Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Фролова Ю.Е. к ПАО "Россети Ленэнерго" о признании торгов недействительными и применении последствий недействительности сделки, о взыскании задатка,

установил:

Фролов Ю.Е. обратился в суд с иском о признании недействительными торгов, состоявшихся 19.01.2021, по продаже непрофильных активов ПАО "Россети Ленэнерго" по лоту № в виде имущественного комплекса: здания нежилого ПС № площадью 431,4 кв.м, этаж 3, год постройки 1968, кадастровый №, земельный участок площадью 292 кв.м, кадастровый №, местонахождение: Санкт-Петербург, , лит.Л, а также протокола об итогах указанных торгов с применением последствий недействительности сделки в виде взыскания задатка в размере 4 040 000 руб.

В обоснование иска указано, что истец принял участие в оспариваемых торгах, внес задаток и стал победителем, однако после подведения итогов аукциона ответчиком для подписания был представлен договор купли-продажи имущества, в отношении которого проводились торги, с иными сведениями, по сравнению с тем, что были указаны в извещении о проведении торгов, в связи с чем истец отказался от подписания договора, поскольку он, по мнению истца, не соответствовал условиям проведенных торгов в части характеристик продаваемого объекта и потребовал возврата задатка, в чём ответчиком было отказано, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

В судебном заседании представитель истца Покровская Н.А. настаивала на удовлетворении иска по изложенным в нём, а также в дополнениях к нему основаниям, пояснила, что истец не смог исполнить обязательство по заключению договора купли-продажи по результатам торгов, поскольку характеристики выставленного на торги объекта недвижимости не соответствовали тем, которые были указаны в извещении о торгах, при этом в случае отсутствия оснований для признания торгов недействительными, представитель истца просила суд взыскать с ответчика внесенный истцом задаток, так как договор не был заключен не по вине истца.

Представитель ответчика Белов А.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по изложенным в отзыве основаниям, отметил, что ПАО «Россети Ленэнерго» для всех желающих обеспечило возможность ознакомиться с выставленным на торги имуществом, в том числе произвести его осмотр, ознакомиться с документами, однако истец такой возможностью не воспользовался, а после проведения торгов отказался от заключения договора купли-продажи, ссылаясь на существенные изменения в характеристиках продаваемого объекта, в связи с чем торги были аннулированы, а задаток удержан.

Выслушав доводы представителя истца, возражения представителя ответчика, полагая возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие надлежащим образом извещенного истца, а также представителей привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц: ООО "Альянс", оспаривающего торги в арбитражном суде и ООО «РИЕЛТ ИНВЕСТ», нынешнего собственника имущества, выставленного на оспариваемые истцом торги, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 30.11.2020 ПАО «Россети Ленэнерго» было опубликовано извещение о продаже непрофильных активов, в частности, на торги по лоту № был выставлен имущественный комплекс:

здание нежилое (ПС№) характеристики: нежилое здание, площадь 431,4 кв.м, этажность – 3, год постройки 1968, кадастровый №;

земельный участок характеристики: площадь 292 кв.м, кадастровый №;

сведения об обременениях и об ограничениях в использовании имущества – отсутствовали.

В извещении о продаже данного объекта был также указан адрес местонахождения объекта – Санкт-Петербург, , лит.Л и данные о контактном лице, к которому можно было обратиться для организации осмотра имущества или ознакомления с ним.

Заявки с прилагаемыми к ним документами принимались в период с 01.12.2020 по 14.01.20212 с 08.30 до 17.20, дата проведения торгов была назначена на 19.01.2021 в 10.00, начальная цена лота № составляла 20 200 000 руб., шаг аукциона – 202 000 руб., размер задатка – 4 040 000 руб., то есть 20 % от начальной стоимости имущества; дата признания претендентов участниками аукциона – 18.01.2021 /л.д.46-49/.

12.01.2021 истец внёс на счёт ответчика задаток в размере 4 040 000 руб. /л.д.55/, 19.01.2021 принял участие в торгах и согласно протоколу об итогах продажи непрофильных активов ПАО "Россети Ленэнерго" Фролов Ю.Е., как предложивший самую высокую цену за объект торгов в сумме 30 300 000 руб., был признан победителем торгов /л.д.51-54/.

Комиссией по реализации непрофильных активов было принято решение заключить с истцом договор купли-продажи непрофильного актива ответчика в срок, не превышающий 20 дней со дня проведения продажи с истцом по цене в 30 300 000 руб.

Победителю продажи разъяснено, что в случае нарушения им сроков подписания договора купли-продажи непрофильного актива ответчика, на условиях, указанных в п.4.2 протокола об итогах продажи непрофильных активов ПАО "Россети Ленэнерго", начисляются пени в размере 1 % от стоимости задатка за каждый день просрочки подписания договора, а в случае просрочки более 30 календарных дней победитель продажи утрачивает право на приобретение имущества, а задаток ему не возвращается /л.д.53-54/.

04.02.2021 ответчиком по итогам встречи с победителем аукциона составлен акт №, в котором указано, что по результатам осмотра имущественного комплекса, его состояние оценивается представителем победителя торгов как неудовлетворительное, в связи с чем победитель торгов выразил сомнение в намерении подписать договор купли-продажи, несвоевременный осмотр, а именно после аукциона, представитель Фролова Ю.Е. – Прокофьев С.С. объяснил недостатком времени в связи с поздним принятием решения об участии в аукционе, кроме того, Прокофьевым С.С. организатору торгов предложено аннулировать итоги аукциона и возвратить задаток, при этом от получения и подписания договора купли-продажи истец отказался /л.д.103/.

08.02.2021 ответчиком в адрес истца в соответствии с п.4 протокола об итогах продажи непрофильных активов ПАО "Россети Ленэнерго" от 19.01.2021 был направлен подписанный и скрепленный печатью со стороны ответчика договор № 21-1004 купли-продажи объектов недвижимости, с просьбой его подписать и вернуть в адрес ответчика в установленные сроки.

В сопроводительном письме также было указано, что протокол об итогах продажи, а также проект договора купли-продажи объектов недвижимости были направлены истцу 22.01.2021 и 28.01.2021 соответственно на электронную почту /л.д.58-70/.

12.02.2021 истцом в адрес ответчика было направлено предложение принять во внимание прилагаемый отчет о технической экспертизе по результатам обследования технического состояния строительных конструкций на объекте, который являлся предметом аукциона и договора купли-продажи и заключить договор купли-продажи, составленный и подписанный истцом, а также признать аукцион недействительным в связи с ошибками в конкурсной документации и отсутствием в условиях аукциона достоверной информации о техническом состоянии здания, оформить отказ победителя продажи от заключения договора без последствий для сторон и возвратить задаток /л.д.150-158/.

В обоснование своего предложения истец указал, что выявленные при осмотре объекта недостатки препятствуют его нормальному использованию, поскольку практически все элементы здания находятся в аварийном состоянии, что существенно увеличит стоимость реконструкции здания, кроме того, в извещении о продаже было указано на отсутствие сведений об обременениях объекта, тогда как это не соответствует действительности /л.д.101-102/.

10.03.2021 истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с просьбой о признании торгов, состоявшихся 19.01.2021, недействительными и возвратить задаток в размере 4 040 000 руб. в течение 10 дней, в связи с тем, что при изучении договора купли-продажи, предложенного ответчиком к заключению, истцом были выявлены факты указания недостоверной информации об объекте продажи, а именно: предметом продажи указан имущественный комплекс, а в договоре указаны отдельные объекты; год постройки здания не 1968, как указано в извещении, а 1986 год; имеются обременения в виде объединенной охранной зоны центральных районов Санкт-Петербурга площадью 292 кв.м, данная недостоверность информации об объекте, привела к невозможности заключения истцом договора купли-продажи с ответчиком /л.д.82-84/.

