Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Комитету имущественных отношений города Мурманска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к КИО г. Мурманска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

В обоснование требования указала, что ДД.ММ.ГГГГ ею в собственность было приобретено нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Мурманск, <адрес>.

В связи с необходимостью закрепления права на пользование земельным участком, расположенным под приобретенным помещением, в адрес ответчика направлено заявление о заключении договора аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, расположенного под указанным нежилым помещением.

ДД.ММ.ГГГГ КИО г. Мурманска был направлен проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) №.

Не согласившись с представленным проектом договора, ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчика направлен протокол разногласий к указанному проекту договора. Однако, изменения, изложенные в указанном протоколе от ДД.ММ.ГГГГ не были приняты ответчиком.

ДД.ММ.ГГГГ, в связи с уточнением наименования приобретенного помещения (здание ветеринарного кабинета) в адрес ответчика повторно направлен протокол разногласий.

Ответчик принял часть предложенных изменений, а также предложил внести ряд изменений со своей стороны, в части изменения расчета арендной платы.

Вместе с тем, полагает, что представленные в ее адрес ДД.ММ.ГГГГ предложения об изменении расчета арендной платы, а также отказ в согласовании представленных истцом предложений ответчиком не отвечают принципам добросовестности участников гражданских правоотношений.

С учетом изложенного, просит суд обязать КИО г. Мурманска заключить договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № с внесением изменений, предложенных ФИО2 и изложенных в протоколе разногласий от ДД.ММ.ГГГГ к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) №.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд заявление о рассмотрении дела без своего участия, в присутствии представителя.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержал, дал пояснения, аналогичные изложенным в описательной части решения суда.

Представитель КИО г. Мурманска ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала указав, что между сторонами имеется преддоговорной спор, поскольку Комитетом как арендодателем и ФИО2, как собственником здания, расположенного на земельном участке, являющемся объектом аренды, не достигнуто согласие по условиям договора, в том числе в части начисления платы за пользование земельным участком, что является существенным условием договора аренды. Требование истца о применении к расчету арендной платы кода по виду функционального использования, не соответствующего сведениям, содержащимся в ЕГРН в соответствующие периоды, не основано на законе и противоречит требованиям Положения об арендной плате за использование земель в границах муниципального образования город Мурманск, утвержденным решением Мурманского городского Совета от 24.06.2002 № 16-154.

Предложенная истцом редакция пунктов 2.8, 2.9 Договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ также не соответствует нормативно-правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, поскольку официальным опубликованием (обнародованием) муниципального правового акта города или соглашения, заключенного между органами местного самоуправления, считается первая публикация его полного текста в газете «Вечерний Мурманск» - официальном печатном издании органов местного самоуправления города Мурманска.

С учетом изложенного просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, существенными условиями договора аренды являются условия о предмете аренды (об объекте аренды) и о размере арендной платы (п. 3 ст. 607 и ст. 614 Гражданского кодекса РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником нежилого помещения – здание управления, расположенного по адресу: г. Мурманск, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в КИО г. Мурманска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Мурманск, Ленинский административный округ, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. Цель использования земельного участка: здание управления.

На основании данного заявления Комитетом был подготовлен проект договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ, который выдан представителю истца ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Комитета поступил протокол разногласий к проекту договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ, с приложением выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, согласно которой ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости в объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ФИО2, внесены изменения вида функционального использования объекта недвижимости - ветеринарный кабинет.

Комитетом был рассмотрен поступивший протокол разногласий и в адрес истца направлен протокол согласования разногласий от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому при расчете арендной платы до ДД.ММ.ГГГГ использован код вида функционального использования 3.4 - «Прочие объекты административно-хозяйственного назначения», с ДД.ММ.ГГГГ в связи с изменением вида использования объекта недвижимости на «ветеринарный кабинет» при расчете арендной платы применен код вида функционального использования 6.3 - «Объекты образования, науки, здравоохранения, социального обеспечения, ветеринарные службы, физкультуры и спорта, культуры и искусства».

В обоснование заявленных требований истец указывает, что представленные ДД.ММ.ГГГГ предложения об изменении расчета арендной платы, а также отказ в согласовании представленных истцом предложений ответчиком не отвечают принципам добросовестности участников гражданских правоотношений ввиду следующего.

Так, в представленном протоколе согласования разногласий от ДД.ММ.ГГГГ вид функционального использования указан как – «Прочие объекты административно-хозяйственного назначения». В связи с чем, размер арендной платы, который рассчитывается, в том числе, исходя из базовой ставки арендной платы - ставка арендной платы за один квадратный метр земельного участка в год для определенного вида функционального использования объекта; коэффициента местоположения - коэффициент, характеризующий изменение базовой ставки арендной платы в зависимости от коммерческой привлекательности территории, устанавливается по кадастровым кварталам и по группам видов функционального использования объектов; коэффициента площади - коэффициент, устанавливающий зависимость величины арендной платы от площади земельного участка, устанавливается по группам видов функционального использования объектов, при использовании предложенного Комитетом вида функционального использования, увеличивается в несколько раз.

Однако, поскольку объект недвижимости подлежит использованию исключительно в виде ветеринарного кабинета, истец считает необходимым установление вида функционального использования, как объекта ветеринарной службы.

С учетом изложенного, полагает, что п. 1.4 Договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № от ДД.ММ.ГГГГ должен быть изложен в следующей редакции: Договор аренды заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ (одиннадцатого сентября две тысячи восемнадцатого года) по ДД.ММ.ГГГГ (одиннадцатого сентября две тысячи шестьдесят седьмого года) под здание ветеринарного кабинета с кадастровым номером №, имеющее адрес: город Мурманск, <адрес>»; абзац второй пункта 2.8 Договора в следующей редакции: в случае внесений в вышеуказанные нормативный правовые акты, арендодатель обязан сообщить арендатору об изменении размера арендной платы посредством электронной почты или заказным письмом; абзац третий пункта 2.9 Договора в следующей редакции: слово «или» исключить.

Вместе с тем, суд не может согласиться с указанными доводами по следующим основаниям.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земли в границах муниципального образования город Мурманск устанавливаются Положением об арендной плате за использование земель в границах муниципального образования город Мурманск (далее - Положение об арендной плате), утвержденным решением Мурманского городского Совета от 24.06.2002 № 16-154.

В соответствии с п. 1.3 Положения об арендной плате, размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за землю по конкретному земельному участку определяются договором, заключенным структурным подразделением администрации города Мурманска, уполномоченным в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом (далее - арендодатель, Комитет), на основании законодательства и в соответствии с Порядком управления, распоряжения и использования земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Мурманск, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования город Мурманск, утвержденным решением Совета депутатов города Мурманска от 27.03.2015 № 10-130 (далее - Порядок), Методикой определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, утвержденной решением Совета депутатов города Мурманска от 27.11.2014 № 3-41 (далее - Методика), и Положением об арендной плате.

В соответствии с пунктом 3 Решения Совета депутатов города Мурманска от 27.11.2014 № 3-41 (ред. от 26.01.2018) «Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Мурманска» годовой размер арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается по формуле: АП = Пзу х Аб х Кмп х Кпл х Кр х Коз х Ксп х Кд, где: АП - арендная плата за земельный участок, рублей в год; Пзу - площадь земельного участка, кв. м; Аб - базовая ставка арендной платы - ставка арендной платы за один квадратный метр земельного участка в год для определенного вида разрешенного использования объекта (приложение № 1 к Методике); Кмп - коэффициент местоположения - коэффициент, характеризующий изменение базовой ставки арендной платы в зависимости от коммерческой привлекательности территории, устанавливается по кадастровым кварталам и по группам видов разрешенного использования объектов (приложение № 2 к Методике); Кпл - коэффициент площади - коэффициент, устанавливающий зависимость величины арендной платы от площади земельного участка, устанавливается по группам видов разрешенного использования объектов (приложение № 3 к Методике); Кр - регулирующий коэффициент - коэффициент корректировки базовой ставки арендной платы (приложение № 4 к Методике); Коз - коэффициент общественной значимости - коэффициент к базовой ставке арендной платы для учета необходимости поддержки общественно значимых видов деятельности (приложение № 5 к Методике); Ксп - коэффициент социальной поддержки - коэффициент к базовой ставке арендной платы для учета необходимости поддержки социально незащищенных групп населения и их организаций (приложение № 6 к Методике); Кд - коэффициент динамики рынка - коэффициент для учета изменения цен на рынке земельных участков по отношению к уровню цен на дату утверждения базовых ставок арендной платы.

В соответствии с п. 2.11 Положения об арендной плате, при изменении разрешенного назначения объектов недвижимого имущества (помещений в них) арендная плата за землю исчисляется по виду разрешенного использования объекта (помещения), сведения о котором содержатся в едином государственном реестре недвижимости, с даты внесения соответствующих сведений.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобретено недвижимое имущество – здание управления, назначение: нежилое, этажность: 2, общей площадью 448 кв. м, расположенное по адресу: г. Мурманск, <адрес>. Государственная регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ, объект недвижимости зарегистрирован как «здание управления».

Указанные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения вида функционального использования объекта недвижимости на «ветеринарный кабинет».

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что ответчиком правомерно применены базовые ставки арендной платы, коэффициент местоположения и коэффициент площади, в зависимости от вида функционального использования и даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости.

Следовательно, изложение пункта 1.4 Договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции, изложенных в протоколе разногласий ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ к Договору, противоречит требованиям Положения об арендной плате.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 ст. 17 Решения Совета депутатов города Мурманска от 02.04.2018 № 45-787 (ред. от 20.12.2018) «Об утверждении Устава муниципального образования город Мурманск и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Мурманска» официальным опубликованием (обнародованием) муниципального правового акта города или соглашения, заключенного между органами местного самоуправления, считается первая публикация его полного текста в газете «Вечерний Мурманск» - официальном печатном издании органов местного самоуправления города Мурманска.

Пунктом 1.10 Положения об арендной плате установлено, что арендная плата, уплачиваемая юридическими или физическими лицами, исчисляется непосредственно этими лицами. В связи с принятием, изменением нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) нормативных правовых актов Мурманской области, органов местного самоуправления, регулирующих исчисление арендной платы за использование земельных участков, арендная плата исчисляется с даты вступления соответствующего нормативного правового акта в законную силу.

При указанных обстоятельствах, изложение пунктов 2.8, 2.9 Договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции указанной в протоколе разногласий истца от ДД.ММ.ГГГГ, также не может быть признано обоснованным, соответствующим требованиям действующего законодательства.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56,57,103,194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,

решил:

Исковые требования ФИО2 к Комитету имущественных отношений города Мурманска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Мурманский областной суд через Октябрьский суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Молчанова