Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Отделстрой» о взыскании денежных средств в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору долевого участия в строительстве,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору долевого участия в строительстве. В обоснование заявленных требований указал, что 19 октября 2016 года между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № Д-к179НО9 на сумму 2 563 080 руб. о строительстве силами ответчика и передаче истцу в собственность объекта долевого строительства, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес> 30 мая 2018 года до передачи квартиры в собственность ответчиком был проведен предварительный осмотр квартиры с полностью выполненными внутренними работами, ООО «Центр экспертных заключений» был произведен замер площади квартиры, по результатам которого общая приведенная площадь квартиры составила 26,0 кв.м., что на 2,25% меньше площади, заявленной в договоре. 31 июля 2018 года истцом была произведена досрочная оплата цены договора, квартира принята по акту приема-передачи, согласно которому общая приведенная площадь квартиры составила 26,27 кв.м. 08 октября 2018 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об изменении цены долевого участия строительства и выплате до 20 ноября 2018 года денежной суммы в размере 57 813,60 руб., которая ответчиком не была удовлетворена. Просил взыскать с ответчика в его пользу денежные средства в размере 57 813,60 руб. в связи с уменьшением цены договора, расходы на оплату услуг нотариуса в размере 1 700 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца - ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представители ответчика ООО «Отделстрой» ФИО3, ФИО4 с иском не согласились. В судебном заседании дали пояснения, согласно которым в соответствии с условиями договора от 16 октября 2016 года истец был приглашен для предварительного осмотра квартиры 30 мая 2018 года. Им были произведена контрольные обмеры помещений с приглашением для этой цели специалистов ООО «Центр экспертных учреждений». Из представленных истцом документов следует, что о результатах обмеров истцу стало известно 05 июня 2018 года. Несмотря на это, 31 июля 2018 года истец подписал акт приема-передачи, подготовленный ответчиком, не заявляя о несоответствии результатов собственных обмеров параметрам квартиры, указанным в акте. Указанный акт был представлен истцом в Управление Росреестра по Ленинградской области. 22 августа 2018 года произведена регистрация права собственности истца на построенный объект. Просили учесть, что в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, застройщик наряду с другими документами предоставил в Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области технический план объекта капитального строительства. Для осуществления технической инвентаризации и подготовки такого технического плана, ответчиком был заключен договор с организацией, уполномоченной на проведение такого вида работ в соответствии с Федеральным законом «О кадастровой деятельности». Для дачи заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации Комитет государственного строительного надзора проверяет предоставленные застройщиком документы на соответствие построенного объекта проектной документации, при этом выходит на объект, после чего застройщику выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и направляет соответствующие документы в Росреестр для постановки на кадастровый учёт. Таким образом, обмеры произведены в соответствии с требованиями закона уполномоченной организацией, проверены органом строительного надзора, оснований не доверять уточненным параметрам объекта не имеется.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В силу частей 1,2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения договора, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Судом установлено, что 19 октября 2016 года между ФИО1 (участник долевого строительства) и ООО «Отделстрой» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве № Д-к179НО9, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, строительный адрес: <адрес>, <адрес> жилой комплекс со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1.2 указанного договора при выполнении участником долевого строительства обязательств в соответствии с условиями договора застройщик обязан передать квартиру со следующими проектными характеристиками: секция – 2, этаж – 14, количество комнат – студия, предварительный номер квартиры – 179, общая приведенная площадь квартиры – 26,6 кв.м. Общая приведенная площадь состоит из общей площади квартиры 25,4 кв.м. и площади балкона/лоджии 4 кв.м.с соответствующих понижающим коэффициентом. Площади и номер квартиры подлежат уточнению после проведения обмеров построенного жилого дома уполномоченной организацией.

Пунктом 4.1 указанного договора установлено, что по взаимной договоренности сторон размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику составляет 2 563 080 руб. (далее цена долевого строительства). Цена долевого строительства может быть изменена в случаях, предусмотренных п. 4.3 договора. Стороны обязуются произвести все расчеты по договору до наступления срока подписания акта приема-передачи квартиры.

Согласно пункту 4.3 указанного договора, если по результатам обмеров, проведенных уполномоченной организацией, общая приведенная площадь квартиры, изменится на 2% и более по отношению к общей приведенной площади квартиры, указанной п. 1.2 договора, то цена долевого строительства соразмерно изменяется: в случае уменьшения – уменьшается на сумму, определяемую по формуле: (А-В)хС, где

«А» - общая площадь квартиры с учетом площади балкона/лоджии (с применением понижающего коэффициента) по результатам обмеров, указанная в документах органа технического учета инвентаризации;

«В» - общая приведенная площадь квартиры, указанная в п. 1.2 договора;

«С» - цена за один квадратный метр площади квартиры, применяемая для проведения дополнительных расчетов и равная 96 356,39 руб.

В случае уменьшения цены долевого строительства застройщик обязуется выплатить участнику долевого строительства сумму уменьшения (разницу в цене) не позднее дня подписания акта приема-передачи квартиры.

В случае, если отклонение фактической общей приведенной площади квартиры от проектной составит менее 2%, то изменение цены долевого строительства не производится.

31 июля 2018 года между истцом и ответчиком был составлен акт приема-передачи квартиры, согласно которому фактическая площадь квартиры без учета площади лоджий, балконов составляет 24,8 кв.м., фактическая площадь лоджий, балконов с применением понижающего коэффициента составляет 1,47 кв.м., застройщик подтверждает, что цена долевого строительства в размере 2 563 080 руб. оплачена участником долевого строительства в полном объеме.

08 октября 2018 года в адрес ответчика истцом была направлена досудебная претензия с просьбой выплатить ему в срок до 20 ноября 2018 года сумму уменьшения цены долевого строительства в размере 57 813,60 руб.

08 ноября 2018 года в ответ на досудебную претензию истца ответчик сообщил, что обмеры всех помещений вновь построенного многоквартирного жилого дома осуществляются уполномоченной организацией, то есть организацией, с которой застройщиком заключен договор на проведение данного вида работ, до ввода дома в эксплуатацию без проведения отделочных работ в квартирах.

Обращаясь в суд с требованиями о взыскании с ответчика денежных средств, истец в обоснование иска указал, что ответчик передал в собственность истцу объект меньшей площади, чем нарушил условия договора участия в долевом строительстве от 19 октября 2016 года.

В силу положений пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Положения статьи 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Согласно акту приема-передачи квартиры от 31 июля 2018 года ФИО1 подтвердил, что до подписания акта приема-передачи осмотрел квартиру, претензий по качеству квартиры к застройщику не имеет, принимаемая квартира полностью соответствует условиям договора участия в долевом строительстве № Д-к179НО9 от 19 октября 2016 года.

Пунктом 4.3 договора участия в долевом строительстве № Д-к179НО9 от 19 октября 2016 года предусмотрено изменение цены договора при изменении площади квартиры более или менее, чем на 2%.

В рассматриваемом случае имеет место изменение площади на 1,24%, что соответствует условиям договора.

Обмеры, на основании которых рассчитана общая приведенная площадь квартиры, проведены уполномоченной организацией, их результаты указаны в документах органа технического учета инвентаризации, в соответствии с которыми произведена регистрация права истца.

Вместе с тем, представленное истцом заключение ООО «Центр экспертных заключений», согласно которому общая приведенная площадь квартиры составила 26,0 кв.м., не может быть принято в качестве доказательства изменения площади объекта на основании следующего:

В соответствии с требованиями части 1 статьи 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт обязан, наряду с прочим, провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Часть 2 статьи 25 указанного закона устанавливает, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов.

Между тем, представленное истцом заключение не содержит подробного исследования объекта, а также сведений об использованных при проведении обмеров инструментов и оборудовании, в том числе сведений о поверке указанных измерительных приборов, как того требует ГОСТ 26433.1-89, в заключении отсутствует расчет площади с указанием соответствующих формул и ссылкой на соответствующую методику расчета.

Иных доказательств, опровергающих результаты обмеров, содержащихся в документах органа технического учета инвентаризации, в материалы дела истцом не представлены. Ходатайство о назначении соответствующей экспертизы истцом не заявлено.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ООО «Отделстрой» денежных средств в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору долевого участия в строительстве.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Отделстрой» о взыскании денежных средств в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору долевого участия в строительстве отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Соломбальский районный суд г. Архангельска в течение месяца.

Мотивированное решение составлено 18 февраля 2019 года.

Судья И.В. Уткина