Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к ФИО2, просила снять обременение в силу закона на земельный участок, расположенный по адресу: ***, кадастровый ***, и прекратить указанную ипотеку.

Исковые требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи от 21.07.2016 *** истец приобрела у ответчика указанный выше земельный участок стоимостью 218 000 руб. В настоящее время истец произвела оплату по договору купли-продажи в размере 253 000 руб., то есть исполнила свои обязательства в полном объеме. Истец неоднократно обращалась к ответчику с просьбой явиться в регистрирующий орган для снятия обременения с земельного участка, однако ответчик отказывается от этого. В качестве правового обоснования своих требований истец ссылается на положения Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 352, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО3, допущенный к участию в деле на основании ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, требования поддержали по вышеизложенным основаниям.

Истец пояснила, что ей было известно об отсутствии представителя ФИО2 – ФИО4 в г.Черногорске 23.11.2017 в связи с выездом за пределы Российской Федерации, однако том, что ФИО2 в это время также будет отсутствовать в г.Черногорске, ФИО1 известно не было.

Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что дополнительным соглашением *** от 21.07.2016, заключенным между ФИО2 и ФИО1, в договор купли-продажи *** от 21.07.2016 внесены изменения, в соответствии с которыми стоимость земельного участка изменена с 218 000 руб. до 900 000 руб. Данная стоимость земельного участка обусловлена его месторасположением, наличием на земельном участке объектов недвижимости, право собственности на которые не было зарегистрировано за продавцом (времянка, гараж, септик и т.д.). Расчет за земельный участок с учетом дополнительного соглашения произведен ФИО5 не в полном объеме, в связи с чем основания для прекращения ипотеки отсутствуют, поскольку обременение зарегистрировано с 02.08.2016 и до полного расчета.

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенная о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась.

Руководствуясь ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

21.07.2016 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор *** купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ***, кадастровый ***.

Согласно п. 2 договора купли-продажи стоимость земельного участка составляет 218 000 руб.

В силу п. 3 договора расчеты производятся следующим образом: 53 000 руб. переданы покупателем продавцу в качестве задатка при подписании договора; далее ежемесячно, двадцать первого числа каждого месяца, начиная с 21.08.2016, покупатель должен оплачивать продавцу не менее 53 000 руб. до полной оплаты стоимости имущества.

Пунктом 4 договора купли-продажи установлено, что в соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 488 ГК РФ покупатель обязуется уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене имущества, начиная со дня передачи имущества продавцом. При этом в первые двадцать месяцев со дня передачи имущества продавцом покупателем уплачиваются проценты исходя из ставки ноль процентов в день (льготный период), а по окончании льготного периода покупателем уплачиваются проценты исходя из ставки три процента в день. Денежные средства, выдаваемые покупателем продавцу до полного расчета за имущество, признаются сторонами задатком, выданным в качестве обеспечения исполнения сторонами обязательств по полному расчету за имущество, оплате неустойки и процентов в соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 488 ГК РФ.

02.08.2016 Управлением Росреестра по Республике Хакасия произведена государственная регистрация права собственности покупателя на земельный участок, а также ипотеки в силу закона на период с 02.08.2016 до полного расчета в пользу ФИО2 (номер государственной регистрации ***), что подтверждается соответствующими отметками регистрирующего органа на договоре купли-продажи, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 02.08.2016 и от 08.12.2017.

В соответствии с п.п. 1, 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п. 1 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент регистрации спорного обременения, государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.

Согласно ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом

В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Из приведенных выше правовых норм следует, что погашение записи об ипотеке в данном случае производится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Из пунктов 2, 3 ст. 1 указанного выше Федерального закона следует, что к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, удовлетворение иска о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим возможно при установлении двух юридически значимых обстоятельств – осуществление покупателем в полном объеме расчетов по договору, в обеспечение которого зарегистрирована ипотека, и уклонение продавца от подачи в регистрирующий орган заявления о прекращении ипотеки.

Из представленного стороной ответчика дополнительного соглашения *** от 21.07.2016 к договору купли-продажи *** от 21.07.2016 следует, что стоимость продаваемого земельного участка изменена сторонами с 218 000 руб. до 900 000 руб.

Представленные истцом Акты приема-передачи денежных средств от 21.08.2016, 23.09.2016, 21.10.2016, 03.12.2016 в совокупности с содержанием договора купли-продажи *** от 21.07.2016 свидетельствуют о том, что в счет оплаты приобретенного земельного участка ФИО1 внесена оплата в общей сумме 253 000 руб. (53 000 руб. + 50 000 руб. + 50 000 руб. + 50 000 руб. + 50 000 руб.).

Кроме того, согласно представленному стороной ответчика Акту приема-передачи денежных средств от 21.05.2017, ФИО1 передала ФИО2 по данному Акту 350 000 руб.

Из объяснений сторон следует, что общая сумма выплаченных истцом в пользу ответчика денежных средств составляет 653 000 руб.

Тот факт, что стоимость земельного участка в полном объеме в сумме 900 000 руб. не оплачена, ФИО1 и ее представителем не оспаривается.

Пунктом 3 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Нормами ГК РФ, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и иных нормативных правовых актов государственная регистрация дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимости, содержащему условие об ипотеке в силу закона, не предусмотрена.

Государственная регистрация договора была предусмотрена указанным Федеральным законом для договора об ипотеке, заключенного в виде отдельного документа (ст. 10 Закона), а также для соглашения об условиях о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки, возникшей в силу закона, по решению суда (ч. 1.1 ст. 9 Закона).

Согласно ч. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральном законе от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (вступил в силу 01.07.2014).

Принимая во внимание, что истцом не представлено доказательств осуществления в полном объеме расчетов за приобретенный по договору купли-продажи земельный участок, в обеспечение которых зарегистрирована ипотека, оснований для удовлетворения иска ФИО1 о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим не имеется.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Каких-либо недобросовестных действий со стороны продавца земельного участка ФИО2 в части введения покупателя имущества ФИО1 в заблуждение относительно стоимости земельного участка, о чем заявляет представитель истца ФИО3, не совершено, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО1 добровольно подписала дополнительное соглашение к договору купли-продажи, приняв на себя обязательство по оплате земельного участка в сумме 900 000 руб.

Доказательств обратного стороной истца в материалы дела в порядке ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Более того, в данном случае недобросовестными могут быть признаны действия истца ФИО1, которая, зная о наличии у нее неисполненного обязательства по оплате стоимости приобретенного земельного участка, обеспеченного ипотекой в силу закона, предъявила в суд иск о признании обременения (ипотеки) отсутствующим.

Не представлено истцом и доказательств неоднократного уклонения ответчика ФИО2 от подачи заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, о чем указано в исковом заявлении.

Представленная в материалы дела истцом телеграмма о явке 23.11.2017 для снятия обременения согласно отчету почтового работника ответчику не доставлена.

Из объяснений представителя ответчика следует, что в указанный период времени ФИО2 в г.Черногорске отсутствовала в связи с выездом за пределы Российской Федерации.

Иных доказательств уведомления ответчика о необходимости явки в регистрирующие органы истцом не представлено.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании отсутствующим ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона на земельный участок, расположенный по адресу: ***, кадастровый ***, номер государственной регистрации ***, в пользу ФИО2 – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Д.М. Дмитриенко

Справка: мотивированное решение составлено 16.01.2018.