Гражданский кодекс часть 1

с участием истца Бекбергеновой Л.А., представителя истцов Попова Д.Ю., действующего от Бекбергеновой Л.А. на основании доверенности от 24.08.2017, выданной сроком на три года, от Волковой И.Р., действующей также в интересах несовершеннолетней Волковой А.М., – на основании доверенности от 19.02.2018, выданной сроком на три года, представителя администрации Города Томска Кулиевой А.С., действующей на основании доверенности от 22.02.2018 №1115, выданной сроком на один год,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску Бекбергеновой Лидии Антоновны, Волковой Ирины Орлеандовны, Волковой Анны Максимовны в лице законного представителя Волковой Ирины Орлеандовны, к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об изъятии жилого помещения путем его выкупа с прекращением права собственности, выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Бекбергенова Л.А., Волкова И.О., Волкова А.М. в лице законного представителя Волковой И.О. обратились в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г.Томска, в котором просят:

- обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г.Томска изъять для муниципальных нужд у Бекбергеновой Л.А., Волковой И.О., Волковой А.М. в лице законного представителя Волковой И.О. жилое помещение, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Белозерская, 10, ... путем выкупа с прекращением права общей долевой собственности Бекбергеновой Л.А., Волковой И.О., Волковой А.М. на указанное жилое помещение, с установлением выкупной цены в размере 2 938 983 рублей,

- обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г.Томска выплатить Бекбергеновой Л.А., Волковой И.О., Волковой А.М. в лице законного представителя Волковой И.О. выкупную стоимость долей жилого помещения, расположенного по адресу: г. Томск, Белозерская, 10, ... в размере 2 938 983 рублей, по 979 661 рубль каждому истцу.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г.Томска в пользу Бекбергеновой Л.А., Волковой И.О., Волковой А.М. расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, в пользу Бекбергеновой Л.А. расходы по оценке имущества в размере 6 500 рублей.

В обоснование требований указано, что истцам на праве собственности принадлежит жилое помещение №2, расположенное по адресу: г.Томск, ул. Белозерская, 10.

Постановлением администрации Города Томска №176 от 25.02.2015 данный дом признан аварийным и подлежащим сносу.

25.05.2015 истцам администрацией Октябрьского района г. Томска было направлено требование о сносе в шестимесячный срок жилого дома, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Белозерская, 10, от сноса дома в добровольном порядке истцы отказались.

05.10.2017 администрацией Города Томска вынесено постановление №974 «Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу по адресу: г. Томск, ул. Белозерская, 10».

В связи с вынесением указанного постановления истцы 14.11.2017 обратились в администрацию Города Томска и администрацию Октябрьского района Города Томска с заявлением об определении выкупной стоимости жилого помещения и заключения соглашения о возмещении стоимости за жилое помещение. На данное обращение истцами получены ответы от 06.12.2017 и 08.12.2017, согласно которым в настоящее время производится выбор оценочной компании путем проведения конкурсной закупки и после получения отчета об оценке истцам будет направлено соглашение об изъятии квартиры. До настоящего времени соглашение с истцами не заключено.

Для определения выкупной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Томск, ул. Белозерская, 10, ... истцы обратились в ...», в соответствии с отчетом которого №04-02.18Н от 22.02.2018, величина рыночной стоимости квартиры составляет 1 458 958 рублей, величина стоимости доли в капитальном ремонте жилого дома составляет 1 433 845 рублей, величина дополнительных затрат, связанных с изъятием составляет 46 180 рублей, а всего – выкупная стоимость квартиры составляет 2 938 983 рубля.

Истец Бекбергенова Л.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Истец Волкова И.О. в судебное заседание не явилась, будучи извещенной о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Представитель истцов в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске. Дополнительно пояснил, что не согласен с суммой оценки жилого помещения, указанного в заключении комиссии экспертов ... Судебным экспертом не дан ответ на вопрос, какова фактическая площадь земельного участка. Он ссылается на то, что забор отсутствует, но забор вокруг участка везде есть. Также не определена стоимость земельного участка. Эксперт не смог определить площадь фактического пользования земельным участником. Расчетов никаких эксперт не представил, доводы эксперта не понятны. Экспертиза, выполненная ...» является более правильной.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, указанным в письменном отзыве, дополнениях.

Заслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, заключение прокурора, полагавшего требования истцов подлежащими частичному удовлетворению, изучив представленные в дело письменные доказательства, заслушав показания судебных экспертов, суд приходит к следующему.

Специальными нормами жилищного законодательства устанавливается порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Помимо этого следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть, выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.

Судом установлено, что истцам на праве собственности принадлежит жилое помещение №2, расположенное по адресу: г.Томск, Белозерская, 10, по 1/3 доле каждому, что подтверждается выпиской из ЕГРЕ от 22.09.2017. Документом-основанием возникновения права собственности на жилое помещение является договор передачи от 30.09.2004 №24883, заключенный между объединенной администрацией Ленинского и Октябрьского районов и истцами.

Жилой дом, расположенный по адресу: город Томск, Белозерская, 10, признан аварийным и подлежащим сносу согласно постановлению администрации города Тома от 25.02.2015 №176.

25.05.2015 администрацией Октябрьского района г. Томска истцам было направлено требование о сносе многоквартирного жилого дома № 10 по ул. Белозерской в г. Томске, от которого истцы отказалась 25.05.2015, о чем имеется ее расписка в требовании.

05.10.2017 администрацией Города Томска вынесено постановление №974 об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу по адресу: г. Томск, ул. Белозерская, 10.

13.11.2017 в администрацию Города Томска от истцов поступило заявление об определении выкупной цены жилого помещения.

Администрацией Октябрьского района Города Томска проведена оценка стоимости подлежащего изъятию жилого помещения в ООО «Оценка недвижимости», согласно отчету которого от 24.05.2018 №422А/18 стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение составляет 1 922 971,67 рублей.

Письмом от 22.06.2018 №356 истцам направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд по адресу: г. Томск, ул. Белозерская, 10, ...

Оценив представленные доказательства, суд полагает, что предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование в установленный срок о его сносе или реконструкции, соблюдена.

При таких обстоятельствах, учитывая, что соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, истцы правомерно обратились в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» № 185-ФЗ от 21.07.2007 года относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Аналогичная позиция относительно правил формирования цены изымаемого жилого помещения изложена в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года.

Согласно приведенным в данном Обзоре разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для определения рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества, по ходатайству истцов определением суда назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ...

Согласно заключению судебной экспертизы № 3963-2221/18 от 09.11.2018 АНО ...

рыночная стоимость 1/3 доли жилого помещения – квартиры №2 в доме 10 по ул. Белозерская, в г.Томске по состоянию на дату проведения оценки составляет 69 602 рубля,

минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Белозерской, 10 в г. Томске составляет 175 кв.м.,

рыночная стоимость доли соответствующей 1/3 доле в жилом помещении – квартире №2 в доме 10 по ул. Белозерская в г.Томске, в предполагаемом праве на земельный участок (в том числе в предполагаемом праве аренды на земельный участок), с минимальной площадью, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Томск, ул. Белозерская, 10, в соответствии со ст.26 Федерального закона от 31.12.2014 №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ), по состоянию на дату проведения оценки, составляет 147 398 рублей,

размер потенциальных убытков, связанных с изъятием 1/3 доли недвижимого имущества – квартиры №2 в доме №10 по ул. Белозерская в г.Томске, которые понесет собственник указанного недвижимого имущества по состоянию на дату проведения оценки, с учетом земельного участка с минимальной площадью, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого дома расположенный под жилым домом по адресу: г.Томск, ул. Белозерская, 10, составляет 17 738 рублей,

площадь земельного участка, под многоквартирным жилым домом по ул. Белозерской, 10 в г. Томске, с учетом технической документации (технического паспорта на многоквартирный жилой дом по ул. Белозерской, 10 в г. Томске по состоянию на 1987 год, составляет 939 кв.м.,

площадь земельного участка под многоквартирным жилым домом по ул. Белозерской, 10 в г. Томске, в соответствии с проектным предложением МБУ «АПУ» границ земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Томск, ул. Белозерская, 10 составляет 584 кв.м.

определить площадь земельного участка под многоквартирным жилым домом по ул. Белозерской, 10 в г. Томске, с учетом фактического использования и нахождения на земельном участке вспомогательных строений, находящихся в пользовании собственников многоквартирного жилого дома №10 по ул. Белозерская в г.Томске, не представляется возможным ввиду отсутствия закрепления части границ земельного участка на местности.

рыночная стоимость доли, соответствующей 1/3 доле в жилом помещении – квартире №2 в доме 10 по ул. Белозерская в г.Томске, в предполагаемом праве на земельный участок (в том числе в предполагаемом праве аренды на земельный участок), площадь которого определена с учетом технической документации в соответствии со ст.26 Федерального закона от 31.12.2014 №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ), по состоянию на дату проведения оценки составляет 683 488 рублей,

рыночная стоимость доли, соответствующей 1/3 доле в жилом помещении – квартире №2 в доме 10 по ул. Белозерская в г.Томске, в предполагаемом праве на земельный участок (в том числе в предполагаемом праве аренды на земельный участок), площадь которого определена в соответствии с проектным предложением МБУ «АПУ» границ земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Томск, ул. Белозерская, 10, в соответствии со ст.26 Федерального закона от 31.12.2014 №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ), по состоянию на дату проведения оценки составляет 445 144 рубля,

размер потенциальных убытков, связанных с изъятием 1/3 доли недвижимого имущества – квартиры №2 в доме №10 по ул. Белозерская в г.Томске, которые понесет собственник указанного недвижимого имущества по состоянию на дату проведения оценки с учетом земельного участка, площадь которого определена в соответствии с проектным предложением МБУ «АПУ» границ земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Томск, ул. Белозерская, 10, составляет 17 738 рублей,

размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с учетом доли в площади общего имущества многоквартирного дома №10 по ул. Белозерская в г.Томске, приходящейся на 1/3 долю в квартире №2 в указанном многоквартирном доме составляет 426 735 рублей.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу части 3 статьи 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Изучив отчет №04-02.18н от 22.02.2018, подготовленный ...», отчет об оценке №422А/18 от 24.05.2018, подготовленный ... заключение судебной экспертизы №617-э/2018 от 11.09.2018 ООО «...», заключение комиссии экспертов повторной судебной экспертизы №3962-2221/18 от 09.11.2018 АНО ...» суд считает правильным основывать свои выводы на комиссии экспертов повторной судебной экспертизы №3962-2221/18 от 09.11.2018 АНО «...», проведенной в ходе разбирательства по настоящему делу.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела. Заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 года № 73-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.

Объективность заключения не вызывает у суда сомнений. Заключение содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости доли в праве на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника).

Как пояснил в судебном заседании судебные эксперт Жаркова И.В., она определяла фактическое местонахождение границ, проводила топографо-геодезическое исследование.

При проведении экспертизы определить фактические границы земельного участка не представляется возможным, поскольку часть границ земельного участка на местности не закреплена. К приложению №1 экспертного заключения приложен план, в котором отображено закрепление границ земельного участка. Фактические границы - это границы, которые на момент проведения экспертизы закреплены по всему периметру ограждениями, строениями, заборами. В данном случае, часть границ не закреплена вообще. Отсутствуют заборы, строения, которые являлись бы частью этого ограждения. На местности, эксперты увидели территорию, где отсутствовало какое-либо закрепление границ.

Как пояснил в судебном заседании судебные эксперт Киселева Н.В., она проводила экспертизу в части конструктива жилого дома, планировки коммуникации и определения физического износа дома. На основании данного исследования оценщик производила расчет. Оценщик, сама не может определить, из какого материала сделан дом, физический износ дома. Данное исследование повлияло на подбор аналогов при расчете оценщиком стоимости жилого помещения. Физический износ дома в процентном соотношении составляет 69-71 процентов.

Как пояснил в судебном заседании судебные эксперт Смирнова С.В., она проводила экспертизу в части определения стоимости имущества, определила минимальную площадь земельного участка необходимую для использования. Фактическую границу не смогли определить потому, что нет границ на местности. Также нужно было определить границу по технической документации. Из технической документации в деле был только технический паспорт 1987 год, а еще в дело был представлен проект планировки. Все эти данные тоже учли. По старой документации, по состоянию на 1987 год, площадь составляет 934 кв.м., а в проекте планировки - 584 кв.м., а необходимая минимальная площадь - 175 кв.м. Предыдущие экспертные заключения, имеющиеся в деле, экспертом также проанализированы. Суть оценки состоит в том, что подбираются аналоги, максимально схожие с рассматриваемой ситуацией. В экспертном заключении «...» подобрано 4 аналога. Аналоги, которые подобрали эксперты «...», кажутся сомнительными и подобраны с нарушением. В исследуемом жилом помещение, отопление печное, а у одного из подобранных экспертами «...» аналогов - центральное отопление. В рассматриваемом случае, земельный участок не сформирован, а у одного из аналогов экспертов «...», это не учтено. А еще один из аналогов «...» - дом подобран кирпичный. Смирнова С.В. брала все старые постройки, чтобы они не стояли на кадастровом учете. По базе видно, что все дома старого плана, этот фактор при подборе учитывали. В стоимость квартиры входит стоимость общего домового имущества. У предыдущих экспертов в таблице приведена стоимость с учетом земельного участка, а Смирнова С.В. при определении конечной стоимости отняла эту стоимость. Это допускается по методике. Стоимость убытков складывается из затрат на приобретение нового объекта, госпошлину, услуги риэлторов, юристов. Расходы на переезд, загрузку, разгрузку. Услуги риэлтора рассчитывали в твердой денежной сумме.

Принимая во внимание, что эксперты, проводившие судебную экспертизу, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оснований для критической оценки заключения, составленного в ходе судебной экспертизы, суд не находит. С учетом изложенного, суд считает возможным при определении действительной рыночной стоимости недвижимого имущества ответчика, подлежащего изъятию, руководствоваться выводами эксперта, проводившего повторную судебную экспертизу.

Заключение судебной экспертизы №617-э/2018 от 11.09.2018 ООО «Бюро недвижимости и оценки «...» суд не может принять в качестве доказательства по делу по следующим основаниям.

Согласно ч.2, ч. 3 ст. 85 ГПК РФ эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы; эксперт, поскольку это необходимо для дачи заключения, имеет право просить суд о предоставлении ему дополнительных материалов и документов для исследования.

Как следует из поступившего в суд заключения № 617-Э/2018 от 11.09.2018 ООО Бюро оценки «...», на момент подготовки экспертного заключения в распоряжении эксперта находились материалы дела № 2-2215/2018 Советского районного суда г. Томска по аналогичной квартире, расположенной в этом же доме. В материалах дела №2-2215/2018 имеется более полная копия технического плана на жилой дом и земельный участок, в которой имеется точная информация о площади земельного участка – 939 м.кв. (копии листов прилагаются к настоящему заключению).

Таким образом, судебным экспертом при производстве судебной экспертизы, в частности при определении стоимости права аренды на земельный участок, стоимости расходов связанных с изъятием недвижимого имущества, были использованы документы из другого гражданского дела, ходатайства о возможности использования для производства судебной экспертизы дополнительных материалов, судебным экспертом суду не было заявлено.

Учитывая изложенное, заключение № 617-Э/2018 от 11.09.2018 ... доказательство нельзя признать допустимым.

В заключении судебной экспертизы № 3963-2221/18 от 09.11.2018 ...» экспертами для расчетов обоснованно определена рыночная стоимость доли, соответствующей 1/3 доле в жилом помещении – квартире №2 в доме 10 по ул. Белозерская в г.Томске, в предполагаемом праве на земельный участок (в том числе в предполагаемом праве аренды на земельный участок), площадь которого определена в соответствии с проектным предложением МБУ «АПУ» границ земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Томск, ул. Белозерская, 10, в соответствии со ст.26 Федерального закона от 31.12.2014 №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ), по состоянию на дату проведения оценки в размере 445 144 рубля, поскольку указанный земельный участок не образован, на кадастровый учет не поставлен, границы и размер его не определены, правообладатели не зарегистрированы.

Представитель администрации не оспаривала в судебном заседании, что при определении площади земельного участка необходимо руководствоваться проектным предложением МБУ «АПУ» границ земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Томск, ул. Белозерская, 10.

Исходя из положений действующего законодательства, суд полагает, что в выкупную стоимость, помимо рыночной стоимости квартиры, стоимость доли в праве аренды на земельный участок, необходимо включить долю в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, а также размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника.

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Следовательно, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая долю в праве аренды на земельный участок.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку истцом заявлено требование, предполагающее переход права собственности на помещение - квартиру истца в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в предполагаемом праве аренды на земельный участок.

Согласно правовой позиции Президиума Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» от 10.12.2015 года, при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

По смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 89-КГ15-4).

Указанная правовая позиция остается актуальной и при рассмотрении дел о принудительном изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд после 1 апреля 2015 года, поскольку действующим законодательством не установлено иное.

По вопросу о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в состав выкупной платы за изымаемый объект недвижимости, суд считает правомерной позицию истцов о необходимости ее предоставления.

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 12 апреля 2016 года N 10-П, статья 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", будучи дополнительной гарантией права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, имеет обеспечительно-гарантийный характер и направлена на защиту имущественных и жилищных прав таких граждан. Данные нормы не предполагают прекращение обязанности публично-правового образования - бывшего наймодателя по договору социального найма жилого помещения произвести капитальный ремонт многоквартирного дома при смене собственника приватизированного помещения.

Согласно заключению судебной экспертизы № 3963-2221/18 от 09.11.2018 АНО «...» процент износа дома по адресу: г. Томск, ул. Белозерская, 10, построенного в 1902 году, составлял 68%.

Договор передачи №24883, заключен между объединенной администрацией Ленинского и Октябрьского районов г. Томска и истцами 30.09.2004.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у истцов жилого помещения на юридически значимый момент времени должна быть определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у истцов убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент времени. Указанные убытки возникли у истцов по вине органа местного самоуправления, не обеспечившего нормативное состояние дома в установленном для этого порядке и сроки.

Обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома, если он требовался на дату приватизации, сохраняется у муниципального образования до того момента, пока такой ремонт будет произведен. Изъятие же помещения для муниципальных нужд преобразовывает право требования проведения ремонта в право требования денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При таких данных суд приходит к выводу о том, что на момент приобретения истцами спорного жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, а потому в состав выкупной платы за изымаемый объект недвижимости должна включаться компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Таким образом, выкупная стоимость 1/3 доли жилого помещения – квартиры №2 по ул. Белозерской, 10 в г. Томске должна включать рыночную стоимость 1/3 доли квартиры, стоимость доли в праве аренды на земельный участок, долю в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, а также размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника, и составляет 959 219 рублей (69 606 + 445 144 + 426 735 + 17 738).

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение у ответчиков.

Поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о прекращении права собственности, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности истцов на спорную квартиру.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялась решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.

В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В соответствии с ч. 1 ст. 333.19 НК РФ истцами при подачи иска должна была быть уплачена государственная пошлина в размере 14 760 рублей, фактически уплачена в размере 300 рублей.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с истцов в бюджет муниципального образования «Город Томск» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 10 422 рублей 99 копеек, по 3 491 рублю 34 копейки с каждого.

Истцом Бекбергеновой Л.А. понесены расходы по оплате услуг по оценке стоимости имущества в размере 6 500 рублей, подтвержденные договором об оказании услуг по оценке № 04-02.18Р от 10.02.2018 с ООО «РусОценка», актом авполненных работ от 22.02.2018, квитанцией к приходному кассовому ордеру от 10.02.2018 №14, самим отчетом от 22.02.2018 №04-02.18Н.

Данные расходы суд иначе как необходимыми признать не может, поскольку они понесены истцом для защиты своего нарушенного права, следовательно, они должны быть взысканы с ответчика в пользу истца Бекбергеновой Л.А. в размере 6 500 рублей.

В обоснование несения расходов на представителя истцы представили договор №11/18 от 02.04.2018, квитанцию к приходному кассовому ордеру от 02.04.2018 №19, согласно которой Бекбергеновой Л.А. уплачено 20 000 рублей в качестве оплаты юридических услуг.

Из дела следует, что исковое заявление с указанием прилагаемых к нему документов подписано представителем истцов Поповым Д.Ю.

В качестве представителя истцов в судебных заседаниях принимал участие Попов Д.Ю., действующий от Бекбергеновой Л.А. на основании доверенности от 24.08.2017, выданной сроком на три года, от Волковой И.Р., действующей также в интересах несовершеннолетней Волковой А.М., – на основании доверенности от 19.02.2018, выданной сроком на три года.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о подтверждении истцами несения судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей.

Вместе с тем суд исходит из того, что определенная сторонами существующего между ними соглашения от 02.04.2018 – Поповым Д.Ю. и Бекбергеновой Л.А. - цена договора на оказание юридической помощи при представлении интересов в суде, определена самостоятельно и добровольно, исходя из свободы договора. Однако возмещению подлежат расходы лишь в части, с соблюдением баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, участвующих в рассмотрении гражданского дела, по которому интересы заявителя представлял его представитель.

Таким образом, с учетом длительности рассмотрения гражданского дела, количества судебных заседаний, времени, затраченного представителем, принимая во внимание то обстоятельство, что условия гражданско-правового договора, к которым относится и договор на оказание юридических услуг, а именно условия устанавливающие размер и порядок оплаты услуг представителя устанавливаются сторонами его заключившими, суд считает разумным к возмещению размер расходов по оплате услуг представителя в сумме 10 000 рублей.

Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с частью 2 статьи 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

От ... письменное ходатайство о возмещении расходов на проведение экспертизы в размере 20 000 рублей.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ в пользу ... подлежат взысканию расходы за проведенную судебную с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны 20 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Бекбергеновой Лидии Антоновны, Волковой Ирины Орлеандовны, Волковой Анны Максимовны в лице законного представителя Волковой Ирины Орлеандовны, к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об изъятии жилого помещения путем его выкупа с прекращением права собственности, выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение, удовлетворить частично.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у Бекбергеновой Лидии Антоновны для муниципальных нужд 1/3 долю в жилом помещении – квартире ... по адресу: г. Томск, ул. Белозерская, 10, путем выкупа с прекращением ее права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в размере 959 219 рублей.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у Волковой Ирины Орлеандовны для муниципальных нужд 1/3 долю в жилом помещении – квартире ... по адресу: г. Томск, ул. Белозерская, 10, путем выкупа с прекращением ее права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в размере 959 219 рублей.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у Волковой Анны Максимовны для муниципальных нужд 1/3 долю в жилом помещении – квартире ... по адресу: г. Томск, ул. Белозерская, 10, путем выкупа с прекращением ее права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в размере 959 219 рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости записи о прекращении права собственности требования Бекбергеновой Лидии Антоновны, Волковой Ирины Орлеандовны, Волковой Анны Максимовны на жилое помещение – квартиру №2 в доме №10 по улице Белозерской в г. Томске.

Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска за счет средств казны муниципального образования в пользу Бекбергеновой Лидии Антоновны понесенные по делу судебные расходы по оплате услуг по оценке имущества в размере 6 500 рублей, по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей.

Взыскать с Бекбергеновой Лидии Антоновны, Волковой Ирины Орлеандовны, Волковой Анны Максимовны в бюджет Муниципального образования «Город Томск» государственную пошлину в размере 10 422 рублей 99 копеек, по 3 491 рублю 34 копейки с каждого.

Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска за счет средств казны муниципального образования в пользу Автономной некоммерческой организации «...) оплату за проведенную судебную экспертизу в размере 20 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Томска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: