Гражданский кодекс часть 1

26 августа 2010 года Судья Советского районного суда гор. Улан-Удэ Республики Бурятия Васильева С.Д., при секретаре Дамбаеве О.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Балданова В.Н. к Бохиевой Н.В. о расторжении договора купли-продажи,

У с т а н о в и л:

Обращаясь в суд, Балданова В.Н. просит суд расторгнуть договор купли-продажи здания кафе земельного участка, расположенных по адресу: гор. Улан-Удэ, ..., Номер обезличен Б от Дата обезличена года в связи с существенными нарушениями ответчиками условий договора в части оплаты на основании ст. 450 ГК РФ, обязать ответчика вернуть вышеназванные имущества.

В судебное заседание Балданова В.Н. не явился, просил суд рассмотреть иск в его отсутствие.

В судебном заседании его представитель по доверенности Шанарова И.В. заявленные требования истцом поддержала, пояснив суду, что по условиям договора купли-продажи недвижимого имущества: здания кафе и земельного участка, расположенных по адресу: гор. Улан-Удэ, ... покупатель Бохиевой Н.В. должна была произвести оплату в 10 000 000 рублей следующим образом: в качестве задатка 5 000 000 рублей – до 22 октября 2009 года, оставшаяся сумма в размере 5 000 000 рублей до 14 ноября 2009 года. Для приобретения здания кафе Бохиевой Н.В. в Сбербанке оформила кредит в размере 5 000 000, которые передала истцу в день получения кредитных средств. Эти деньги Балданова В.Н. были сразу же перечислены на счет Россельхозбанка в счет погашения его задолженности по кредитному договору. Остальную сумму в размере 5 000 000 рублей Бохиевой Н.В. не оплатила в указанный выше срок (до 14.11.2009 года), каждый раз обещая произвести оплату. В начале лета 2010 года Бохиевой Н.В. попросила истца уменьшить стоимость недвижимого имущества до 3 000 000 рублей, пообещав до 25 июня 2010 года вернуть именно эту сумму. Балданова В.Н. согласился с данным предложением и 10 июня 2010 года между ними было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в соответствии с которым стоимость здания кафе и земельного участка была снижена до 8 000 000 рублей. Однако, Бохиевой Н.В. и в данном случае нарушила свои обязательства и до настоящего времени не выполняет свои обязательства по оплате. Полагает, что к данным спорным отношениям применимы положения ст. 450 ГК РФ, когда договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, так как Балданова В.Н. лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора: сорвалась сделка купли-продажи жилого дома в пос. Аршан в гор. Улан-Удэ, в соответствии с которым истец собирался приобрести его для собственных нужд, не исполнены им обязательства по возврату суммы долга в размере свыше 600 000 рублей по договору займа с ООО «Буин». Они возражают против доводов Бохиевой Н.В. о том, что она оплатила 5 000 000 рублей до поучения ею кредитных средств. Действительно, они не отрицают факт того, что в Банке хранится оригинальная расписка в его исполнении о получении денежных средств в размере 5 000 000 рублей, но данная расписка была написана Балданова В.Н. только для того, чтобы Бохиевой Н.В. выдали кредит, так как без этой расписки Банк бы отказался выдать кредит Бохиевой Н.В.. Фактически никакой оплаты по данной расписке не было, о чем свидетельствуют: ипотека в силу закона, приостановление и, ,,, Просила суд удовлетворить заявленные требования истца.

В судебное заседание Бохиевой Н.В. не явилась. До начала судебного заседания от Бохиевой Н.В. по телефону поступило сообщение в котором просила суд отложить судебное разбирательство по причине ухода за больным отцом, при этом курьером направила медицинский документ о заболевании отца. Вместе с тем, судом в этой части проведена проверка и со слов заведующей кардиологическим отделением состояние отца Бохиевой Н.В. стабилизировалось и ответчик Бохиевой Н.В. может участвовать в судебном заседании.

В этой связи, суд считает возможным рассмотреть иск в отсутствие Бохиевой Н.В.

Ранее, участвуя в судебном заседании, ответчик Бохиевой Н.В. исковые требования не признала, пояснив суду, что она ранее сожительствовала с Балданова В.Н. и от него имеет двоих детей. Идея построить кафе принадлежало ей, так как ее трудовая деятельность связана с торговлей. Но в 2003 году у него появилась другая женщина, которая родила ему ребенка, что и явилось причиной разрыва их отношений. Однако, отношения между ними сохранились и когда Балданова В.Н. предложил ей купить кафе и земельный участок за 10 000 000 рублей она согласилась. С этой целью она у своего знакомого заняла 5 000 000 рублей и на оставшуюся сумму оформила кредит в Сбербанке. Первую часть денежных средств в размере 5 000 000 рублей она передала Балданова В.Н. до получения кредитных средств, оставшуюся сумму – после получения кредита. В настоящем, у нее нет каких-либо обязательств перед истцом. Что же касается дополнительного соглашения от 10.06.2010 года, то она подписала его, при этом прочитав текст соглашения, не обратила внимания на дату. Указанное соглашение она подписала по просьбе Балданова В.Н., так как он в связи с учебой дочери в Чехии задолжал ей 2 000 000 рублей. И чтобы оправдаться перед женой за этот долг, просил ее долг зачесть в стоимость недвижимого имущества: кафе и земельного участка по договору купли-продажи от 23.10.2009 года, в связи с чем стоимость недвижимого имущества снизилась до 8 000 000 рублей. Просил суд по этим основаниям отказать в иске.

В судебном заседании представитель третьего лица АК Сбербанка РФ Овчинникова О.А. по доверенности в части заявленных требований просила принять решение по закону, пояснив, что оспариваемое имущество находится в залоге у Сбербанка, являющегося залогодержателем по договору об ипотеке и Банк при любом исходе дела может обратить взыскание на оспариваемое имущество для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. В настоящее время в связи с неисполнением Бохиевой Н.В. обязательств по кредитному договору на 5 000 000 рублей подали иск в Октябрьский суд о взыскании денежных средств и об обращении взыскания на заложенное спорное имущество. Суду в части расписки об оплате 5 000 000 рублей, исполненной Балданова В.Н., суду пояснила, что, действительно, при обращении Бохиевой Н.В. в Банк для получения кредитных средств в размере 5 000 000 рублей, они выясняли платежеспособность клиента – сможет ли Бохиевой Н.В. оплачивать кредит и начисленные проценты, как и каким образом Бохиевой Н.В. собирается рассчитываться с Балданова В.Н. в оставшейся части, так как в случае отсутствия денежных средств по исполнению договора купли-продажи, Банк мог отказать ей в выдаче кредита. Бохиевой Н.В. заверила Банк, что она уже рассчиталась с Балданова В.Н. и для подтверждения своих доводов, привела его к ним, где в присутствии работников Банка он составил расписку о получении 5 000 000 рублей с Бохиевой Н.В.. При этом на вопрос работников Банка, действительно ли, Бохиевой Н.В. рассчиталась с ним, он ответил утвердительно. Поскольку у них не было оснований не верить пояснениям Балданова В.Н., они отобрали расписку и приобщили к кредитному делу Бохиевой Н.В..

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав стороны, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, 23 октября 2009 года между Балданова В.Н. (продавцом) и Бохиевой Н.В. (покупателем) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым последняя приобрела у Балданова В.Н. здание кафе и земельный участок, расположенных по адресу: гор. Улан-Удэ, ... за 10 000 000 рублей

В соответствии с п. 6 договора расчет между сторонами должна была производится следующим образом: сумма в размере 5 000 000 рублей до 22.10.2009 года в качестве задатка продавцу, Оставшаяся сумма в размере 5 000 000 рублей – до 14 ноября 2009 года.

23.10.2009 года согласно передаточного акта продавец передал покупателю вышеназванные имущества.

22.10.2009 года между АК Сбербанком РФ в лице зав.дополнительным офисом и Бохиевой Н.В. был заключен кредитный договор, в соответствии с условиями которого Банк предоставил Бохиевой Н.В. кредитные средства в размере 5 000 000 рублей для приобретения недвижимого имущества. Согласно п. 5.1 договора обеспечительными мерами являются залог здания кафе и земельного участка по адресу: ... в гор. Улан-Удэ.

Денежные средства были перечислены на счет Бохиевой Н.В..

Государственная регистрация договора купли-продажи здания кафе и земельного участка по адресу: гор. Улан-Удэ, ... была произведена 15.12.2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ.

Согласно п.2 ст. 223 ГПК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Заявляя требования о расторжении договора, сторона истца ссылается на ст. 450 ГК РФ.

Действительно, основания для расторжения договора определены статьей 450 ГК РФ, в соответствии с которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, а также в судебном порядке по требованию одной из сторон договор при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 15 Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности необходимо учитывать следующее. В соответствии со статьей 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Поэтому, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором.

В ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В п 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Между тем, заключая договор купли-продажи недвижимого имущества стороны не предусмотрели условия, предусматривающие возможность их расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором, с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности и в том случае если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплаты переданного ему имущества.

Также законом не предусмотрена возможность его расторжения с возвращением полученного сторонами имущества по договору по основаниям, указанным в названной норме. В связи с чем иск предъявлен необоснованно и по данному основанию подлежит отказу в удовлетворении заявленных требований.

Суд считает, что неисполнение обязательства по оплате по истечении срока, оговоренного в договоре, не может быть отнесено к существенному нарушению договора, поскольку в этом случае возможно предъявление требования об оплате по договору.

Кроме того суд учитывает, что в настоящее время Банком предъявлен иск к Бохиевой Н.В. об обращения взыскания на заложенное имущество.

По настоящему делу, иск рассмотрен в пределах заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия в течение десяти дней путем подачи кассационной жалобы через Советский районный суд гор. Улан-Удэ.

Судья: Васильева С.Д.