Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску Неб Елены Сергеевны к ООО «РисанСтрой – 2» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве от 15 декабря 2018 года,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Неб Е.С. обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что 15 декабря 2018 года между ней и ООО «РисанСтрой-2» заключен договор долевого участия в строительстве, предметом которого является квартира Адрес , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись регистрации Номер от 11 января 2019 года.

В соответствии с условиями договора истец уплатила денежные средства в размере 2974760 руб.

К договору долевого участия в строительстве прилагалась выкопировка из проекта (Приложение №1), в которой обозначена планировка квартиры истца, ее проектная площадь, размещение окон, стояков ГВС и канализации, вентиляционные каналы.

Как следует из иска, впоследствии истцу стало известно, что окна в комнате площадью 13,58 кв.м (согласно Приложению №1) фактически расположены не так, как указано в проекте, а именно, отсутствует отступ от стены. В комнате площадью 22,19 кв.м оконный проем фактически расположен в другой стороне.

Как указывает Неб Е.С., расположение окон в соответствии с проектом для нее существенно важно. При фактическом размещении световых проемов она не имеет возможности использовать данную комнату так, как планировала при покупке квартиры. Истец приобретала квартиру той планировки, которая указана в Приложении №1 к договору долевого участия в строительстве от 15 декабря 2018 года, фактическая планировка, а именно, размещение окон истца не устраивает.

При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае - квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

Однако ни в заключенном между сторонами 15 декабря 2018 года договоре участия в долевом строительстве, ни в проектной либо иной доступной на момент заключения этого договора для ознакомления документации, содержащей описание объекта долевого строительства, не содержались сведения об ином размещении оконных проемов.

Следовательно, как указывает Неб Е.С., при заключении договора участия в долевом строительстве ответчиком не была предоставлена необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая позволила бы ей как потребителю осуществить свободный и осознанный выбор среди объектов аналогичного потребительского назначения.

В связи с этим 20 марта 2020 года истцом в адрес ответчика было направлено требование о соразмерном уменьшении цены договора, однако данное требование добровольно не исполнено.

Согласно акту экспертного исследования № 006/34.1 от 31 марта 2021 года, изготовленного ООО «Актив», рыночная стоимость ремонтно-строительных работ по устранению дефектов при устройстве оконных проемов в жилой комнате площадью 13,58 кв.м и в кухне площадью 22,19 кв.м квартиры Адрес , на дату оценки составляет 114765 руб.

Как указывает истец, ею в адрес ответчика было повторно направлено требование о соразмерном уменьшении цены, оставленное ООО «РисанСтрой – 2» без ответа.

Таким образом, ответчиком нарушены права и законные интересы истца, поскольку она не имеет возможности использовать комнаты и расставить мебель так, как планировала при покупке квартиры.

Ссылаясь на положения ГК РФ, Закона РФ «О защите прав потребителей», Неб Е.С. просит суд уменьшить цену договора долевого участия в строительстве от 15 декабря 2018 года на квартиру Адрес на 114765 руб.; взыскать с ответчика расходы за проведение экспертного исследования в размере 20000 руб.

Истец Неб Е.С. и ее представитель по доверенности Зайченко Н.А. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «РисанСтрой – 2» Буярова О.П., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях на иск. Пояснила, что до заключения договора участия в долевом строительстве истцу была предоставлена полная и достоверная информация о приобретаемом объекте долевого строительства. Построенный многоквартирный дом в целом и расположенный в нем объект долевого строительства (квартира Номер ) в полной мере отвечают требованиям проектной документации. Отступлений от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, застройщиком допущено не было. Иные недостатки, которые делают объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования, отсутствуют. В связи с чем, оснований для соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве не имеется.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

На основании ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 30.12.2044 №214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Согласно ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В судебном заседании установлено, что 15 декабря 2018 года между ООО «РисанСтрой-2» и Неб Е.С. был заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого является квартира Адрес .

Согласно п. 1.1 договора застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить с размещением на первом этаже нежилых помещений и подземным паркингом. I этап строительства: Адрес , и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить установленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства в собственность.

Объектом долевого строительства, подлежащим передаче Неб Е.С. как участнику долевого строительства в соответствии с договором, является 2-комнатная квартира Адрес .

Согласно п. 2.1, 2.2 договора цена договора, то есть, размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, включая оплату услуг застройщика в размере 5%, составляет 2974760 руб.

Денежные средства в размере 2974760 руб. внесены Неб Е.С. в полном объеме, что подтверждается платежным поручением №53272 от 6 февраля 2019 года.

11 января 2019 года договор зарегистрирован управлением Росреестра по Пензенской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись регистрации Номер .

Как указывает истец Неб Е.С., после заключения вышеуказанного договора ей стало известно, что оконные проемы в комнате площадью 13,58 кв. расположены не так, как было указано в проектной документации, а именно, отсутствует отступ от стены. В комнате площадью 22,19 кв.м оконный проем фактически расположен в другой стороне.

20 марта 2020 года истцом в адрес ООО «РисанСтрой-2» направлено требование о соразмерном уменьшении цены договора на сумму 576062 руб. 28 коп.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

С целью определения рыночной стоимости ремонтно-строительных работ по устранению дефектов при устройстве оконных проемов в жилых комнатах квартиры №55 дома 58 по ул. Измайлова г. Пензы Неб Е.С. обратилась в ООО «Актив».

Согласно акту экспертного исследования №006/34.1 от 31 марта 2021 года, выполненному ООО «Актив», рыночная стоимость ремонтно-строительных работ по устранению дефектов при устройстве оконных проемов в жилой комнате площадью 13,58 кв.м и в кухне площадью 22,19 кв.м квартиры Адрес , на дату оценки составляет 114765 руб.

2 апреля 2021 года Неб Е.С. в адрес ООО «РисанСтрой-2» повторно направлено требование о соразмерном уменьшении цены договора на сумму 114765 руб. и возмещении расходов на проведение независимой экспертизы в размере 20000 руб.

В сообщении от 10 апреля 2020 года №28 ООО «РисанСтрой-2» отказано в добровольном удовлетворении заявленных Неб Е.С. требований, вместе с тем выражено согласие на расторжение договора долевого участия в строительстве.

В соответствии с п. 3.1.6 договора застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, пригодный для использования в качестве жилого помещения с выполнением отделки и установкой оборудования, согласно п. 1.8 настоящего договора, которые соответствуют требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации.

Истец, заявляющий о нарушении своих прав, имеет право на судебную защиту в рамках Закона РФ «О защите прав потребителей» в части, не урегулируемой ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также в рамках указанного Закона.

Исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных Неб Е.С. исковых требований по следующим основаниям.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, приложением к договору участия в долевом строительстве от 15 декабря 2018 года, заключенному между ООО «РисанСтрой-2» и Неб Е.С., является выкопировка из проекта многоквартирного жилого дома с размещением на первом этаже нежилых помещений и подземным паркингом. I этап строительства: Корпус №1; Корпус №1.1. Квартира Адрес (Приложение №1), из которой усматривается расположение по отношению друг к другу частей объекта долевого строительства и его расположение на этаже строящегося многоквартирного дома.

Как указано в Обзоре правоприменительной практики контрольно-надзорной деятельности Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека за 2017 год, объем обязательной информации о товаре (услуге), которую продавец (исполнитель) обязан своевременно довести до потребителя, определен пунктом 2 статьи 10 Закона N 2300-1 «О защите прав потребителей», а возможные способы ее доведения - в пункте 3 этой же статьи. В том случае, если конкретный способ доведения указанной информации не определен законом или иным нормативным правовым актом, необходимо исходить из того, что избранный продавцом (изготовителем, исполнителем) способ доведения необходимой информации о товаре (услуге) в полной мере отвечает критериям ее наглядности и доступности и законодательно закрепленному правилу предоставления соответствующих сведений на русском языке (пункт 2 статьи 8 Закона N 2300-1), то есть обеспечивает выполнение продавцом (исполнителем) обязанности по передаче потребителю товара (услуги), пригодного для целей, для которых товар (услуга) такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 4 Закона N2300-1).

Исходя из изложенного, информация о товаре (работе, услуге) может быть доведена до потребителя, в том числе путем ее размещения на официальном сайте производителя (продавца), включения в каталоги.

Информация относительно архитектурного облика здания, в том числе расположения оконных проемов, содержится в Разделе 3 «Архитектурные решения» проектной документации, рекламно-информационных материалах в отношении многоквартирного жилого дома по адресу: г. Пенза, ул. Измайлова, 58, обозревавшихся в ходе судебного разбирательства, а также на макете жилого комплекса «Квартет», находящегося в офисе продаж, который отражает расположение оконных конструкций в каждом объекте долевого строительства, в том числе в квартире Номер .

Кроме того, как следует из пояснений представителя ООО «РисанСтрой-2» Буяровой О.П., в офисе продаж в свободном доступе находятся печатные материалы (альбомы, буклеты и т.п.), в которых в числе прочей информации содержится изображение фасада строящегося многоквартирного дома. Данные демонстрационные материалы в обязательном порядке до заключения договоров участия в долевом строительстве предъявляются для ознакомления потенциальным покупателям (участникам долевого строительства). При этом менеджерами отдела продаж доводится до сведения потребителя вся требуемая информация и предоставляются ответы на все интересующие потенциальных покупателей вопросы.

Таким образом, истцу до заключения договора участия в долевом строительстве была предоставлена полная и достоверная информация о приобретаемом объекте долевого строительства.

Доказательств того, что до заключения вышеуказанного договора до истца не была доведена информация относительно архитектурного облика здания, в том числе расположения оконных проемов в приобретаемой ею квартире, Неб Е.С. в ходе рассмотрения настоящего дела, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Кроме того, согласно п. 1.4 договора участия в долевом строительстве, характеристики объекта долевого строительства могут быть уточнены после окончания строительства многоквартирного дома, в составе которого находится объект долевого строительства, и получения разрешения на ввод его эксплуатацию.

Подписывая договор участия в долевом строительстве, истец согласилась, в том числе, и с тем, что указанные в договоре характеристики объекта долевого строительства могут быть уточнены после окончания строительства многоквартирного дома.

В свою очередь, ООО «РисанСтрой-2» выполнило обусловленные заключенным с истцом договором обязательства надлежащим образом и в установленный срок.

Построенный многоквартирный дом в целом и расположенный в нем объект долевого строительства (квартира Номер ) отвечают требованиям проектной документации, в том числе Раздела 3 «Архитектурные решения», что подтверждается выданным Госжилстройтехинспекцией Пензенской области заключением о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов от 20 октября 2020 года, а также полученным застройщиком 21 октября 2020 года разрешением на ввод данного многоквартирного дома в эксплуатацию, которое согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ является документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией.

Отступлений от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, застройщиком допущено не было. Доказательств наличия недостатков, которые делают объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования, истцом не представлено.

По вышеизложенным основаниям суд не принимает во внимание представленный Неб С.Е. акт досудебного экспертного исследования №006/34.1 от 31 марта 2021 года, выполненный ООО «Актив», кроме того, при проведении исследования эксперт не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о назначении судебной экспертизы с целью определения соответствия квартиры Адрес договору участия в долевом строительстве от 15 декабря 2018 года, проектной документации и действующим строительным нормам и правилам истец в ходе рассмотрения настоящего дела не ходатайствовал.

Таким образом, истцом Неб Е.С. не доказано свое право на уменьшение цены договора в связи с выявленными существенными недостатками, которые не были бы оговорены ответчиком при заключении договора долевого участия.

В связи с этим, суд полагает заявленные исковые требования Неб Е.С. к ООО «РисанСтрой – 2» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве от 15 декабря 2018 года необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

При этом суд учитывает, что у истца остается право на расторжение договора долевого участия по соглашению сторон, против чего ответчик не возражает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Неб Елены Сергеевны к ООО «РисанСтрой – 2» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве от 15 декабря 2018 года оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г.Пензы в течение одного месяца после изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 августа 2021 года.

Судья А.В. Селиверстов