Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Верно Пасифик Групп» об обращении взыскания на имущество, указав, что <дата> между истцом и ответчиком был заключен договор № <номер> долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Указанный договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по ПК <дата>. Согласно условий договора ответчик обязался построить на земельном участке, с кадастровым № <номер> общей площадью 19050 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, принадлежащем на праве собственности ответчику на основании договора купли-продажи земельного участка от <дата> многоквартирный дом и после ввода дома в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства в срок не позднее 3 квартала 2018 года, а истец уплатить ответчику по указанному договору 2 020 000 рублей. Обязанность по оплате истцом была выполнена в установленные договором сроки. Согласно п.5.1 договора, с момента государственной регистрации договора истца в залоге находится земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, и строящийся многоквартирный дом. Дополнительно ответственность ответчика перед истцом была застрахована на основании Страхового полиса № <номер> от <дата> в ООО «Страховая компания «Респект». Начиная, с третьего квартала 2017 года ответчик прекратил проведение каких-либо работ на земельном участке, направленных на возведение многоквартирного дома, которые до настоящего времени не возобновлены. Учитывая, что срок прекращения строительства составляет более 6 месяцев, а также то обстоятельство, что работы не могут быть закончены к истечению 3 квартала, у истца возникает право требовать обращения взыскания на заложенное по договору имущество. Просит суд обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером <номер>, общей площадью 19 050 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, и на объект незавершенного строительства -10-и этажный 145 квартирный жилой дом № <номер> по ген.плану, расположенный по адресу: <адрес>, в пределах суммы, уплаченной ФИО1 ООО «Верно Пасифик Групп» по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <дата> № <номер>, в размере 2 020 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске. Суду пояснила, что до настоящего времени обязательства по договору № <номер> долевого участия в строительстве многоквартирного дома ответчиком ООО «Верно Пасифик Групп» не исполнены, жилой дом не построен, в эксплуатацию не введен, квартира истцу по акту приема-передачи не передана. Считает заявленные требования законными, обоснованными и соразмерными нарушенным обязательствам. Суду пояснила, что истец ранее к ответчику о возврате денежной суммы по договору участия в долевом строительстве либо уплате неустойки не обращался. Просит суд исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица Инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства ПК по доверенности ФИО3 пояснила, что в настоящее время Администрацией ПК принимаются меры для достройки жилого комплекса, на одном земельном участке расположены два жилы дома, на другом земельном участке располагается недостроенный жилой дом, в котором находится квартира истца. Вместе с тем, между ООО «Верно Пасифик Групп» и новым застройщиком был заключен договор о передаче прав и обязанностей на указанные земельные участки, однако они до настоящего времени не переданы и договор не зарегистрирован, поскольку, в том числе и истец не дает согласие на его заключение. Кроме того, обращение взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства является нецелесообразным и существенным образом нарушит права и законные интересы иных дольщиков.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, заявлений или ходатайств об отложении судебного заседания в суд не представил, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика ООО «Верно Пасифик Групп» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, заявлений или ходатайств об отложении судебного заседания в суд не представил, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель заинтересованного лица ООО «Страховая компания «РЕСПЕКТ» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, представил в суд письменный отзыв, согласно которому просит суд в удовлетворении исковых требований отказать. Также указано, что согласно пункту 1.3. договора №<номер> от <дата> долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенного между истцом и ответчиком срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства - 3 квартал 2018 года, то есть на дату подачи иска и на дату его рассмотрения срок исполнения обязательств застройщика перед истцом не наступил. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих прекращение строительно-монтажных работ на объекте долевого строительства с третьего квартала 2017 года. Истцом не соблюден обязательный порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по двум и более договорам по ипотеке. Удовлетворение требований истца в дальнейшем приведет к невозможности постройки жилого дома, что в свою очередь послужит нарушением прав и законных интересов иных участников долевого строительства. Кроме того, для удовлетворения требования об обращении взыскания на заложенное имущество требуется соблюдение одновременно 2-х условии: сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от стоимости предмета залога и период просрочки обязательств составляет более трех месяцев. Просит суд в удовлетворении исковых требований отказать.

В силу ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца ФИО1, представителя ответчика ООО «Верно Пасифик Групп», представителя заинтересованного лица ООО «Страховая компания «РЕСПЕКТ».

Суд, выслушав представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя заинтересованного лица Инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства ПК по доверенности ФИО3, исследовав материалы дела в их совокупности, давая оценку всем фактическим обстоятельствам дела, считает, что в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст.67 ГПК РФ).

Судом установлено, что <дата> между ООО «Верно Пасифик Групп» и ФИО1 был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №<номер>, в соответствии с условиями которого, Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить жилой комплекс со встроенными помещениями общественного назначения (в дальнейшем - «Жилой комплекс») на земельном участке, с кадастровым номером <номер>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилые здания с размещением в нижних этажах объектов делового и обслуживающего назначения; объекты розничной торговли; объекты предпринимательской деятельности, подземные или многоэтажные сооружения для хранения автомобильного транспорта (многоярусные парковки) общей площадью 19 050 кв. м., адрес (местонахождение): Российская Федерация, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир земельный участок. Участок находится примерно в 0.01 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, принадлежащем Застройщику на праве собственности на основании Договора купли-продажи земельного участка от <дата>, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> сделана запись регистрации № <номер>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать в собственность Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, определенный настоящим договором в п. 1.2, а Участник долевого строительства обязуется уплатить стоимость объекта долевого строительства в порядке и сроки, установленные в разделе 2 настоящего договора, и принять в собственность Объект долевого строительства по акту приема-передачи (л.д.5-17).

Согласно п.1.2 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома <номер> от <дата>, объектом долевого строительства по настоящему договору является: 1 (одно) комнатная квартира (типовая), в осях А-В 3-5, расположенная в 1 (первом) подъезде, на 8 (восьмом) этаже, общей проектной площадью <данные изъяты> кв. м., (строительный номер) № <номер>, находящаяся в строящемся многоквартирном жилом доме № <номер> жилого комплекса по адресу: <адрес> (строительный адрес), характеристика которой указана в Приложении № 1 к настоящему Договору, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора, а также общее имущество в строящемся многоквартирном жилом доме № <номер> жилого комплекса, расположенного по адресу: <адрес>. Разрешение на строительство № <номер> от <дата> выдано Администрацией г.Владивостока.

В соответствии с п.1.3 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома №<номер> от <дата>, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - 3 квартал 2018 года. Застройщик вправе досрочно передать объект долевого строительства участнику долевого строительства

Как указано в п.2.1 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома №<номер> от <дата>, общий размер долевого взноса составляет 2 020 000 руб.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что истцом ФИО1 обязательства перед ООО «Верно Пасифик Групп» в рамках договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома №<номер> от <дата> были исполнены в полном объеме, долевой взнос в размере 2 020 000 руб. выплачен в полном объеме.

Из материалов дела следует, что в собственности у ответчика ООО «Верно Пасифик Групп» находятся земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 19050 кв.м. кадастровый <номер>, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от <дата> (л.д.15).

Истцом заявлены требования об обращении на имущество ответчика ООО «Верно Пасифик Групп», а именно на земельный участок с кадастровым номером <номер>, общей площадью 19 050 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, и на объект незавершенного строительства -10-и этажный 145 квартирный жилой дом № <номер> по ген.плану, расположенный по адресу: г<адрес>, в пределах суммы, уплаченной ФИО1 ООО «Верно Пасифик Групп» по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <дата> № <номер>, в размере 2 020 000 рублей.

Как установлено положениями ст.237, 278 ГК РФ, изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Из ч.1 ст.237 ГК РФ следует, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

В силу ст.278 ГК РФ, обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Кроме того, с учетом приоритета земельного законодательства, установленного ч.3 ст.3 ЗК РФ, правоотношения по поводу прекращения прав в отношении земельного участка должны рассматриваться с учетом положений ст.35 ЗК РФ.

Из содержания абз.5 ч.4 ст.35 ЗК РФ следует, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В п.11 постановления Пленума ВАС РФ от <дата><номер> «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно ч.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам.

В силу ч.1 ст.12.1 Федерального закона от <дата><номер> «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Таким образом, у истца ФИО1 при обращении в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога должно было возникнуть требование к ответчику о возврате денежной суммы по договору участия в долевом строительстве либо уплате неустойки.

Исходя из ч.1 ст.13 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Исходя из смысла приведенной нормы, применительно к данному спору, ипотека права собственности на земельные участки, объект незавершенного строительства, регистрируется не в отношении каждого конкретного участника долевого строительства (лично), а в отношении неограниченного круга лица - всех (любых) участников долевого строительства многоквартирного дома, создаваемого на соответствующем земельном участке. Запись об ипотеке вносится в ЕГРН при государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве, и каждый новый участник долевого строительства не является последующим залогодержателем по отношению к участнику долевого строительства, чей договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован первым, то есть все участники долевого строительства являются созалогодержателями.

На основании ч.1 ст.14 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после: 1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; 2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Как указано в части 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч.2 ст.1 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу ч.4 ст.46 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

Согласно ч.1 ст.53 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности, предусмотренной пунктом 4 статьи 46 настоящего Федерального закона.

Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие направление истцом ФИО1 уведомлений остальным участникам долевого строительства.

Статьей 54.1 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Вместе с тем, из с п.1.3 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома №<номер> от <дата>, следует, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - 3 квартал 2018 года.

Таким образом, в данном случае период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом ответчиком ООО «Верно Пасифик Групп» перед истцом ФИО1, составляет менее трех месяцев.

Кроме того, в материалах дела отсутствует доказательства, подтверждающие наличие задолженности ООО «Верно Пасифик Групп» перед истцом ФИО1

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что обращение взыскания на принадлежащее ответчику ООО «Верно Пасифик Групп» недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером <номер>, общей площадью 19 050 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, и на объект незавершенного строительства -10-и этажный 145 квартирный жилой дом № <номер> по ген.плану, расположенный по адресу: <адрес> в пределах суммы, уплаченной ФИО1 ООО «Верно Пасифик Групп» по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <дата> № <номер>, в размере 2 020 000 рублей, существенным образом нарушит баланс интересов сторон и прав ответчика ООО «Верно Пасифик Групп», в материалах дела отсутствует доказательства, подтверждающие наличие задолженности ООО «Верно Пасифик Групп» перед истцом ФИО1, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом ответчиком ООО «Верно Пасифик Групп» перед истцом составляет менее трех месяцев.

При таких обстоятельствах, обращение взыскания на спорный земельный участок и объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности ответчику ООО «Верно Пасифик Групп» в пользу истца ФИО1, по мнению суда не будет соответствовать ст.1 ГК РФ, а именно: основным началам гражданского законодательства, в частности равенству участников регулируемых отношений, неприкосновенности собственности, поскольку повлечет нарушение прав ответчика ООО «Верно Пасифик Групп» как застройщика на исполнение обязательств перед другими дольщиками, так и нарушение прав дольщиков по договорам участия в долевом строительстве заключенных с ответчиком ООО «Верно Пасифик Групп».

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Верно Пасифик Групп» об обращении взыскания на имущество надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Верно Пасифик Групп» об обращении взыскания на имущество отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Советский районный суд г.Владивостока в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 08.10.2018.

Судья Т.А.Борщенко