официальных согласований на расположенный вход; 2.2. либо вместо приведения Объекта недвижимости в соответствие и выполнения работ согласно п. 2.1, настоящего Соглашения Цессионарий в тот же срок обязуется: получить все необходимые согласования и разрешения, оформить надлежащим образом техническую документацию и привести ее в соответствие с тем состоянием Объекта недвижимости, в котором он находится в настоящее время (в том числе: согласовать отсутствие окон, оконных приямков и полуподвальных оконных проемов), с соблюдением санитарных и градостроительных требований к подобным помещениям подвального и полуподвального типа в г. Москве; передать Цеденту по акту приема-передачи надлежащим образом оформленную техническую документацию на Объект недвижимости и все полученные и необходимые согласования и разрешения. Согласно п.7 Соглашения Приведение Объекта недвижимости в соответствие с технической документацией на него, выполнение всех необходимых работ согласно настоящему Соглашению, осуществляется Цессионарием собственными и/или привлеченными силами и средствами и за собственный счет. Согласно п.8 Соглашения в случае, если Цессионарий не выполняет обязательства по настоящему Соглашению либо выполняет их ненадлежащим образом (в том числе нарушает п.2, п.3 настоящего Соглашения), Цессионарий обязан оплатить Цеденту денежную сумму в размере 2__., что является согласованной Сторонами стоимостью приведения Объекта недвижимости в соответствие. Оплата осуществляется Цессионарием в течение 5 рабочих дней с даты получения соответствующего требования Цедента.

Срок получения всех необходимых согласований, разрешений, приведение Объекта недвижимости в соответствие технической документации на него истек 06.03.2019. Однако, ФИО2, в нарушение обязательств, принятых на себя согласно Соглашению от 06.09.2018, не получил согласования, разрешения, не обеспечил их наличие и не передавал их ФИО1 Помещение не легализовано. Между тем, истец, который получил от Ответчика спорное помещение по Договору уступки прав (цессии) в счет оплаты 2__. за уступленное право требования, изначально обозначил, что ему важны согласования и разрешения и согласовал с Ответчиком соответствующие обязательства Ответчика и гражданско-правовую ответственность как за невыполнение данных обязательств, так и за их ненадлежащее выполнение. Истец, как собственник помещения, имеет законный и обоснованный интерес в получении и наличии согласований для того, что законно и открыто владеть, пользоваться и распоряжаться данным имуществом. Ответчик же свои обязательства перед Истцом не исполнил надлежащим образом. В п. 3.3.1.4. Договора стороны согласовали условие о том, что Цессионарий обязуется привести Объект недвижимости в соответствие с технической документацией на него в течение 1 календарного месяца на основании отдельного соглашения, заключаемого Цедентом и Цессионарием, либо произвести Цеденту дополнительную оплату в согласованном Сторонами размере. Согласованные в Договоре, Соглашении условия, в том числе в пункте 2 Соглашения, не были соблюдены, не были исполнены Ответчиком. Ответчик заверил Истца о том, что помещение будет приведено Ответчиком в соответствие с документацией на него и принял на себя соответствующее обязательство. Сторонами были согласованы 2 альтернативных варианта приведения Ответчиком Объекта недвижимости в соответствие - приведение самого помещения в соответствие либо приведение документации на него в соответствие, включая получение всех необходимых согласований и разрешений. В силу изложенного Истец считает, что имеются Основания для взыскания с Ответчика в пользу Истца предусмотренной п.8 Соглашения по согласованию сторон денежной суммы в размере 2__.

Кроме того, согласно Выписке из ЕГРН от 03.06.2020 площадь нежилого помещения (<...> __ корп. 2) составила 68,9 кв.м., вместо изначально указанных в Договоре уступки прав (цессии) и зарегистрированных за Истцом - 89,2 кв.м. В заключенном Договоре уступки прав (цессии) площадь помещения указана 89,2 кв.м., исходя из представленной Ответчиком информации и документов о праве собственности на помещение. Ответчик предоставил документы, свидетельствующие, что помещения имеют площадь 89,2 кв.м., а именно: Выписку из ЕГРН от 07.08.2018, Заявление от 28.08.2018 о том, что помещения площадью 89,2 кв.м, являются его личной собственностью, Свидетельство о государственной регистрации права, экспликация к поэтажному плану. Разница в площади помещения, заявленной Ответчиком при отчуждении помещения Истцу значительна, составляет 20,3 кв.м., то есть помещение оказалось на 22,76% меньше, чем изначально было заявлено Ответчиком согласно представленным документам. Данное несоответствие площади помещения является существенным и влияет на стоимость помещения. При заключении Договора и определении стоимости помещения стороны исходили из общей площади указанного объекта недвижимости - 89,2 кв.м. Ответчик заверял Истца, что данное помещение продается им по цене порядка 24 млн. рублей. Таким образом, по мнению истца, он вправе требовать соразмерного уменьшения установленной в Договоре платы за помещение. Сумма переплаты составляет: 2__. - 2__. / 89,2 кв.м. х 68,9 кв.м. = 4 5__. В направленных Ответчику требованиях от 20.01.2020 и от 22.06.2020 Истец потребовал от Ответчика выплаты суммы 4__. Данные требования Ответчиком не исполнены. Истец указывает, что аналогичные помещения даже значительно большей площади продаются по цене от 6 до 8 млн. рублей, но никак не за 20 млн. и это при невыполненных обязательствах Ответчика по приведению помещения в соответствие, по легализации помещения, в отсутствие необходимых для нормальной эксплуатации помещения согласований.

На основании изложенного истец просит суд взыскать в его пользу с ФИО2 денежную сумму в размере 2__. предусмотренную пунктом 8 Соглашения от 06.09.2018, денежную сумму в размере 4__. переплаты в связи с несоответствием фактической площади помещения, заявленной в договоре, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины 40 958 руб.

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенным о дате, месте и времени судебного заседания, в суд не явился, обеспечил явку своего представителя. Представитель истца ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении, дала соответствующие объяснения (л.д.22-27 т.2).

Ответчик ФИО2, будучи надлежащим образом извещенным о дате, месте и времени судебного заседания, в суд не явился, обеспечил явку своего представителя. Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании просил в удовлетворении уточненных исковых требований отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в письменных отзывах (л.д.66 т.1, л.д.49-50 т.2. л.д.212-213 т.3), дал соответствующие объяснения.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (п. 2).

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (п. 3).

Статьей 309 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно абз. 1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пунктах 43, 44 Постановления от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора », Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Следовательно, условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии со ст. 388 ГК РФ, уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него. Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения. Если договором был предусмотрен запрет уступки права на получение неденежного исполнения, соглашение об уступке может быть признано недействительным по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона соглашения знала или должна была знать об указанном запрете.

В соответствии со ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 389.1 ГК РФ взаимные права и обязанности цедента и цессионария определяются настоящим Кодексом и договором между ними, на основании которого производится уступка. Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное. Если иное не предусмотрено договором, цедент обязан передать цессионарию все полученное от должника в счет уступленного требования.

В соответствии со ст. 390 ГК РФ цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием. Если иное не предусмотрено законом, договор, на основании которого производится уступка, может предусматривать, что цедент не несет ответственности перед цессионарием за недействительность переданного ему требования по договору, исполнение которого связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, при условии, что такая недействительность вызвана обстоятельствами, о которых цедент не знал или не мог знать или о которых он предупредил цессионария, в том числе обстоятельствами, относящимися к дополнительным требованиям, включая требования по правам, обеспечивающим исполнение обязательства, и правам на проценты.

При уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием; цедент правомочен совершать уступку; уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу; цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования. Законом или договором могут быть предусмотрены и иные требования, предъявляемые к уступке.

При нарушении цедентом правил, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, цессионарий вправе потребовать от цедента возврата всего переданного по соглашению об уступке, а также возмещения причиненных убытков. В отношениях между несколькими лицами, которым одно и то же требование передавалось от одного цедента, требование признается перешедшим к лицу, в пользу которого передача была совершена ранее. В случае исполнения должником другому цессионарию риск последствий такого исполнения несет цедент или цессионарий, которые знали или должны были знать об уступке требования, состоявшейся ранее.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что 05.09.2018 между ФИО1 (Цедент), ФИО2 (Цессионарий) и ФИО5 (Должник) заключен Договор уступки (цессии), согласно которому Цедент обязался передать (уступить), а Цессионарий обязался принять права (требования) к Должнику, на сумму задолженности в размере 37 706 527,10 руб. (л.д.12-20 т.1).

Уступка прав по настоящему Договору являлась возмездной, за права требования к Должнику, Цессионарий обязался оплатить Цеденту денежную сумму в размере 2__. (п.3.2.) которая должна была быть передана Цеденту в следующем порядке и сроках: 1) в счет оплаты 2__. Цессионарий в течение 5 рабочих дней со дня подписания настоящего Договора обязался передать в собственность по акту приема-передачи Цеденту следующий Объект недвижимости: Нежилое помещение, общей площадью 89,2 кв.м., кадастровый номер: __, расположенное по адресу: <данные изъяты> Цена Объекта недвижимости по соглашению Сторон составила 2__. и оплачивалась в полном объеме Цедентом путем передачи к Цессионарию права требования к Должнику в соответствии с условиями настоящего Договора. Цена Объекта недвижимости считалась выплаченной в полном объеме с момента передачи Объекта недвижимости к Цеденту по Акту приема-передачи (п.3.3.1); 2) денежные средства в сумме 5__. выплачивались Цессионарием Цеденту в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Цедента на объект недвижимости, путем перечисления Цессионарием безналичных денежных средств на банковский счет Цедента (п.3.3.2).

Настоящий Договор вступал в силу и считался заключенным с момента его подписания его сторонами - 05.09.2018 (п.5.3.). Переход права требования к Должнику от Цедента к Цессионарию по настоящему Договору осуществлялся исключительно с момента оплаты Цессионарием Цеденту суммы в размере 2__., в полном объеме, при условии государственной регистрации права собственности Цедента на Объект недвижимости и получении Цедентом 5__. (п.5.4.).

06.09.2018 между ФИО1 и ФИО2 составлен Акт-приема передачи к Договору уступки прав (цесси) согласно которому, Цессионарий передал, а Цедент принял в собственность объект недвижимости, а также относящиеся к нему документы и принадлежности, а именно: ключи, копию технического паспорта нежилого помещения изготовленного 30.05.2017 по состоянию на 23.05.2017 (л.д.21 т.1).

Из пояснений представителей сторон, данных в судебном заседании, следует, что площадь помещений - 89,2 кв.м, была указана в Договоре уступки прав (цессии) согласно представленному ФИО2 свидетельству о государственной регистрации права от 11.05.2011 __ и Выписке из ЕГРН от 07.08.2018 (л.д.26, 28-31). Между тем, поскольку указанная в свидетельстве о государственной регистрации права площадь помещений - <данные изъяты> указанной в техническом паспорте от 30.05.2017 (л.д.34-39 т.1), ввиду произведенной перепланировки ФИО1 и ФИО2 в Договор уступки прав (цессии) от 05.09.2018 был включен пункт 3.3.1.4, согласно которому Цессионарий обязался привести объект недвижимости в соответствие с технической документацией на него в течение 1 календарного месяца на основании отдельного соглашения, заключаемого Цедентом и Цессионарием, либо произвести Цеденту дополнительную оплату в согласованном Сторонами размере.

06.09.2018 между ФИО1 и ФИО2 заключено отдельное Соглашение, по которому Цессионарий обязался в течение 2 календарных месяцев с даты подписания Сторонами настоящего Соглашения привести объект недвижимости в соответствие с технической документацией на него (согласно предоставленной Цессионарием копией технического паспорта нежилого помещения, изготовленного 30.05.2017 по состоянию на 23.05.2017). Срок проведения работ составляет 45 календарных дней и начинает исчисляться с момента письменного согласования Цессионарием с Цедентом плана приведения объекта недвижимости в соответствие (п.3), а также при условии наличия соответствующего разрешения контрольных органов г.Москвы, но не может превышать 2 календарных месяца с момента подписания настоящего соглашения (п.4) (л.д.22-24 т.1).

В случае же невыполнения Цессионарием принятых на себя обязательств по вышеуказанному Соглашению либо выполнения их ненадлежащим образом (в том числе с нарушением пункта 2 и 3 Соглашения), в соответствии с п.8 Соглашения Цессионарий обязался оплатить Цеденту денежную сумму в размере 2__., в течение 5 рабочих дней с даты получения соответствующего требования Цедента, являющуюся согласованной Сторонами стоимостью приведения объекта недвижимости в соответствие.

07.09.2018 дополнительным соглашением __ФИО1 и ФИО2 внесли следующие изменения в Соглашение от 06.09.2018. Так, Цессионарий обязался в течение 6 календарных месяцев с даты подписания Сторонами настоящего Соглашения: 2.1.) привести Объект недвижимости в соответствие с технической документацией на него (согласно копии технического паспорта нежилого помещения по состоянию на 23.05.2017); 2.2) либо вместо приведения Объекта недвижимости в соответствие и выполнения работ согласно п.2.1. настоящего Соглашения Цессионарий в тот же срок обязался: получить все необходимые согласования и разрешения, оформить надлежащим образом техническую документацию и привести ее в соответствие с тем состоянием Объекта недвижимости, в котором он находится в настоящее время (в том числе: согласовать отсутствие окон, оконных приямков и полуподвальных оконных проемов), с соблюдением санитарных и градостроительных требований к подобным помещениям подвального и полуподвального типа в г. Москве; передать Цеденту по акту приема-передачи надлежащим образом оформленную техническую документацию на Объект недвижимости и все полученные и необходимые согласования и разрешения. Стороны также согласовали, что срок проведения работ, направленных на приведение Объекта недвижимости в соответствие с технической документацией на него (п.2.1.) составляет 45 календарных дней и начинает исчисляться с момента письменного согласования плана, указанного в п.3 настоящего Соглашения, а также при условии наличия соответствующего разрешения контрольных органов г. Москвы, но не может превышать 6 календарных месяцев с момента подписания настоящего Соглашения; срок получения всех необходимых согласований, разрешений, приведение в соответствие технической документации (п.2.2.) составляет 6 календарных месяцев с момента подписания настоящего Соглашения (л.д.25 т.1).

Таким образом, срок, установленный вышеуказанным Соглашением, истекал 07.03.2019.

17.09.2018 ФИО1 зарегистрировал право собственности на нежилое помещение, общей площадью 89,2 кв.м., кадастровый номер: __, в Едином государственном реестре недвижимости за __ (л.д.40-42 т.1).

Судом установлено, что для исполнения ответчиком условий соглашения о приведении Объекта недвижимости в соответствие с технической документацией на него истцом выдавались доверенности 22.10.2018 на имя ФИО6 и ФИО7 (л.д.28 т.2); 23.10.2018 на ФИО8 и ФИО9 (л.д.29 т.1).

Из представленного ответа Управления Росреестра по г. Москве от 19.08.2021 на запрос суда следует, что в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым __ расположенного по адресу: <...> __ корп.2, в Управление, 29.06.2019 представителем ФИО1 было подано заявление о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости (ОКС) __ по рассмотрению которого 04.07.2019 было принято решение о приостановлении осуществления действий по государственному кадастровому учету объекта недвижимости до 04.10.2019 ввиду несоответствия технического плана требованиям законодательства Российской Федерации («...ремонт фасадов здании и сооружений проводится по согласованию с Москомархитектурой с соблюдением действующих стандартов в сроки, установленные нормативами и договорами, однако, проект и техническое заключение, содержащее отметку о согласовании уполномоченным органом в составе технического плана, отсутствуют; в представленном техническом плане отсутствует обоснование, в результате чего площадь объекта уменьшилась на 20,3 кв.м.»).

В последующем 05.08.2019, 19.09.2019, 15.11.2019 и 15.02.2020 представителем ФИО1 в Росреестр были поданы комплекты дополнительных документов, для возобновления государственного кадастрового учета. Однако по результатам их проверки 12.08.2019, 25.09.2019, 22.11.2019 и 21.02.2020 Росреестром было принято решение об отказе в снятии приостановления осуществления действий по государственному кадастровому учету объекта недвижимости ввиду неустранения обстоятельств, послуживших причиной для принятия такого решения. В ответе также указано, что согласно описям поданных заявителем документов в Управление Росреестра по г. Москве согласования не представлялись (л.д.112-123 т.2).

Согласно ответу Москомархитектуры от 13.11.2018, выданному на обращение от 15.10.2018 о рассмотрении комплекта документов и проектной документации, связанной с частичным изменением внешнего архитектурного облика фасада объекта недвижимости по адресу: <данные изъяты> представленное им архитектурно-художественное решение по созданию тамбуров не соответствует архитектурному решению фасадов здания. Указанно также, что данное письмо не является согласованием (л.д.102-103 т.2). Из ответа от 30.11.2018, выданного представителю ФИО1 на обращение от 15.11.2018, усматривается, что представленное к обращению архитектурно-художественное решение по ликвидации оконных проемов, приямков в уровне подвала, созданию входной группы (дверных проемов в уровне подвала, приямка, площадки, лестницы), созданию тамбура в целом соответствуют архитектурному решению фасадов здания. Указано, что данное письмо также не является согласованием (л.д.109 т.2).

Из ответа ГБУ МосгорБТИ от 05.06.2019, данного ФИО10 в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу <данные изъяты> усматривается, что на дату последнего технического учета 26.02.2019 площадь __ __ 34а, 34б, 35, 35а, 356, 36, 37, расположенного в подвале здания, составляет 68,9 кв.м., кроме того площадь помещения, не входящая в общую площадь здания, 4,7 кв.м. Ранее по данным технического учета по состоянию на 23.05.2017 площадь данного объекта: подвал, ____ 34а, 35, 35а, 36, 36а, 37, 37а составляла 77,7 кв. Указано, что изменение площади произошло в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации, в качестве документа, подтверждающего произведенное изменение в ТБТИ, предъявлен проект и техническое заключение, разработанное ООО «Проектно-изыскательная компания «АТТИК»» 2018, г. Москва (л.д.67-146 т.2).

Из ответа ГБУ МосгорБТИ на запрос суда от 23.08.2021 усматривается, что согласно сведениям архивной документации ГБУ МосгорБТИ по состоянию на 16.01.2002 (дата обследования, предшествующая запрашиваемой - ноябрь 2013 года) в составе помещения № I подвала нежилого здания по адресу: <данные изъяты> 2 среди прочих учитывались __ площадью 89,2 кв.м. По состоянию на 23.05.2017 в результате выполненных перепланировки и переоборудования в границах указанных комнат стали учитываться __ 34а, 35, 35а, 36, 36а, 37, 37а площадью 77,7 кв. м. Разрешительная документация на выполненные работы в ГБУ МосгорБТИ не предъявлена. На дату последнего обследования, проведенного учреждением 26.02.2019 (в рамках выполнения заказа __ 93 __ от 23.01.2019), зафиксированы перепланировка и переоборудование указанного Объекта, в том числе обустройство схода в подвал. Общая площадь Объекта составила 68,9 кв.м., состав комнат: 34, 34а, 346,35, 35а, 356,36, 37. В материалах инвентарного дела в отношении выполненных работ содержатся разработанные ООО «Проектно-изыскательская компания «АТТИК» в 2018 году: техническое заключение о состоянии основных несущих и ограждающих конструкций здания, а также о допустимости и безопасности выполненного переустройства; проект переустройства подвального помещения __ (ком. 34-37) с частичным изменением фасадов нежилого здания (л.д.151-255 т.1).

23.04.2019 представителем ФИО1 в адрес ФИО2 было направлено электронное письмо с просьбой сообщить о том, на каком этапе находится исполнение принятых на себя ответчиком обязательств по приведению объекта недвижимости в соответствие с технической документацией (л.д.32 т.2). В ответ на данное письмо 29.04.2019 ФИО2 пообещал представить запрашиваемую информацию позже, однако какого-либо развернутого ответа на данное письмо в материалы дела не представлено.

31.01.2020 ФИО11 в адрес ФИО2 направлено по электронной почте требование, согласно которому ввиду невыполнения ответчиком согласованного сторонами условия о приведении объекта недвижимости по адресу <данные изъяты> соответствие и получении всех необходимых согласований и разрешений, оформлении надлежащим образом технической документации и приведении ее в соответствие с тем состоянием объекта недвижимости, в котором он находился на момент его передачи и находится в настоящее время, с соблюдением санитарных и градостроительных требований к подобным помещениям подвального и полуподвального типа в г. Москве, а также поскольку на дату 26.02.2019 по данным технического учета площадь переданных ФИО11 помещений составляет 68,9 кв.м., а не 89,2 кв.м., как указано в Договоре уступки (цессии) от 05.09.2018, истец требовал в течение 5 рабочих дней: оплатить на представленные им реквизиты денежные суммы в размере: 2__. в счет согласованной сторонами стоимости приведения объекта недвижимости в соответствие; 4 551 569,50 руб. а счет переплаты в связи с несоответствием фактической площади помещения, заявленной в договоре (л.д35-36). Однако, в установленный в требовании срок ФИО2 добровольно испрашиваемых выплат истцу не осуществил.

Позже 10.02.2020 ФИО2 направил электронное письмо представителю истца, в котором сообщил о том, что они обращаются в Росреестр регулярно, однако «пока стена», ждут разрешение уже больше года (л.д.37-38 т.2).

14.02.2020 представителем ФИО1 в адрес ФИО2 было направлено электронное письмо с просьбой предоставить более подробные пояснения по сложившейся ситуации (л.д.39 т.2).

Ввиду неполучения ответа, 10.03.2020 представителем ФИО1 в адрес ФИО2 по электронной почте было повторно направлено требование с предложением в кратчайшие сроки, но не более, чем в течение 3 рабочих дней: предоставить в письменной форме план мероприятий, в котором отразить все проведенные ФИО2 мероприятия для получения согласований и разрешений в период с сентября 2018 года по настоящее время и те действия, которые будут предприняты им для получения разрешений и согласований в ближайшее время, с указанием конкретных сроков; а также разрешить данный вопрос, подготовить всю необходимую документацию и надлежащий комплект документов для подачи на государственную регистрацию, направить назначенного специалиста совместно с представителями ФИО1 для подачи документов на государственную регистрацию. Указано, что в ином случае ФИО1 будет предъявлен иск о взыскании денежных средств в соответствии с ранее направленным требованием от 20.01.2020, а также рассмотрен вопрос о расторжении Договора уступки прав (цессии) от 05.09.2018 (л.д.40-41 т.2).

__ признаны утратившими силу, в связи с чем Москомархитектура не осуществляет согласование данной проектной документации до утверждения соответствующего порядка (новый орган согласования не назначен до настоящего времени). Вместе с тем изменения в закон __ (кто должен осуществлять согласование) не вносились. Изменение в Законодательстве должно быть принято в этом году. Однако, несмотря на сложившуюся ситуацию (по не зависящим от него причинам), он продолжает добиваться решения этого вопроса) путем исправлений и корректировок выставленных претензий Росреестром (так как согласование Москомархитектуры получено до постановления правительства г. Москвы). На данный момент проведены следующие виды работ и согласований: согласованные документы (БТИ) (оригиналы документов переданы представителям ФИО1 в г. Москве); разработан и изготовлен проект переустройства подвального помещения с частичным изменением фасадов нежилого помещения; поэтажный план помещения; экспликация к поэтажному плану помещения Рег.__ 93 __; справка БТИ о состоянии здания (строения) Рег.__ 93 __; выписка из технического паспорта здания (строения) Рег.__ 92 __; справка об изменении площади в связи с перепланировкой. В данный момент идет исправление и корректировка документов ранее переданных в Росреестр, для дальнейшей передачи их на регистрацию. Указано, что в случае нескольких последующих отказов на регистрацию от Росреестра будут предприниматься меры по решению данного вопроса в судебном порядке в соответствии с законодательством РФ. При этом, сроки по регистрации в данном случае не ограничены, так как не делается повторной приостановки регистрации, а исправляется и корректируется все в рамках одной подачи документов (л.д.42-43 т.2).

В июне 2020 года в подтверждение приведения документации на объект недвижимости в соответствие с тем состоянием, в котором помещение находилось на момент его передачи ФИО1, была предоставлена выписка из ЕГРН, согласно которой общая площадь зарегистрированного за ним на праве собственности нежилого помещения по адресу: <...> __ корп.2, значится 68,9 кв.м. (л.д.48-50 т.1).

22.06.2020 представителем ФИО1 в адрес ФИО2 направлено по электронной почте, а также заказной корреспонденцией (л.д.45-47 т.1), письменное требование, согласно которому ответчику было предложено представить согласованные документы, на основании которых были внесены данные исправления, касающиеся общей площади в ЕГРН (согласованный проект, письма и пр.), а также оплатить денежную сумму в размере 4 551 569,50 руб. в счет переплаты в связи с несоответствием фактической площади помещения, заявленной в договоре (л.д.44-45 т.1). Указанные требования ФИО2 добровольно не исполнил.

Оценив установленные обстоятельства и доказательства в их совокупности, суд полагает, что доводы истца нашли свое подтверждение в той части, что ответчиком допущена просрочка в исполнении обязательства, взятого на себя ответчиком, согласно пункту 8 вышеуказанного Соглашения между сторонами.

Так, из пояснений представителя ответчика следует, что ФИО2 предпринимались действия для приведения спорного объекта недвижимости в соответствие с техническим паспортом нежилого помещения по состоянию на 23.05.2017, а также действия по получению всех необходимых согласований и разрешений, для оформления надлежащим образом технической документации и приведении ее в соответствие с тем состоянием объекта недвижимости, в котором он находится в настоящее время.

Однако каких-либо доказательств о приведении спорного объекта недвижимости в соответствие с техническим паспортом нежилого помещения по состоянию на 23.05.2017, либо о получении всех необходимых согласований и разрешений, для оформления надлежащим образом технической документации и приведении ее в соответствие с тем состоянием объекта недвижимости, в котором он находится в настоящее время, в срок до 07.03.2019, материалы дела не содержат. Так, из представленных в материалы дела документов усматривается, что регистрирующий орган по состоянию на 15.11.2019 указывал на отсутствие согласования и на то, что если не будут устранены причины, препятствующие осуществлению регистрации, то Управление будет вынужден отказать в государственной регистрации.

Исходя из буквального толкования условий Соглашения, именно ФИО2 взял на себя обязательство перед ФИО1 привести спорный Объект недвижимости в соответствие с технической документацией на него либо вместо его приведения в соответствие и выполнения работ в тот же срок получить все необходимые согласования и разрешения, оформить надлежащим образом техническую документацию и привести ее в соответствие с тем состоянием Объекта недвижимости, в котором он находится в настоящее время, с соблюдением санитарных и градостроительных требований к подобным помещениям подвального и полуподвального типа в г. Москве, и передать ФИО1 по акту приема-передачи надлежащим образом оформленную техническую документацию на объект недвижимости и все полученные и необходимые согласования и разрешения.

Между тем Акт приема-передачи надлежащим образом оформленной технической документации на объект недвижимости, составленный между сторонами, в материалы дела не представлен.

Подготовка Технического заключения по проекту переустройства подвального помещения с частичным изменением фасадов нежилого здания, а также получение нового технического плана БТИ с актуальными сведениями не свидетельствуют о получении каких-либо согласований уполномоченных органов.

При этом суд отмечает, что представленные документы БТИ (экспликация к поэтажному плану помещения, справка БТИ о состоянии здания (строения), выписка из технического паспорта БТИ на здание (строение), поэтажный план) датированы 05.06.2019, то есть уже после истечения согласованного сторонами шестимесячного срока, заканчивающегося 07.03.2019.

Доводы стороны ответчика о том, что техническая инвентаризация проведена по состоянию на 26.02.2019, то есть в пределах согласованного срока, не имеет правового значения, поскольку техническая инвентаризация не свидетельствует о наличии и получении ответчиком необходимых согласований и разрешений.

Каких-либо доказательств того, каким образом общая площадь нежилого помещения по адресу: <...> __ корп. 2, в июне 2020 года была изменена с 89,2 кв.м. на 68,9 кв.м., ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. В материалы дела не представлено никаких согласований и разрешений. При этом суд принимает во внимание, что документы БТИ, проект переустройства, выписка из ЕГРН такими документами не являются.

Таким образом, исследование доказательств и фактических обстоятельств по делу позволяют суду сделать вывод об обоснованности и законности исковых требований ФИО1 в части взыскания с ФИО2 в его пользу денежной суммы в размере 2 000 000 руб., предусмотренной п. 8 Соглашения, согласно которому Цессионарий обязался оплатить Цеденту денежную сумму в размере 2 000 000 руб., являющуюся согласованной Сторонами стоимостью приведения объекта недвижимости в соответствие.

Вместе с тем, судом не установлено достаточных оснований для удовлетворения требования о взыскании денежной суммы в размере 4 551 569,50 руб. в счет переплаты в связи с несоответствием фактической площади помещения, заявленной в договоре, исходя из следующего.

Из анализа Договора уступки (цессии) от 05.09.2018 усматривается, что ФИО1 на момент его заключения достоверно было известно о несоответствии фактической площади нежилого помещения площади, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права, что следует из пункта 3.3.1.4., согласно которому Цессионарий обязался привести объект в соответствие с технической документацией в течение 1 календарного месяца на основании отдельного соглашения. Данное обстоятельство также подтверждается Актом приема-передачи к договору уступки прав (цессии) от 06.09.2018, по которому одновременно с объектом недвижимости Цессионарий передал, а Цедент принял, в том числе, копию технического паспорта нежилого помещения, изготовленного 30.05.2017 по состоянию на 23.05.2017, в котором была указана иная площадь помещения, нежели в свидетельстве о регистрации — 77,7 кв.м.

Указанные обстоятельства также изложены в исковом заявлении, и не отрицались стороной истца в ходе судебного разбирательства.

При такой осведомленности истец не был лишен возможности включить в договор в соответствии с ч. 3 ст. 555 ГК РФ условие о цене недвижимости на единицу ее площади, оговорив, что в случае установления иной фактической площади помещения, нежели указанная в договоре, цена подлежит изменению. Однако такое условие в договоре отсутствует, истец не настаивал на включении в договор данного условия. Доказательств обратного не представлено. Так, цена за нежилое помещение в Договоре уступки (цессии) от 05.09.2018 была определена сторонами как твердая цена за объект договора, а не исходя из цены за единицу площади, поэтому у истца отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика денежной суммы переплаты в связи с несоответствием фактической площади помещения заявленной в договоре.

При этом судом принимается во внимание, что из поэтажных планов видно, что изменение площади спорного нежилого помещения происходило только за счет разделения помещения на отдельные комнаты перегородками, которые отнимают свободную площадь помещения, что подтверждается письмом МосгорБТИ от 05.06.2019 (л.д.24 т.3, л.д.67-146 т.2).

Более того, заключая Соглашение с ответчиком, согласно которому ответчик должен был оформить техническую документацию в соответствии с тем состоянием объекта, в котором он находится в момент заключения соглашения, по сути, истец согласился с тем, что помещение останется в тех же параметрах, то есть меньшей площади, чем указано в технических документах, в связи с чем истец не вправе требовать деньги за несоответствие площади.

Таким образом, учитывая осведомленность истца о том, что площадь помещения не соответствует указанной в ЕГРН площади и не соответствует указанной в технических документах площади, требование иска о взыскании денежной суммы в счет переплаты в связи с несоответствием фактической площади помещения, заявленной в договоре, удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 2 000 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 200 руб., всего 2 018 200 (два миллиона восемнадцать тысяч двести) рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.

Мотивированное решение изготовлено 25.10.2021.

Судья Т.Б. Кудина