Гражданский кодекс часть 1

Анапский городской суд Краснодарского края в составе судьи Волошина А.В., при помощнике судьи Носковой С.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искуадминистрации муниципального образования г-к. Анапа к ФИО2 об обязании привести капитальный объект в соответствие с разрешительной документацией, встречному иску ФИО2 к администрации муниципального образования г-к. Анапа о признании права собственности на объект капитального строительства, изменении вида разрешенного использования земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г-к. Анапа обратилась в суд с иском к ФИО2 об обязании привести капитальное здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу:, в соответствие с разрешительной документацией, а в случае невозможности – осуществить его снос в полном объеме.

ФИО2 обратился в суд совстречным иском к администрации муниципального образования г-к. Анапа о признании права собственности на спорный объект капитального строительства, изменении вида разрешенного использования земельного участка.

В обоснование исковых требований администрацией муниципального образования г-к. Анапа указано, что ФИО2 принадлежит на праве собственности земельный участок общей площадью 2 000 кв. м., с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования «для индивидуальной жилой застройки», расположенный по адресу:.

03.03.2020 г. ФИО2 выдано уведомление о соответствии параметров, указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, установленным параметрам допустимости размещения объекта на вышеуказанном земельном участке.

В ходе проведенной проверки установлено, что фактически в границах земельного участка с кадастровым номером № расположено незавершенное строительством трехэтажное с цокольным этажом здание, имеющее архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа.

Истец полагает, что спорное здание отвечает критериям самовольной постройки, поскольку возводится с отступлением от выданной разрешительной документации, с нарушениями требований градостроительного регламента муниципального образования г-к. Анапа, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил.

Администрация муниципального образования г-к. Анапа просит возложить на ответчика обязанность по приведению спорного капитального объекта в соответствие с разрешительной документацией.

В случае невозможности приведения объекта в соответствие с разрешительной документацией истец просит осуществить его снос в полном объеме.

Также истец просит взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 20 000 рублей ежедневно до полного исполнения решения суда.

В обоснованиевстречных исковых требований ФИО2 указано, что спорный капитальный объект в целом соответствует разрешительной документации, требованиям градостроительного регламента муниципального образования г-к. Анапа. Допущенные отклонения являются незначительными и могут быть устранены до окончания строительства здания.

Просит признать за ним право собственности на вышеуказанный объект недвижимости – «гостевой дом» и изменить вид разрешенного использования земельного участка – «для индивидуальной жилой застройки, гостиничное обслуживание».

Представитель администрации муниципального образования г-к. Анапа в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Указал, что исковые требования поддерживает в полном объеме, просил их удовлетворить. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 просил отказать в полном объеме (том 2, л. д. 240).

Из письменных возражений администрации муниципального образования г-к. Анапа на встречный иск следует, что ответчиком не принимались меры для легализации спорного объекта в административном порядке, в связи с чем его встречные исковые требования подлежат оставлению без рассмотрения (том 2, л. д. 242-243).

ФИО2 также в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Иск администрации муниципального образования г-к. Анапа не признал, встречные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить (том 2, л. д. 245).

Из письменных возражений ФИО2 следует, что строительство спорного объекта им не завершено, срок действия разрешительной документации не истек. Просил в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования г-к. Анапа отказать, обязался после окончания строительства ввести объект в эксплуатацию в установленном законом порядке (том 1, л. д. 198-200; том 2 л. д. 218).

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования администрации муниципального образования г-к. Анапа не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО2 подлежащими оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, чтоФИО2 на основании договора купли-продажи от 26.11.2019 г. принадлежит на праве собственности земельный участок общей площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для индивидуальной жилой застройки», расположенный по адресу:. Право собственности ФИО2 на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 03.12.2019 г., запись регистрации № (том 1, л. <...>).

Согласно выпискам из Генерального плана городского округа г-к. Анапа, утвержденного решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 14.11.2013 г. № 404 (с последующими изменениями и дополнениями), Правил землепользования и застройки муниципального образования г-к. Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 26.12.2013 г. № 424 (с последующими изменениями и дополнениями), земельный участок с кадастровым номером № по адресу:, расположен в территориальной зоне «Ж-1А. Зона застройки индивидуальными жилыми домами», основными видами разрешенного использования земельных участков которой являются «для индивидуального жилищного строительства», «гостиничное обслуживание». Указанный земельный участок находится в границах II зоны горно-санитарной зоны охраны курорта Анапа, охранной зоны памятника археологии, а также в границах 3, 4, 5, 6, 7 подзон приаэродромной территории (том 1, л. д. 169-197).

17.01.2020 г. ФИО2 получено письменное согласие Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края наиспользование земельного участка с кадастровым номером №, по адресу:для строительства при условии выполнения требований действующего законодательства (том 1, л. д. 61-63).

25.02.2020 г. ФИО2 направлено в администрацию муниципального образования г-к. Анапа уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на вышеуказанном земельном участке со следующими параметрами застройки: количество надземных этажей – 3, высота – не более 12,90 м., отступы – 3,0 м. от границ смежных земельных участков с северо-западной и юго-западной стороны; 9,0 м. – с юго-восточной стороны; 25,0 м. – с северо-восточной стороны, площадь застройки – 410 кв. м. (том 1, л. д. 17-20).

03.03.2020 г. ФИО2 выдано уведомление № 316 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу:(том 1, л. д. 16).

Сведений о постановке спорного капитального объекта на государственный кадастровый учет, об оформлении в отношении него технической документации (технический план, технический паспорт) в материалы дела не представлено.

В соответствии с информацией Анапского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 28.06.2021 г. № право собственности на незавершенное строительством здание, расположенное на вышеуказанном земельном участке, не регистрировалось (том 1, л. <...>).

Из информации управления муниципального контроля администрации муниципального образования г-к. Анапа от 17.03.2021 г. следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу:расположено незавершенное строительством трехэтажное с цокольным этажом здание ориентировочными размерами 20,0 м. ? 17,0 м., имеющее архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа (том 1, л. д. 8-12).

В целях установления обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в соответствии с требованиями статьи 79 Гражданско-процессуального кодекса РФ судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» ФИО3 от 27.04.2022 г. № следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу:расположено незавершенное строительством четырехэтажное (три надземных этажа и подвал) зданиеразмерами в наружных осях по основанию 23,60м. ? 15,60 м. Градостроительная высота здания составляет 12,5 м., площадь застройки – 424,4 кв. м., площадь здания – 1 344,4 кв. м., объем – 4 163 кб. м.

Процент готовности здания составляет 78% (в том числе, фундамент – 100% (5% к готовности всего объекта); стены и перегородки – 75% (21% к готовности всего объекта, в подвале перегородки отсутствуют); перекрытия – 100% (12% к готовности всего объекта); кровля – 100% (3% к готовности всего объекта); полы – 75 % (5% к готовности всего объекта, покрытие полов в подвале отсутствует); проемы – 66% (7,3% к готовности всего объекта, отсутствует заполнение внутренних дверных проемов); отделочные работы – 65% (10,4% к готовности всего объекта, отсутствует отделка потолков по всему здания, полностью отсутствует отдела подвала); внутренние сантехнические и электротехнические устройства – 80% (9,6% к готовности всего объекта, отсутствуют электроприборы – розетки, выключатели, УЗО, отсутствуют санприборы – унитазы, душевые, краны); прочие работы (благоустройство участка, ограждение, внутридворовые сети, ливневая канализация, отмостка, отделка крыльца) – 60% (4,2% к готовности всего объекта).

Фасадом здание расположено в сторону г-к. Анапа. С фасадной и тыльной стороны на первом-третьем этажах расположены балконы. Основной вход в здание организован непосредственно на первый этаж с правого торца в вестибюль. Второй вход выполнен с левой стороны по лестнице, ведущей через балкон в помещение первого этажа. Дополнительно организованы входы в подвал с правой и левой стороны здания.

В здании три надземных этажа и один подземный (подвальный) этаж.

Подземный этаж является подвалом, так как высота отметки его перекрытия находится на уровне 1,1 м. при общей высоте помещений подземного уровня – 2,8 м., что составляет менее 1/2 общей высоты помещения.

Подвал на момент экспертного осмотра не имеет признаков эксплуатации, его отделка отсутствует. Планировка подвала не содержит перегородок, инженерное оборудование не смонтировано, имеются подводки сетей водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.

Планировка первого-третьего этажей здания коридорного типа.

На первом этаже при входе находится холл (вестибюль) с двумя встроенными помещениями, не имеющими на момент осмотра чистовой отделки и оборудования, в связи с чем их функциональное назначение не установлено.

В торце первого этажа расположено изолированное двухкомнатное помещение со встроенным санузлом и отдельным выходом на улицу через балкон.

Также на момент осмотра на первом этаже оборудовано 6 помещений, изолированных от коридора, часть из которых имеют встроенные санузлы.

Второй и третий этажи являются типовыми по вертикали и планировке.

На каждом этаже оборудовано по 11 комнат со встроенным санузлом, изолированных отдельным выходом в коридор. Все комнаты имеют выход на балкон.

Вестибюль первого этажа и коридоры второго-третьего этажей в пространстве объединены с лестницей.

На момент осмотра дверные блоки не вставлены, санприборы не смонтированы, отделка в полном объеме не завершена.

Дворовая территория не благоустроена, ограждение с фасадной стороны не завершено, отмостка здания не выполнена.

Экспертом указано, что с учетом положений пунктов 6.1.1., 6.1.3., 6.2.1, 6.2.2., 6.2.5., 6.2.9, 6.2.17, 6.3.7.1.СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования» спорный объект по своим объемно-планировочным, функциональным, конструктивным и техническим решениям является гостиницей, поскольку на первом-третьем этажах имеет поэтажную коридорную планировку с расположенными вдоль коридора 26 изолированными помещениями – номерами, содержащими в своем составе жилую комнату и санузел; каждое выделенное помещение обеспечено выходом на балкон; на входе в здание обустроен вестибюль с возможностью размещения стойки администратора и кабинета; в подвале расположены помещения, не имеющие на момент осмотра разграничения перегородками и внутренними стенами, но обеспеченные подводками инженерных сетей, что позволяет оборудовать их под кухню, котельную, хозяйственные помещения, столовую; каждый номер соответствует требованиям жилого помещения (инсоляция, проветривание, площадь, высота, наличие санузла), что обеспечивает гостей условиями для сна и проживания); техническое решение разводки инженерных сетей выполнено для коммерческого использования); площадь здания превышает норму, установленную для индивидуального жилого дома – 500 кв. м.; количество изолированных жилых комнат составляет 26, что превышает норму, установленную для гостевых домов.

С учетом положений пунктов 4.2, 4.5.СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 (с Изменением № 1) спорный объект по своим объемно-планировочным, конструктивным и техническим решениям не является индивидуальным жилым домом, поскольку имеет коридорную планировку и значительное количество балконов; превышенную мощность инженерных сетей; пониженные теплотехнические параметры и отсутствие отопления в части помещений; значительное количество жилых помещений, обеспеченных санузлом, при отсутствии комнат с другим назначением для обеспечения постоянного проживания собственника и членов его семьи; допущено превышение общей площади здания, предусмотренной для индивидуального жилого дома.

С учетом положений подпунктов 4-5, 7-10 пункта 2.3. Методических рекомендаций об условиях строительства, реконструкции и эксплуатации гостевых домов для сезонного проживания отдыхающих и туристов на территориях малоэтажной жилой застройки курортов Краснодарского края, утвержденных Приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 27.11. 2006 г. № 123, спорный объект по своим объемно-планировочным, функциональным, конструктивным и техническим решениям не отвечает критериям гостевого дома, поскольку в нем отсутствует выделенная жилая зона, содержащая жилые комнаты, кухню, вспомогательные помещения с отдельным входом и предназначенная для круглогодичного проживания одной семьи; в здании оборудовано 26 комнат, изолированных коридорной планировкой со встроенным санузлом, имеющих балконы, что свидетельствует об их рекреационном назначении; в здании выполнена разводка инженерных сетей по решениям типовых коридорных планировок гостиничного типа; разводка инженерных сетей не имеет разграничения на комплекс гостевых комнат и жилую часть с отдельным учетом потребления энергоресурсов; на входе в здание имеется холл, потенциально предназначенный для стойки администратора и кабинета; в подвале расположены помещения, не имеющие на момент осмотра разграничения перегородками и внутренними стенами, но обеспеченные подводками инженерных сетей, что позволяет оборудовать их под кухню, котельную, хозяйственные помещения, столовую.

Объект не соответствует уведомлению о планируемом строительстве от 25.02.2020 г. и уведомлению от 03.03.2020 г. № 316 о соответствии параметров, указанных в данном уведомлении, в части отступа от северо-западной границы земельного участка (левая граница) (при норме 3,0 м., фактический отступ до приямка в подвал составляет 2,47 м.), площади застройки (при норме 410 кв. м., фактически – 424,4 кв. м.), а также функционального назначения (вместо «объект индивидуального жилого строительства», фактически - «гостиница»).

Экспертом указано, с целью приведения объекта в соответствие с разрешительной документацией необходимо по разработанному специализированной организацией проекту выполнить демонтаж по ширине 50 см. приямка в подвал, расположенного с левой стороны здания; демонтаж части балконов с целью уменьшения общей площади застройки здания; а также выполнить внутреннюю перепланировку (переоборудование) здания с целью демонтажа части санузлов и инженерных сетей, сформирования на втором-третьем этажах комнат, предназначенных для постоянного проживания собственника здания и членов его семьи (гостиная, зал, кабинет, прихожая, гардеробная, столовая, детская, игровая комнаты, спортзал).

Экспертом также указано, что при условии эксплуатации объекта в качестве гостиницы он не будет соответствовать следующим требованиям нормативных актов технического, экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства (далее по тексту – градостроительным нормам):

- в здании отсутствуют условия для обслуживания маломобильных групп населения (нарушение требований пункта 4.3* СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» (далее по тексту - СП 118.13330.2012), пункта 4.4. СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования» (далее по тексту - СП 257.1325800.2016);

-объект не обеспечен водоснабжением и водоотведением по мощности, рассчитанной для 26 гостевых номеров (нарушение требований пункта 4.16 СП 118.13330.2012, пункта 8.1 СП 257.1325800.2016);

-площадка перед входом в здание не оборудована с учетом обслуживания маломобильных групп населения (нарушение требований пункта 6.5* СП 118.13330.2012);

-превышен нормативный коэффициент площади застройки земельного участка (при норме 0,4, фактически – 0,7) (нарушение требований пункта 7.6. СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»);

-над входной дверью отсутствует устройство для защиты от атмосферных осадков (козырек) (нарушение требований пункта 5.11. СП 257.1325800.2016);

-в здании отсутствует не менее 5% номеров, соответствующих условиям для обслуживания маломобильных групп населения (нарушение требований пункта 6.2.6. СП 257.1325800.2016).

По мнению эксперта, нарушения являются несущественными и могут быть устранены посредством оборудования здания в соответствии с требованиями для обслуживания маломобильных групп населения, уменьшения количества номеров до 10 либо увеличения мощности сетей водоснабжения и водоотведения, а также посредством монтажа козырька над входной частью и увеличения площади земельного участка до 3 459 кв. м.

Экспертом также указано, что при условии эксплуатации объекта в качестве гостевого дома он не будет соответствовать следующим градостроительным нормам:

-не соблюдены требования пунктов 1.2. и 1.3. Методических рекомендаций об условиях строительства, реконструкции и эксплуатации гостевых домов для сезонного проживания отдыхающих и туристов на территориях малоэтажной жилой застройки курортов Краснодарского края, утвержденных Приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 27.11. 2006 г. № 123 (далее по тексту – Методические рекомендации), поскольку количество гостевых комнат превышает нормативные показатели (26, при норме – 15), а также в здании отсутствует выделенная жилая зона, предназначенная для проживания собственника и членов его семьи);

-объект не обеспечен водоснабжением и водоотведением по мощности, рассчитанной для максимального количества - 10 гостевых комнат, что предусмотрено выданными техническими условиями на водоснабжение и водоотведение (нарушение требований подпункта 10 пункта 2.3. Методических рекомендаций);

-в здании отсутствуют системы противопожарной защиты(нарушение пунктов 2.8. Методических рекомендаций);

-в здании отсутствуют условия для обслуживания маломобильных групп населения (нарушение требований пункта 2.9. Методических рекомендаций).

По мнению эксперта, нарушения также являются несущественными и подлежат устранению посредством уменьшения гостевых комнат до 15 и обустройства жилой зоны, предназначенной для проживания собственника здания и членов его семьи, увеличения проектной мощности сетей водоснабжения и водоотведения либо уменьшения количества гостевых комнат до 10 в соответствие с выданными техническими условиями, монтажа систем противопожарной защиты, а также посредством оборудования здания в соответствии с требованиями для обслуживания маломобильных групп населения.

В остальной части объект соответствует установленным градостроительным нормам.

По своему функциональному назначению здание не противоречит требованиям Генерального плана городского округа г-к. Анапа, утвержденного решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 14.11.2013 г. № 404 (с последующими изменениями и дополнениями).

Объект соответствует требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования г-к. Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 26.12.2013 г. № 424 (в ред. от 29.08.2019 г. № 499, действующей на момент оформления разрешительной документации), за исключением превышения минимально допустимого отступа от левой границы земельного участка (53 см.) в зоне приямка в подвал.

Нарушение является несущественным и может быть устранено посредством демонтажа указанного приямка, после чего отступ здания будет соответствовать нормативному показателю (3,0 м.).

Здание соответствует требованиям режима II второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Анапа, поскольку оборудовано централизованными сетями водоснабжения и водоотведения. Осуществляемая в здании деятельность не загрязняет окружающую среду и не истощает природные ресурсы.

Объект соответствует режиму охранной зоны памятника археологии, однако его строительство осуществлялось при отсутствии надзора со стороны специалиста-археолога.

Нарушение не требует устранения, поскольку на момент осмотра земляные работы выполнены, строительные работы находятся в стадии завершения.

Строительство здания осуществляется при отсутствии письменного согласования с Таманским центром ОВД филиала «Аэронавигация Юга» ФГУП «Государственная корпорация по организации воздушного движения».

Нарушение является несущественным и может быть устранено посредством получения данного согласования до окончания строительства объекта.

Здание находится в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу:, не соответствует виду его разрешенного использования - «для индивидуальной жилой застройки».

Нарушение является несущественным, поскольку градостроительным регламентом муниципального образования г-к. Анапа для данной функциональной зоны предусмотрен основной вид разрешенного использования земельных участков – «гостиничное обслуживание».

Соответственно, застройщик вправе самостоятельно дополнить или изменить основной вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка.

Экспертом также указано, что при условии эксплуатации объекта в качестве гостиницы и гостевого дома он не будет соответствовать следующим строительным (в том числе, антисейсмическим), противопожарным нормам и правилам:

-в здании отсутствуют перегородки 1-го противопожарного типа, отделяющие лестницу от коридоров и других помещений (нарушение требований пункта 4.19 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», далее по тексту - СП 4.13330.2013), пункта 4.4.14 СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (далее по тексту - СП 1.13130.2009), пункта 7.25 СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (далее по тексту - СП 112.13330.2011);

-в здании не организован выход на кровлю непосредственно с лестничных клеток либо по лестницам 3-го типа, либо по наружным лестницам (нарушение требований пункта 7.2 СП 4.13130.2013);

-отсутствует зазор между маршами лестниц здания и между поручнями ограждений лестничных маршей шириной не менее 75 мм. (нарушение требований пункта 7.14 СП 4.13130.2013, пункта 8.9. СП 112.13330.2011);

-отсутствует второй эвакуационный выход с каждого этажа здания (нарушение требований пункта 5.3.11. СП 1.13130.2009, пункта 6.13* СП 112.13330.2011);

-в здании отсутствует система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (далее по тексту - СОУЭ) 2-го типа (нарушение требований пункта 3.1., таблицы 2 пункта 7 СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре»);

-в здании между несущими монолитными и железобетонными конструкциями и каменной кладкой стен отсутствует зазор не менее 20 мм (нарушение требований пункта 6.8.15 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах» (актуализированная редакция СНиП II-7-81*).

Нарушения противопожарных норм и правил являются несущественными и могут быть устранены посредством монтажа между лестницами и коридорами здания перегородок 1-го противопожарного типа, организации выхода на кровлю по соответствующим лестницам, организации второго эвакуационного выхода с каждого из этажей, монтажа СОУЭ 2-го типа либо посредством произведения расчета противопожарного риска на объекте защиты с выполнением указанных в нем противопожарных мероприятий.

Нарушения антисейсмических требований могут быть устранены путем выполнения поверочного расчета несущей способности конструкций здания и выполнения необходимых компенсационных мероприятий.

Экспертом также указано, что при условии эксплуатации объекта в качестве индивидуального жилого дома он не будет соответствовать следующим строительным (в том числе, антисейсмическим), противопожарным нормам и правилам:

-отступ от здания с левой стороны до границы смежного земельного участка не соответствует установленным требованиям (при норме 3,0 м., фактический отступ составляет 2, 47 м.) (нарушение требований пункта 5.3.4. СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» (далее по тексту - СП 30-102-99);

-отступ от здания с фасадной стороны до границы «красной линии» не соответствует установленным требованиям (при норме 5,0 м., фактический отступ составляет 4,44 м.) (нарушение требований 5.3.2СП 30-102-99).

Нарушения противопожарных норм и правил являются несущественными и могут быть устранены посредством организации выхода на кровлю по соответствующим лестницам либо посредством произведения расчета противопожарного риска на объекте защиты с выполнением указанных в нем противопожарных мероприятий.

Нарушения в части несоответствия отступов могут быть устранены посредством демонтажа приямка в подвал и частичного демонтажа балконов с фасадной стороны здания.

В остальной части объект полностью соответствует строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим нормам и правилам.

Экспертом указано, что расположение спорного здания с учетом расстояний до объектов, находящихся на смежных земельных участках, соответствует нормам инсоляции, естественного освещения, противопожарным разрывам.

Так, с левой, правой, фасадной и тыльной стороны противопожарный разрыв соблюден, так как на смежных земельных участках на расстоянии менее 6,0 м. здания и строения отсутствуют.

Эксперт пришел к выводу, что спорный капитальный объект в целом и его отдельные элементы (конструкции) без устранения выявленного нарушения строительных, противопожарных норм и правил создают угрозу жизни и здоровью людей, окружающей среде (том 2, л. д. 74-215).

В соответствии с частью 1 статьи 67 Гражданско-процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Частью 3 статьи 86 Гражданско-процессуального кодекса РФ установлено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Суд находит преждевременным вывод эксперта о том, что спорный объект является гостиницей, по следующим основаниям.

Из экспертного заключения от 27.04.2022 г. № следует, что строительство здания не завершено, степень его готовности составляет 78%.

В частности, подвал состоит из одного помещения, не имеющего отделки, перегородки и инженерное оборудование в нем отсутствуют (том 2, л. д. 99).

Соответственно, вывод эксперта о последующей возможности оборудования подвала в целях размещения кухни, котельной, столовой для обслуживания отдыхающих носит предположительный характер.

С учетом подводок инженерных сетей подвал также может использоваться для оборудования помещений, предназначенных для нужд собственника здания и членов его семьи (сауна, спортзал и т.п.).

Экспертом также указано, что на первом этаже здания находится холл (вестибюль) с двумя встроенными помещениями, не имеющими чистовой отделки и оборудования, в связи с чем их функциональное назначение не установлено (том 2, л. д. 99).

В связи с чем, вывод о том, что данные объекты потенциально могут использоваться для размещения стойки администратора и кабинета, также является предположительным и какими-либо объективными доказательствами не подтверждается.

Экспертом установлено, что в торце первого этажа здания расположено изолированное двухкомнатное помещение со встроенным санузлом и отдельным выходом на улицу через балкон. Также на первом этаже оборудовано 6 помещений, изолированных от коридора, часть из которых имеют встроенные санузлы.

В связи с чем, вывод о том, что в здании отсутствует выделенная жилая зона, содержащая жилые комнаты, кухню, вспомогательные помещения с отдельным входом и предназначенная для круглогодичного проживания одной семьи, не принимается судом.

С учетом технических характеристик, конфигурации и расположения указанных помещений они могут быть использованы для проживания собственника здания и членов его семьи (спальная комната, гардеробная, ванные комнаты, кабинет, кухня и т.п.).

Экспертом также установлено, что на втором-третьем этажах здания расположено по 11 изолированных комнат с выходом в коридор, оборудованных санузлами и имеющих балкон.

Отделка помещений в полном объеме не завершена, последние не имеют дверных блоков, электроприборов (розетки, выключатели, УЗО), санприборов (унитазы, душевые, краны) (том 2, л. д. 99).

Фактов эксплуатации помещений для размещения отдыхающих, оборудования их необходимой мебелью, сантехникой, освещением, аксессуарами не установлено.

Поскольку строительство спорного объекта не завершено, суд полагает, что часть помещений второго-третьего этажей здания также могут быть использованы для нужд собственника здания и членов его семьи (спальные, детские, игровые комнаты, кладовые, гладильные и т.п.).

Таким образом, с учетом степени готовности здания оно после окончания строительства и ввода в эксплуатацию может быть использовано в качестве гостевого дома.

Соответственно, вывод эксперта о превышении нормативного коэффициента площади застройки земельного участка применительно к нормам, установленным для гостиниц, также не принимается судом.

Вывод эксперта о том, что техническая мощность сетей водоснабжения и водоотведения объекта не соответствует установленным нормам, является несостоятельным.

В соответствии с техническими условиями АО «Анапа-Водоканал» от 26.12.2019 <...> предусмотрено водоснабжение и водоотведение трехэтажного жилого дома площадью до 1500 кв. м., расположенного по адресу:(том 1, л. <...>).

Мощность водоснабжения и водоотведения предусмотрена в объеме 1 880 кб/м. в сутки.

Сведения об установлении какого-либо лимита потребления исходя из количества используемых помещений в вышеуказанном здании в технических условиях отсутствует.

Площадь спорного здания составляет 1 344,4 кв. м., что не превышает параметры, указанные в технических условиях от 26.12.2019 <...> (до 1500 кв. м.).

10.11.2020 г. между ответчиком и ООО «Альтернативные коммунальные системы» заключен договор на водоснабжение и водоотведение объекта, расположенного по вышеуказанному адресу, а также на обслуживание водопроводных и канализационных сетей (том 2, л. д. 16-19).

Согласно акту от 25.11.2020 г. произведено опломбирование прибора учета поставляемых коммунальных ресурсов (том 2, л. д. 20).

Суд полагает, что спорный объект обеспечен водоснабжением и водоотведением по установленным нормам, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В остальной части суд полагает возможным взять за основу заключение эксперта ФИО3 от 27.04.2022 г. №, поскольку данное заключение подготовлено в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Выводы эксперта мотивированы, содержат ссылки на нормативные акты, даны специалистом высокой квалификации и с достаточным опытом работы. Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований для несогласия в остальной части с заключением эксперта ФИО3, назначения по делу дополнительной, повторной судебных экспертиз не имеется.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Статьей 40 Земельного кодекса РФ предусмотрено право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил нормативов.

Аналогичные положения содержатся в статье 263 Гражданского кодекса РФ, в силу которой собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно подпункту 1.1. части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 51.1. Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик обращается в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства.

Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства предельным параметрам разрешенного строительства объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, а также допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства и в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

После проведенной проверки в адрес застройщика направляется уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке либо о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам (подпункты 1 и 2 ч. 7 статьи 51.1. Градостроительного кодекса РФ).

Срок действия уведомления о планируемом строительстве в случае получения уведомления о его соответствии установленным требованиям составляет десять лет (пункт 13 статьи 51.1. Градостроительного кодекса РФ).

В судебном заседании достоверно установлено и не оспаривается сторонами, что спорный объект возводится ФИО2 с отступлениями от уведомления о планируемом строительстве от 25.02.2020 г. и уведомления от 03.03.2020 г. № 316 о соответствии параметров, указанных в данном уведомлении.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (абзац 4 пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено, что строительство спорного объекта не завершено, степень его готовности составляет 78%.

Сведений о постановке здания на государственный кадастровый учет, об оформлении в отношении него технической документации (технический план, технический паспорт) в материалы дела не представлено.

Суд полагает, что исковые требования администрации муниципального образования г-к. Анапа заявлены преждевременно, поскольку ответчик вправе привести спорный объект в соответствие с разрешительной документацией до окончаниясрока его строительства (10 лет), после чего в соответствии с частью 16 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ обратиться в администрацию муниципального образования г-к. Анапа с соответствующим уведомлением об окончании строительства.

Относительно несоответствия отступа спорного объекта от северо-западной границы земельного участка (левой границы) с кадастровым номером №, по адресу:суд приходит к следующему выводу.

Из экспертного заключения от 27.04.2022 г. № следует, что фактический отступ от межевой границы от здания (приямка в подвал) составляет 2,47 м., при нормативном показателе – 3,0 м. Также превышена площадь застройки земельного участка – 424,4 кв. м., при нормативном показателе – 410 кв. м., за счет балконов с его фасадной части (том 2, л. д. 120-121).

При этом в отношении спорного здания соблюдены противопожарные расстояния (разрывы), санитарные нормы инсоляции и освещения, в том числе по отношению к соседним зданиям, чем обеспечивается отсутствие угрозы жизни и здоровью смежным землепользователям, что подтверждается экспертным заключением от 27.04.2022 г. № (том 2, л. <...>).

Более того, превышение площади застройки здания допущено в связи с наличием нависающих конструкций (балконов). По линейным размерам (длина и ширина по основанию, высота) отклонений от нормативных показателей не допущено.

Суд приходит к выводу, что указанные отклонения являются несущественными (53 см. и 14,4 кв. м.), не создают угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушают публично-правовые интересы. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Относительно частичного несоответствия спорного объекта градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам суд приходит к следующему выводу.

Установлено, что здание не эксплуатируется, поскольку строительные работы в отношении него в полном объеме не завершены.

Из экспертного заключения от 27.04.2022 г. № следует, что допущенные нарушения являются несущественными и могут быть устранены путем выполнения соответствующих строительно-монтажных работ (том 2, л. <...>).

При таких обстоятельствах ответчик вправе оборудовать объект в соответствии с нормами, предусмотренными для обслуживания маломобильных групп населения, обустроить козырек для защиты от атмосферных осадков, противопожарные перегородки, организовать выход на кровлю, вторые эвакуационные выходы, установить систему оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, а также привести лестничные марши, монолитные и железобетонные конструкции в соответствие с установленными требованиями при завершении его строительства перед последующей эксплуатацией.

Объект не противоречит требованиям Генерального плана городского округа г-к. Анапа, утвержденного решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 14.11.2013 г. № 404 (с последующими изменениями и дополнениями) (том 2, л. д. 142).

Относительно несоответствия здания требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования г-к. Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 26.12.2013 г. № 424 (в ред. от 29.08.2019 г. № 499, действующей на момент оформления разрешительной документации), в части превышения минимально допустимого отступа от левой границы земельного участка в зоне приямка в подвал суд приходит к следующему выводу.

Как указывалось выше, в отношении спорного здания соблюдены противопожарные расстояния (разрывы), санитарные нормы инсоляции и освещения, в том числе по отношению к соседним зданиям, чем обеспечивается отсутствие угрозы жизни и здоровью смежным землепользователям, что подтверждается экспертным заключением от 27.04.2022 г. № (том 2, л. <...>).

Указанное отклонение является несущественным (53 см.), не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает публично-правовые интересы. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Более того, нарушение может быть устранено ответчиком до окончания строительства спорного объекта.

Относительно несоответствия спорного здания виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, по адресу:- «для индивидуальной жилой застройки» суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования г-к. Анапа, утвержденными решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 26.12.2013 г. № 424 (с последующими изменениями и дополнениями) одним из основных разрешенных видов использования вышеуказанного земельного участка является: «гостиничное обслуживание» (том 1, л. д. 189-197).

Согласно части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

С учетом изложенного, ответчик в соответствии с нормами пункта 12 части 5 статьи 14, пункта 4.3. части 2 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вправе обратиться в орган государственного кадастрового учета с заявлением об установлении вышеуказанного основного вида разрешенного использования земельного участка.

Спорный объект обеспечен централизованными сетями электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, что подтверждается договором электроснабжения от 19.03.2020 г. №, договором на водоснабжение и водоотведение, на обслуживание водопроводных и канализационных сетей от 10.11.2020 г., экспертным заключением от 27.04.2022 г. №, что соответствует режиму II зоны горно-санитарной охраны курорта Анапа, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером №, по адресу:(том 1, л. д. 64-69; том 2, л. <...>).

До завершения строительных работ ответчик вправе обратиться с заявлением в Таманский центр ОВД филиала «Аэронавигация Юга» ФГУП «Государственная корпорация по организации воздушного движения» о согласовании строительства объекта в границах 3, 4, 5, 6, 7 подзон приаэродромной территории.

При таких обстоятельствах суд полагает, что исковые требования администрации муниципального образования г-к. Анапа о приведении спорного объекта в соответствие с разрешительной документацией не подлежат удовлетворению, поскольку они заявлены преждевременно, в отношении объекта, не завершенного строительством, без учета права ответчика на устранение выявленных недостатков непосредственно на стадии строительства.

Относительно встречных исковых требований ФИО2 суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с абзацем 2 статьи 222 Гражданско-процессуального кодекса РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.

Суд полагает, что встречные исковые требования заявлены ФИО2 преждевременно, поскольку им в материалы дела не представлены доказательства принятия мер, направленных на введение спорного объекта в гражданский оборот в административном порядке (статья 55 Градостроительного кодекса РФ, часть 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Также ФИО2 не представлено доказательств обращения в орган государственного кадастрового учета с заявлением об установлении основного вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, по адресу:– «гостиничное обслуживание» (пункт 12 части 5 статьи 14, пункта 4.3. части 2 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При таких обстоятельствах встречный иск ФИО2 подлежит оставлению без рассмотрения.

Кроме того, суд в соответствии с положениями статьи 144 Гражданско-процессуального кодекса РФ считает необходимым отменить обеспечительные меры в виде ареста земельного участка с кадастровым номером №, по адресу:расположенных в его границах объектов, запрета управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять любые действия по регистрации сделок и совершению каких-либо регистрационных и учетных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, по адресу:, а также расположенных в его границах объектов, запрета ФИО2 осуществлять строительно-монтажные и иные работы на вышеуказанном земельном участке, примененные на основании определения суда от 17.06.2020 г.

Руководствуясь ст.ст.194-198, абз. 2 ст. 222ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования г-к. Анапа к ФИО2 об обязании привести капитальный объект в соответствие с разрешительной документацией, -отказать в полном объеме.

Встречное исковое заявление ФИО2 к администрации муниципального образования г-к. Анапа о признании права собственности на объект капитального строительства, изменении вида разрешенного использования земельного участка, - оставить без рассмотрения.

Отменить обеспечительные меры в виде ареста земельного участка с кадастровым номером №, по адресу:расположенных в его границах объектов, запрета управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поосуществлять любые действия по регистрации сделок и совершению каких-либо регистрационных и учетных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, по адресу:, а также расположенных в его границах объектов, запрета ФИО2 осуществлять строительно-монтажные и иные работы на вышеуказанном земельном участке, примененные на основании определения суда от 17.06.2020 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд Краснодарского края в течение месяца.

Судья /подпись/ А.В. Волошин

КОПИЯ ВЕРНА:

Судья Анапского городского суда

Краснодарского края А.В. Волошин

Решение не вступило в законную силу

Помощник судьи С.О. Носкова

Подлинник решения суда находится в материалах гражданского дела № 2-47/2022, УИД 23RS0003-01-2021-003473-84Анапского городского суда Краснодарского края

Помощник судьи С.О. Носкова