Гражданский кодекс часть 1

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе председательствующего судьи Гуагова Р.А., при секретаре ФИО3, рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи, прекращении обязательств по договору, выселении и взыскании денежной суммы,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи, прекращении обязательств по договору, выселении и взыскании денежной суммы, указав, что 21.02.2012г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи, расположеннего по адресу: <адрес>, согласно которого основной договор купли-продажи должен был быть заключен в срок до 10.04.2012г. В связи с тем, что основной договор купли-продажи не был заключен, истец обратился в суд с иском к ответчику о признании договора купли-продажи незаключенным, взыскании задатка и освобождения жилого помещения, а ответчиком в свою очередь предъявлено встречное исковое заявление о понуждении к заключению договора купли-продажи. Апелляционным определением судебной коллегии Верховного Суда РА от 18.06.2013г. разрешено дело по выше указанным исковым требованием, которым в удовлетворении иска ФИО2 отказано, а встречный иск ФИО4 удовлетворен и ФИО2 понудили заключить договор купли-продажи спорной квартиры на условиях предусмотренных предварительным договором купли-продажи от 21.02.2012г., включая оформление перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РА, а также постановлено взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 после подписания сторонами договора купли-продажи спорной квартиры денежную сумму в размере 375000 руб. неоплаченный остаток стоимости приобретенной квартиры. На основании исполнительного документа, выданного по данному делу, службой судебных приставов было возбуждено исполнительное производство № в отношении истца на предмет – о понуждении заключить договор купли-продажи. Во исполнение решения суда, истцом 19.09.2013г. в адрес ответчика направлено уведомление о намерении заключить договор купли-продажи в срок до 24.09.2013г. с приложением договора купли-продажи. Позже аналогичный договор купли-продажи квартиры был представлен и судебному приставу-исполнителю, подписанный истцом от имени продавца. Однако, ответчик отказался подписать договор купли-продажи и на неоднократные приглашения судебного пристава-исполнителя для подписания договора купли-продажи ответчик отказался. В связи с тем, что ФИО1 препятствовала исполнению судебного акта, судебный пристав-исполнитель обратилась в суд с заявлением о прекращении исполнительного производства. Апелляционным определением судебной коллегии Верховного Суда РА от 16.05.2014г. исполнительное производство № от 25.07.2013г. прекращено. Таким образом, истец полагает, что обязательства о заключении основного договора купли-продажи не были исполнены, как в срок указанный в предварительном договоре, т.е. до 10.04.2012г., так и в разумный срок с момента вынесения судебного акта, что свидетельствует о существенном неисполнении ответчиком обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи, а также о его одностороннем отказе от исполнения обязательств, что в соответствии со ст.450 ГК РФ является основанием для расторжения договора. После подписания предварительного договора купли-продажи квартиры от 21.02.2012г. ответчик вселилась в квартиру и перевезла личные вещи. Поскольку договор купли-продажи квартиры не заключен, до настоящего времени истец является собственником спорной квартиры, то ответчик незаконно владеет и пользуется имуществом, принадлежащим истцу. Требования истца о выселении ответчика из жилого помещения, последним оставлены без внимания. Кроме того, считает, что недобросовестными действиями ответчика, истцу причинены убытки в виде оплачиваемых коммунальных услуг в размере 13617 руб., которые ответчик, проживая и пользуясь жилым помещением, не оплачивает. Просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 21.02.2012г.; признать обязательства ФИО2 о заключении с ФИО1 договора купли-продажи спорной квартиры на условиях предварительного договора купли-продажи между ними, включая оформление перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> прекращенными; выселить ФИО1 из <адрес> по адресу: <адрес>; взыскать расходы по оплате коммунальных услуг в размере 13617 руб., а также судебные расходы понесенные по настоящему делу.

В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО5 поддержали заявленные требование в полном объеме, просили иск удовлетворить.

Ответчик ФИО1 иск не признала, ссылаясь в доводах возражений на то, что не отказывается от подписания договора купли-продажи спорной квартиры после предоставления истцом правоустанавливающих документов на указанное жилое помещение, необходимые для заключения сделки. Полагает, что оплатив 75% от стоимости спорной квартиры не в ее интересах отказываться от подписания основного договора. При заключении предварительного договора купли-продажи она не предполагала, что истцом не будут представлены в срок правоустанавливающие документы для заключения основного договора. Поскольку она была заинтересована в заключении основного договора, с ее стороны предпринимались активные действия в рамках исполнительного производства по исполнению апелляционного определения ВС РА от 18.06.2013г. – неоднократно обращалась к судебному приставу-исполнителю по вопросу исполнения решения суда, периодически звонила и интересовалась о ходе исполнения по делу. Однако, судебный пристав-исполнитель бездействовала и не было предпринято ни каких действий по исполнению решения суда. Считает, что без выполнения первого пункта апелляционного определения ВС РА от 18.06.2013г. о понуждении заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры, не может быть выполнен второй его пункт о взыскании с нее неоплаченной суммы стоимости квартиры. Представленный истцом вариант договора купли-продажи квартиры она отказалась подписать, поскольку истец неоднократно высказывал в ее адрес угрозы, касаемо оформления квартиры и ее выселении из квартиры. Ответчик ФИО1 представила свой вариант договора купли-продажи, который готова была подписать при условии нотариально заверенной сделки, поскольку зная поведение истца и что в дальнейшем она не сможет оформить право собственности, так как в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» - «за оформлением должны обратиться бывший и настоящий собственник, если договор купли-продажи не заверен нотариально». Указала, что истец ФИО2 своими действиями преднамеренно вводит всех в заблуждение и всячески препятствует исполнению решения суда. Считает исполнительное производство прекращено по надуманным обстоятельствам и решение суда, которым прекращено исполнительное производство не отменяет судебное постановление о понуждении истца по заключению договора купли-продажи квартиры. В части взыскания расходов по оплате коммунальных услуг возражала на том основании, что она периодически не проживала в спорной квартире и не пользовалась жилым помещением, в связи с чем отсутствуют основания для отнесения данных расходов на нее. Просила суд отказать в иске.

Прокурора <адрес> надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явился.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования ФИО6 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Судом установлено, что апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 18.06.2013г. по делу № по иску ФИО2 к ФИО1 о признании действия предварительного договора купли-продажи прекращенным и по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи постановлено: в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи незаключенным, взыскании задатка и освобождении жилого помещения отказать; встречный иск ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключения основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> строителей, № <адрес> удовлетворить; понудить ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> строителей, № <адрес>, включая оформление перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РА; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 после подписания сторонами договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> строителей, № <адрес>, денежную сумму в размере 375000 руб. неоплаченный остаток стоимости приобретенной квартиры.

Постановлением Президиума Верховного суда Республики Адыгея от 11.09.2013г. выше указанное апелляционное определение оставлено без изменения, а кассационная жалоба истца ФИО2 – без удовлетворения.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Майкопского ГОСП от 25.07.2013г. на основании исполнительного документа – исполнительный лист №ВС011912061 от 15.07.2013г., выданного Майкопским городским судом по делу № на предмет исполнения: понудить заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, № <адрес>, в отношении должника ФИО2 в пользу взыскателя ФИО1 возбуждено исполнительное производство №111590/13/12/01.

Как следует из материалов исполнительного производства № во исполнение требований исполнительного документа должником ФИО2 на имя судебного пристава-исполнителя 15.01.2014г. направлено четыре экземпляра договора купли-продажи квартиры и доли земельного участка от 15.01.2014г. подписанный им и с просьбой обеспечить подписание данного договора со стороны покупателя ФИО1 (взыскателя по исполнительному производству). При этом к заявлению приложена копия Сберегательной книжки с лицевым счетом для оплаты неоплаченной части стоимости спорной квартиры (л.д.72).

По условиям данного договора купли-продажи, ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) в целях исполнения апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РА от 18.06.2013г. заключают настоящий Договор, которым Продавец продал, а Покупатель купил квартиру, общей площадью 80,5 кв.м с мансардой и 1/8 долю земельного участка общей площадью 387 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Продажная стоимость квартиры и доли земельного участка равна 1500000 руб., из которых сумма в 1125000 руб. передана Продавцу до подписания настоящего Договора, а оставшуюся сумму в размере 375000 руб. Покупатель обязуется передать Продавцу путем перечисления денежной суммы на расчетный счет Продавца, открытый в Адыгейском ОСБ РФ, после подписания настоящего Договора в течение одного банковского дня. Расходы по заключению настоящего Договора возлагаются на Покупателя. Настоящий Договор имеет силу передаточного акта, до подписания Договора указанная квартира и доля земельного участка Покупателем осмотрены, при этом претензий по состоянию квартиры и земельного участка Покупатель не имеет (л.д.80).

Из письма представителя ФИО1 по доверенности ФИО7 адресованного начальнику МО УФССП РФ по РА следует, что со стороны покупателя ФИО1 имеются претензии по состоянию квартиры, в частности – отсутствие дверного проема для выхода во внутренний двор и возможность доступа к прибору учета газа, расположенный со стороны внутреннего двора; состояние лестничного пролета на мансардную часть не соответствует безопасности и опасен для использования. Кроме того, предложено изложить п.3 договора в другой редакции, а именно в части передачи неоплаченной части денежной суммы в размере 375000 руб. после устранение выше указанных недостатков по состоянию квартиры (л.д.71).

Из объяснения ФИО2 от 10.02.2014г. судебному приставу-исполнителю видно, что им подписан договор купли-продажи по решению суда. Данный договор купли-продажи составлен по условиям ранее заключенного предварительного договора, на момент заключения которого отсутствовал дверной проем для выхода во внутренний двор и состояние лестничного марша на мансардную часть не послужили основанием для отказа взыскателя от подписания договора (л.д.70).

Согласно заявления ФИО1 от 12.02.2014г. адресованного Начальнику МГО УФССП РФ по РА, ФИО1 отказывается подписать представленный ФИО2 вариант договора купли-продажи, поскольку основной договор купли-продажи домовладения должен составляться в присутствии нотариуса и с согласия обеих сторон и при заключении основного договора купли-продажи ФИО2 необходимо предоставить документацию (оригиналы) на домовладение и земельный участок, включая кадастровый паспорт. При этом, как взыскатель она не отказывается подписать договор, однако хочет это сделать на законных основаниях (л.д.69).

Из объяснения ФИО1 от 28.03.2014г. также следует, что она отказывалась и отказывается от подписания предложенного ФИО2 договора купли-продажи квартиры по тем мотивам, изложенным в ее заявлении от 12.02.2014г. При этом, указано, что свой вариант договора купли-продажи будет представлено судебному приставу-исполнителю 31.03.2014г. (л.д.68).

В соответствии с условием договора купли-продажи квартиры и доли земельного участка от 11.03.2014г., представленного ФИО1 стороны также во исполнения апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РА от 18.06.2013г. заключают настоящий Договор, которым Продавец продал, а Покупатель купил квартиру, общей площадью 80,5 кв.м с мансардой и 1/8 долю земельного участка общей площадью 387 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.73-75).

Вместе с тем, в отличие от условий договора, представленного ФИО2, по условиям договора купли-продажи, представленного ФИО1, последняя, как Покупатель имеет претензии к техническому состоянию к указанной квартире и доли земельного участка. При этом, в договоре не содержатся (не указаны) какие именно претензии предъявляются к предмету сделки.

Кроме того, по договору купли-продажи, представленной ФИО1 неоплаченный остаток стоимости приобретенной квартиры в сумме 375000 руб. Покупатель обязан передать Продавцу путем перечисления на расчетный счет Продавца открытый в Адыгейском ОСБ РФ, после вступления в право собственности на предмет сделки с момента получения Свидетельства о государственной регистрации права в течение пяти банковских дней.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 16.05.2014г. по делу № исполнительное производство № от 25.07.2013г. по иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи незаключенным, взыскании задатка и освобождения жилого помещения и по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи прекращено на том основании, что со стороны ФИО1 имеет место бездействие, выражающееся в нежелании подписать договор купли-продажи на условиях, предусмотренных апелляционным определением, препятствует исполнению судебного акта (л.д.76-77).

Таким образом, установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о существенном неисполнении ответчиком ФИО1 обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи, а также о ее одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору купли-продажи.

Доводы ответчика ФИО1 о том, что она не отказывалась от заключения договора купли-продажи, являются голословными и противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, предоставляя в подтверждение о намерении заключить договор купли-продажи спорной квартиры и доли земельного участка составленный ей Договор купли-продажи, включает в его условия, о имеющихся с ее стороны неоговоренные претензии по техническому состоянию предмета сделки, что подтверждает о наличии разногласий сторон по существу сделки, а также включает в условие настоящего Договора по порядку окончательного расчета (произвести расчет после государственной регистрации права собственности на предмет сделки), что будет сопряжено с риском не получить либо затруднить получение оставшейся сумы от стоимости продаваемой квартиры и ставит Продавца в явно невыгодное положение.

Выше указанные условия Договора противоречит условиям по заключению договора купли-продажи, предусмотренным как по предварительному договору купли-продажи, так и по условиям, предусмотренных апелляционным определением.

Кроме того, доводы ответчика о наличии существенных недостатков приобретаемой квартиры и желание заключить договор купли-продажи носят противоречивых характер, поскольку заявляя претензии к техническому состоянию предмета сделки после подписания предварительного договора купли-продажи и разрешения судом спора по существу дела, ответчик фактически подтверждает свое не желание приобретать спорное имущество, следовательно и заключить сделку по его купле-продаже.

Несостоятельными являются и утверждения ответчика о том, что для заключения сделки, истец, как Продавец должен предоставить ей, как Покупателю всю документации относящуюся к предмету сделки и о необходимости нотариального оформления договора купли-продажи, поскольку не основаны на законе.

Согласно ст.44 Федерального закона от 02.10.2007г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнительный документ, по которому исполнительное производство прекращено, остается в материалах прекращенного исполнительного производства и не может быть повторно предъявлен к исполнению.

В силу ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре должен быть определен срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направить другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор купли-продажи может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ или по соглашению сторон.

В соответствии со ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Судом установлено, что обязательства о заключении основного договора купли-продажи не были исполнены ответчиком ФИО1, как в указанный в предварительном договоре срок, так и в разумный срок с момента вынесения апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РА от 18.06.2013г., тем самым отказавшись в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору купли-продажи.

При таких обстоятельствах, суд полагает обоснованными требования истца о расторжении предварительного договора купли-продажи от 21.02.2012г. и признать обязательства ФИО2 о заключении с ФИО1 договора купли-продажи спорной квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором между ними прекращенными.

В силу ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьей 35 ЖК РФ установлено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Из материалов следует, что истец является собственником жилого помещения – <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.10.2012г. (л.д.9).

Из пояснения сторон следует, что после подписания предварительного договора купли-продажи спорной квартиры и доли земельного участка, а именно с апреля 2012г. ответчик ФИО1 вселилась в выше указанное жилое помещение и перевезла свои личные вещи.

По делу установлено, что на момент рассмотрения дела, ФИО1 проживает в спорной квартире и на требование истца освободить жилое помещение отказалась.

В связи с тем, что в установленный предварительным договором купли-продажи спорной квартиры основной договор не заключен, исполнительное производство по исполнению требований исполнительного документа о понуждении ФИО2 заключить с ФИО1 заключить договор купли-продажи спорной квартиры прекращено в связи с отказом ФИО1 подписать договор купли-продажи на условиях, предусмотренных апелляционным определением, то законных оснований для пользования и владения жилым помещением у ответчика не имеется.

Поскольку истец в силу ст.304 ГК РФ и ст.31 ЖК РФ обладает правом на защиту нарушенных прав относительно спорного жилья и вправе предъявлять требования о выселении из жилого помещения, а также с учетом, того что у ответчика нет законных оснований для пользования и владения спорной квартирой, суд находит обоснованными заявленные ФИО2 требования о выселении ФИО1 из жилого помещения, в связи с чем иск в данной части также подлежит удовлетворению.

Статьей 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как установлено судом, ФИО1 вселилась в спорную квартиру с апреля 2012г. и пользуется жилым помещением до настоящего времени.

На требование истца о выселении из жилого помещения ответчик отказался. При этом, коммунальные платежи ФИО1 за период проживание, оплачены не в полном объеме. За период с декабря 2012г. по июнь 2013г. данные платежи в размере 13617 руб. оплачены истцом, что подтверждается представленными суду платежными документами (л.д.17-32).

Поскольку ответчик ФИО1 проживала и владела спорной квартирой, пользовалась коммунальными услугами, при этом данные услуги вынужден был оплачивать истец, то суд полагает возможным отнести данные расходы на ответчика, как причиненные истцу убытки.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

Как видно из чека-ордера от ДД.ММ.ГГГГ истец при подаче иска уплатил госпошлину в размере 745 руб., которые подлежа взысканию с ответчика ФИО1 в пользу истца.

На основании выше изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи, прекращении обязательств по договору, выселении и взыскании денежной суммы, удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 21.02.2012г., заключенный между ФИО2 с ФИО1.

Прекратить обязательства ФИО2 о заключении с ФИО1 договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на условиях предусмотренных предварительным договором между ними, включая оформление перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> прекращенными.

Выселить ФИО1 из жилого помещения - <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО1 расходы по оплате коммунальных услуг в размере 13617 рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 745 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 26.07.2014г.

Председательствующий подпись Р.А. Гуагов

ФИО9