Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Микрорайон», третье лицо общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилкомсервис» о защите прав потребителей,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Микрорайон» (далее по тексту ООО «Микрорайон») о защите прав потребителей, взыскании стоимости устранения недостатков в квартире, стоимости восстановительного ремонта, экспертного исследования, обосновывая свои исковые требования тем, что <Дата> между ней и ФИО4 заключен договор уступки права требования передачи в собственность двухкомнатной <адрес> блок-секции «В» в блоке 7 многоэтажного жилого дома расположенного по адресу: г.Саратов, <адрес>. <Дата> ФИО1 зарегистрировала право собственности на указанную квартиру. Заказчиком строительства указанного дома выступало ООО «Алмит». Организацией осуществляющей строительство – генеральным подрядчиком являлось ЗАО «Жилстрой-2». В настоящее время ООО «Алмит» ликвидировано. В ходе эксплуатации квартиры, после произведенного капитального ремонта обнаружены повреждения покрытий на стенах – влажные пятна, которые образовались в результате конденсата на внутренней стороне наружной стены. Для установления причин недостатков ФИО1 обратилась в экспертное учреждение, в результате произведенного экспертного исследования установлено, что причиной замачивания стен в <адрес> г.Саратова является недостаточное приведенное сопротивление теплопередаче и воздухопроницаемости ограждающих конструкций, вследствие чего происходит промерзание стен. В результате промерзания наружных стен на поверхности стен оклеенных обоями появились мокрые пятна. Для устранения повреждений необходимо произвести восстановительные работы, стоимость которых составляет <данные изъяты>. Для устранения выявленных дефектов наружных стен <адрес> г.Саратова необходимо по всей высоте этажа с наружной стороны утеплить стены с помощью крепления к ним пенопласта, с последующим оштукатуриванием цементно - песчанным раствором, стоимость которого составляет <данные изъяты>. Обстоятельства, послужившие причиной промерзания стен в квартире истицы свидетельствуют о некачественном выполнении работ при строительстве многоэтажного дома. ФИО1 обратилась к ответчику с претензией которая оставлена без ответа. На основании изложенного истец просит взыскать с ответчика в свою пользу стоимость устранения недостатков в размере <данные изъяты>, стоимость восстановительного ремонта квартиры в размере <данные изъяты>, стоимость экспертного исследования <данные изъяты>.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме, дала пояснения аналогичные исковому заявлению.

Представитель истца ФИО2 поддержала исковые требования своей доверительницы, просила их удовлетворить в полном объеме, пояснив, что <Дата> между ООО «Микрорайон» и ООО «Алмит» заключен договор о замене стороны в обязательстве и дополнительное соглашение к договору генерального подряда от 10.06.2003г., по которому ответчик принимает на себя все права и обязанности по договору. Согласно ч.4 ст. 7 ФЗ от <Дата> №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», условиями договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Поскольку правила об ответственности застройщика за недостатки объекта долевого строительства являются императивными нормами, стороны обязаны формулировать условия договора с учетом ответственности застройщика, установленной законом. Поскольку на возникшие правоотношения распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей», исключение абзацев 6,7 в разделе 2 п.2.2 Договора о передаче прав заказчика, а также условия дополнительного соглашения к дополнительному соглашению к договору генерального подряда, противоречат действующему законодательству и ущемляют права участника долевого строительства. Права застройщика многоэтажного жилого кирпичного дома расположенного по <адрес>, (в районе к/т «Темп») в Заводском районе г.Саратова перешли к ООО «Микрорайон», ответственность за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, возложены на застройщика. В связи с чем ответственность по гарантийным обязательствам должна быть возложена на ответчика.

Представитель ответчика ООО «Микрорайон» по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, в возражениях на иск ссылается на то, что 01.02.2011г. истец принял указанную квартиру от застройщика ООО «Алмит» по акту приема-передачи. 25.02.2011г., истцом зарегистрировано право собственности на квартиру. <Дата>, на основании договора передачи прав заказчика, ООО «Алмит» передало ООО «Микрорайон» права застройщика на следующие земельные участки: 64/48/020311/53, площадью 4214 кв.м. (блок №5) и 64/48/020311/54 площадью 3858 кв.м. (блок №6). Многоквартирный жилой <адрес> (блок №7) расположен на земельном участке <№> площадью 4201 кв.м., права застройщика в отношении него от ООО «Алмит» к ООО «Микрорайон» не передавались. Из представленных материалов, а именно: договора уступки права требования от 02.02.2011г. и акта приёма-передачи от 01.02.2011г., следует, что истец осуществлял правоотношения с ООО «Алмит», как с застройщиком многоквартирного жилого <адрес> (блок №7), тогда как договор передачи прав заказчика между ООО «Микрорайон» и ООО «Алмит» заключался в 2010 году. П.4 ст. 401 ГК РФ установлен императивный запрет на заключение соглашения об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства. Исходя из смысла статьи любое соглашение, устраняющее или ограничивающее ответственность ООО «Алмит» как застройщика, является ничтожным и не позволяет передать третьим лицам гарантийные обязательства по многоквартирным домам, права застройщика на которые не передавались, в данном случае права ООО «Алмит» как застройщика многоквартирного жилого <адрес> (блок №7) не передавались ООО «Микрорайон». Указанное подтверждает соглашение об изменении дополнительного соглашения №18 от 07.09.2010г. к договору генерального подряда от 10.06.2003г., заключенное 20.09.2010г. между ООО «Алмит», ООО «Микрорайон», ЗАО «Жилстрой-2» и дополнительное соглашение к договору передачи прав заказчика от 30.06.2010г., от 19.07.2010г., на основании чего исключены положения о передачи от ООО «Алмит» и ООО «Микрорайон» гарантийных обязательств по уже построенным многоквартирным домам.

Представитель третьего лица - ООО «УК Жилкомсервис» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрении дела извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал, в связи с чем суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав мнение истца, его представителя, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о том, что иск подлежит частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно ст. 7. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из ч. 4, ч.5 указанной статьи закона следует, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 1 Закона РФ "О защите прав потребителей" отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Законом, другими федеральными законами (далее - законы) и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В силу ст. ст. 4 и 18 вышеназванного Закона продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. Потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
В судебном заседании установлено, что ФИО1 на основании договора уступки права требования от 02.02.2014г. приобрела право требования передачи в собственность двухкомнатной <адрес> площадью 56,09 кв.м., расположенной на 10 этаже блок-секции «В» в блоке <№> многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: <...> ( в районе к/т «Темп») в <адрес>, что подтверждается указанным договором (л.д. 18). Актом приема передачи от <Дата> ООО «Алмит» передало в собственность ФИО1 двухкомнатную квартиру на десятом этаже, площадью 55,2 кв.м. в блоке №7, б/с «В», расположенную по адресу: <...>, <адрес>, (л.д. 19). <Дата> в едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о государственной регистрации права собственности на квартиру общей площадью 55,2 кв.м., этаж 10, по адресу: <...>. Орджоникидзе Г.К., <адрес>, о чем ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 17)..

В течение гарантийного срока, в 2014 году истец ФИО1 обнаружила недостатки в квартире: повреждения покрытий на стенах – влажные пятна, образовавшиеся в результате конденсата на внутренне стороне наружной стены квартиры. Для определения причин возникновения недостатков и стоимости их устранения истец обратилась в общество с ограниченной ответственностью «Лаборатория Независимой Судебной Экспертизы». В результате проведенного экспертного исследования <№> от <Дата>, указанной организацией установлена причина замачивания стен в квартире истца – недостаточное приведенное сопротивление теплопередаче и воздухопроницаемость ограждающих конструкций, вследствие чего происходит промерзание стен. Стоимость восстановительного ремонта определена в <данные изъяты>, стоимость утепления наружных стен квартиры составляет <данные изъяты> (л.д. 41-52). За проведение указанной экспертиза истцом оплачено <данные изъяты>, о чем представлен приходный кассовый ордер <№> от 25.02.2014г. (л.д. 40).

<Дата> истец обратилась к ответчику с письменной претензией в которой просила оплатить стоимость устранения указанных недостатков, и оплатить стоимость восстановительного ремонта квартиры, которая принята ответчиком 14.05.2014г. (л.д. 72), однако до настоящего времени ответа на претензию от ответчика не поступило.

В ходе рассмотрения дела установлено, что <Дата> разрешением на ввод объекта в эксплуатацию выданному ООО «Алмит» администрацией муниципального образования «Город Саратов» разрешен ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома (блок №7) со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: г.Саратов, Заводской район, ул. им. Орджоникидзе Г.К. (в районе к/т «Темп») (л.д. 81). Распоряжением комитета по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» от <Дата> указанному жилому дому присвоен почтовый адрес: <...>, <адрес>. <Дата> между ООО «Алмит» и ООО «УК Жилкомсервис» заключен договор по эксплуатации, техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту инженерного оборудования и придомовой территории указанного жилого дома (л.д. 88-90).

Согласно заключенного <Дата> договора о передаче прав заказчика ООО «Алмит» передает Новому застройщику ООО «Микрорайон» права застройщика и права аренды на земельные участки, путем заключения договора о замене стороны по договору аренды в отношении земельных участков. Согласно условиям настоящего договора ООО «Микрорайон» принимает на себя обязанности в отношении гарантийных сроков по жилым домам, расположенным по адресу: <...> ( в районе кинотеатрп «Темп») (л.д. 112-114).

<Дата> между указанными сторонами заключено дополнительное соглашение к договору о передаче прав заказчика от <Дата>, которым из раздела 2 пункта 2.2. договора исключен абзац 6,7, включающие в себя обязательства Нового застройщика заключить дополнительное соглашение к договорам уступки прав требования, заключенным на основании дополнительного соглашения к договору генерального подряда от 10.06.2003г. <№> от 27.12.2006г., а также принятие на себя ООО «Микрорайон» обязанностей в отношении гарантийных сроков по жилым домам, расположенным по адресу: г.Саратов, <адрес> (в районе кинотеатра Темп), в том числе дом блок №7. (л.д. 115).

<Дата> между ООО «Алмит», ООО «Микрорайон» и ЗАО «Жилстрой-2» заключено дополнительное соглашение <№> к договору генерального подряда от <Дата> по условиям которого стороны договорились передать права и обязанности заказчика по договору генерального подряда от 10.06.2003г. Новому заказчику ООО «Микрорайон», на основании договора о передаче прав заказчика от <Дата>. Согласно п. 5 указанного дополнительного соглашения следует, что новый заказчик несет все риски, связанные с исполнением заказчиком обязательств по договору генерального подряда от <Дата>. Также новый заказчик принимает на себя обязанности в отношении гарантийных сроков по жилым домам расположенным по адресу: г.Саратов, ул. <адрес> ( в районе кинотеатра «Темп»), в том числе дом блок <№> (л.д. 175).

Из представленного представителем ответчика в судебное заседание соглашения, об изменении дополнительного соглашения <№> от <Дата> к договору генерального подряда от <Дата> заключенного <Дата>, следует, что абзац 4 пункта 5 дополнительного соглашения к договору генерального подряда от <Дата> в части принятия обязанностей в отношении гарантийных сроков по жилым домам, исключен в связи с несоответствиям действующего положения ГК РФ (л.д. 116).

Как следует из п.37 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г. обязанность о возмещению убытков в связи с необходимость проведения восстановительного ремонта по устранению недостатков в квартире, возникших в результате некачественного выполнения строительных работ, лежит на застройщике.

Согласно п.7.5 Договора генерального подряда от <Дата> заказчик назначает своего представителя на строительстве, который от его имени совместно с генподрядчиком осуществляет приемку по акту выполненных работ, технический надзор и контроль за их выполнением и качеством, а также производит проверку соответствия используемых генподрядчиком материалов и оборудования условиям договора и проектной документации.

Исходя из п.1 ст. 382 и ст. 391 ГК РФ права и обязанности по договору могут перейти к другому лицу на основании закона. Кроме того, возникшие обязательства (в том числе из договора подряда) права и обязанности могут быть переданы стороной договора другому лицу на основании сделки (уступка права требования, перевода долга, цессия).

Согласно п.1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Согласно ст. 389 и 391 ГК РФ соглашение о перемене стороны в договоре подряда должно быть совершено в той же форме, что и сам договор подряда. При замене стороны в договоре подряда права и обязанности прежнего заказчика переходят к новому заказчику в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законном или договором (ст. 384 ГК РФ).

В отношениях с дольщиками заказчик – застройщик освобождается от ответственности по гарантийным срокам в строительстве жилья в случае отсутствия своей вины. Обязанность доказывания отсутствия вины в данном случает, возлагается на заказчика.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что ООО «Алмит» передало свои права и обязанности заказчика ООО «Микрорайон», на момент передачи застройщиком квартиры истцу ФИО1 на основании заключенного от <Дата> договора о передаче прав заказчика ООО «Алмит» переданы права Новому заказчику ООО «Микрорайон». На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответственность по данному гражданскому делу за недостатки возникшие при строительстве жилого дома возлагается на ООО «Микрорайон».

Из представленных сведений МРИ ФНС №8 по Саратовской области ООО «Алмит» 11.10.2012г. ликвидировано по решению учредителей.

В квартире истца ФИО1 обнаружен дефект на внутренней стороне наружной стены, что приводит к образованию конденсата и промерзанию стены, что не оспаривалось сторонами.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение эксперту поставлены вопросы об определении причины возникновения недостатка и стоимость его устранения. В результате проведенного экспертного исследования экспертом ООО «Приоритет-оценка» <№> от 18.08.2014г., установлено, что причиной возникновения дефектов на внутренней стороне наружной стены квартиры расположенной по адресу: г.Саратов, <адрес>, является наличие недостаточной тепловой защиты ограждающих конструкций (наружных стен) из-за нарушения технологии выполнения работ при строительстве, что приводит к образованию конденсата на внутренней поверхности наружных стен из-за разницы температур между воздухом в помещениях исследуемой квартиры и внутренней поверхностью фасадных стен. Что указывает на производственный дефект недостатка, т.е. имеющейся при передаче жилого помещения покупателю.

Стоимость работ, необходимых для устранения причины образования дефекта отделки помещений <адрес> в г.Саратове составляет <данные изъяты>, стоимость восстановительного ремонта отделки в помещениях <адрес> в г.Саратове, необходимого для устранения дефектов, образовавшихся вследствие нарушения температурно-влажностного режима из-за наличия недостаточной тепловой защиты ограждающих конструкций (наружных стен) составляет 28 195 рублей.

Суд считает правильным руководствоваться указанным заключением эксперта, поскольку данное заключение получено на основании определения суда, перед проведением экспертного исследования эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса РФ.

В связи с этим данное заключение является допустимым доказательством.

При этом, суд не принимает во внимание экспертное исследование ООО «Лаборатория Независимой Судебной Экспертизы» <№> от 04.03.2014г., так как эксперты не были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Возникшие обязательства по возмещению компенсации за некачественное строительство жилья квалифицируются как гарантийные обязательства. Поскольку в результате некачественно выполненных работ в квартире истца возникли недостатки, и обязанность по возмещению стоимости восстановительного ремонта лежит на ответчике, как стороне договора подряда.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что требования истца ФИО1 о взыскании стоимости недостатков и восстановительного ремонта жилого помещения правомерны и подлежат частичному удовлетворению, поскольку недостаток возник из-за некачественного строительства жилья. Имеющиеся в квартире ФИО1 недостатки носят скрытый характер, но они были выявлены в пределах гарантийного срока на переданную квартиру.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, ответчиком суду не представлено.

Определяя размер подлежащей взысканию в пользу истца стоимости восстановительного ремонта отделки в помещениях квартиры и стоимости работ необходимых для устранения причины образования дефекта, суд учитывает размер восстановительного ремонта, определенный заключением эксперта <№> от 18.08.2014г. согласно которому стоимость работ необходимых для устранения причин образования дефектов отделки помещений <адрес> г.Саратова составляет <данные изъяты>, стоимость восстановительного ремонта отделки в помещениях квартиры составляет <данные изъяты>.

Доводы представителя ответчика о том, что права застройщика в отношении земельного участка на котором расположен жилой <адрес> г.Саратова ООО «Микрорайон» договором передачи прав заказчика ООО «Алмит» не передавались. А также, что соглашением об изменении дополнительного соглашения <№> от 07.09.2010г. к договору генерального подряда от 10.06.2003г. от 20.09.2010г., в соответствии с которыми исключены положения о передаче ответчику гарантийных обязательств по уже построенным жилым домам, не нашли своего подтверждения поскольку из п.1 дополнительного соглашения <№> к договору генерального подряда от <Дата> заключенного <Дата> следует, что стороны договорились передать права и обязанности заказчика по договору генерального подряда от <Дата> Новому заказчику, т.е. ООО «Микрорайон», которое и несет ответственность в рамках указанного договора подряда.

Следовательно, требования истца о взыскании стоимости устранения недостатков, допущенных при строительстве жилого дома, и стоимости восстановительного ремонта квартиры, подлежат удовлетворению

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом ФИО1 в ходе подготовки искового материала проведено экспертное исследование в ООО «Лаборатории Независимой Судебной экспертизы» за которое ею оплачено <данные изъяты>.

Следовательно, произведенная ФИО1 оплата <данные изъяты> за производство экспертного исследования относится к необходимым издержкам, связанным с собиранием доказательств в рамках судебного разбирательства, и в этом качестве подлежат взысканию в соответствии со ст. 94 и ч. 1 ст. 98 ГПК РФ в пользу истца с ООО «Микрорайон».

При подаче искового заявления истец был освобожден от уплаты госпошлины, следовательно, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ таковая подлежит взысканию с ответчика в размере 3 <данные изъяты> в доход бюджета муниципального образования «Город Саратов».

Руководствуясь ст.ст.194-199ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Микрорайон» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Микрорайон» в пользу ФИО1 стоимость устранения недостатков в размере <данные изъяты>, стоимость восстановительного ремонта <данные изъяты>, стоимость экспертного исследования в сумме 6 <данные изъяты>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Микрорайон» государственную пошлину в доход муниципального бюджета в сумме 3 <данные изъяты>.

Решение может быть также обжаловано в Саратовский областной суд через Заводской районный суд г.Саратова в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: