Гражданский кодекс часть 1

ответчиков ФИО1, ФИО4 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2045/2021 по иску департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска к ФИО1, действующей также в интересах несовершеннолетнего ФИО4, и ФИО2 о прекращении права собственности, установлении возмещения (выкупной цены) за жилое помещение, признании права муниципальной собственности на жилое помещение и прекращении права пользования жилым помещением,

установил:

Истец ДИО Администрации г.Ноябрьска обратился в суд с иском к ответчикам ФИО1, действующей также в интересах несовершеннолетнего ФИО4 и ФИО2 о прекращении права собственности на <адрес>, находящуюся в составе признанного аварийным и подлежащим сносу жилого <адрес>, установлении возмещения (выкупной цены) в размере ... рублей (цена приобретения квартиры после признания дома аварийным), признании права муниципальной собственности на квартиру и прекращении права пользования ответчиков данным жилым помещением. В обоснование требований указал, что им осуществляются мероприятия по сносу аварийного дома, однако достичь с ответчиками соглашения о выкупе квартиры во внесудебном порядке не удалось.

Представитель истца в суд не явился, заявив о рассмотрении дела в его отсутствие. На иске настаивал, представил письменные дополнения к иску, полагая необходимым определение выкупной цены по правилам п.8.2 ст.32 ЖК РФ; не согласился с повторным заключением эксперта в части определения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, полагая его несоответствующим требованиям закона по причине наличия вероятностных выводов и применения актов, утративших силу; сослался на отсутствие доказательств нуждаемости дома в капитальном ремонте и причинно-следственной связи между непроведением капитального ремонта и признанием дома аварийным; указал, что дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда; согласился с изложенными в заключении повторной экспертизы выводами по вопросам 1 и 3.

Ответчики в ходе рассмотрения дела сначала возражали против удовлетворения предъявленных к ним требований, ссылаясь на то, что могут и дальше проживать в своем доме, так как их квартира и подъезд находятся в нормальном состоянии; впоследствии согласились с иском, полагая возможным установление выкупной стоимости в размере ... рублей.

Иные участвующие в деле лица в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом мнения участвующих в деле лиц суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке и, выслушав ответчиков, а также заключение прокурора, полагавшей, что размер выкупной стоимости может быть установлен равным ... рублей, исследовав материалы дела, приходит к следующему:

Квартира № площадью ... кв.м в <адрес> является трехкомнатной и принадлежит на праве собственности ответчику ФИО4... года рождения с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕРГН от ДД.ММ.ГГГГ и никем не оспаривается (л.д....).

С ДД.ММ.ГГГГ собственник, а также ответчики ФИО1 и ФИО2 зарегистрированы в спорном жилом помещении по месту жительства, что следует из справки о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ (л.д....).

Заключением № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом, в составе которого находится указанная квартира, признан аварийным и подлежащим сносу вследствие наличия деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительной степени биологического повреждения деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности (л.д....).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.Ноябрьска издано распоряжение № о включении жилых помещений многоквартирного дома в перечень непригодных для проживания, собственникам помещений предписано осуществить отселение из занимаемых жилых помещений, а также (с учетом изменений, внесенных распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ№) осуществить снос дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д....).

ДД.ММ.ГГГГ тем же органом (Администрация г.Ноябрьска) принято постановление № об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № площадью ... кв.м, входящего в состав общего имущества собственников помещений вышеуказанного многоквартирного дома, а также изъятии жилых помещений в указанном доме за исключением принадлежащих на праве собственности муниципального образованию город Ноябрьск (л.д....).

В силу ч.1 и 3 ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В развитие приведенных конституционных положений ЖК РФ в ст.32 предусматривает обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, как путем заключения соглашения о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, так и путем заключения соглашения с ним о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за жилое помещение.

Так, согласно ч.10 ст.32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.1-3, 5-9 данной статьи.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч.8 ст.32 ЖК РФ).

При этом правоотношения по переселению граждан из аварийного жилищного фонда регулируются Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», который устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на переселение граждан.

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п.3 ст.2, ст.16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

Дом, в котором расположено спорное жилое помещение, в утвержденную постановлением Правительства ЯНАО от ДД.ММ.ГГГГ№ региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа в ДД.ММ.ГГГГ годах не включен и никогда не включался; в списке очередности граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, проживающих на территории муниципального образования города Ноябрьск, ответчики не значатся (л.д....).

Совокупность указанных выше обстоятельств исключает возможность предоставления ответчикам другого жилого помещения взамен аварийного, поэтому в конкретном рассматриваемом случае речь может вестись только о выплате им выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение.

Указывая на необходимость выплаты ответчикам выкупной стоимости, равной ... рублей, истец ссылается на ч.8.2 ст.32 ЖК РФ (в редакции Федерального законом от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда»), где четко установлено, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч.7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения ч.8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Согласно ч.1 ст.6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в ст.4 ГК РФ общему (основному) принципу действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу (ретроактивность), либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (ультраактивность).

При этом осуществляемое законодателем правовое регулирование – в силу конституционных принципов правового государства, верховенства закона и юридического равенства – должно отвечать требованиям определенности, ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам соответствующих правоотношений из содержания конкретного нормативного положения или системы находящихся в очевидной взаимосвязи нормативных положений, поскольку конституционное равноправие может быть обеспечено лишь при условии единообразного понимания и толкования правовой нормы всеми правоприменителями (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2008 года № 11-П, от 27 июня 2013 года № 15-П, от 23 декабря 2013 года № 29-П, от 22 апреля 2014 года № 12-П и др.).

Таким образом, общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени. Реализация данного принципа действия нормативного акта во времени в том числе предполагает, что все случаи ретроактивности (обратной силы) и ультраактивности (переживания) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного акта, содержащего нормы жилищного права.

Спорное жилое помещение приобретено ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

На тот момент дом, в составе которого находится спорная квартира, уже был признан аварийным и подлежащим сносу.

Таким образом, соблюдены оба условия, указанные в ч.8.2 ст.32 ЖК РФ – квартира приобретена ответчиком возмездно (не в порядке наследования), после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке.

Вместе с тем, Федеральный закон от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ не содержит положений о распространении нового правового регулирования (ч.8.2 ст.32 ЖК РФ) на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, то есть до 28 декабря 2019 года. Указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не может применяться к настоящему жилищному спору, поскольку в действующем в период приобретения ответчиком спорного жилого помещения законодательстве отсутствовали положения, предписывающие при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение учитывать дату его приобретения (до либо после признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Следовательно, право ответчиков на получение возмещения за спорную квартиру должно реализовываться по общим правилам и без учета положений ч.8.2 ст.32 ЖК РФ, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, собственник жилого помещения вправе рассчитывать на защиту своих прав с учетом действующего на момент приобретения квартиры законодательства, что в полной мере соответствует позиции Верховного Суда РФ, отраженной в определении от 9 ноября 2021 года по делу № 50-КГ21-5-К8.

К взаимному согласию относительно выкупной цены стороны ни в досудебном, ни во внесудебном порядке не пришли, в связи с чем определением от ДД.ММ.ГГГГ года (л.д....) по делу была назначена судебная товароведческая (оценочная) экспертиза на предмет определения выкупной цены принадлежащей ответчику квартиры.

Согласно представленному ... во исполнение определения заключению № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д....) рыночная (выкупая) стоимость спорной квартиры составляет ... рубля (в том числе стоимость квартиры с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество – ... рублей и убытки в связи с переездом – ... рубля). Величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома эксперт не определял, сославшись на то, что квартира приобретена после признания дома аварийным, нанимателем квартиры ФИО4 никогда не являлся, а сведения и доказательства, что на момент приватизации данного жилого помещения нуждался в проведении капитального ремонта, в материалах дела не содержится.

Разрешая вопрос о необходимости определения размера компенсации таким образом, эксперт вышел за пределы предоставленных ему полномочий, поскольку указанный вопрос входит в компетенцию суда.

Кроме того, эксперт вошел в обсуждение вопроса о необходимости капитального ремонта, однако документов, подтверждающих право на экспертную деятельность в сфере строительства экспертное заключение не содержит, а документы на дом (технический паспорт, акты и заключения о его техническом состоянии, сведения о проведенных ранее капитальных ремонтах, датах приватизации жилых помещений) эксперту не предоставлялись и им не исследовались. За аналоги при определении стоимости квартиры были приняты объекты, значительно отличающиеся от спорного (например, расположенные в одноэтажных домах, хотя спорная квартира находится в составе двухэтажного дома).

В связи с выявленными недостатками, с учетом мнения сторон и заключения прокурора определением от ДД.ММ.ГГГГ года судом была назначена повторная судебная экспертиза.

Согласно представленному ... во исполнение определения суда от ДД.ММ.ГГГГ заключению эксперта №, выкупная цена принадлежащего ответчику жилого помещения в составе дома деревянного исполнения, признанного аварийным и подлежащим сносу, с учетом стоимости приходящегося на долю общего имущества во всем многоквартирном доме (в том числе земельного участка) и убытков, связанных с изъятием жилого помещения, составила ... рублей.

При подготовке заключения использованы данные относительно стоимости квартир в хором состоянии, как и квартира ответчика, в принятых за аналоги домах деревянного исполнения, учтена доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Экспертиза проведена лицом, имеющим необходимые образование и квалификацию, выводы эксперта последовательны и обоснованы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда нет каких-либо оснований не доверять представленному заключению.

Выкупная стоимость определена с учетом права ответчика как на саму квартиру, так и на общее имущество всего многоквартирного дома, в состав которого включен земельный участок, а также убытков ответчика вследствие изъятия квартиры. Стороны с заключением в указанной части согласились.

Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относится к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, поскольку ст.16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» установлено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Как разъяснено в утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.Изымаемое у ответчика жилое помещение находится в составе дома деревянного исполнения 1983 года постройки, введенного в эксплуатацию в 1987 году, и переданного в муниципальную собственность от ННГРП ОАО «Ноябрьскнефтегаз» (в настоящее время – АО «Газпромнефть-ННГ») на основании постановления Правительства Российской Федерации от 7 марта 1995 года № 235 и распоряжения НГКИ (в настоящее время – ответчик ДИО) Администрации г.Ноябрьска от 10 марта 1999 года № 86.

В ходе рассмотрения дела не установлено, что с момента введения в эксплуатацию в доме производился капитальный ремонт – в техническом паспорте дома не имеется отметок как о капитальных, так и текущих ремонтах самого дома либо его отдельных конструктивов; согласно сообщению уполномоченного органа – ... Администрации г.Ноябрьска от ДД.ММ.ГГГГ№, а также управляющей компании ... информация о капитальном ремонте дома отсутствует, в программу капитальных ремонтов спорный дом не включался.

При этом минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилого здания с деревянными перекрытиями и стенами до постановки на капитальный ремонт составляет 10-15 лет, минимальная продолжительность эффективной эксплуатации деревянных сборно-щитовых стен составляет 30 лет, деревянных лестниц – 20 лет, крыши из асбестоцементных листов и волнистого шифера – 30 лет, системы водоснабжения – 20 лет, системы водоотведения из чугунных труб – 40 лет.

Таким образом, постановка дома на капитальный ремонт должна была иметь место в ДД.ММ.ГГГГ году, а к ДД.ММ.ГГГГ году ... истек нормативный срок эффективной эксплуатации всех конструктивных элементов дома, за исключением чугунных труб системы водоотведения.

Указанные нормативы установлены приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года № 312, которым введены в действие ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения.

Согласно данному Положению система технического обслуживания, ремонта (комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания) и реконструкции зданий и объектов представляет собой комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности зданий и объектов, и должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния (п.2.1 и 2.2). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта (п.4.1). Капитальный ремонт (ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей) должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий (п.5.1). Физическим износом здания (элемента) является величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени, моральным – величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям.

Как установлено в судебном заседании, в основу заключения о признании <адрес> аварийным и подлежащим сносу, помимо прочего, было положено техническое заключение ...ФИО7» по обследованию жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ№

Так, в ходе обследования дома было выявлено следующее:

- износ здания составляет ... %;

- основание строения не защищено от попадания дождевых и талых вод; они попадают под строение, что приводит к подтоплению цокольного пространства под домом, дополнительному увлажнению грунтов основания, повышению влажности воздуха в цокольном пространстве, поражению несущих деревянных конструкций свай и несущих балок влагой, впоследствии – смещению внутренних и наружных стен и перекрытий;

- подпольное пространство на ... % заполнено канализационными стоками, в первом подъезде и жилых помещениях этого подъезда спертый воздух с устойчивым запахом гнили и сточных вод;

- все конструкции фундаментов и цокольного перекрытия, подверженные агрессивному воздействию сточных вод, продолжают разрушаться, следствие – утрата несущей способности, отсутствие полного восприятия как постоянных (вес конструкций), так и временных (снег, ветер) нагрузок;

- выявлены деформации цоколя из цементно-песчаного раствора (трещины и разломы раскрытием до ... мм);

- наружные стены подвержены неравномерным просадкам, их состояние не обеспечивает их защиту, а также защиту внутренних помещений от разрушительного воздействия окружающей среды, проникновения влаги и холода; утеплитель в стеновых панелях осел, уплотнился и частично потерял свои теплоизоляционные качества; в местах сопряжений щитовых панелей выявлены щели до ... см;

- стыки деревянных конструкций покрытия не изолированы и не загерметизированы;

- из-за отсутствия водосточной системы и кровельных сливов происходит намокание стен и образование грибковых поражений;

- элементы кровли частично разрушены

- в жилых помещениях имеет место просадка пола до ... см, в части помещений второго этажа пол вспучен в пределах ... см;

- трубопроводы, запорная арматура, оборудование систем отопления, водоснабжения ми внутренней канализации находятся в неудовлетворительном состоянии, не обеспечивают условий надежности и безопасности, имеются отдельные повреждения трубопроводов (свищи, течи), поражение коррозией отдельных участков трубопроводов;

- состояние внутридомовых внутриквартирных электрических сетей не соответствует действующим требованиям, создает угрозу, выявлена полная потеря эластичности изоляции проводов.

- организация прилегающего рельефа, вертикальная планировка, отмостка и благоустройство не защищают основание строения от проникновения дождевых и талых вод.

По итогам обследования сделан вывод о том, что капитальный ремонт дома нецелесообразен в том числе экономически, поскольку для его организации потребуется полная разборка несущих и ограждающих конструкций всего здания, а при проведении такого ремонта могут возникнуть дополнительные деформации, что повлечет за собой полное разрушение основных конструкций дома.

Невыполнение капитального ремонта дома в течение всего периода эксплуатации явно свидетельствует о том, что оценка его технического состояния с целью определения сроков проведения ремонта не проводилась, а природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта не учитывались.

Согласно сложившейся судебной практике, лишь после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме бремя производства последующих капитальных ремонтов переходит к собственникам жилых помещений, в том числе гражданам, приватизировавшим жилые помещения.

Первый договор приватизации по данному дому заключен ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ года дом находился в муниципальной собственности.

Согласно заключению экспертов ...ФИО8 и ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ№, <адрес> не нуждался в капитальном ремонте на дату приобретения спорной квартиры ФИО4, поскольку к тому моменту уже был признан аварийным. Дом отнесен экспертами к IV категории жилых зданий со сроком эксплуатации 50 лет, что следует признать правильным, поскольку дом имеет деревянные стены и перекрытия.

Экспертиза проведена лицами, имеющими необходимые допуски к проведению подобного рода экспертиз и квалификацию, выводы экспертов последовательны и обоснованы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Вопреки доводам представителя истца, у суда нет каких-либо оснований не доверять представленному заключению, которое отвечает всем предъявляемым требованиям.

В соответствии с ВСН 58-88 (р) минимальный период продолжительности эффективной эксплуатации спорного дома как жилого здания с деревянными перекрытиями и стенами до постановки на капитальный ремонт истек в 2002 году. При этом имели место как минимум два фактора, ускоряющих процесс износа – нахождение дома в районе Крайнего Севера и не исключающая попадания дождевых и талых вод под дом конструкция основания строения, однако капитальный ремонт дома произведен так и не был.

Рассчитывая по аналогии с расчетами экспертов возраст дома, при котором потребовался бы капитальный ремонт (достижения уровня износа в ... %), суд приходит к выводу, что для спорного дома при его нормальной эксплуатации таковой потребовался бы через ДД.ММ.ГГГГ лет, что в целом соответствует нормированным срокам проведения ремонтов по IV группе зданий, согласно которым, как указано экспертами, комплексный капитальный ремонт проводится 1 раз в ДД.ММ.ГГГГ лет. Таким образом, требуемый период проведения капитального ремонта спорного дома – ДД.ММ.ГГГГ годы, при этом к началу ДД.ММ.ГГГГ года ... из ... квартир еще не были приватизированы, а ответчик не являлся собственником <адрес> составе этого дома и на конец ДД.ММ.ГГГГ года.

Поскольку обязанность по производству капитального ремонта жилого дома у бывшего наймодателя (в данном случае – ответчика) возникла, и уже до приобретения квартиры ответчиком дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта выполнена не была, суд приходит к выводу о том, что невыполнение наймодателем (бывшим наймодателем) обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого, безусловно, произошло снижение уровня надежности здания, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт также подлежит включению в выкупную цену жилого помещения.

Относительно доводов ответчика о том, что ответчики не приобрели права на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, необходимо отметить, что исходя из системного толкования ст.16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст.158 ЖК РФ и ст.210 ГК РФ, только после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения, на что обращено внимание судов в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 года.

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность компенсировать муниципальным образованиям расходы, возникающие у них вследствие применения на практике действия ст.16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», однако Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» установлены специальные меры государственной финансовой поддержки муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, как отмечено в Определении Конституционного Суда РФ от 1 марта 2012 года № 389-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы администрации города ... на нарушение конституционных прав и свобод статьей 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Что касается размера такой компенсации, суд полагает необходимым учесть, что по смыслу ст.32 ЖК РФ ответчик был обязан направить истцу проект соглашения об изъятии недвижимости, в котором были бы разрешены в том числе вопросы возмещения за жилое помещение.

Следовательно, ответчик, обладая всей необходимой информацией в том числе о том, что капитальный ремонт дома не производился, был обязан включить размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в предлагаемую истцу выкупную стоимость.

Поскольку этого сделано не было, суд находит правильным учитывать компенсацию, установленную на дату проведения судебной экспертизы по настоящему делу (как если бы дом не был признан аварийным и нуждался бы в проведении капитального ремонта), что превышает ... рублей. То обстоятельство, что после признания аварийным этот дом в силу закона не нуждался в проведении капитального ремонта, в конкретном рассматриваемом случае значения не имеет.

Всеми ответчиками в ходе рассмотрения дела последовательно и настойчиво заявлялось, что они желают получить компенсацию за спорную квартиру в размере ... рублей.

Оснований для выхода за пределы заявленных требований суд не усматривает, в связи с чем возмещение (выкупная цена) за жилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, с учетом стоимости жилого помещения, общего имущества, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и убытков в связи с изъятием, должна быть установлена на уровне ... рублей.

Против передачи жилого помещения в составе аварийного многоквартирного жилого дома в муниципальную собственность при условии выплаты выкупной стоимости ответчики не возражает.

В силу положений ст.235 ГК РФ после выплаты собственнику этой выкупной стоимости право собственности ответчика на спорное жилое помещение подлежит прекращению, а право собственности на эту квартиру –передаче МО г.Ноябрьск.

В связи с указанным и на основании ст.209 и 292 ГК РФ (собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом) со дня исполнения обязанности по передаче спорной квартиры в муниципальную собственность подлежит прекращению и право пользования данным жилым помещением всех ответчиков, являющихся членами одной семьи ...

... заявлено о взыскании с ДИО Администрации г.Ноябрьска расходов по проведению экспертизы в размере ... рублей.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ на указанное лицо была возложена обязанность до начала проведения повторной экспертизы оплатить расходы по ее проведению, однако данная обязанность не исполнена.

Согласно ч.2 ст.85 ГПК РФ в случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений ч.1 ст.96 и ст.98 настоящего Кодекса.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (ч.1 ст.98 ГПК РФ).

Совокупность приведенных выше норм права с учетом того, что решение фактически состоялось в пользу ответчиков, позволяет прийти к выводу о том, что указанные экспертом ... рублей подлежат взысканию в его пользу именно с истца.

Кроме того, взыскание стоимости экспертизы с ответчика являлось бы нарушением и требований жилищного законодательства, в частности, ч.7 и 9 ст.32 ЖК, ст.28-2 Закона ЯНАО № 36-ЗАО от 30 мая 2005 года, из совместного толкования которых следует, что подготовку отчета об оценке имущества, как и проведение всей процедуры изъятия, обеспечивает орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения и земельного участка, а все связанные с таким изъятием убытки подлежат возмещению в пользу собственников.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Требования департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска удовлетворить.

Установить возмещение за жилое помещение – находящуюся в собственности ФИО4<адрес> – в размере 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей.

Возмещение зачислить на лицевой счет, открытый на имя ФИО4.

После выплаты выкупной стоимости:

- прекратить право собственности ФИО4 на жилое помещение – <адрес>;

- признать за муниципальным образованием город Ноябрьск право собственности на <адрес>;

- прекратить право пользования ФИО4, ФИО1 и ФИО2 квартирой № в <адрес>.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска в пользу ... расходы по проведению экспертизы в размере 12 000 (двенадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи жалобы через Ноябрьский городской суд.

Судья (подпись) Д.М.Нигматуллина

Решение в окончательной форме принято 9 декабря 2021 года.

...