Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО « Темп» к Грико П.М. о признании договора долевого участия в строительстве расторгнутым,

установил:

ООО « Темп» обратилось в суд с иском к Грико П.М. о признании договора долевого участия в строительстве расторгнутым.

Требвоания обоснованытем, что между ООО « Темп» и ответчиком Грико П.М. был заключен Договор № долевого участия в строительстве от 23 июня 2015 года. По данному договору застройщик обязался передать квартиру участнику долевого строительства не позднее 3 квартала 2015 года. Уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора ответчик известил застройщика об одностороннем отказе от договора долевого участия в строительстве, в связи с пропуском застройщиком срока передачи квартиры. Указанное уведомление было направлено почтовым отправлением 17 июня 2016 года и получено застройщиком 24 июня 2016 года. Истец обратился в Росреестр по Ивановской области с заявлением о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве. Однако государственная регистрация была приостановлена в том числе в связи с тем, что в Управление поступило заявление от 07.07.2016 ответчика о несогласии на расторжение договора в связи с неисполнением застройщиком обязательства по возврату денежных средств, оплаченных по договору №. Подобное заявление поступило также в адрес ООО «Темп» и было им получено 14 июля 2016 года. Основным доводом ответчика по отказу от расторжения договора является его домысел о невозможности возврата денежных средств обществом. При таких обстоятельствах, что между сторонами имеется спор о действии договора, осуществить государственную регистрацию расторжения договора долевого участия в строительстве не представляется возможным. Истец считает, что действия ответчика противоречат закону и нарушают права истца, что выражается в следующем. Участник долевого строительства, отказавшись от исполнения договора долевого участия в строительстве, совершил одностороннюю сделку, которая считается совершенной с момента направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от договора. Правовыми последствиями отказа от договора долевого участия, является его прекращение, в связи с расторжением с определенного указанного законом момента- направления уведомления об отказе от договора долевого участия в строительстве. Таким образом, Договор № долевого участия в строительстве от 23 июня 2015 года прекратил свое действие в связи с его расторжением в силу закона с 17 июня 2016 года (дата отправления уведомления о расторжении договора). Исполнение обязанности по возврату денежных средств является гражданско-правовой обязанностью застройщика и исполнение которой находится в рамках материально- правовых отношений застройщика и участника долевого строительства. Момент расторжения договора долевого участия в строительстве не связан с моментом возврата денежных средств дольщику. Обязанность по возврату денежных средств в силу норм статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является уже последствием расторжения договора долевого участия в строительстве. В случае неисполнения застройщиком данной обязанности, у участника долевого строительства имеется возможность требования возврата денежных средств в судебном порядке.

На основании изложенного, истец просит суд признать Договор № долевого участия в строительстве от 23 июня 2015 года между обществом с ограниченной ответственностью «Темп» и Грико П.М. расторгнутым с 17 июня 2016 года.

Представитель ООО « Темп» по доверенности Володина В.В. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик и его представитель в судебном заседании иск не признали, представители письменные возражения (л.д.62-64. 80-84), суть которых сводится к следующему. Законодательство не содержит нормы, в соответствии с которой суд может признать расторгнутым договор, по которому производился односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон договора. Истцом не представлено доказательств существенного нарушения договора со стороны ответчика, все обязательства по нему выполнены, денежные средства за объект внесены в полном объеме. Не получив возврата оплаченных денежных средств от истца за квартиру, ответчик отказался от отказа в одностороннем порядке от исполнения договора, что законодательством не запрещается. Заявленное требование не восстанавливает прав истца, истец злоупотребляет своими правами. Росреестр правомерно приостановил государственную регистрацию расторжения договора, а впоследствии отказал в такой регистрации. В случае расторжения договора долевого участия залогодержатель АО « Россельхозбанк» лишится обеспечения в виде залога спорной квартиры по договору.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, АО «Россельхозбанк» в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела, представил в суд отзыв на исковое заявление и ходатайство о рассмотрении дела без его участия (л.д. 50)

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, УФСГРКиК по Ивановской области в судебноезаседание не явился, извещен надлежащим образом судебной повесткой.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 23.06.2015г. между ООО « Темп» и Грико П.М. был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № (л.д. 17-22). В соответствии с условиями указанного договора ООО «Темп» обязано было осуществить строительство 9-ти этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Грико П.М. двухкомнатную квартиру общей площадью по проекту 57,61 кв.м, расположенную на 2 жилом этаже в предусмотренный договором срок.

В соответствии с п.1.1 указанного договора застройщик обязан в предусмотренный договором срок построить объект недвижимости (многоквартирный жилой дом) и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления от застройщика.

Согласно п. 2.2., 2.3. Договора цена объекта долевого строительства составляет 2045155 руб. и уплачивается участником долевого строительства следующим образом:

- 410000 руб. за счет собственных средств не позднее 10 дней с момента заключения настоящего договора,

- 1635 155 руб. за счет средств банковского кредита, предоставляемого ОАО «Россельхозбанк» по кредитному договору № от 23.06.2015г. (л.д. 18, 85-97).

Обязательства по уплате застройщику обусловленной договором цены объекта, указанной в п. 2.2 Договора, исполнены в полном объеме, что подтверждается квитанцией от 26.06.2015г. (л.д. 65) и платежным поручением от 02.07.2015г. (л.д. 98)

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 данной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Таким образом, приведенными выше законоположениями закреплено право участника долевого строительства в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, расторгнуть данный договор, направив застройщику соответствующее уведомление, и получить денежные средства, уплаченные им в счет цены договора вместе с процентами за пользование указанными денежными средствами.

Как следует из материалов дела, застройщик в установленный договором срок объект долевого строительства ответчику не передал ( п. 4.1.4 Договора срок передачи- не позднее 3 квартала 2015года), в связи с чем Грико П.М. 17.06.2016г. направил в адрес застройщика (истца) уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, содержащее просьбу о возврате уплаченных по договору денежных средств (л.д. 22).

Указанное уведомление соответствует требованиям ч.4 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, направлено Грико П.М. заказным письмом с описью вложения (л.д. 22, 23, обр.) и получено застройщиком 24.06.2016г. (л.д. 24).

Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (часть 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом, является односторонней сделкой и влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению сторон или по решению суда. Отказ от отказа от исполнения договора законом не предусмотрен.

Поскольку Грико П.М. надлежащим образом исполнен предусмотренный порядок расторжения договора в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, статьями 450, 453 ГК РФ, договор долевого участия в строительстве расторгнут в одностороннем порядке.

Доводы ответчика об отсутствии у суда оснований для расторжения договора долевого участия в строительстве являются необоснованными, поскольку истец не заявляет требований о его расторжении.

В соответствии с позицией Верховного суда (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.) договор долевого участия в строительстве не подлежит расторжению в судебном порядке, и считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления уведомления об одностороннем отказе от его исполнения, при наличии оснований, указанных в с п. 1 ч.1 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Закон Об участии в долевом строительстве не связывает момент расторжения договора долевого участия в строительстве с моментом возврата денежных средств дольщику. Обязанность застройщика по возврату денежных средств дольщику предусмотрена законом, и находится в рамках гражданско-правовых отношений и может быть разрешена по иску дольщика в судебном порядке. Кроме того ст. 9 Закона Об участии в долевом строительстве предусматривает меру ответственности застройщика за несвоевременную выплату денежных средств в виде уплаты процентов. В связи с чем доводы ответчика о не исполнении ООО «Темп» обязательств по возврату уплаченных по договору денежных средств, также не могут свидетельствовать о не расторжении договора.

При этом тот факт, что истцом не оспаривались действия УФСГРКиК по Ивановской области по приостановлению государственной регистрации расторжения договора не свидетельствует о том, что договор является действующим. Право выбора способа защиты нарушенных прав принадлежит истцу.

Доводы ответчика о том, что признание договора долевого участия в строительстве расторгнутым приведет к нарушению прав АО « Россельхозбанк» суд расценивает как необоснованные. Из пояснений ответчика следует, что кредитные обязательства им исполняются своевременно и в полном объеме.

В соответствии со ч.1 ст. 77 Закона « Об ипотеке» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

П. 5.2. Кредитного договора от 23.06.2015г. и п. 2.3. Договора долевого участия в строительстве от 23.06.2015г. предусмотрено, что недвижимое имущество передаётся в залог банку одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства ( Грико П.М.).

В связи с тем, что регистрация права собственности Грико П.М. на жилое помещение завершенное строительством не произведена, договор залога ( ипотеки) прав требования по договору долевого участия в строительстве между АО « Россельхозбанк» и Грико П.М. не заключался, то права залога у Банка не возникло, что свидетельствует о том, что права банка не нарушены.

Кроме того суд отмечает, что отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве (односторонняя сделка) недействительным признан не был.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Иск ООО « Темп» к Грико П.М. о признании договора долевого участия в строительстве расторгнутым, удовлетворить.

Признать договор долевого участия в строительстве № от 23 июня 2015 года, заключенный между ООО «Темп» и Грико П.М. расторгнутым.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Октябрьский районный суд города Иваново в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Председательствующий судья Н.А. Борисова

Мотивированное решение изготовлено 16.09.2016г.