Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Новицкой ФИО12 к администрации ГО «Город Калининград» об уменьшении размера арендной платы, внесении изменений в договор аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с вышеназванным исковым требованием, указав, что < Дата > на основании постановления администрации городского округа «Город Калининград» от 28.10.2016 № 1634 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по < адрес > районе под строительство испытательной лаборатории металлов и сплавов - рентгенографической лаборатории», протокола по лоту № от < Дата >, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды земельного участка №-А, согласно которому арендодатель (ответчик) передал арендатору (истцу) в аренду сроком на 38 месяцев вышеназванный земельный участок площадью 4272 кв.м. с видом разрешенного использования: обеспечение научной деятельности. Согласно договору, земельный участок расположен в зоне затопления паводковыми водами 1% обеспеченности, в зоне санитарной охраны источников водоснабжения II пояса,, в водоохранной зоне водных объектов. Арендатор обязался использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, для чего был обязан разработать проектную документацию в соответствии с градостроительным планом земельного участка и требованиями государственных стандартов системы проектной документации для строительства, техническими условиями на подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения, условиями ОГИБДД УМВД по г. Калининграду, службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области, приступать к строительству после получения разрешения на строительство; вести строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами, по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными и природоохранными органами.

Размер ежегодной арендной платы за пользование арендованным земельным участком на весь период действия договора составляет 686000 рублей и исчисляется с момента заключения договора.

Вместе с тем, как указывает истец, состояние переданного земельного участка не позволило начать строительные работы, поскольку уровень воды был существенно выше нормы, на протяжении 2017 года гидрологическая обстановка ухудшалась, уровень воды в Калининградском заливе достиг значения подтопления территорий: автомобильной дороги, ведущей к земельному участку, и самого участка. В течение года со дня заключения договора аренды (30% срока действия договора) вместо строительства велись работы по отсыпке земельного участка до безопасных отметок.

Ссылаясь на положения ст.ст. 424,451, 611,612, 614 ГК РФ, ст. 39.8 ЗК РФ, на отказ ответчика в ответе от 28.12.2017 года о пересмотре размера ежегодной арендной платы и изменении срока аренды, просила уменьшить размер арендной платы, установив его в сумме 181 560 рублей ежегодно, начиная с начала действия договора аренды земельного участка №-А от < Дата >. и до окончания срока действия указанного договора; внести изменения в п. 2 договора аренды, изложив его в следующей редакции: «Настоящий договор действует в течение 6 (шести) лет с момента его заключения».

В последующем, дополнила основания иска ссылкой на пп.1 п. 6 ст. 67.1 Водного кодекса РФ, представила доказательства проведенных за свой счет мероприятий по инженерной защите участка от затопления, подтопления, с вложением в данные работы суммы 2.659.500 рублей, указывая, что комплекс работ, необходимый для приведения участка в пригодное для начала строительства состояние, занял 15 месяцев - с февраля 2017 года по май 2018 года, последнее (третье) пересогласование с МБУ «Гидротехник» получено в июне 2018 года, с передачей ей согласованной проектной документации в конце июля, что не позволило ранее обратиться за разрешением на строительство здания лаборатории. Утверждает, что на дату рассмотрения спора пакет документов на получение разрешения на строительство сдан в Правительство Калининградской области, при этом в соответствии с проектом строительства здания лаборатории, изготовленным ООО «ПИ «Стройпроект», с учетом исходного состояния земельного участка, особенностей состава его грунта, срок строительства здания составляет 27 месяцев, включая 3 месяца на подготовительные работы и 24 месяца на собственно строительство здания.

В связи с чем, уточнив требования, просит : 1). Освободить её от уплаты арендной платы по договору аренды земельного участка №-А от < Дата >., заключенному между ней и администрацией городского округа Город Калининград», на период до даты получения разрешения на строительство (до 23.08.2018г.). 2). Изменить (уменьшить) размер арендной платы по договору аренды земельного участка, начиная с даты получения ею разрешения на строительство (23.08.2018г.) до окончания срока действия договора аренды земельного участка, установив его на основании Отчета об оценке рыночной стоимости № от < Дата >. < ИЗЪЯТО >», в сумме 181.560 рублей ежегодно. 3). Изменить пункт 2.1 договора аренды земельного участка №-А от < Дата >., изложив его в следующей редакции: «Настоящий договор действует до < Дата > года».

В судебном заседании ФИО2 и её представитель Бруно Е.В. требования иска подержали по вышеизложенным основаниям и представленным доказательствам.

Представитель администрации ГО «Город Калининград» по доверенности ФИО3 возражала против заявленных требований со ссылкой на письменный отзыв, в котором указано, что на основании постановления администрации городского округа «Город Калининград» от 28.10.2016 № 1634 администрацией городского округа «Город Калининград» проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по < адрес > районе под строительство испытательной лаборатории металлов и сплавов - рентгенографической лаборатории. В заявке на участие в аукционе по продаже земельного участка от < Дата >ФИО1 дала подписку, что ознакомлена с фактическим состоянием земельного участка, документацией, в том числе, с отчетом об оценке, а также наличием его обременения. Аукционная документация истцом не обжаловалась. < Дата > с ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №-А на условиях, указанных в аукционной документации, как с единственным участником торгов. Размер ежегодной арендной платы по договору составил 686 000 рублей в соответствии с начальной ценой по лоту №, рассчитанной на основании отчета об оценке от < Дата > № № что соответствует требованиям ст. 39.12 Земельного кодекса РФ. В пункте 1.1.договора указано, что земельный участок расположен в зоне затопления паводковыми водами. Срок аренды земельного участка составил 38 месяцев с момента заключения договора. Пунктом 1.2. договора продление срока аренды земельного участка не допускается. В соответствии с пунктом 3.5. договора арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов. Срок аренды земельного участка при подготовке аукциона установлен в соответствии с Приказом Минстроя России от 27.02.2015 года № 137/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений». Письмом от 21.06.2018 года из-КМИ-08/4481 комитет разъяснил порядок расчета срока аренды. Согласно данному Приказу на изыскательские работы отводится 1 месяц, на проектирование - 6 месяцев. Изменение цены договора (годовой арендной платы) или срока договора аренды, заключенного по результатам торгов, будет нарушать требования антимонопольного законодательства. В обоснование требования уменьшения размера арендной платы истец представил Отчет об оценке рыночной стоимости № от < Дата >, в котором определен размер арендной платы спорного участка по состоянию на 27 декабря 2016 года. Данный Отчет не является относимым и допустимым доказательством по данному делу, поскольку не связан обстоятельствами, на которые ссылается истец в своем заявлении, кроме того на дату оценки указанные обстоятельства (дополнительные затраты времени и средств на подготовку участка) не существовали. Отчетом об оценке рыночной стоимости от < Дата > фактически пересматривается размер арендной платы, установленный по результатам торгов, что не допустимо. Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Необходимость подготовки участка к строительству обусловлена природными факторами: специфичностью грунтов и гидрологическими условиями участка, которые могли быть установлены истцом при принятии решения об участии в аукционе. В связи с чем, администрация ГО «Город Калининград» считает, что требования истца доказательствами не подтверждены и правовые основания для их удовлетворения отсутствуют.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства в совокупности по правилам ст.ст.12, 56 и 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу положений ст.ст. 8 и 11 ГК РФ судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется предусмотренными в ст.12 ГК РФ способами, в том числе, путем самозащиты права, изменения правоотношения, иными способами, предусмотренными законом.

Судом установлено, что на основании постановления администрации городского округа «Город Калининград» от 28.10.2016 № 1634 администрацией городского округа «Город Калининград» проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 4272 кв. м с кадастровым номером № по < адрес > районе под строительство испытательной лаборатории металлов и сплавов - рентгенографической лаборатории.

В заявке на участие в аукционе по продаже земельного участка от < Дата > ФИО2 дала подписку, что ознакомлена с фактическим состоянием земельного участка, документацией, в том числе, с отчетом об оценке, а также наличием его обременения. Аукционная документация истцом не обжаловалась.

< Дата > с ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №-А на условиях, указанных в аукционной документации, как с единственным участником торгов.

В пункте 1.1. Договора указана характеристика земельного участка - особые условия использования: земельный участок расположен в зоне затопления паводковыми водами 1% обеспеченности (индекс «Н-1»), в зоне санитарной охраны источников водоснабжения II пояса (индекс«Н-3»), в водоохраной зоне водных объектов (индекс «Н-5»).

Срок аренды земельного участка составил 38 месяцев с момента заключения договора (п.2.1.).

Согласно п. 5.4.7. Договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, указанным в п. 1.2. Договора (строительство лаборатории), для чего обязан разработать проектную документацию в соответствии с градостроительным планом земельного участка и требованиями государственных стандартов системы проектной документации для строительства, техническими условиями на подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения, условиями ОГИБДД УМВД по г. Калининграду, службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области (п. 5.4.1.); приступать к строительству после получения разрешения на строительство в комитете архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» (п. 5.4.З.); вести строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами, по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными и природоохранными органами (п. 5.4.6.).

Размер ежегодной арендной платы за пользование арендованным земельным участком на весь период действия договора составляет 686000 рублей (п.4.4.), арендная плата исчисляется с момента заключения договора (п.4.2.). Указанный размер ежегодной арендной платы определен в соответствии с начальной ценой по лоту №, рассчитанной на основании отчета об оценке от < Дата > № Н№< ИЗЪЯТО > что соответствует требованиям ст. 39.12 Земельного кодекса РФ.

Вместе с тем, по утверждению истца, состояние земельного участка, переданного ей как арендатору по договору аренды, таково, что не позволяло начать строительные работы, в связи с чем, она, обратившись в суд и уточнив требования, полагает подлежащим уменьшению размер ежегодной арендной платы на весь период действия договора, а на часть срока – до получения разрешения на строительство – освобождение от арендной платы, а также увеличение срока аренды участка.

В обоснование доводов указывает, что на стадии подписания договора аренды №-А ответчик предоставил ей для ознакомления Отчет № об оценке рыночной стоимости ежегодного размера арендной платы за пользование земельным участком, выполненный < ИЗЪЯТО >< Дата >., который лег в основу размера арендной платы в договоре аренды.

При этом до подписания договора аренды, в процессе подготовки к торгам, ответчик не предоставил информацию о точном местоположении земельного участка. До заключения договора аренды истцу было известно, что земельный участок находится в Московском районе в окрестностях завода «Янтарь», поэтому оценить его готовность к строительству лаборатории она не могла.

После заключения и государственной регистрации договора аренды истица определила, где находится земельный участок. Строительство на нем лаборатории было невозможно, поскольку уровень воды был существенно выше нормы, что препятствовало проведению строительных работ. На протяжении 2017 года гидрологическая обстановка ухудшалась, уровень воды в Калининградском заливе достиг значения подтопления территорий: автомобильной дороги, ведущей к земельному участку, и самого участка.

На протяжении года со дня заключения договора аренды (30% срока действия договора) начать строительные работы было невозможно, вместо строительства велись работы по отсыпке земельного участка до безопасных отметок. Но и эти работы были приостановлены из-за затопления и переувлажнения грунтов на земельном участке.

Истец обращает внимание на то, что отчет об оценке рыночной стоимости ежегодного размера арендной платы, выполненный ООО «НЦ «Балтэкспертиза», не содержал показателей, объективно характеризующих состояние земельного участка. Приложенные к отчету десять фотографий содержат недостоверную информацию, поскольку на них запечатлена другая местность, без признаков затопления и переувлажнения. Другими словами, содержание Отчета, который стал основой определения арендной платы, не соответствует фактам и вызывает сомнения в объективности.

В связи с этим по заявке ФИО1 был выполнен альтернативный Отчет № об оценке рыночной стоимости размера платы в год за аренду земельного участка от < Дата > исполнитель - < ИЗЪЯТО >

Считает, что данный отчет содержит более достоверную информацию о состоянии земельного участка, приложенные фото отражают именно земельный участок, переданный ей в аренду. Размер арендной платы в год согласно данному Отчету составляет 181.560 рублей, меньше на 504.440 рублей в год.

В данном Отчете указано (л. 40), что предметом оценки стоимости земли является не сама по себе земля, рассматриваемая как вещь, а ценность или стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на неё, и дающих возможность получать определенные выгоды и полезности.

Проводя оценку, эксперт принимал во внимание, что объект оценки (земельный участок) расположен в зоне затопляемости, имеет с изъянами рельеф (затопляемость - заболоченность, уклон), требует дополнительных затрат для освоения земельного участка (л. 49 «Корректировка на рельеф местности и затопляемость»).

Фотографии объекта (л. 15-18) свидетельствуют, что участок частично подтоплен, на нем ведутся работы по отсыпке территории для укрепления грунта и создания прочного слоя для строительства объекта капитального строительства.

Кроме этого, в июне 2017г. ФИО2 был заказан технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям в < ИЗЪЯТО > на предмет определения возможности строительства на данном участке административного здания. Подрядчик провел изучение геолого-литологических условий участка строительства для получения физико-механических характеристик грунтов, определения грунтовых вод и коррозийных свойств грунтов. Для этих целей проводилось бурение скважин и отбор проб грунтов с ненарушенной и нарушенной структурой.

В техническом отчете < ИЗЪЯТО >№ от < Дата > выделены опасные инженерно-геологические процессы на исследуемом участке: морозное пучение грунтов (р. 7), указано на гидравлическую связь уровня грунтовых вод с водами Калининградского залива (р.4) и на наличие специфических грунтов (р.р. 6, 3, 5), т.е. грунтов, изменяющих свои свойства и характеристики в течение времени в сроки, соизмеримые со сроком службы объекта строительства, и являющиеся особо сложным типом грунтов.

Согласно заключению специалистов < ИЗЪЯТО > рекомендовано сделать расчет всех типов фундаментов по несущей способности и деформации и на основании безопасности и экономической целесообразности проектной организации сделать вывод о предпочтительном типе фундаментов. При переходе на свайные фундаменты (а в проекте предусмотрен свайный фундамент) произвести дополнительно статическое зондирование и пробные испытания свай. В проекте необходимо предусмотреть мероприятия по гидроизоляции фундаментов и подвалов, меры по защите стальных конструкций, оболочек кабелей от коррозийной активности грунтов, по ослаблению сил морозного пучения, по защите от коррозийного воздействия блуждающих токов, по защите от биокоррозии.

Обстоятельства, выявленные в техническом отчете, повлекли дополнительные, не учтенные ранее капитальные вложения на коренное неотделимое улучшение земельного участка и удлинение периода времени на его освоение и строительство объекта.

Техническим отчетом < ИЗЪЯТО > (р.4) установлено, что в связи с неблагоприятными климатическими явлениями в течение 2017 года, а именно, частыми и обильными осадками, в том числе, сопровождающимися нагонными ветрами со стороны Калининградского залива, и отсутствием мелиорации граничащих городских территорий, уровень подземных вод на арендуемом участке держался стабильно высоким, превышающим ожидаемые уровни. Вышеуказанные обстоятельства приводили к неоднократным в течение года затоплениям граничащих территорий и автодороги (подтверждается фотофиксацией), размываниям отсыпанного грунта. Переувлажнение насыпных грунтов, не позволяли завершить работы по отсыпке территории и уплотнению грунтов, подготовке строительной площадки к строительству здания и берегоукреплению, что, в свою очередь, привело к затягиванию окончания также и проектных работ по строительству здания испытательной лаборатории.

Поскольку, в связи с вышеизложенным, не представлялось возможным привести арендованный участок в состояние, пригодное для начала строительства, начать работы по сбору документации для получения разрешения на строительство и пр., что удлинило сроки освоения земельного участка и сроки строительства, ФИО2 обратилась с письмом к ответчику, указав на недостатки Отчета < ИЗЪЯТО > не учитывающего негативные инженерно-геологические условия участка и отсутствие основных инженерных коммуникаций, содержащего фотографии другого, не соответствующего запросу арендодателя, участка, и просила с учетом всех вышеизложенных обстоятельств уменьшить рыночную стоимость ежегодного размера платы за аренду земельного участка.

Ответом от 28.12.2017г. указано, что проект договора аренды был опубликован в составе аукционной документации, в нем содержалась информация об особых условиях использования, в частности, о расположении в зоне затопления паводковыми водами 1% обеспеченности. В итоге ответчик пришел к выводу, что решение о пересмотре размера ежегодной арендной платы не представляется возможным.

Данную позицию представитель ответчика поддержал в суде.

Вместе с тем, суд полагает доводы истца с учетом представленных документов, заслуживающими внимания при разрешения вопроса как об уменьшении размера ежегодной арендной платы за земельный участок на часть периода его аренды, так и продлении срока действия договора аренды на период строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы.

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение гены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По доказательствам, представленным истцом, из-за состояния земельного участка его после предоставления в аренду истцу невозможно было использовать по назначению, а именно - строить испытательную лабораторию металлов и сплавов.

Согласно пункту 2.1. Договора срок его действия - 38 месяцев с момента заключения, при этом «Продление срока аренды земельного участка не допускается».

На дату обращении с иском в суд (27.03.2018 ) прошло 15 месяцев с начала действия договора, что составляло 40% всего срока действия договора, однако начать строительство лаборатории не представилось возможным из-за необходимости укреплять грунт на участке, что повлекло для истца непредвиденные денежные затраты и неопределенность по срокам реального начала использования участка по назначению.

При таких условиях, очевидно, что освоение земельного участка и строительство на нем лаборатории к моменту окончания действия договора - к 27 февраля 2020 года, не представится возможным.

В связи с этими выявившимися обстоятельствами состояния земельного участка, которые не были известны ни истцу, ни ответчику, предоставившему земельный участок, выражая намерение по освоению участка для строительства заявленного объекта, ФИО2 полагает необходимым изменить пункт 2.1. договора в части сроков его действия.

Согласно части 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Обстоятельства обсуждения сторонами в досудебном порядке вопроса изменения срока действия договора для суда очевидна и сомнений не вызывает

Таким образом, совокупность условий, указанных в п. 2 статьи 451 ГК РФ, п.2 ст. 452 ГК РФ для рассмотрения судом вопроса изменения условий договора по требованию заинтересованной стороны имеется.

В соответствии с пп. 1 п. 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений.

Очевидно, что при заключении договора аренды ответчик применил минимальный порог срока договора, установленный законодательством – три года плюс два месяца.

С учетом обстоятельств и качества земельного участка, истец просит изменить срок аренды с 38 месяцев (3 г. 2 мес.) до 6 лет, что не противоречит закону и позволит ей построить рентгенографическую лабораторию.

В соответствии с пп.1 п. 6 ст. 67.1 Водного кодекса РФ в границах зон затопления, подтопления, в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности отнесенных к зонам с особыми условиями использования территорий, запрещается размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты от затопления, подтопления.

Земельный участок, предоставленный ответчиком в аренду на аукционе, имел особые условия использования: расположен в зоне затопления паводковыми водами 1% обеспеченности (индекс «Н-1»), в зоне санитарной охраны источников водоснабжения II пояса (индекс «Н-3»), в водоохранной зоне водных объектов (индекс «Н-5»).

Таким, образом, ответчик до выставления земельного участка на аукцион должен был провести на данном земельном участке мероприятия по обеспечению инженерной защиты от его затопления, подтопления для того, чтобы в последующем можно было использовать его по целевому назначению - для строительства здания лаборатории. Такие мероприятия проведены не были.

Подписав договор и зарегистрировав право аренды на земельный участок в органах Росреестра по Калининградской области, ФИО2 приступила к его использованию. В процессе начала эксплуатации выявилось, что состояние земельного участка не позволяет использовать его в соответствии с целевым назначением. Фактически истица своими силами приступила к проведению мероприятий по инженерной защите участка от затопления, подтопления, вложив в данные работы сумму 2.659.500 рублей.

В связи с этим истцом проводился комплекс работ, занявший период 15 месяцев - с февраля 2017 года по май 2018 года, необходимый для приведения земельного участка в состояние, пригодное для начала работ по строительству здания лаборатории. Данный период с разбивкой по этапам отражен в прилагаемом «Графике работ, необходимых для приведения земельного участка с КН № по < адрес > в состояние, пригодное для его использования по целевому назначению - для строительства здания лаборатории».

Поскольку земельный участок не мог быть использован истцом по целевому назначению по не зависящим от неё причинам в силу его исходного состояния и местоположения, ФИО2 считает что период, в течение которого она была вынуждена проводить работы по инженерной защите от затопления, подтопления, должен быть исключен из периода, подлежащего арендной плате. В связи с чем, полагает, что имеются основания для освобождения её как Арендатора по договору от уплаты арендных платежей за пользование земельным участком в период с начала действия договора до момента получения разрешения на строительство, планируемого в срок до середины августа 2018 года.

С момента получения разрешения на строительство до окончания срока действия говора аренды, полагает необходимым установить размер ежегодной арендной платы в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости № от < Дата >, произведенной < ИЗЪЯТО >», в сумме 181.560 рублей ежегодно, поскольку данный отчет выполнен экспертом с включением всех объективных данных относительно состояния земельного участка (в том числе заключение < ИЗЪЯТО >» о геологическом состоянии участка), в то время как отчет №№ от < Дата >. «Об оценке рыночной стоимости ежегодного размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № подготовленный < ИЗЪЯТО > не основан на объективных данных, включает фотографии другой территории, не опирается на данные геологических исследований грунта, и в силу этого является недостоверным.

По вышеизложенным причинам земельный участок не мог использоваться арендатором для строительства здания лаборатории до мая 2018 года, т.е. до окончания комплекса работ по проведению мероприятий по инженерной защите участка от затопления, подтопления.

Кроме того, первоначально выданное МБУ «Гидротехник» техническое заключение содержало иной комплекс мероприятий по подключению к имеющемуся коллектору для ливневой канализации. Позже содержание технического заключения МБУ «Гидротехник» было одностороннем порядке изменено, заявлено требование о строительстве ФИО2 своими силами и средствами коллектора протяженностью около 2 км. по территории муниципальных земельных участков. Такие работы являлись для арендатора непосильными по финансовым, затратам, а, кроме того, по юридическим основаниям - отсутствием права проводить коммуникации по земельным участкам, ей не принадлежащим.

В ходе взаимодействия с МБУ «Гидротехник», длившегося несколько месяцев, истцу удалось получить обновленный (третий) вариант технического заключения от 14.06.2018г., содержащий приемлемые для арендатора условия, требующий не строительство нового коллектора, а врезку в существующий коллектор. Этот фактор повлек за собой изменение проектной документации в части Раздела 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений» и ее дальнейшее пересогласование с МБУ «Гидротехник» в июне 2018 года, согласованная проектная документация была передана в конце июля, что не позволило ранее обратиться за получением разрешения на строительство здания лаборатории.

На дату рассмотрения спора пакет документов на получение разрешения на строительство, по утверждению истца, сдан в Правительство Калининградской области.

В соответствии с проектом строительства здания лаборатории, изготовленным ООО «ПИ «Стройпроект», с учетом исходного состояния земельного участка, особенностей состава его грунта, срок строительства здания составляет 27 месяцев, включая 3 месяца на подготовительные работы и 24 месяца на собственно строительство здания. В прилагаемом «Графике строительства здания лаборатории на земельном участке с КН № по < адрес > и справке ООО «ПИ «Стройпроект» приведено обоснование сроков строительства лаборатории.

Из пояснений в суде специалиста - И.О. генерального директора ООО ПИ «Стройпроект» ФИО4 и представленной в деле Справки ГИПа «Обоснование продолжительности работ по инженерной защите земельного участка и подготовительных работ перед началом строительства», следует учетом характера грунтов спорного земельного участка и его подтопляемостью участок был не готов к строительным работам, были необходимы работы по инженерной защите территории – повышении уровня земельного участка до незатопляемых отметок высотой 2,8 метра, отсыпку производить в 3 этапа с перерывом не менее 3-х месяцев. Без таких работ участок нельзя было предоставлять под строительство. Общая продолжительность работ по инженерной защите участка от 10,5 до 12 месяцев, без учета природных явлений. Рекомендованный срок строительства 27 месяцев с момента получения разрешения на строительство. Подготовительный период, в том числе, подсыпка территории, пробный свайный фундамент, не является частью подготовки к строительству и не входит в названные 27 месяцев.

Таким образом, ранее определенный в договоре срок в 38 месяцев, начиная с < Дата >, заканчивается < Дата >, что очевидно, не позволит к этому сроку построить объект и сдать его в эксплуатацию.

Разрешение на строительство истец планирует получить в середине августа 2018 года и в ноябре начать строительные работы. В связи с чем, срок окончания работ планируется через 27 месяцев, то есть к 01.12.2020 года, если 01.09.2018 года считать датой получения разрешения на строительство. Принимая во внимание минимальный срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, возможные непредвиденные обстоятельства, связанные с причинами природно-климатического, технологического или финансового характера, при очевидности готовности истца осуществлять строительство, суд считает возможным установить срок действия договора аренды до 01.05.2021 года.

Соглашаясь с обоснованностью доводов истца о необходимости внесения изменений в договор аренды по срокам его действия в судебном порядке, суд полагает наличествующими обстоятельства, предусмотренные в ст. 451 ГК РФ, и учитывает, что по условиям договора его продление не предусматривается, при прекращении договора в связи с окончанием его срока действия, Истица не имеет преимуществ на заключение договора аренды участка на новый срок, и может быть лишена возможности продолжения начатого строительства, при том, что ею вложены значительные денежные средства в подготовку участка к строительству, разработана строительная документация, позволяющая начать строительство запланированного объекта, а отсрочка возможности начала работ вызвана неподготовленностью участка и его затопляемостью свыше указанных в договоре 1%.

С учетом изложенного, суд считает возможным изменение пункта 2.1 договора аренды в части сроков и продления срока действия договора до 01.05.2021 года

Вместе с тем, суд не находит правовых оснований для освобождения арендатора от уплаты арендной платы по договору аренды земельного участка №-А от < Дата > на период до даты получения разрешения на строительство (до 23.08.2018г.), поскольку в соответствии с ч.1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с вышеприведенными положениями закона, регламентирующими заключение договора аренды, при наличии выявленных недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках, но в силу закона несет за них ответственность, Арендатор вправе по своему выбору потребовать соразмерного уменьшения арендной платы.

С учетом совокупности установленных судом обстоятельств, суд считает возможным уменьшить размер арендной платы, установив его в сумме 181.560 рублей ежегодно, начиная с начала действия договора аренды земельного участка №-А от < Дата >.,заключенного между администрацией городского округа «Город Калининград» и Новицкой ФИО13 до даты получения ею разрешения на строительство. После указанной даты размер арендной платы следует оставить в размере, предусмотренном договором, и до даты окончания срока действия указанного договора аренды земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к администрации ГО «Город Калининград» об уменьшении размера арендной платы, внесении изменений в договор аренды, - удовлетворить в части.

В удовлетворении требований об освобождении от уплаты арендной платы по Договору №-А аренды земельного участка от < Дата >., заключенному между Администрацией городского округа «Город Калининград» и Новицкой ФИО14, на период до даты получения разрешения на строительство - отказать.

Изменить (уменьшить) размер арендной платы по Договору №-А аренды земельного участка от 27.12.2016г., заключенному между Администрацией городского округа «Город Калининград» и Новицкой ФИО15, на период, начиная с даты заключения договора, до даты получения ФИО1 разрешения на строительство, установив его на основании Отчета об оценке рыночной стоимости № от < Дата >< ИЗЪЯТО > в размере 181 560 (сто восемьдесят одна тысяч пятьсот шестьдесят) рублей в год.

Изменить пункт 2.1 договора аренды земельного участка №-А от < Дата >., изложив его в следующей редакции: «Настоящий договор действует с момента его заключения и до < Дата > года».

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 31 июля 2018 года.

Судья