В ответ на данную претензию 24.03.2021 ответчик сообщил истцу об отсутствии каких-либо существенных изменений, произошедших после подписания истцом протокола об итогах торгов, поскольку ответчик обеспечил всем желающим возможность ознакомления с объектом продажи и необходимым документами в отношении него, а поскольку истец объект не осмотрел, то выявленные им после аукциона недостатки скрытыми не являются, в связи с чем оснований для признания итогов торгов недействительными ответчик не усмотрел /л.д.31-32/.

24.05.2021 ответчиком в адрес истца было направлено уведомление об удержании перечисленного задатка в связи с нарушением истцом обязательства, принятого в соответствии с условиями протокола об итогах продажи, заключить договор купли-продажи в срок до 08.02.2021 включительно /л.д.34-35/.

04.06.2021 приказом ответчика № 305 о проведении открытого аукциона были аннулированы результаты аукциона, проведенного 19.01.2021 в связи с отказом покупателя от исполнения обязательств по подписанию и оплате договора купли-продажи объектов недвижимого имущества; в соответствии с п.2 ст.381 ГК РФ и протоколом об итогах продажи от 19.01.2021 удержан внесённый истцом задаток в размере 4 040 000 руб. и организован новый открытый аукцион по продаже тех же непрофильных активов ответчика /л.д.36-37/.

15.06.2021 истец повторно направил в адрес ответчика претензию с просьбой направить ему на подписание договор купли-продажи, который соответствует условиям проведенных торгов, указанных в извещении о проведении торгов и в итоговом протоколе, а в случае отсутствия такой возможности, истец повторно просил возвратить задаток /л.д.85-87/.

Кроме того, 01.09.2021 истец также обратился в Управление Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу с заявлением об установлении нарушения в порядке проведения торгов ответчиком, о приостановлении торгов того же имущественного комплекса, торги по которому выиграл истец 19.01.2021, назначенных на 30.09.2021 до решения имущественно-правовых вопросов с ним, как с победителем торгов от 19.01.2021, о расторжении договора, заключенного путем подписания протокола об итогах продажи от 19.01.2021 и просил произвести возврат задатка /л.д.88-90/.

При проведении нового аукциона в отношении того же имущества ответчика, его победителем 30.09.2021 стало третье лицо по делу ООО «РИЕЛТ ИНВЕСТ», приобретшее в собственность вышеуказанные непрофильные активы ответчика в виде нежилого здания и земельного участка под ним по цене 29 320 000 руб., то есть ниже, чем была предложена на аукционе 19.01.2021 истцом /л.д.139/.

При этом в извещении об итогах проведения аукциона 30.09.2021 в отличие от извещения о проведении и об итогах аукциона от 19.01.2021, победителем которого был признан истец, в технические характеристики предметов аукциона были внесены исправления, а именно: в названии лота № 1 вместо имущественного комплекса, указано нежилое здание с земельным участком, год постройки и этажность вместо 1968 года и 3 этажа, указано 1986 год и 2 этажа, в том числе подземных 0, а также указано на наличие обременений в виде охранных зон, тогда как данная информация в извещении об аукционе от 19.01.2021, в котором принял участие истец, отсутствовала /л.д.139-140/.

Таким образом, ответчиком при проведении нового аукциона в отношении данных непрофильных активов были правильно указаны сведения о характеристиках указанных объектов, соответствующие их техническому паспорту, а также данным, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости /л.д.71-81,159-166/.

При таких обстоятельствах, разрешая спор по существу, суд исходит из того, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии с ч.2 ст.449 ГК РФ, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГПК РФ.

В своём иске Фролов Ю.Е. ссылается на то, что ответчиком при проведении аукциона 19.01.2021 были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, а также были допущены иные нарушения правил, установленных законом, то есть предусмотренные абз.6 и 7 ч.1 ст.449 ГК РФ.

Вместе с тем, подобные нарушения со стороны ответчика при проведении аукциона победителем которого 19.01.2021 стал истец, при установленных в ходе разбирательства по делу обстоятельствах, судом не усматриваются.

Так, судом установлено, что начальная цена аукциона в виде здания с земельным участком, равная рыночной стоимости, как при проведении аукциона 19.01.2021, победителем которого стал истец, так и при проведении в последующем аукциона 30.09.2021, победителем которого стало третье лицо по делу ООО «РИЕЛТ ИНВЕСТ», была определена в сумме 20 200 000 руб., а именно 19 200 000 руб. цена нежилого здания, 1 000 000 руб. – цена земельного участка, на основании отчета об оценке от 30.12.2019 № 438-19/Н с проведенной актуализацией по состоянию на 01.10.2020, составленного независимой оценочной компанией АО «Управляющая компания «Магистр» /л.д.38/.

Таким образом, ошибочное указание ответчиком в извещении о продаже непрофильных активов года постройки нежилого здания, а именно вместо 1986 года – 1968 года и количества его этажей вместо 2-х с цокольным – 3 этажа, при том, что в техническом паспорте по состоянию на 2003 год также указано на наличие в здании 3 этажей, не могло сказаться на начальной продажной цене объектов, которая, очевидно, определялась независимым оценщиком с учётом правильных характеристик и наличием обременений, указанных в ЕГРН в виде сохранения профиля в отношении здания и наличия охранных зон в отношении земельного участка.

Из абзаца второго пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ следует, что выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

Поскольку при проведении аукциона 19.01.2021 максимальную цену по сравнению с вышеуказанной начальной ценой предложил сам истец, он стал победителем торгов, при этом ООО «РИЕЛТ ИНВЕСТ» также принимало участие в первом аукционе, но победителем стало только после проведения последующего аукциона 30.09.2021, очевидно, также предложив максимальную цену среди других участников нового аукциона.

В соответствии с ч.2 ст.448 ГК РФ, извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Вместе с тем, в извещении о проведении торгов, победителем которых стал истец, в отличие от извещения о проведении последующих торгов того же имущества ответчика, победителем которых стал ООО «РИЕЛТ ИНВЕСТ», действительно не было указано на наличие вышеназванных обременений в отношении здания и земельного участка, сведения о которых находятся в общем доступе в Едином государственном реестре недвижимости.

При таком положении, принимая во внимание, что причиной отказа истца от заключения договора купли-продажи объектов недвижимости ответчика по результатам торгов изначально являлось ненадлежащее техническое состояние нежилого здания, предварительный осмотр которого до участия в аукционе не был произведен истцом по своему усмотрению, а иные нарушения, на которые ссылается истец в обоснование иска при изложенных обстоятельствах, к существенным отнесены быть не могут, поскольку они не повлияли как на результаты публичных торгов, в частности, на формирование стоимости реализованного имущества, которая определена независимым оценщиком на основании, в том числе осмотра объектов и правоустанавливающих документов к ним, так и на определение победителя торгов, поскольку истец по своему усмотрению и, действуя в своей воле, будучи профессиональным участником торгов, принял на себя риск участия в аукционе без фактического осмотра имущества и характеризующих его документов, в том числе и без учёта сведений, находящихся в общем доступе в ЕГРН, с целью формирования правильного выбора, при этом предложил максимальную по сравнению с другими участниками аукциона цену, в связи с чем суд оснований для признания торгов, состоявшихся 19.01.2021, недействительными по приведенным истцом основаниям не усматривает.

Отказывая тем самым в удовлетворении данного требования истца, суд также исходит из того, что правовой целью признания торгов недействительными являлась последующая недействительность договора купли-продажи, подлежащего заключению с истцом, выигравшим торги, однако поскольку сам истец от заключения такого договора уклонился, а ответчик аннулировал результаты аукциона и провел новый, продав вышеуказанные непрофильные активы третьему лицу, то оснований для признания незаключенного договора купли-продажи недействительным и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГПК РФ, суд также не усматривает.

При этом учитывая, что внесенный истцом задаток после аннулирования результатов торгов был удержан ответчиком по правилам, установленным ст.381 ГК РФ и п.4.3 Протокола об итогах продажи непрофильных активов, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

В ходе рассмотрения дела было установлено, что ни истец, ни ответчик от заключения договора купли-продажи по результатам публичных торгов не уклонялись, на что прямо указывают действия, совершённые каждой из сторон, направленные именно на заключение договора, поскольку ответчиком в адрес истца был направлен подписанный со стороны продавца экземпляр договора купли-продажи, а истец просил представить текст договора купли-продажи недвижимого имущества, которое бы соответствовало условиям проведенных торгов и сведениям о предмете продаже, указанным в извещении о торгах.

В связи с допущенными ответчиком ошибками в конкурсной документации в указании характеристик о продаваемых объектах, в частности, в годе постройки и этажности здания, а также существующих обременениях, истцом также была представлена к заключению иная редакция договора, а в случае невозможности совершения указанных действий, истец просил ответчика возвратить внесенный задаток, ссылаясь на то, что недостоверная информация об объектах продажи привела к невозможности подписания договора в предложенной ответчиком редакции.

Поскольку в результате переговоров и переписки, стороны не достигли соглашения о приведении договора купли-продажи в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, касающимися характеристик объектов продажи, ответчиком было принято решение об аннулировании результатов аукциона от 19.01.2021 в связи с отказом покупателя от подписания договора.

Вместе с тем, в силу вышеприведенных норм закона и установленных в ходе разбирательства по делу обстоятельств, оснований для вывода об отказе покупателя от заключения договора купли-продажи у ответчика не имелось, поскольку истец от таком отказе не заявлял, кроме того, именно ненадлежащее оформление ответчиком извещения о продаже непрофильных активов, в частности, допущенные неточности в указании года постройки и этажности здания, а также указание на отсутствие, при фактическом наличии, обременений, привели к тому, что истец после того, как стал победителем торгов, лишился того на что вправе был рассчитывать на момент принятия решения об участии в конкурсе, а в случае осведомленности о действительных технических характеристиках объектов продажи, истец участие в аукционе не принял бы.

При таком положении, учитывая, что обе стороны стремились к заключению договора и к его фактическому исполнению, однако лишь не достигли соглашения по всем его условиям, основания для применения положений ч.2 ст.381 ГК РФ, влекущей возложение ответственности на уклонившуюся от исполнения договора сторону, в данном случае отсутствуют.

Кроме того, п.4.3 протокола об итогах продажи непрофильных активов установлено, что право на приобретение имущества победитель торгов утрачивает в случае просрочки подписания договора более 30 календарных дней и тогда задаток ему не возвращается. Очевидно, что такие правовые последствия предусмотрены на случай полного бездействия победителя аукциона после его проведения и подписания протокола.

Вместе с тем, подобная просрочка со стороны истца отсутствовала, так как с момента подписания указанного протокола 19.01.2021 истец предпринимал активные действия к исполнению своих обязательств, возникших в результате победы на аукционе и к урегулированию ситуации, возникшей в связи с публикацией ответчиком недостоверных сведений об объектах продажи, что в результате по недостижению соглашения сторонами привело к аннуляции результатов торгов, а при таком положении в силу прекращения обязательства до начала его исполнения вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен на основании ч.1 ст.381 ГК РФ.

Таким образом, удержание ответчиком внесенного истцом задатка за участие в аукционе, результате которого аннулированы, является незаконным, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задаток в размере 4 040 000 руб.

В соответствии с положениями ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ пропорционально удовлетворенной части иска за счёт ответчика подлежат возмещению понесенные истцом по делу судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в размере 28 400 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 56, 57, 167, 194 -198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Фролова Ю.Е. –– удовлетворить частично.

Взыскать с ПАО "Россети Ленэнерго" в пользу Фролова Ю.Е. денежные средства, уплаченные в качества задатка за участие в торгах в размере 4 040 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 400 руб.

В удовлетворении иска о признании торгов и протокола об итогах торгов недействительными и применении последствий недействительности сделки - отказать

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья