Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Доброходовой ФИО9 к Фонду «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области», Жилищно-строительный кооператив «Доватора-46» о признании права собственности на квартиру, встречному иску Фонда «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» к Доброходовой ФИО9 о признании отсутствующим обременения на земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Доброходова Е.В. обратилась в суд с иском к Фонду «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» (далее- Фонд), Жилищно-строительный кооператив «Доватора-46» (далее- ЖСК) (с учетом уточнений от 15.07.2022 г.) о признании права собственности на однокомнатную квартиру № № с КН № площадью 57,5 кв.м., расположенную на 10 этаже многоквартирного дома №<адрес>.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ года между нею и ООО «Град» (Застройщик) заключен договор № № участия в долевом строительстве, в соответствии с которым Застройщик обязался построить (создать) многоквартирный дом (далее- МКД) со встроенной на 1-ом этаже автостоянкой, встроенными на 2-ом этаже нежилыми помещениями (этап 1), расположенный по строительному адресу: г.<адрес>, земельном участке площадью 4280 кв.м. с КН №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства (далее- участник) жилое помещение: однокомнатную квартиру №№ площадью 58,12 кв.м., дополнительно площадь лоджии по проекту с понижающим коэффициентом 0,5 -2,4 кв.м., общая площадь квартиры по проекту (включающая в себя общую площадь квартиры, площадь лоджии) -60,5 кв.м., расположенную в 1 подьезде на 10 этаже 1-ый блок – секции. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области 03.03.2015 г. Застройщик обязался закончить строительство 1-ой секции объекта в 4-ом квартале 2015 года (с учетом дополнительного соглашения от 31.05.2015 г. к договору участия в долевом строительстве). Она как участник оплатила стоимость жилого помещения в размере 2772 500 руб. По решению Арбитражного суда ООО «Град» признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда от 23.05.2019 г. суд обязал передать ЖСК «Доватора 46» незавершенный строительством объект – указанный жилой дом с помещениями общей площадью 1369,8 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 90%. 10.09.2019 г. в пользу ЖСК зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства. Ввиду того, что до настоящего времени Застройщик не выполнил свои обязательства, жилое помещение не передано истцу, за ней следует признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Ссылаясь на положения Федерального закона от 30.1ё2.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.ст.218, 309,310 ГК РФ, просила иск удовлетворить.

Ответчик Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» обратился в суд со встречным иском о признании отсутствующим обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером № в виде записи о регистрации: договора участия в долевом строительстве жилого дома №№ от ДД.ММ.ГГГГ., объект долевого строительства: однокомнатная квартира №№, площадью 60,5 кв.м., расположенная на 10 этаже, лицо в отношении которого внесена запись: Доброходова ФИО9, номер регистрационной записи: №.

В обоснование иска указал, что определением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено производство по делу о признании несостоятельным (банкротом) должника Общества с ограниченной ответственностью «Град», решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.05.2016) он признан банкротом, в отношении общества с ограниченной ответственностью открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве - конкурсное производство. Арбитражным судом Челябинской области по делу № № от 23.05.2019 принято решение передать ЖСК «Доватора 46» незавершенный строительством объект-жилой дом со встроенной на 1-ом этаже автостоянкой, встроенными на 2-м этаже нежилыми помещениями, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №. В настоящее время реализуются мероприятия по завершению строительства МКД, принадлежащего ЖСК «Доватора -46». Завершение строительства осуществляется за счет средств финансовой помощи Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее - ППК Фонд). В этих целях 25.12.2019 г. Наблюдательным советом ППК Фонд принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства ЖСК «Доватора, 46». В соответствии с постановлением Правительства Челябинской области от 23.08.2019 № 356-П создана Унитарная некоммерческая организация Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области». В настоящее время Фондом Челябинской области завершаются мероприятия по завершению строительства объекта, готовится заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. После ввода жилого дома в эксплуатацию, а также во исполнение соглашения от 27.12.2019 № о передаче функций застройщика между Фондом Челябинской области и ЖСК «Доватора-46» будет подписано соглашение о передаче объекта. Передача в собственность регионального фонда свободных помещений в завершенном строительством объекте, подлежит урегулированию в рамках отдельного соглашения. Таким образом, право на реализацию свободных помещений объекта имеет Фонд Челябинской области. Учитывая, что завершение строительства жилого дома осуществлялось с применением механизмов ППК Фонд, Доброходова Е.В. не вправе претендовать на предоставление ей названного жилого помещения, так как на момент создания ЖСК «Доватор-46» Доброходова Е.В. не являлась членом кооператива, в то время как механизм, предусмотренный статьей 13.3 Закона № 218-ФЗ, распространяется только на членов кооператива, вступивших в него в установленном порядке. Учитывая, что у ЖСК «Доватора-46» отсутствует обязанность по передаче Доброходовой Е.В. рассматриваемое жилое помещение, следовательно, в соответствии с пунктом 2.1. соглашения от 27.12.2019 № 1 о передаче функций застройщика, данная квартира признается свободным объектом и подлежит передаче в собственность Фонда Челябинской области. В отношении квартиры № № существует запись в ЕГРН (от 03.03.2015 № №№), и наличие данной записи препятствует Фонду в реализации своих вышеописанных прав в отношении жилого помещения. Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком (ООО «Град») договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений. Договор долевого участия в строительстве прекращен в силу требования закона: жилое помещение, являющееся предметом договора, является свободным от прав 3-их лиц. Указанное позволит Фонду Челябинской области реализовать права требования по такому свободному жилому помещению.

Истец Доброходова Е.В. в суде при надлежащем извещении не приняла участия в суде, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, с участием представителя.

Представитель истца Вараксин А.Е. по доверенности уточненный иск поддержал, возражал против встречного иска, поддержал письменный отзыв на встречный иск, согласно которому если Застройщик не закончил строительство дома, Дольщик справе требовать признания права собственности на долю. То обстоятельство, что истец не является членом ЖСК, не влияет на право истца, исполнившей обязательство по договору долевого участия, а передача объекта третьему лицу не влечет прекращение договора.

Представитель ответчика Фонда - Быкова С.В. по доверенности первоначальный иск не признала, поддержала встречный иск.

Представители третьих лиц Жилищно-строительный кооператив «Доватора-46», ООО «Град» в лице конкурсного управляющего Найденова А.В. в суд не явились, извещены.

Принимая во внимание, что участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска, и об удовлетворении встречного иска.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между Доброходовой Е.В. (Дольщик) и ООО «Град» (Застройщик) заключен договор № № участия в долевом строительстве, в соответствии с которым Застройщик обязался построить (создать) многоквартирный дом (далее- МКД) со встроенной на 1-ом этаже автостоянкой, встроенными на 2-ом этаже нежилыми помещениями (этап 1), расположенный по строительному адресу: г.Челябинск, Советский район, улица Доватора, на земельном участке площадью 4280 кв.м. с КН №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства (далее- участник) жилое помещение: однокомнатную квартиру №№ площадью 58,12 кв.м., дополнительно площадь лоджии по проекту с понижающим коэффициентом 0,5 -2,4 кв.м., общая площадь квартиры по проекту (включающая в себя общую площадь квартиры, площадь лоджии) -60,5 кв.м., расположенную в 1 подьезде на 10 этаже 1-ый блок – секции (пункт 1.1. договора) (л.д.14-18).

В соответствие с пунктом 1.4 Застройщик обязался закончить строительства 1-ой секции объекта в первом квартале 2015 года.

Стоимость жилого помещения согласована сторонами в 2 722 500 руб., как следует из п.2.1 договора (л.д.14, оборот).

Стоимость квартиры в указанном размере оплачена Доброходовой Е.В. в полном объеме, что подтверждается приходно-кассовым чеками от 23 марта 2015 г. на сумму 722 500 руб., и от 27 января 2015 г. на сумму 2000 000 руб. (л.д.20,21).

Договор №№ зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ г.

Дополнительным соглашением от 31 мая 2015 г. к договору участия в долевом строительстве стороны перенесли срок окончания строительства 1-ой секции объекта – в 4-ом квартале 2015 года (л.д.19).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17 июня 2015 г. возбуждено производство по делу о признании банкротом ООО «Град».

По решению Арбитражного суда Челябинской области от 25 мая 2016 года ООО «Град» признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Найденов ФИО9 (л.д.22-24).

Определением Арбитражного суда от 23 мая 2019 г. суд обязал передать ЖСК «Доватора 46» незавершенный строительством объект – указанный жилой дом с помещениями, общей площадью 1369,8 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 90%, расположенный на земельном участке с КН № (л.д.22-24).

10 сентября 2019 г. в пользу ЖСК зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с КН № площадью 1369, 8 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д.56-58).

Как установлено судом, в настоящее время реализуются мероприятия по завершению строительства МКД, принадлежащего ЖСК «Доватора -46», за счет средств финансовой помощи Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее - ППК Фонд).

В соответствии с постановлением Правительства Челябинской области от 23.08.2019 № 356-П создана Унитарная некоммерческая организация Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» (далее - Фонд Челябинской области).

В соответствии со статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьей 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публичноправовой компании Фонд развития территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ), в настоящее время реализуются мероприятия по завершению строительства многоквартирного жилого дома, принадлежащего ЖСК «Доватора-46» за счет средств финансовой помощи Публично-правовой компании «Фонд развития территорий».

Основной целью деятельности Фонда Челябинской области является восстановление нарушенных прав граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, включенных в реестр проблемных объектов Челябинской области, в связи с чем, Фондом осуществляются необходимые мероприятия по достройке объектов незавершенного строительства.

Для завершения строительства Фондом Челябинской области заключены следующие соглашения: с ППК Фонд о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов ЖСК «Доватора-46» (от 31.12.2019 № ФЗП-28/444-19); с ЖСК «Доватора-46» о передаче функций застройщика для завершения строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (от 27.12.2019 № 1).

В настоящее время в отношении спорного объекта получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ г. № №, адрес квартиры изменился, в настоящее время это квартира № № с КН № площадью 57,5 кв.м. на 10 этаже многоквартирного дома №№.

Согласно п. 3. статьи 13.3 Закона № 218-ФЗ, финансирование мероприятий, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, осуществляется при условии заключения ЖСК соглашения о передаче своих функций застройщика Фонду субъекта Российской Федерации.

В качестве встречного исполнения ЖСК передает региональному фонду или помещения в объектах недвижимости, строительство которых завершено, если в отношении указанных помещений у ЖСК отсутствует обязанность по передаче их гражданам - членам ЖСК.

Согласно п. 9 ст. 13.3 Закона № 218-ФЗ прием новых членов в кооператив, уступка пая членами кооператива не допускаются со дня обращения кооператива в ППК Фонд в соответствии со статьей 13.3 Закона № 218-ФЗ.

Порядок передачи прав застройщика созданному участниками строительства кооперативу регулируется статьей 201.10 Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям на основании определения суда о передаче прав застройщика кооперативу.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства кооперативу требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными.

Таким образом, механизм, предусмотренный статьей 13.3 Закона № 218-ФЗ, распространяется только на членов кооператива, вступивших в него в установленном порядке.

У ЖСК «Доватора-46» отсутствует обязанность по передаче Доброходовой Е.В. спорное жилое помещение, следовательно, в соответствии с пунктом 2.1. Соглашения от 27.12.2019 № 1 о передаче функций застройщика, данная квартира признается свободным объектом и подлежит передаче в собственность Фонда Челябинской области.

Принимая во внимание, что на момент создания ЖСК «Доватор-46» Доброходова Е.В. не являлась членом кооператива, а завершение строительства жилого дома осуществлялось с применением механизмов ППК Фонд, по мнению суда, истец не вправе претендовать на предоставление ей названного жилого помещения. При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований истца у суда не имеется.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд учитывает следующее.

В отношении квартиры № № существует запись в ЕГРН (от 03.03.2015 № №). Наличие данной записи препятствует Фонду Челябинской области в реализации своих прав в отношении жилого помещения.

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком (ООО «Град») договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

Основанием записи в ЕГРН в отношении квартиры № 38 (до перенумерации) является договор долевого участия в строительстве. В силу того, что исполнить данный договор путем передачи объекта долевого строительства Доброходовой Е.В. невозможно, договор долевого участия в строительстве прекращается в связи с невозможностью исполнения (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Учитывая, что договор долевого участия в строительстве прекращен в силу требования закона, жилое помещение, являющееся предметом договора, является свободным от прав третьих лиц, что позволит Фонду Челябинской области реализовать права требования по такому свободному жилому помещению.

В связи прекращением договора долевого участия в строительстве являются прекращенными соответствующие залоги (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

В связи с чем, суд признает обоснованными доводы истца по встречному иску о том, что наличие соответствующей регистрационной записи не соответствует действующему законодательству и нарушает права Фонда в части распоряжения собственным имуществом.

Как указано в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

На основании вышеизложенного, суд считает, что требования Фонда о признании отсутствующим обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером № в виде записей о регистрации: договора участия в долевом строительстве жилого дома №№ от ДД.ММ.ГГГГ., объект долевого строительства: однокомнатная квартира №№, площадью 60,5 кв.м., расположенная на 10 этаже, лицо в отношении которого внесена запись: Доброходова ФИО9, номер регистрационной записи: №, подлежат удовлетворению.

В связи с отказом в первоначальном иске подлежат отмене меры обеспечения иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области совершать регистрационные действия в отношении – однокомнатной квартиры № № площадью 60,5кв.м., расположенной на 10 этаже здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, наложенные на основании определения Советского районного суда г.Челябинска от 21 февраля 2022 года (л.д.87-88).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Доброходовой ФИО9 о признании права собственности на квартиру № № с КН № площадью 575 кв.м., расположенную на 10 этаже многоквартирного дома №<адрес>, отказать.

Встречные исковые требования Фонда «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» удовлетворить.

Признать отсутствующим обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером № в виде записей о регистрации:

договора участия в долевом строительстве жилого дома №№ от ДД.ММ.ГГГГ., объект долевого строительства: однокомнатная квартира №№, площадью 60,5 кв.м., расположенная на 10 этаже, лицо в отношении которого внесена запись: Доброходова ФИО9, номер регистрационной записи: №,

Отменить меры обеспечения иска, наложенные на основании определения Советского районного суда г.Челябинска от 21 февраля 2022 года, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области совершать регистрационные действия в отношении – однокомнатной квартиры № №, площадью 60,5кв.м., расположенной на 10 этаже здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Челябинска.

Председательствующий: Л.В.Хабарова

Мотивированное решение изготовлено 25 июля 2022 года.

Судья Л.В.Хабарова