Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца Григорьева В.В., представителя третьего лица – Администрации Куньинского района Псковской области Григорьевой Н.М., представителя третьего лица – Комитета по охране объектов культурного наследия Псковской области Гатиловой С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Барсукова Геннадия Александровича к Григорьевой Оксане Евгеньевне о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

установил:

Барсуков Г.А. обратился с иском к Григорьевой О.Е. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании с ответчика денежных средств, уплаченных за него.

Исковые требования мотивированы тем, что он (истец) приобрел за <данные изъяты> руб. по договору купли-продажи от 12.11.2018 земельный участок с кадастровым № для целей строительства на нем объекта недвижимости. После обращения в Администрацию Куньинского района Псковской области за разрешением на строительство, был получен ответ о том, что участок располагается на территории объекта культурного наследия. Поскольку строительство при таких обстоятельствах будет затруднено или невозможно, он обратился с претензией к ответчику о расторжении договора, на которую получил отказ. Ссылаясь на положения гражданского и земельного законодательства просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка в связи с существенным нарушением договора стороной продавца, а также в связи с тем, что продавец не сообщила ему об имеющихся ограничениях в пользовании земельным участком.

В судебное заседание истец Барсуков Г.А. не явился, направил своего представителя, извещен надлежащим образом (т.2, л.д.25).

Представитель истца Григорьев В.В. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям изложенным в исковом заявлении, пояснил, что при продаже земельного участка ответчик не предоставила истцу каких-либо сведений о том, что продаваемый ей земельный участок располагается на территории объекта культурного наследия, полагал, что ответчик Григорьева О.И. при продаже действовала недобросовестно и, несомненно, знала о наличии объекта культурного наследия на реализуемых ей земельных участках, однако прямых доказательств этого не имеется. Также полагал, что договор купли-продажи земельного участка подлежит расторжению также в случае если последний продавец данного участка и не знал о существующих ограничениях в его пользовании, когда сведения о них стали известны после продажи, то есть договор расторгается в любом случае, когда объект недвижимости не соответствует условиям договора, вне зависимости от осведомленности продавца о недостатках продаваемого объекта недвижимости.

Ответчик Григорьева О.Е. исковые требования не признала, возражала против удовлетворения требований истца по тем основаниям, что на момент продажи земельного участка каких-либо сведений об объекте культурного наследия не имелось, ограничения в пользовании земельного участка были зарегистрированы в государственном реестре недвижимости после продажи ей земельного участка на основании приказа Государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия, до указанного момента Комитет не сообщал ей о наличии объекта культурного наследия, просила отложить судебное заседание по причинам семейного характера, доказательств уважительности указанных причин не представила (т.2, л.д. 39,40-42).

Представитель третьего лица – Администрации Куньинского района Псковской области Григорьева Н.М. пояснила, что у администрации района имелись сведения о наличии в непосредственной близости от <адрес>, однако сведений об их границах не имеется, в том числе и в документах градостроительного зонирования, поэтому если какое-либо лицо обращается за разрешением (уведомлением) о строительстве, направляется соответствующий запрос в Государственный комитет Псковской области по охране объектов культурного наследия.

Представитель третьего лица – Государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия Гатилова С.Ю. пояснила, что сведения о том, что приобретенный истцом земельный участок находится на территории объекта культурного наследия <адрес> были внесены в государственный реестр недвижимости в январе 2019, после совершения сделки по продаже земельного участка, границы объекта культурного наследия <адрес> несмотря на то, что указанный объект продолжительное время находится в едином государственном реестре объектов культурного наследия, до настоящего времени не установлены, в отличие от объекта «Городище - <адрес> сведений об их границах не имеется и в документах градостроительного зонирования, поэтому собственники земельных участков могли получить информацию о том, располагается ли принадлежащий им земельный участок на территории объекта культурного наследия только в Государственном комитете Псковской области по охране объектов культурного наследия, сам Комитет данный вопрос рассматривает на основании имеющейся в его распоряжении схемы расположения объекта культурного наследия, которая не является официальным документом. Однако, вне зависимости от того, имеются ли сведения об объекте культурного наследия, собственники земельных участков должны соблюдать соответствующие правила об охране культурного наследия.

Учитывая надлежащее извещение истца и ответчика о времени и месте судебного разбирательства, суд на основании ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело без их участия.

Изучив представленные в дело доказательства, суд находит иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

12.11.2018 (с учетом признания указанного факта ответчиком) между Григорьевой О.Е. (продавцом) и Барсуковым Г.А. (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым №, площадью 1222 кв.м., находящийся по адресу <адрес> категория земель – «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «Постоянное и временное проживание. Блокированные жилые дома, 1-3 этажа с придомовыми участками, индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками. Для объектов жилой застройки», цена договора составила <данные изъяты> рублей (т.1, л.д.48-50).

В соответствии с пунктом 5 данного договора купли-продажи от 12.11.2018, ограничений в пользовании данного земельного участка не имеется.

Право собственности Барсукова Г.А. на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке 23.11.2018.

Продавец Григорьева О.Е. являлась собственником проданного ей земельного участка на основании договора дарения земельных участков от 29.06.2018, даритель – И.., право собственности Григорьевой О.Е. было зарегистрировано 16.07.2018 (т.1, л.д. 58-59).

Согласно пункта 5 данного договора дарения существующим ограничением передаваемого права собственности является водоохранная зона озера Жижицкое.

Спорный земельный участок с кадастровым № был образован путем выделения из земельного участка с кадастровым № (т.1, л.д.73-87). Заказчиком работ межеванию и регистрации выделенных из земельного участка с кадастровым № земельных участков являлась И. (т.1, л.д. 155).

В свою очередь, И. приобрела земельный участок с кадастровым № по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с дарителем Б, право собственности И. было зарегистрировано 31.01.2014 (т.1, л.д.107-108).

Согласно пункта 1.2. данного договора дарения существующим ограничением передаваемого права собственности является водоохранная зона.

Б получил в собственность земельный участок с кадастровым № по договору дарения от 02.10.2013, даритель – Г., право собственности Б было зарегистрировано 19.12.2013 (т.1, л.д.114-115).

Г. получила в собственность земельный участок с кадастровым № по договору купли-продажи земельного участка от 11.10.2006, продавец – С., право собственности Г. было зарегистрировано 04.12.2006 (т.1, л.д.121-122).

Согласно пункта 1 данного договора купли-продажи существующим ограничением передаваемого права собственности является водоохранная зона.

Продавец С. приобрела право общей долевой собственности согласно распоряжения Куньинской районной администрации от 26.05.1994 №240-р на земельный пай из земель ТОО «Наумовский» земель сельхозугодий общей площадью 7,3 га, что подтверждено свидетельством на право собственности на землю ПСО-07 №310429 от 11.07.1994 (т.1, л.д. 135-136).

Данное свидетельство о праве собственности не содержало каких-либо указаний на ограничения права собственности.

После приобретения спорного земельного участка истцом Барсуковым Г.А. было направлено уведомление в Администрацию Куньинского района Псковской области о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства.

На указанное уведомление Администрация Куньинского района 15.01.2019 сообщила истцу, что в районе <адрес> расположены два памятника археологии <данные изъяты> в связи с чем для выяснения вопроса, находится ли приобретенный Барсуковым Г.А. в зоне вышеуказанных памятников археологии, Администрацией направлен запрос в Государственный комитет Псковской области по охране объектов культурного наследия (далее – Государственный комитет) (т.1, л.д.12).

Государственный комитет письмом от 24.01.2019 сообщил в Администрацию Куньинского района, что в соответствии с приказом Государственного комитета от 22.11.2016 №498 земельный участок с кадастровым № находится вне границ территорий объекта культурного наследия <данные изъяты> но находится на территории объекта культурного наследия <данные изъяты> в связи с чем проведение строительных работ на указанном участке возможно только при соблюдении требований пункта 3 статьи 36 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", а именно - при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ (т.1, л.д.13).

В связи с необходимостью нести значительные финансовые и временные затраты на соблюдение требований законодательства об охране объектов культурного наследия, что делает фактически невозможным строительство на земельном участке, истец обратился с претензией к ответчику с требованием о расторжении заключенного между ними договора и возврате уплаченных им денежных средств.

Ответчиком Григорьевой О.Е. требования данной претензии удовлетворены не были (т.1, л.д.14-15).

Как установлено судом, приказом Государственного комитета от 05.12.2018 №403 утверждено охранное обязательство собственника земельного участка с кадастровым №, данный приказ, охранное обязательство и паспорт объекта культурного наследия <данные изъяты> были направлены в орган государственной регистрации для регистрации соответствующего ограничения права использования данного земельного участка (т.1, л.д.31-41).

Согласно выписке из ЕГРН, данное ограничение в использовании земельного участка было зарегистрировано 18.01.2019.

Согласно пункта 1 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, ограничения прав, закрепляющих принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

При этом, согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ, государственный реестр недвижимости ведется на основе принципа достоверности, то есть по общему правилу, лица при осуществлении своих гражданских прав и обязанностей полагаются на записи публичного реестра, пока в установленном законом порядке не внесена запись об ином или достоверность соответствующей записи не оспорена в суде.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2019 N 38-КГ19-1, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

При этом Коллегией отмечено, что нормативные правовые акты, являющиеся в силу статьи 8 ГК РФ основаниями для возникновения прав и обязанностей, а в данном случае – основаниями возникновения ограничений вещных прав, также обладают свойством публичности и потому в равной степени доступны как продавцу, так и покупателю.

Приказом Государственного комитета от 22.11.2016 №498 утверждены границы территории объекта культурного наследия федерального значения <данные изъяты> В отношении объекта культурного наследия <данные изъяты> нормативного правового акта органа государственной власти Псковской области, устанавливающего его границы, не принято.

Разделы охранного обязательства и паспорта объекта культурного наследия «Селище д.Залучье Куньинского района» не содержат каких-либо сведений о границах объекта культурного наследия: согласно пункта 7 паспорта объекта культурного наследия границы территории объекта культурного наследия не утверждены, согласно пункта 8 паспорта объекта культурного наследия предмет охраны объекта культурного наследия не утвержден (т.1, л.д.41).

Согласно письма Управления Росреестра по Псковской области от 15.08.2019 №07-2/2-114 в государственном фонде данных землеустроительной документации об установлении границ территории объекта культурного наследия – памятника археологии <данные изъяты> не имеется (т.1, л.д.140).

Как следует из материалов дела, Администрацией Куньинского района Псковской области постановлением от 30.12.2015 утверждено Положение о сохранении, использовании и популяризации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся на территории муниципального образования «Куньинский район», охране объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, согласно пункта 8 которого в перечне объектов культурного наследия имеется <данные изъяты> сведений о расположении объекта на конкретных земельных участках не содержится, сведений о границах объекта не имеется.

Таким образом, при рассмотрении дела судом установлено, что до настоящего момента границы объекта культурного наследия <данные изъяты> не определены, а регистрация ограничения в пользовании земельными участками, которые располагаются на территории данного объекта культурного наследия, в том числе и спорного земельного участка, произведена после совершения сделки по его продаже ответчиком истцу.

При этом до осуществления регистрации ограничений по пользованию спорным земельным участком единственным источником сведений разумной степени достоверности о том, что данный участок располагается на территории объекта культурного наследия, являлся Государственный комитет, который выводы об указанном вопросе делает на основании внутренних документов, которые не являются предметом публичного достояния, - согласно пояснений представителя Государственного комитета - на основании не утвержденной официальным порядком схемы расположения объекта культурного наследия.

Судом также учитывается, что в силу пунктов 1 - 3 Перечня отдельных сведений об объектах археологического наследия, которые не подлежат опубликованию, утвержденного приказом Минкультуры России от 01.09.2015 N2328, даже в отношении зарегистрированных в едином государственном реестре объектов культурного наследия у участников гражданского оборота какой-либо возможности получения публичных данных об их границах, помимо сопоставления со сведениями государственного реестра недвижимости, не имеется.

При таких обстоятельствах судом установлено, что из ранее имевшихся в свободном доступе публичных сведений о наличии в непосредственной близости от <данные изъяты> правообладателям земельных участков в <адрес> было невозможно самостоятельно установить, располагается ли принадлежащий им конкретный земельный участок на его территории.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.10.2018 N 127-КГ18-20, при обороте земельных участков стороны не могут ссылаться на правило о публичной достоверности единого реестра недвижимости, когда продавец со всей очевидностью был осведомлен о свойствах продаваемого земельного участка, сведения о которых в силу их характера не подлежали включению в государственный реестр недвижимости (в частности, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка): в указанном случае продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

С учетом того, что рассмотренные ограничения в пользовании земельного участка возникают из акта государственного органа (приказ Государственного комитета от 05.12.2018 №403) и подлежат государственной регистрации, а при рассмотрении дела установлено, что нормативный акт, устанавливающий ограничение в пользовании земельным участком издан после совершения сделки купли-продажи, регистрация ограничения пользования произведена также после регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок истцу, при этом публичных сведений о месте расположения объекта культурного наследия не имелось, и при предшествующих сделках по распоряжению как спорным земельным участком, так и участком из которого он образован, таких сведений отчуждающими их лицами не передавалось, оснований полагать, что ответчик располагала сведениями о том, что спорный участок расположен на территории объекта культурного наследия, не имеется.

Согласно части 1 статьи 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Каких-либо доказательств того, что ответчик располагала или должна была располагать сведениями о том, что проданный ей земельный участок располагается на территории объекта культурного наследия, в материалы дела истцом или иными лицами не представлено, а бремя опровержения указанного обстоятельства в силу позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2019 N38-КГ19-1, на ответчика не возлагается.

Согласно пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение ответчика Григорьевой О.И., исходя из имеющихся в деле доказательств, не отклонялось от ожидаемого поведения участника оборота объектов недвижимости, в связи с чем подлежит признанию добросовестным, поскольку иное не доказано истцом.

Позиция представителя истца, согласно которой при обнаружении сведений о том, что участок располагается на территории объекта культурного наследия, договор купли-продажи полежит расторжению, даже если предшествующим собственникам земельного участка данные сведения не были известны, является ошибочной, так как по смыслу положений части 3 статьи 37 ЗК РФ для признания наличия оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка подлежит установлению недобросовестность поведения продавца, выразившаяся в заведомом несообщении или сообщении ложных сведений о свойствах и характеристиках земельного участка, которые могут оказать влияние на решение покупателя о его покупке.

Заявленные в устном порядке представителем истца доводы о том, что при продаже земельного участка продавцом не было предоставлено и в проекте договора купли-продажи земельного участка не указано о наличии ограничения в использовании спорного земельного участка в виде водоохраной зоны, что также является основанием для расторжения договора купли-продажи, отклоняются как безосновательные.

Согласно данных единого государственного реестра недвижимости, сведения о водоохраной зоне имелись в государственном реестре недвижимости с 11.05.2018, при этом были доступны как продавцу, так и покупателю.

Водоохранная зона устанавливается в силу требований федерального законодательства (статья 65 Водного кодекса Российской Федерации), поэтому покупатель, приобретая земельный участок на берегу водного объекта (озеро Жижицкое), в силу презумпции знания опубликованных в установленном порядке федеральных законов, не может ссылаться на непредоставление ему указанных сведений.

Кроме того, наличие водоохраной зоны не исключает строительство индивидуального жилого дома на всей территории спорного участка, и потому не умаляет возможностей использования его по назначению.

В ходе судебного заседания представитель истца подтвердил, что наличие водоохранной зоны само по себе не повлияло бы на решение истца о покупке спорного земельного участка.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1222 кв.м., находящегося по адресу <адрес>, заключенного между Григорьевой О.Е. и Барсуковым Г.А., не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

решил:

Исковые требования Барсукова Геннадия Александровича о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Псковского областного суда через Великолукский районный суд (постоянное судебное присутствие в рабочем поселке Кунья) в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий Н.Ю. Кузьмин

Решение в окончательной форме изготовлено 16 сентября 2019 года.

Председательствующий судья Кузьмин Н.Ю.