Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Дон-Агро» к ФИО1 и ИП КФХ ФИО2 о переводе прав арендатора по договору аренды земельного участка от 15.12.2020 г., -

О П Р Е Д Е Л И Л :

Истец Общество с ограниченной ответственностью «Дон-Агро» (далее – ООО «Дон-Агро») обратился в Чертковский районный суд Ростовской области с иском к ответчикам ФИО1 и ИП КФХ ФИО2 о переводе прав арендатора по договору аренды от 15.12.2020 г. земельного участка с кадастровым номером № с ИП КФХ ФИО2 в пользу ООО «Дон-Агро».

В обоснование заявленного искового требования истец указал, что ООО «Дон-Агро» 13.09.2013 г. заключило договор аренды земельного участка с кадастровым номером № при множественности лиц на стороне арендодателя сроком на 10 лет. ФИО1, являясь владельцем земельных долей в земельном участке с кадастровым номером № входила в состав участников общей долевой собственности, передавших свои земельные доли в аренду ООО «Дон-Агро». На протяжении всего периода она исправно получала арендную плату согласно договору аренды, претензий к арендатору за весь период аренды в выплате арендной платы, использования земельного участка собственниками не заявляла. В 2019 г. ФИО1, имеющая три земельных доли в земельном участке с кадастровым номером №, находящимся в аренде ООО «Дон-Агро», обратилась с заявлением в адрес Общества на получение согласия арендатора на выдел земельного участка в счет принадлежащих ей земельных долей. ООО «Дон-Агро» предоставило ФИО1 согласие арендатора на выдел земельного участка в счет трех земельных долей из земельного участка с кадастровым номером № При этом, в ответе на заявление (согласие арендатора) особым образом подчеркивалось, что выдел земельного участка не предусматривает расторжение основного договора аренды. В соответствии со ст.11.8 п.6 ЗК РФ обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. Таким образом, обременения в виде аренды, по зарегистрированному в ФРС по РО за № договору аренды должны были быть перенесены на вновь образованный участок, которому был присвоен кадастровый номер № В разд.4 Выписки из ЕГРН от 18.01.2021 г. отсутствуют какие либо регистрационные записи в виде аренды в пользу ООО «Дон-Агро». При этом, ООО «Дон-Агро» договор аренды с ФИО1 не прекращало, соглашений и договоров о досрочном расторжении договора аренды от 13.09.2013 г. не подписывало. 11.01.2021 г. в адрес ФИО1 за №8 был отправлен запрос с предложением о заключении договора аренды на земельный участок кадастровым номером № выделенным в счет 3-х земельных долей по согласованию с арендатором ООО «Дон-Агро», на который последняя сообщила, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 401700 кв. м, передан в аренду ИП КФХ ФИО2. Таким образом, ФИО1, действуя недобросовестно в нарушении закона и п.6.2 договора аренды от 13.09.2013 г., при попустительстве органов государственной регистрации, которые, в свою очередь, отнеслись халатно к выполнению своих обязанностей при государственной регистрации существующих обременений в виде действующего договора аренды в пользу ООО «Дон-Агро», расторгла в одностороннем порядке договор аренды, заключила новый договор со сторонним лицом ИП КФХ ФИО2, нарушила преимущественное право ООО «Дон-Агро» на заключение нового договора аренды в силу ст.621 ГК РФ и п.4.1 договора аренды от 13.09.2013 г.. На основании вышеизложенного, истец просил суд о переводе прав арендатора по договору аренды от 15.12.2020 г. земельного участка с кадастровым номером № с ИП КФХ ФИО2 в пользу ООО «Дон-Агро».

В судебном заседании представитель истца ООО «Дон-Агро» ФИО3 поддержал заявленное исковое требование и просил его удовлетворить, сославшись на доводы, указанные в иске.

Ответчики ФИО1 и ИП КФХ ФИО2 в судебном заседании не присутствовали, были уведомлены судом, направили письменные ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, исковое требование ООО «Дон-Агро» признали и не возражали против его удовлетворения.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебном заседании не присутствовал, был уведомлен судом, поэтому дело было рассмотрено в его отсутствие.

Ознакомившись с иском, выслушав представителя истца, с учетом письменных позиций ответчиков, изучив представленные материалы дела, суд считает необходимым принять следующее решение по делу.

В соответствии с положениями ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.2 ст.36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Общие положения, регулирующие владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, закреплены в ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст.1 и ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п.2 ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее – Закон №101-ФЗ) правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, ГК РФ, вышеназванным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ и законами субъектов РФ.

В силу ст.252 ГК РФ лицо, обладающее долей в общей долевой собственности, вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Согласно п.2 ст.246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 ГК РФ.

Из материалов настоящего дела следует, что истец ООО «Дон-Агро»13.09.2013 г. заключил договор аренды земельного участка с кадастровым номером № при множественности лиц на стороне арендодателя сроком на 10 лет.

Ответчик ФИО1, являясь владельцем земельных долей в земельном участке с кадастровым номером №, входила в состав участников общей долевой собственности, передавших свои земельные доли в аренду ООО «Дон-Агро».

В 2019 г. ФИО1 получила согласие арендатора ООО «Дон-Агро» на выдел земельного участка в счет принадлежащих ей земельных долей из земельного участка с кадастровым номером № с условием - без выхода из договора аренды земельного участка от 13.09.2013 г..

После получения согласия арендатора ответчиком ФИО1 был осуществлен выдел земельного участка с кадастровым номером № который зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службе по Ростовской области

Следовательно, выдел названного земельного участка с кадастровым номером № произведен с согласия арендатора ООО «Дон-Агро».

Однако по зарегистрированному в ФРС по Ростовской области за № праву собственности ФИО1 на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером № не было перенесено обременение в виде аренды в пользу ООО «Дон-Агро», что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 18.01.2021 г..

При этом, ООО «Дон-Агро» договор аренды с ФИО1 не прекращало, соглашений и договоров о досрочном расторжении договора аренды от 13.09.2013 г. не подписывало, продолжало пользоваться вновь образованным земельным участком. 15.12.2020 г. земельный участок с кадастровым номером № площадью 401700 кв.м, был передан ФИО1 в аренду ИП КФХ ФИО2 на срок 49 лет, зарегистрирован в ФРС по Ростовской области за № от 27.01.2020 г..

Указанные обстоятельства подтверждены в судебном заседании соответствующими доказательствами и не оспаривались сторонами по делу.

Последнее обстоятельство послужило основанием для обращения ООО «Дон-Агро» в суд с настоящим иском.

Согласно п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с п.4 ст.11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а, не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Эта норма права, как и нормы ГК РФ не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Таким образом, выдел земельного участка в счет земельных долей и регистрация на него права собственности не влекут прекращения договора аренды участка с\х назначения, заключенного участниками долевой собственности, до признания права собственности на указанные доли за собственником.

Положений ч.5 ст.14 Закона №101-ФЗ предусматривают прекращение договора аренды в случае несогласия участника общей собственности на общем собрании участников долевой собственности с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности и выдела земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли.

Ответчик ФИО1 возражений по договору аренды с ООО «Дон-Агро» как на общем собрании при заключении договора, так и иным способом не высказывала, ООО «Дон-Агро» договор аренды от 13.09.2013 г. с ФИО1 не прекращало, соглашений и договоров о досрочном расторжении договора аренды не подписывало, данный договор продолжает быть действующим.

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен п.12 ст.41 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Следовательно, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности ФИО1 на выделенный им земельный участок.

С учетом вышеуказанных обстоятельств и норм права, ответчик ФИО4 на момент регистрации своего права собственности на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 401700 кв.м, имела обременение правом аренды с ООО «Дон-Агро» по договору аренды от 13.09.2013 г. на срок до 13.09.2023 г., что препятствовало ей передаче данного земельного участка в аренду ИП КФХ ФИО2 на срок 49 лет в силу закона.

Рассматривая требование истца о переводе прав арендатора по договору аренды от 15.12.2020 г. земельного участка с кадастровым номером № с ИП КФХ ФИО2 в пользу ООО «Дон-Агро», суд исходит из следующего.

Согласно ч.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Исходя из положений ст.421, п.3 ст.425, п.1 ст.610, п.1 ст.621 ГК РФ одним из оснований прекращения аренды земельного участка является истечение срока такого договора.

Согласно п.4.1 вышеуказанного договора аренды от 13.09.2013 г. арендатор при истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Из установленных в судебном разбирательстве обстоятельств следует, что договорные арендные отношений между истцом ООО «Дон-Агро» и ответчиком ФИО1 в части выделенного земельного участкас кадастровым номером № в настоящее время не прекращены, продолжают действовать, исполняются сторонами, их срок истекает 13.09.2023 г., в связи с чем перевод прав арендатора ООО «Дон-Агро» на новый договор аренды сроком на 49 лет при не истекшем по сроку или не прекращенным между теми же сторонами договору аренды от 13.09.2013 г. не основан на правильном применении норм вышеуказанного права, фактически связан с изменением условий к договору от 13.09.2013 г. в части срока действия, а поэтому не подлежит удовлетворению.

При этом стороны договора аренды в отношении образованного земельного участка вправе прийти к соглашению об изменении его условий, предусмотренном договором и ГК РФ.

Рассматривая письменные заявления ответчиков ФИО1 и ИП КФХ ФИО2, в которых они признали в порядке ст.39 ГПК РФ исковое требование ООО «Дон-Агро» и просили иск удовлетворить, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением (часть 1).

Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (ч.2).

Согласно ст.173 ГПК РФ заявление истца об отказе от иска, признание иска ответчиком и условия мирового соглашения сторон заносятся в протокол судебного заседания и подписываются истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае, если отказ от иска, признание иска или мировое соглашение сторон выражены в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания (ч.1). Суд разъясняет истцу, ответчику или сторонам последствия отказа от иска, признания иска или заключения мирового соглашения сторон (ч.2).

Из системного толкования приведенных норм гражданского процессуального законодательства, суд, решая вопрос о признании иска ответчиком, должен убедиться в добровольности его намерений. Кроме того, суд должен разъяснить ответчику процессуальные последствия этого действия.

В настоящее судебное заседание суда ответчики ФИО1 и ИП КФХ ФИО2 не явились, в связи с чем суд не имел возможности во исполнение требований ст.ст.39, 173 ГПК РФ проверить волю сторон на признание иска, изложенного в заявлениях, убедиться в том, что данные положения им понятны.

Кроме того, в предыдущем судебном заседании ответчики возражали против иска ООО «Дон-Агро» как необоснованного, в связи с чем суд не может выяснить причину изменения их позиции по делу.

С учетом данных норм права и обстоятельств суд не может согласиться с признанием иска ответчиками, как основанием для удовлетворения искового заявления ООО «Дон-Агро».

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска ООО «Дон-Агро» следует отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-197, 198 ГПК РФ, суд -

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Дон-Агро» к ФИО1 и КФХ ФИО2 о переводе прав арендатора по договору аренды от 15.12.2020 г. земельного участка с кадастровым номером № с ИП КФХ ФИО2 в пользу ООО «Дон-Агро» - отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения суда.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 23.06.2021 г..

Председательствующий: