Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г., Н., А., К., П. к администрации Пушкинского муниципального района, администрации г.Пушкино, ФГБУ ФКП Росреестра по Московской области, Пушкинскому отделу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ИП «У.», ООО «ПСК Строительные технологии» о признании недействительным договора аренды, признании незаконными постановлений и действий органов местного самоуправления, восстановлении нарушенного права,

установил:

Истцы обратились в суд с иском к ответчикам о признании незаконными решения земельной комиссии при администрации Пушкинского муниципального района от <дата> о согласовании предоставления земельного участка в аренду ИП «У.» для строительства и размещения многоярусной автомобильной парковки; постановления администрации Пушкинского муниципального района от <дата>. № об утверждении акта выбора и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории; постановления администрации Пушкинского муниципального района от <дата>. № о предоставлении ИП «У.» в аренду сроком на 3 года земельного участка; договора аренды земельного участка от <дата>., заключенного между администрацией Пушкинского муниципального района и ИП «У.»; разрешения на строительство от <дата>., выданного администрацией г.Пушкино; признании незаконными действия администрации Пушкинского муниципального района и ФГБУ ФКП Росреестра по Московской области по снятию с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №, постановке земельного участка с кадастровым номером № на кадастровый учет, изменению вида разрешенного использования указанного земельного участка.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> Осенью 2013 года на придомовой территории начались земляные работы, перемещены контейнеры с оборудованной под них площадки на место, неприспособленное для мусора. На месте, определенном под мусорную площадку, начались подготовительные работы к строительству многоярусной парковки в непосредственной близости от корпуса № 1, незаконно поставлено ограждение. Основанием для работ послужило разрешение на строительство, выданное администрацией г.Пушкино ИП «У.», между администрацией Пушкинского муниципального района и ИП «У.» заключен договор аренды земельного участка для строительства и размещения парковки. Истцы считают, что указанный договор аренды земельного участка, а также действия ответчиков по согласованию, выдаче разрешения на строительство противоречат нормам земельного, жилищного и градостроительного законодательства, поскольку на предоставленном в аренду земельном участке расположены объекты, входящие в состав многоквартирного жилого дома, земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Действия ответчиков нарушают права истцов по владению и распоряжению общим имуществом, поскольку правом распоряжаться земельным участком с момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию обладают только собственники помещений в доме. Какого-либо согласия собственников помещений в многоквартирном доме на строительство парковки администрацией получено не было, собраний по вопросу выдела (раздела) земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, под строительство парковки собственниками не проводилось. Основания для снятия земельного участка, отведенного для строительства многоквартирного дома, с кадастрового учета и последующей постановки на учет земельного участка, предоставленного для строительства парковки, у ответчиков отсутствовали. Решение органа кадастрового учета по снятию земельного участка и постановке земельного участка на кадастровый учет нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме. Считают действия ответчиков по разделу земельного участка, являющегося придомовой территорией, незаконными, нарушающими права и свободы граждан, являющихся собственниками помещений в доме, нарушают права истцов в осуществлении управления многоквартирным домом и имуществом, находящимся в общей долевой собственности, в части использования земельного участка.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «ПСК Строительные технологии».

В судебном заседании истец Н., допущенный к участию в деле в качестве его представителя Н., представитель истцов по доверенности К. исковые требования поддержали, просили удовлетворить, также просили обязать администрацию Пушкинского муниципального района устранить допущенные нарушения, в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу произвести действия по постановке на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> обязать ПСК «Строительные технологии» восстановить зеленые насаждения и газон, уничтоженные в результате производства работ по строительству парковки, произвести компенсационную высадку деревьев на придомовой территории рядом с домом, восстановить заасфальтированный газон в районе корпуса 1, восстановить границы детской площадки (л.д. 496-502), пояснив, что оспариваемое разрешение на строительство парковки нарушает права истцов как собственников жилых помещений в рядом расположенном доме. Строительство на основании этого разрешения осуществляется с нарушением нормативных требований, в том числе, на достаточно близком расстоянии от многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>. Деятельность ответчиков препятствует осуществлению прав истцов на земельный участок при многоквартирном доме.

Представитель ответчика администрации Пушкинского муниципального района по доверенности М. иск не признала, пояснив, что действия администрации по распоряжению земельным участком законны, администрация вправе распоряжаться земельным участком, являющегося муниципальной собственностью. При передаче земельного участка в аренду застройщику для строительства многоквартирного жилого дома администрация района не утратила права собственности на этот участок. После введения дома в эксплуатацию земельный участок снят с кадастрового учета. Для оформления земельного участка в долевую собственность истцы не обращались, участок как объект права, не сформирован. Объем нарушенного права истцами не доказан.

Представитель ответчика администрации г.Пушкино по доверенности Б. иск не признала, пояснив, что истцами не доказан объем нарушенного права, а также их права на земельный участок. Для оформления земельного участка истцы не обращались. Разрешение на строительство выдано в соответствии с действующим законодательством, все документы прошли правовую экспертизу, градостроительный план утвержден администрацией района, нарушения законодательства не имеется.

Представитель ответчика ПСК «Строительные технологии» по доверенности и ордеру адвокат Д. иск не признал, поддержал письменные возражения, приобщенные к материалам дела (л.д.399-402), дополнив, что истцами не доказан объем нарушенного права, земельный участок не сформирован как объект права, предоставлялся для строительства многоквартирного дома, а не его эксплуатации. В орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка и передаче его собственникам жилых помещений истцы не обращались. Доказательств того, что до начала строительства парковки имели место зеленые насаждения, которые уничтожены в результате строительства, не имеется. Также истцами не представлены доказательства того, что строительством парковки нарушены границы детской площадки.

Представители ФГБУ ФКП Росреестра по Московской области, Пушкинского управления Росреестра по Московской области, ИП «У.» в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещались.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, не находит оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2).

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (часть 4).

В ходе рассмотрения дела судом установлено.

Постановлением Главы Пушкинского района от <дата>. № утвержден акт выбора земельного участка общей площадью 2,5га из свободных земель г.Пушкино, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.278-280,284).

Постановлением Главы Пушкинского района от <дата>. № утверждены границы земельного участка площадью 25025 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок предоставлен в аренду ООО «Корпорация «ВИТ» сроком на 11 месяцев до <дата>. для строительства многоэтажных жилых домов (л.д.300-305).

<дата> между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Пушкинский район» и ООО «Корпорация «ВИТ» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 25025 кв.м. по вышеуказанному (л.д.293-297,299) и дополнительное соглашение к нему (л.д.306-307).

Земельный участок поставлен на кадастровый учет, границы участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д.302-305).

<дата> жилой дом по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию (л.д.76).

На обращение ИП «У.» в администрацию Пушкинского муниципального района о представлении в аренду земельного участка ориентировочной площадью 1200 кв.м. для строительства и размещения многоярусной автомобильной парковки по адресу: <адрес> земельной комиссией при администрации Пушкинского муниципального района принято решение о согласовании предоставления в аренду сроком на 3 года земельного участка площадью 1200 кв.м. под испрашиваемые цели (л.д.11).

<дата> Градостроительный Совет при администрации Пушкинского муниципального района одобрил представленное ООО «МСО-7» эскизное предложение многоуровневой стоянки-парковки открытого типа по решению вопроса обеспечения автотранспорта жителей <адрес> местами длительного хранения (л.д.12).

Постановлением администрации Пушкинского района от <дата>. № утвержден акт выбора и схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 1200 кв.м. по адресу: <адрес> установлены категория земель – земли населенных пунктов и вид разрешенного использования – для размещения гаражей и автостоянок с целью строительства и размещения многоярусной автомобильной парковки (л.д.77,262).

Постановлением администрации Пушкинского муниципального района от <дата>. № ИП «У.» предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок (земли населенных пунктов) площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования – для размещения гаражей и автостоянок, с целью строительства и размещения многоярусной автомобильной парковки, из земель, находящихся в границах муниципального образования – городское поселение Пушкино (л.д.84), <дата>. заключен договор аренды земельного участка сроком до <дата>. (л.д.81-83).

<дата>. администрацией г.Пушкино выдано разрешение ИП «У.» на строительство гаража-стоянки закрытого типа по адресу: <адрес> (л.д.24), с учетом положительного заключения экспертизы по проектной документации (л.д.472-494).

<дата>. между ИП «У.» и ООО «ПСК Строительные технологии» заключен договор уступки прав по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым ООО «ПСК Строительные технологии» приняло все права и обязанности арендатора по договору аренды от <дата>., заключенного между администрацией Пушкинского муниципального района и ИП «У.». Также ООО «ПСК Строительные технологи» приняло все условия, права и обязанности по строительному проекту гаража-стоянки закрытого типа (п.6.3 Договора) (л.д.55-57). Указанный договор уступки прав прошел государственную регистрацию.

Как усматривается из материалов дела, разрешение на строительство выдано на основании представленных застройщиком документов, перечень которых регламентирован частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации: правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации, свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение экспертизы проектной документации.

При этом часть 10 статьи 51 указанного Кодекса установлен запрет требовать иные документы, за исключением указанных в частях 7 и 9 данной статьи.

Частью 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; проводят проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана; выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство в силу части 13 статьи 51 указанного Кодекса является отсутствие необходимых документов или несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка.

В разрешаемой ситуации, а также исходя из доводов и возражений сторон, отсутствуют основания полагать, что орган местного самоуправления был обязан отказать в выдаче разрешения на строительство.

Учитывая изложенное, а также отсутствие доказательств реальной угрозы нарушения прав истцов выданным разрешением на строительство, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании данного разрешения незаконным.

Статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Из положений ст. 30.1 ЗК РФ следует, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду.

Согласно ч. 1, 2 ст. 2 Закона Московской области от 07 июня 1996г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» органы местного самоуправления осуществляют распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, распоряжаются земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что земельный участок площадью 25025 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, находится в муниципальной собственности Пушкинского муниципального района Московской области.

Постановлением Главы Пушкинского района Московской области от <дата>. утверждены границы данного земельного участка для строительства многоэтажных жилых домов (л.д.300-305).

Указанный земельный участок предоставлен в аренду ООО «Корпорация ВИТ» для строительства многоэтажного жилого дома.

По решению собственника земельного участка произведен раздел земельного участка с кадастровым номером № (л.д.382) на четыре земельных участка площадью 3041 кв.м., 8506 кв.м., 13358 кв.м., 120 кв.м. и образование части земельного участка площадью 2533 кв.м. В настоящее время в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения об образуемых в результате раздела земельных участках: с кадастровым номером № площадью 120 кв.м., с кадастровым номером № площадью 8506 кв.м., с кадастровым номером № площадью 3041 кв.м. Сведения о земельном участке с кадастровым номером № аннулированы на основании письма администрации Пушкинского района от <дата>. (л.д.406-407).

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м., предоставленный в аренду ИП «У.», а ныне ООО «ПСК Строительные технологии», не образован в результате раздела земельного участка, предоставленного администрацией Пушкинского муниципального района в аренду под строительство многоэтажных жилых домов. Доказательств того, что данный земельный участок образовался в результате раздела участка с кадастровым номером №, истцами не представлено. Земельный участок с кадастровым номером № и земельные участки, образованные в результате раздела данного участка, были и остаются в собственности публично-правового образования Пушкинский муниципальный район Московской области, в связи с чем, орган местного самоуправления администрация Пушкинского муниципального района Московской области имела правовые основания для осуществления оспариваемого регулирования, в том числе, передачи в аренду спорного земельного участка и его разделе. Право общей долевой собственности на указанный земельный участок у истцов не возникло.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты и расположенные на указанном земельном участке помещения. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Статьей 16 Вводного закона определено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (ч. 2, 5).

Федеральные нормы предусматривают необходимость формирования земельного участка под многоквартирным домом, причем под каждым жилым домом в отдельности, и возникновение права собственности на земельный участок только после проведения кадастровых работ по его формированию (в том числе работ по межеванию) и проведения государственного кадастрового учета.

Действующее законодательство Российской Федерации не содержит положений, допускающих возможность формирования единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома или один многоквартирный дом и здание, не относящееся к общему имуществу этого дома.

Судом установлено, что земельный участок, на котором построен многоквартирный жилой дом по адресам: <адрес> не был сформирован в установленном законом порядке. Собственники помещений в указанном доме не обращались в орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Указанное истцами не отрицалось, мотивируя тем, что одновременно с вводом объекта строительства – жилого дома в эксплуатацию к ним перешли права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в котором они являются собственниками жилых помещений. Указанные доводы истцов основаны на неверном толковании норм материального права. Право собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок возникает не в связи с фактом ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и не в связи с фактом участия в инвестировании строительства дома, как полагают истцы, а с момента формирования такого земельного участка в установленном законом порядке. Приемка в эксплуатацию многоквартирного дома не является процедурой формирования земельного участка под ним. Право на оформление в собственность земельного участка истцы могут реализовать в установленном законом административном порядке.

Управление многоквартирными домами по адресу: <адрес> осуществляется ООО «РСУ-7», в материалы дела представлен договор управления многоквартирным домом (л.д.408-425).

Из сообщения администрации г.Пушкино одному из собственников помещений в многоквартирном доме следует, что управляющая организация ООО «РСУ-7» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенного по вышеуказанному адресу, в соответствии с протоколом № от <дата>. конкурсной комиссии администрации г.Пушкино Пушкинского муниципального района Московской области. Открытый конкурс проведен в связи с тем, что собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления в установленном порядке. Площадка для размещения мусорных контейнеров находилась за пределами участка, отведенного под строительство жилых домов, на земельном участке, права на который принадлежат ИП «У.», по требованию которого в сентябре 2013 года управляющей организацией были перенесены бункеры на территорию, свободную от прав третьих лиц. Расположение новой бункерной площадки согласовано с управлением архитектуры, строительства и градостроительного регулирования администрации г.Пушкино Пушкинского муниципального района. На территории жилого комплекса расположены три детские площадки общей площадью 3000 кв.м. и одна спортивная площадка. Произведено ограждение детской площадки от проезжей части Московского проспекта. В районе корпуса 3 в октябре 2013 года управляющей организацией установлено декоративное ограждение детской площадки по ее периметру высотой 70см., работы по демонтажу площадки или ее ликвидации не планируются. В феврале-марте 2011 года управляющей организацией организовано обсуждение вопроса о необходимости размещения стоянки-парковки, в результате которого опрошено более 133 собственников квартир, 123 из которых высказались в поддержку строительства стоянки-парковки, 8 высказались против, что подтверждается опросными листами (л.д.426-452). С апреля 2012 года ведется отрытое голосование в сети Интернет по вопросу необходимости строительства данного объекта, по результатам которого на дату <дата>. 74,25% поддерживают необходимость строительства гаража-стоянки, 13,01% высказываются против строительства. Земельный участок под размещение гаража-автостоянки площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> на основании постановления администрации Пушкинского муниципального района от <дата>. № предоставлен ИП «У.» в аренду сроком на три года. У. выдано разрешение на строительство гаража-стоянки закрытого типа. Проект получил положительное заключение экспертизы. Проектом предусмотрено изменение схемы движения на придомовой территории с обеспечением безопасности пешеходов, удобства проезда для специализированной обслуживающей техники, в том числе, пожарных машин, скорой помощи, крупногабаритной техники. В связи с началом подготовительных работ в соответствии с проектом строительства были расширены внутридомовые проезды для обеспечения беспрепятственного проезда автотранспорта, в том числе, специального (л.д.15).

Оценив в порядке ст.67 ГПК РФ представленные доказательства и доводы сторон, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований. Оснований для признания действий администрации по согласованию размещения места гаража-стоянки, утверждении акта выбора и схемы расположения земельного участка, предоставленного ИП «У.» для строительства парковки, предоставление данного земельного участка в аренду У., выдаче разрешения на строительство парковки, заключению договора аренды земельного участка с ИП «У.», снятию земельного участка с кадастрового учета, постановке земельного участка, отведенного по строительство парковки, на кадастровый учет, изменению вида разрешенного использования данного земельного участка у суда не имеется. Муниципальное образование – Пушкинский муниципальный район, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного в аренду для строительства многоэтажных жилых домов, действовала в пределах своих полномочий по распоряжению данным участком. Земельный участок, предоставленный У. в аренду под строительство гаража-стоянки, не образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, данный земельный участок прилегает к территории многоэтажного дома, границы данного земельного участка установлены, схема расположения участка на кадастровом плане территории утверждена в установленном порядке. Истцами не представлено доказательств нарушения их прав строительством гаража-стоянки, не доказан объем нарушенного права. Земельный участок, на котором взведен многоквартирный жилой дом, не сформирован в установленном законом порядке, истцы за оформлением земельного участка в собственность в орган местного самоуправления не обращались. Проведение межевания земельного участка при доме № по <адрес> планируется в декабре 2015 года, что следует из постановления администрации г.Пушкино от <дата>. № (л.д.453-471), в связи с чем, у суда отсутствуют основания для обязания администрации Пушкинского района провести процедуру межевания земельного участка и постановку его на кадастровый учет. Доказательств уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме оспариваемыми документами истцами не представлено. Разрешение на строительство парковки выдано У. на основании представленных застройщиком документов: правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации, свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение экспертизы проектной документации.

Не могут свидетельствовать о незаконности разрешения на строительство и доводы истцов об осуществлении застройщиком после получения данного разрешения строительных работ на близком расстоянии от корпуса <адрес>. Как следует из объяснений истцов и установлено судом, с заявлением в орган местного самоуправления о формировании земельного участка при указанном многоквартирном доме они не обращались. Доказательств нарушения прав в части уничтожения зеленых насаждений в результате строительства парковки, истцами не представлено, равно как не представлено доказательств того, что в результате строительства уменьшились границы детской площадки. Учитывая изложенное, а также положения статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" оснований для удовлетворения этих требований не имеется.

В связи с тем, что суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска, необходимость сохранения мер по обеспечению иска, принятых определением суда от <дата>., отпала.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, ст.34 ЗК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска Г., Н., А., К., П. к администрации Пушкинского муниципального района, администрации <адрес>, ФГБУ ФКП Росреестра по Московской области, Пушкинскому отделу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ИП «У.», ООО «ПСК Строительные технологии» о признании недействительным договора аренды, признании незаконными постановлений и действий органов местного самоуправления, восстановлении нарушенного права отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением суда от <дата>., – снять арест на производство строительных работ по возведению многоярусной автомобильной парковки по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – <дата>.

Судья: