Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Войташова М. Г. к Смыгун Г. И. и Войташовой Т. А. о признании договора купли-продажи не заключенным,

УСТАНОВИЛ:

Войташов М.Г. обратился в суд с исковым заявлением к Смыгун Г.И. и Войташовой Т.А. о признании договора купли-продажи не заключенным.

В обоснование заявленных требований указал, что 28 мая 2013 года между Войташовой Т.А. (представитель Войташова Е.М.) и Смыгун Г.И. был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве на имущество, сособственником которого также является он. Согласно пункту 1 договора, его предметом является купля-продажа 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом литер «А» инвентарный №, этажность 1, общей площадью 45,8 кв.м и 1/2доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства площадью 2416 кв.м, кадастровый № земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 28.08.2013 года, записи регистрации № и №.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным с наступлением последствий, предусмотренных п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК.

В соответствии со статьёй 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Считает, что данные законодательные нормы были нарушены. Условие о подлежащем передаче объекте недвижимости не было согласовано сторонами по следующим причинам. В оспариваемом договоре не было определено расположение продаваемой недвижимости в объекте недвижимости - в домовладении, расположенном по адресу: СК, <адрес>. В договоре отсутствовал план выделяемой доли в домовладении или ее описание, позволяющие установить, какая именно часть домовладения подлежит передаче покупателю. Аналогичная ситуация и по земельному участку. В свидетельстве о праве собственности указана только общая площадь недвижимости и общая площадь земельного участка. Другие данные указывающие на выделенные фрагменты в объекте недвижимости и на земельном участке в договоре отсутствуют. Описание, содержащееся в пункте 1 оспариваемого договора, указано в соответствии с документами БТИ и кадастровых документов, где отсутствуют данные о каких-либо выделенных фрагментах как в домовладении, так и на земельном участке. Поэтому это описание не соответствует требованиям статьи 554 ГК РФ.

Невыделенную долю по закону нельзя подарить или продать, т.к. она не является объектом жилищного права. В статье 15 ЖК РФ дано понятие объекта жилищного права, в ст. 16 ЖК РФ перечислены виды жилых помещений. Про невыделенную долю там речи не идет. Только выделенная в натуре доля (не путать с неопределенной долей, «растворённой в каждом атоме имущества» при общей долевой собственности) считается объектом жилищных прав, т.к. на нее есть кадастровый паспорт и такую долю можно подарить или продать.

Часть 2 статьи 246 и 250 ГК РФ не применимы для купли-продажи невыделенных долей.

В статье 1 "основные термины" закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорится, что кадастровый паспорт - номер объекта недвижимости. Невыделенная доля не имеет кадастрового паспорта, не является объектом недвижимости, это всего лишь доля в праве на владение общего имущества собственников. Кадастровые паспорта на невыделенные доли не существуют, следовательно, купля-продажа таких долей невозможна по закону.

В постановлении Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. № 5-П по делу о проверке положений подпунктов 1 и 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ говорится о продаже реальной выделенной доли, абзац 3. Вычет предоставляется при дарении или продаже выделенной доли. Поэтому считает, что договоры дарения или купли-продажи невыделенных долей противозаконны.

В договоре отсутствуют данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, договор не содержит полной характеристики объекта недвижимости подлежащего передаче, что свидетельствует об отсутствии согласования предмета, а, следовательно, договор не заключён и отсутствуют основания для регистрации перехода права собственности к Войташовой Т.А. к Смыгун Г.И..

То, что ответчики зарегистрировали право собственности на долю в праве в квартире и переход прав от Войташовой Т.А. к Смыгун Г.И. зарегистрированы в ЕГРП, не имеет значения.

Регистрация права собственности на недвижимое имущество возникает после регистрации договора купли-продажи, а согласно статье 554 ГК РФ именно в договоре должно быть определено подлежащее передаче имущество.

Статья 556 ГК РФ определяет правила исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества, связанные с обязательным соблюдением особого порядка передачи проданного объекта недвижимости. В п. 1 данной статьи речь идет о том, что передача недвижимости от продавца к покупателю в обязательном порядке оформляется специальным документом - подписываемым сторонами передаточным актом либо иным документом о передаче.

Абзац 2 п. 1 статьи 556 ГК РФ содержит диспозитивное правило, согласно которому обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом согласно положению абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

Обязательство считается исполненным только при наличии двух юридических фактов: 1) вручения имущества покупателю; 2) подписания сторонами документа о передаче. Нельзя считать обязательство исполненным в результате передачи продавцом покупателю ключей от помещения. В силу необходимости подтверждения государством существующего права только передаточный акт свидетельствует, что состоялось вручение недвижимого имущества покупателю именно с теми индивидуально-определенными характеристиками, которые стороны определили в договоре.

Имущество покупателю не было вручено (доля не является вещью и имуществом), акт передачи имущества отсутствует. Акт, без определения подлежащего передаче имущества (доля не является фрагментом имущества) с его индивидуально-определёнными характеристиками (ст. 554 ГК РФ), не имеет юридического значения.

Особенность осуществления прав собственности на домовладение, находящееся в общей долевой собственности, обусловлена тем, что собственниками являются сразу несколько лиц. Права собственников равны и равно защищены законом. Каждый из них должен считаться с этим правилом и, совершая какие-либо действия в отношении общего имущества, согласовывать их с другими сособственниками. При этом между собственниками должно быть достигнуто единое соглашение.

В случае оспариваемого договора каждый участник общей долевой собственности не сможет продать свою долю, даже получив на это согласие второго сособственника, что не было сделано никаким образом. Это связано с тем, что другим обязательным условием совершения данной сделки является возможность выдела доли в натуре. То есть выдел доли может происходить исключительно по правилам статьи 252 ГК РФ на основании статьи 133 ГК РФ.

В связи с вышесказанным считает, что договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер «А» инвентарный №, этажность 1, общей площадью 45,8 кв.м и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 2416 кв.м, кадастровый №, земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Войташовой Т.А. (представитель Войташова Е.М.) и Смыгун Г.И. является не заключенным. Основания, а именно предмет договора, для перехода права собственности на долю в праве на домовладение и земельный участок от продавца к покупателю отсутствовали.

Вышеуказанный договор, нарушает его права, гарантированные ст. 17, ч. 1,2 ст. 23, ст. 25 Конституции РФ и ч. 2 ст. 209, ст. 133, 252, 247, 304 ГК РФ, лишает права на уважение его частной и семейной жизни, жилища и тайны корреспонденции, в нарушение ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, изменяет назначение вещи и принуждает его владеть имуществом с посторонним лицом, это является препятствием для использования имущества по назначению.

Просит суд признать не заключённым договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер «А», инвентарный №, этажность 1, общей площадью 45,8 кв.м и 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 2416 кв.м, кадастровый №, земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Войташовой Т.А. (представитель Войташова Е.М.) и Смыгун Г.И., применить последствия недействительной сделки.

В судебном заседании истец Войташов М.Г. и его представитель Серегин А.Н. исковые требования поддержали и просили удовлетворить их по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Смыгун Г.И. и её представитель Минасов Г.К. исковые требования не признали и просили отказать в удовлетворении иска по тем основаниям, что договор купли-продажи, заключённый 28 мая 2013 года между Войташовой Т.А.и Смыгун Г.И. соответствует требованиям закона, исполнен сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому основания для признания договора незаключенным отсутствуют.

Ответчик Войташова Т.А. в судебное заседание не явилась, посредством факсимильной связи предоставила в суд заявление, в котором просила рассмотреть дело в её отсутствие, в удовлетворении иска отказать. В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчика Войташовой Т.А.

Представитель 3-го лица - Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по СК в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без участия их представителя. В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя 3-го лица.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ); переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Согласно со ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Так, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Аналогичные правила содержатся в ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 07.05.2013, действовавшей на момент заключения договора), где указано, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Из материалов дела следует, что Войташову М.Г. и Войташовой Т.А. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле каждому) принадлежали жилой дом и земельный участок, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

Являясь участниками долевой собственности, Войташов М.Г. и Войташова Т.А. наделены правом распорядиться принадлежащим им недвижимым имуществом, в том числе, произвести его возмездное отчуждение с соблюдением правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Из материалов регистрационного дела следует, что 06 апреля 2013 года, Войташова Т.А. уведомила Войташова М.Г. о намерении продать принадлежащую ей долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок, предложив воспользоваться преимущественным правом покупки. Указанное уведомление вручено Войташову М.Г. 18 апреля 2016 года, ответа на предложение не последовало.

28 мая 2013 года между Войташовой Т.А., интересы которой по доверенности представляла Войташова Е.М., и Смыгун Г.И. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. По условиям договора, Войташова Т.А. продала принадлежащую ей 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом литер «А», инвентарный №, этажность 1, общей площадью 45,8 кв.м и 1/2долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства площадью 2416 кв.м, кадастровый №, земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <адрес>, а Смыгун Г.И. купила и приняла указанное недвижимое имущество.

Как следует из договора, цена, за которую продано недвижимое имущество, определена сторонами в 700000 рублей, расчет произведен полностью до передачи недвижимого имущества и подписания договора. Стороны определили, что в связи с тем, что недвижимое имущество, его принадлежности и относящиеся к нему документы покупателем получены, договор является документом, подтверждающим факт передачи недвижимого имущества продавцом покупателю, и предъявляется на государственную регистрацию без передаточного акта.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Как установлено в судебном заседании, 28 августа 2013 года заключенный Войташовой Т.А. и Смыгун Г.И. договор купли-продажи от 28 мая 2013 года был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в ЕГРП внесены записи о государственной регистрации права Смыгун Г.И. на объекты недвижимости № № и №, выданы свидетельства о государственной регистрации права №, №.

По мнению суда, договор купли-продажи от 28 мая 2013 года строго соответствует требованиям закона, поскольку составлен в надлежащей форме, подписан сторонами, содержит все существенные для договора купли-продажи недвижимости условия (ст. 549-556 ГК РФ), заключен с соблюдением требований о преимущественном праве покупки сособственником (ст. 250 ГК РФ), переход права собственности к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке (ст. 551, 433 ГК РФ).

В силу ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что в оспариваемом договоре подробно описаны сведения о недвижимом имуществе, являющемся предметом купли-продажи: 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом литер «А», инвентарный №, этажность 1, общей площадью 45,8 кв.м и 1/2доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства площадью 2416 кв.м, кадастровый №, земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <адрес>. В связи с чем, утверждение Войташова М.Г. о том, что при заключении договора сторонами не было согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче покупателю по договору, суд находит необоснованным.

Доводы истца о том, в договоре отсутствовал план выделяемой доли в домовладении или ее описание, позволяющие установить, какая именно часть домовладения подлежит передаче покупателю, данные, указывающие на выделенные фрагменты в объекте недвижимости и на земельном участке в договоре отсутствуют, не свидетельствуют о том, что в договоре не определено имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Поскольку Войташовой Т.А. принадлежала 1/2 доля в праве собственности на жилой дом и земельный участок, реальный раздел имущества Войташовой Т.А. и Войташовым М.Г. не производился, право общей долевой собственности не было прекращено, у Войташовой Т.А. не было оснований для передачи покупателю конкретной части домовладения и земельного участка.

Довод Войташова М.Г. о том, что невыделенную долю недвижимого имущества нельзя подарить или продать, по мнению суда, является несостоятельным, поскольку основан на неверном толковании норм права, в частности - положений ст. 209, 218, 246-250 ГК РФ, ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон не запрещает отчуждение участником долевой собственности принадлежащей ему доли в праве собственности на недвижимое имущество. По тем же основаниям суд не может согласиться с утверждением Войташова М.Г. о том, доля не является вещью и имуществом, поэтому при заключении оспариваемого договора имущество не было вручено покупателю.

По мнению суда, истцом не представлены достоверные и допустимые доказательства, подтверждающие обоснованность заявленных исковых требований. Обстоятельств, свидетельствующих о том, что при заключении договора купли-продажи сторонами не были согласованы существенные условия, при отсутствии которых договор считается не заключенным, в судебном заседании не установлено.

При таких обстоятельствах, суд считает, что требование Войташова М.Г. о признании договора купли-продажи от 28 мая 2013 года не заключенным являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку в рамках данного гражданского дела требование о признании договора купли-продажи недействительным Войташовым М.Г. не заявлялось, вопрос о признании договора недействительным судом не рассматривался, требование Войташова М.Г. о применении последствий недействительной сделки удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Войташова М. Г. к Смыгун Г. И. и Войташовой Т. А. о признании не заключенным договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер «А», инвентарный №, этажность 1, общей площадью 45,8 кв.м и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства площадью 2416 кв.м, кадастровый №, земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <адрес>, заключённый 28 мая 2013 года между Войташовой Т. А. (представитель Войташова Е. М.) и Смыгун Г. И., применении последствий недействительной сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в апелляционном порядке в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Предгорный районный суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 28 ноября 2016 года.

Судья: