Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Барнаевой Татьяны Владимировны к Потаповой Надежде Михайловне, Потапову Анатолию Прокопьевичу о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Барнаева Т.В. обратилась в суд с иском к Потаповой Н.М., Потапову А.П. о взыскании денежных средств. Требования мотивированы тем, что 14.01.2022 между Барнаевой Т.В. и Потаповой Н.М., Потаповым А.П. заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир уч. в <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №. Согласно п. 1.2 договора, стоимость жилого дома составляет 15 040 000 рублей, стоимость земельного участка - 960 000 рублей. Оплата по договору купли-продажи недвижимости от 14.01.2022 произведена в следующем порядке: денежная сумма 3 201 600 рублей в счет уплаты за приобретаемую недвижимость выплачивается наличным расчетом за счет собственных средств покупателя. Денежные средства в размере 12 798 400 рублей покупатель оплачивает за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО «АК БАРС» БАНК. В процессе эксплуатации жилого дома и земельного участка истцом обнаружены существенные и скрытые недостатки, которые не были оговорены продавцом при продаже данного дома и земельного участка. Согласно экспертному заключению ООО «ГРАНИТ», пристройка к жилому дому имеет перекос по вертикальности до 31 мм, отрыв от основной конструкции дома, для устранения необходимо произвести демонтаж пристройки, произвести завязку с основной конструкцией дома. При вскрытии облицовки с фундамента путем визуального осмотра выявлены раковины, неоднородность, разрушение на фрагменты, требуется замена фундамента. Трещины штукатурного слоя стен. Стены внутри имеют разрывы гипсокартонной облицовки, требуется замена гипсокартонной конструкции. Разрушен стеклопакет в связи с изменением конструкции пристройки, произошло давление на стеклопакет, требуется замена стеклопакета. По периметру дома облицовка из декоративного камня имеет трещины, обрушение камня, необходимо произвести замену камня. Также экспертами установлены скрытые строительные дефекты, а именно разрушение фундамента, разрушение стен. Стоимость устранения недостатков составляет 2970 509 рублей. Указанный жилой дом невозможно эксплуатировать по прямому назначению без угрозы жизни и здоровью. Истец при покупке дома исходил из добросовестности продавца, пояснившего, что дом находится в хорошем техническом состоянии, что не соответствует действительности и установлено заключением эксперта. Истец просит взыскать с ответчиков в солидарном порядке денежные средства в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома по договору купли-продажи от 14.01.2022, в размере 2 970 509 рублей, расходы на проведение экспертизы в размере 40 000 рублей, расходы на составление искового заявления в размере 7 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 053 рубля.

Истец Барнаева Т.В., её представитель Колышкин М.С. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики Потапов А.П., Потапова Н.М., их представитель Брух В.Я. в судебном заседании исковые требования не признали по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, в котором указано, что спорный жилой дом был достроен ответчиками с помощью привлеченных лиц, так как при покупке он являлся объектом незавершенного строительства и состоял из фундамента, каркаса и крыши. После окончания строительства жилой дом был обследован кадастровым инженером и составлен технический паспорт, в соответствии с которым все части и конструкции дома находятся в хорошем состоянии. Продать дом ответчики были вынуждены по причине решения финансовых проблем в принадлежащей им строительной компании ООО «Успех». До заключения сделки купли-продажи Барнаева Т.В. полностью осмотрела дом четыре раза в разное время, с привлечением специалиста, который при осмотре дома давал ей рекомендации. Ответчики ничего не скрывали, указав покупателю, что в данной местности имеется подвижка грунтов вследствие близкого к поверхности расположения грунтовых вод. Содержание передаточного акта подтверждает, что состояние дома удовлетворяло покупателя на момент его приобретения и, соответственно никаких дополнительных требований к нему Барнаева Т.В. не предъявляла. Все недостатки отделки были видны на момент продажи. Потапов А.П. лично показывал Барнаевой Т.В. и её супругу имеющиеся недостатки пристроя и объяснял что необходимо делать регулярно для их устранения, оставив им для этого нужные инструменты. По заказу Барнаевой Т.В. для получения кредита был подготовлен отчет о рыночной стоимости жилого дома и земельного участка. С учетом имевшихся в доме недостатков отделки, покупная цена была снижена. Просили в удовлетворении иска отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, допросив эксперта, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 14.01.2022 между Барнаевой Т.В. (покупатель) и Потаповой Н.М., Потаповым А.П. (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимости (жилого дома с земельным участком), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить: жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> земельный участок, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир уч. в <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №.

Согласно п. 1.2 договора, стоимость жилого дома составляет 15 040 000 рублей, стоимость земельного участка - 960 000 рублей.

Оплата по договору купли-продажи недвижимости от 14.01.2022 произведена в следующем порядке: денежная сумма 3 201 600 рублей в счет уплаты за приобретаемую недвижимость выплачена наличным расчетом за счет собственных средств покупателя. Денежные средства в размере 12 798 400 рублей покупатель оплатил за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО «АК БАРС» БАНК.

В соответствии с п. 4.1.2 договора, продавец обязуется в день подписания договора передать покупателю недвижимость и все сопутствующие документы с подписанием передаточного акта согласно ст. 556 ГК РФ.

Как предусмотрено п.п. 2, 3 передаточного акта от 14.01.2022, продавец передал в собственность покупателя вышеназванный объект недвижимости в качественном состоянии, как есть на день подписания настоящего акта, а покупатель принял от продавца вышеназванный объект недвижимости в том состоянии, в котором есть на день подписания настоящего акта.

Право собственности истца Барнаевой Т.В. на жилой дом зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, о чем 20 января 2022 г. внесена соответствующая запись. Обращаясь в суд с требованиями о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости, истец в качестве основания заявленных требований указывает на установленные в ходе эксплуатации жилого дома строительные недостатки, влекущие невозможность использования жилого помещения по назначению.

В соответствии с представленным истцом экспертным заключением <данные изъяты>», на исследуемом объекте имеются скрытые недостатки фундамента, стен, пристройки к дому, выявить данные дефекты без вскрытия отделочных материалов невозможно. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 2 970 509 рублей.

Кроме того, в материалы дела представлен выполненный 09.12.2021 по заказу Барнаевой Т.В. отчет <данные изъяты>», которым по результатам осмотра жилого дома, проведенного 15.11.2021, определена рыночная стоимость жилого дома на момент оценки в размере 16 210 000 рублей.

Определением суда от 07.04.2023 по ходатайству ответчиков была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено <данные изъяты>».

Согласно заключению экспертов <данные изъяты>», скрытые строительные недостатки холодного пристроя (Лит. a, al, а2) к жилому дому по адресу: <адрес> отсутствуют. Выявленный и описанный в исследовательской части строительный недостаток холодного пристроя (Лит. a, al, а2) к жилому дому по адресу: <адрес> является явным недостатком. Причиной возникновения выявленного недостатка холодного пристроя является устройство его фундамента без учета инженерно-геологических и гидрогеологических условий площадки строительства жилого дома, в частности специфических свойств грунтов основания. Ввиду того, что выявленные недостатки являются явными, стоимость их устранения не определялась.

По результатам выполненного экспертами визуального осмотра холодных пристроев выявлены следующие повреждения строительных конструкций: множественные вертикально ориентированные трещины с шириной раскрытия до 20 мм, сквозного характера, развитые в наружных и внутренних стенах, а также в верхней зоне фундамента; смещение в вертикальной плоскости друг относительно друга фрагментов торцевой стены холодных пристроев, расположенной по оси 3 в зоне локализации вертикальной трещины, развитое на величину до 85 мм; смещение наружной продольно ориентированной стены холодного пристроя «Лит. а1», расположенной по оси А, с образованием зазоров до 60 мм. в зонах её сопряжения с внутренними поперечно ориентированными стенами и наружной стеной холодного пристроя «Лит. а». Также отмечены следующие повреждения, связанные с вышеописанными деформациями стен и являющиеся их следствием: разрушение отделочных слоев из ГКЛ в границах комнаты № холодного пристроя «Лит. а1»; зазоры в зоне примыкания торцевых стен холодного пристроя «Лит. а» к стене жилого дома; деформация оконного блока и подоконной доски холодного пристроя «Лит. а» по оси 2, смещение подоконников оконных блоков с раскрытием швов их сопряжения в угловой зоне; изгибная деформация подоконной доски холодного пристроя «Лит. а», расположенной над зоной смещения фрагментов торцевой стены по оси 3, с раскрытием монтажного шва сопряжения оконного блока со стеной; трещины в обшивке из ГКЛ холодного пристроя «Лит а»; отслоение с последующим обрушением части плиток искусственного камня наружной декоративно-защитной облицовки наружных стен холодных пристроев «Лит. а1», «Лит. а2».

Как отмечено экспертами, трещины, развитые в стенах холодного пристроя «Лит. а2», отмеченные в рамках проведения экспертизы, также зафиксированы в материалах гражданского дела на листах 178, 179 в составе отчета <данные изъяты>» от 09.12.2021. Следовательно, на основании наличия указанных повреждений на момент 09.12.2021 до купли-продажи объекта, совершенной 14.01.2022, экспертами сделан вывод о том, что образование отмеченных повреждений строительных конструкций произошло до купли-продажи объекта и на момент купли-продажи они уже имели место.

Кроме того, экспертами указано, что по результатам визуального осмотра отмечены признаки ранее проводимых ремонтно-восстановительных работ в зонах развития вышеописанных повреждений, в частности: в границах холодного пристроя «Лит. а» проведена герметизация (заполнение) зазоров, образовавшихся между конструкциями с применением монтажной пены; выполнено восстановление облицовки наружных стен холодных пристроев «Лит. а1», «Лит. а2»., выполнен ремонт кровли холодного пристроя «Лит. а2», при этом трещина в наружной стене холодного пристроя «Лит. а» по оси 2 заполнена битумом при выполнении кровельных работ, что свидетельствует об образовании трещины до выполнения ремонта кровли. С учетом пояснений истца о том, что с момента приобретения объекта никакие строительные и ремонтные работы в отношении пристроев не проводились, экспертами сделан вывод о том, что образование отмеченных повреждений строительных конструкций произошло до купли-продажи объекта и на момент продажи они уже имели место.

Как следует из пояснений допрошенного в судебном заседании и подтвердившего достоверность данного им заключения эксперта <данные изъяты> все выявленные повреждения строительных конструкций являются следствием наличия явного строительного недостатка в части устройства фундаментов холодных пристроев, а именно – неверно выбранного типа фундамента (малозаглубленный фундамент на естественном грунтовом основании) в существующих грунтовых условиях на площадке строительства жилого дома, обладающих пучинистыми свойствами. Повреждения строительных конструкций были обнаружены экспертами при внешнем осмотре (визуально), соответственно могли быть выявлены при осмотре дома покупателем, в том числе с привлечением специалиста.

Оценивая заключение судебных экспертов в соответствии с требованиями ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, суд учитывает, что экспертиза проведена экспертами, имеющими высшее образование по соответствующим специальностям, большой стаж экспертной работы, заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате исследования выводы и категоричные ответы на поставленные судом вопросы. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, им разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ. Экспертное заключение не содержит неясностей и неполноты, делающих его недопустимым доказательством. Эксперты ответили на поставленные судом вопросы в пределах своей компетенции, выводы обосновали. Противоречий, свидетельствующих об ошибке в выводах по существу заключения, заключение экспертов не содержит. Данное заключение суд признает допустимым доказательством по делу.

Разрешая при изложенных обстоятельствах заявленные истцом требования, суд исходит из следующего.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Статья 549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1); при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2); по соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке (п. 4).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Необходимым условием реализации права покупателя на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с существенными недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась - как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует. При разрешении требований о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором, и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом, уменьшение цены составляет денежную сумму, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Исходя из приведенных норм, право покупателя при обнаружении недостатков требовать соразмерного уменьшения цены, возникает в случае, если эти недостатки не были оговорены продавцом.

Однако, при рассмотрении настоящего дела, наличие скрытых строительных недостатков, которые бы приводили к невозможности использования жилого помещения по назначению и привели к снижению его качества, не установлено.

С учетом того, что все выявленные недостатки пристроев могли быть обнаружены покупателем при визуальном осмотре жилого дома, данные недостатки не могут быть отнесены к недостаткам, не оговоренным продавцами.

Как следует из материалов дела, сторонами была согласована цена жилого дома с учетом его качества на момент приобретения, замечаний о несоответствии стоимости жилого дома его качеству покупателем не высказано, факт заключения договора купли-продажи и подписание передаточного акта подтверждает согласие истца на заключение договора на предложенных условиях.

Покупатель был осведомлен о состоянии жилого дома, претензий к техническому и качественному состоянию дома, установленному путем его внутреннего и внешнего осмотра, на момент заключения договора купли-продажи не имел.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств того, что переданный истцу объект недвижимости не соответствует условиям заключенного сторонами договора, суду представлено не было.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, в числе прочего, к существенным условиям договора отнесены те условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Доказательств того, что при совершении сделки Барнаевой Т.В. заявлялось о необходимости согласования дополнительных условий как существенных, не имеется, а потому, по общему правилу, ей подлежал передаче товар, отвечающий требованиям пригодности для целей его использования.

Данные обязательства продавцами были исполнены в полном объеме.

Ссылка истца на выводы экспертного заключения <данные изъяты>» не свидетельствует о наличии оснований для уменьшения покупной цены, поскольку отраженные в данном заключении недостатки, не подтверждают, что имеющиеся в жилом доме истца недостатки противоречат условиям договора купли-продажи о качестве, а восстановительный ремонт стоимостью 2 970 509 рублей необходим именно для устранения недостатков, нарушающих условие о качестве, определенное договором купли-продажи.

При этом доказательств уменьшения цены жилого дома после приобретения его Барнаевой Т.В. из-за наличия выявленных недостатков материалы дела не содержат.

Таким образом, не имеется доказательств того, что цена договора не соответствует техническому состоянию жилого дома и условиям заключенного сторонами договора.

Довод истца о том, что продавец должен отвечать за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю, в связи с чем, последний имеет право требовать соразмерного уменьшения покупной цены, определенного исходя из затрат, которые он должен будет произвести для устранения недостатков, основан на неправильном толковании положений ст. 475 ГК РФ, поскольку, фактически истцом предъявлены требования о возмещении расходов на устранение недостатков, что является иным способом защиты нарушенного права, предусмотренным ст. 475 ГК РФ.

Таким образом, обстоятельства, на которые ссылается истец, не соответствуют избранному способу защиты нарушенного права.

При совершении сделки Барнаева Т.В. имела возможность проверить качество покупаемого жилого дома путем визуального осмотра и, при необходимости, пригласить специалиста для проведения такого осмотра, однако, подписала договор купли-продажи и передаточный акт, не имея каких-либо претензий к техническому и качественному состоянию жилого дома.

Покупателем не обосновано, в какой степени утрачены потребительские свойства жилого дома по сравнению с предусмотренными договором, и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. Доказательств нарушения продавцами условий договора и приобретения объекта недвижимости не того качества, на которое она рассчитывала при заключении договора, Барнаевой Т.В. не предоставлено.

Таким образом, правовые основания для удовлетворения исковых требований об уменьшении покупной цены жилого дома и взыскания с ответчиков денежных средств в сумме 2 970 509 рублей отсутствуют.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, судебные расходы возмещению истцу ответчиками не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Барнаевой Татьяны Владимировны к Потаповой Надежде Михайловне, Потапову Анатолию Прокопьевичу об уменьшении покупной цены жилого дома и взыскании денежных средств, отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Красноярска.

Председательствующий: Н.Н. Горпинич

Мотивированное решение составлено 25.10.2023

Копия верна.

Судья: Н.Н. Горпинич