Гражданский кодекс часть 1

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: председательствующего судьи Глебкина П.С., при секретаре судебного заседания Саченко В.П., с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2 и представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился с иском к ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка от 16.01.2019, заключенного продавцом (ФИО4) и покупателем (ФИО1) по вопросу приобретения в собственность земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальные жилые дома, площадью 603+/-9 кв. м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый № недействительной сделкой; о применении последствий недействительности сделки, путем возврата денежных средств в размере 1050000 рублей ФИО1, приведении стороны в первоначальное положение, до заключения сделки; о взыскании в счет непредвиденных убытков и материальных расходов на оказание юридических услуг в размере 40000 рублей, а также судебных расходов по уплаченной государственной пошлине в размере 13450 рублей.

Требования истца обоснованы следующими обстоятельствами.

16.01.2019 стороны заключили договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец ФИО4 продала и передала, а покупатель ФИО1 купил и принял в собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальные жилые дома, площадью 603+/-9, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Стороны пришли к соглашению о цене продаваемого вышеуказанного земельного участка в сумме 1050000 рублей. Покупатель ФИО1 полностью выплатил указанную денежную сумму продавцу ФИО4 до подписания вышеуказанного договора купли-продажи недвижимости.

Стороны претензий в момент составления договора купли-продажи недвижимости от 16.01.2019 друг к другу не имели.

Согласно п. 9 договора купли-продажи недвижимости от 16.01.2019 продавец передал, а покупатель принял в собственность указанный земельный участок (план, документы на недвижимое имущество), доказательством чего является подписание вышеуказанного договора.

В момент подписания истцом данного договора купли-продажи недвижимости от 16.01.2019 ФИО4, заведомо злоупотребляя его доверием, ввела его в заблуждение, относительно наличия в п. 5 градостроительного плана земельного участка № RU61310000-1606 сведений о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе, если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий.

В данном пункте, в частности, указано, что земельный участок полностью расположен в границах зоны воздушных подходов аэродрома «Центральный» (Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 № 87 «О принятии Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону»), площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории составляет 603,00 кв.м. Указанное обстоятельство возлагает по истца обязанность перед началом строительства жилого дома получить соответствующее согласование в уполномоченных государственных органах на условиях и в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 01.07.2017 № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны».

Таким образом, ФИО4 заранее была уведомлена и полностью знала о том, что на проданном истцу земельном участке запрещено строительство жилого дома, так как он полностью расположен в границах приаэродромных территорий аэродромов «Центральный», «Роствертол» г. Батайск (Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 24.04.2007 № 251 «Об утверждении Генерального плана города Ростова-на-Дону на 2007-2025 годы (ред. от 03.04.2018), площадью земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории составляет 603,00 кв. м.

При составлении договора купли-продажи недвижимости от 16.01.2019 истец сообщил ФИО4, в устной форме, что приобретаю вышеуказанный земельный участок с целью дальнейшего строительства на нем жилого дома, для себя и своей семьи. ФИО4 же ответила ему, что вышеуказанный земельный участок пригоден для строительства жилого дома, и никаких препятствий для строительства нет.

Однако, ФИО4 только через некоторое время, после подписания договора купли-продажи от 16.01.2019 и получения денежных средств передала истцу обещанные документы, в том числе градостроительный план земельного участка № RU61310000-1606.

При этом в момент подписания данного договора у истца не было документов и информации о том, что данный приобретаемый земельный участок имеет ограничения на строительство жилого дома, то есть не пригоден для строительства жилого дома.

ФИО4 показала свою недобросовестность и отношение к совершенной сделке, злоупотребляя своими правами ФИО4 показывает свое неуважение к закону и праву, так как истцу пришлось заключить настоящий договор и совершить сделку на крайне невыгодных для него условиях и настоящий договор является для него кабальной сделкой, именно на невыгодных для него условиях, при этом при составлении данного договора и совершения самой сделки, присутствовали обстоятельства, вынудившие его подписать данный договор под влиянием заблуждения и обмана.

От расторжения договора купли-продажи недвижимости от 16.01.2019 по взаимному согласию ФИО4 отказалась.

Истец полагает, что вышеуказанные обстоятельства подтверждают, что ответчик совершила сделку, обманув его, что влечет признание сделки недействительной на основании положений ст. 179 ГК РФ.

Истец ФИО1, его представителя ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали и просили суд их удовлетворить, повтори сведения, изложенные в иске, полагает, что материалы дела содержат достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что спорная сделка, совершена истцом с ответчиком под влиянием обмана, что влечет ее признание судом недействительной на основании ч. 2 ст. 179 ГК РФ.

Ответчик ФИО4, будучи извещенной, в судебное заседание не явилась, суд на основании ее заявления в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел данное гражданское дело в ее отсутствие.

Ее представитель ФИО3 в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении иска по основаниям, изложенным в отзыве, полагая, что доводы истца на кабальность оспариваемой сделки, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, а равно не основана на нормах права. Доводы истца о невозможности возведения объекта капитального строительства на земельном участке, не находят своего подтверждения как в материалах дела, так и в нормах материального права.

Суд, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав документов гражданского дела, полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

16.01.2019 стороны заключили договор купли-продажи недвижимости, согласно условиям которого продавец ФИО4 продавал и передала покупателю ФИО1 земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальные жилые дома, площадью 603+/-9 кв.м., находящийся по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый №.

ФИО4 и ФИО1 пришли к соглашению о цене продаваемого вышеуказанного земельного участка в размере 1050000 рублей. Покупатель полностью выплатил указанную сумму до подписания договора. Стороны претензий друг к другу не имеют.

При этом из п.п. 5, 8 и 9 данного договора следует, что стороны добровольно и осознанно заключают настоящий договор. Обстоятельства, вынуждающие совершить настоящую сделку на невыгодных для них условиях, отсутствуют. Покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемой недвижимости, с которой ознакомлен путем его осмотра, пере заключением настоящего договора. Продавец передал, а покупатель принял в собственность указанный земельный участок (план, документы на недвижимое имущество), доказательством чего является подписание настоящего договора.

Судом установлено, что, исходя из положения п. 9 договора купли-продажи недвижимости от 16.01.2019, продавец ФИО4 передала до подписания данного договора покупателю ФИО1 следующие документы: акт № 40501 установления нумерации объекта адресации от 18.06.2013 с планом месторасположения объекта адресации, а также градостроительный план земельного участка № RU61310000-1606 от 08.08.2018 из п. 5 которого следует, что земельный участок полностью расположен в границах зоны воздушных подходов аэродрома «Центральный» (Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 № 87 «О принятии Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону»), площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории составляет 603,00 кв.м. Указанное обстоятельство возлагает по истца обязанность перед началом строительства жилого дома получить соответствующее согласование в уполномоченных государственных органах на условиях и в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 01.07.2017 № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны»

Земельный участок полностью расположен в границах приаэродромных территорий аэродромов «Центральный», «Роствертол» г. Батайск (Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 24.04.2007 № 251 «Об утверждении Генерального плана города Ростова-на-Дону на 2007-2025 годы (ред. от 03.04.2018), площадью земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории составляет 603,00 кв. м.

Земельный участок частично расположен в границах шумовой зоны железной дороги (Решение Ростовской-на-Дону городской думы от 26.04.2011 № 87 «О принятии Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону»), площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории составляет 19,18 кв.м.

Каких-либо разногласий и притязаний относительно существа сделки, её содержания и предмета у сторон не имелось, вследствие чего, оспариваемый договор купли-продажи был зарегистрирован Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в установленном законном порядке.

Исходя из Выписки ЕРГН от 21.01.2019, ФИО1 с 21.01.2019 данный земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома, принадлежит на праве собственности.

Согласно ч. 1 ст. 549, абз. 1 ст. 550, ч. 1 ст. 551 и абз. 1 ст. 554 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со ст. ст. 166 - 168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Исходя из разъяснений, изложенный в п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» следует, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом, подлежат установлению умысел лица, совершившего обман.

В соответствии с ч. 2 ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Применительно к положениям ст. 10 ГК РФ и ст. 56 ГПК РФ именно истец, обратившийся в суд с иском о признании сделки недействительной, обязан представить суду соответствующие доказательства, в данном случае - доказательства заключения сделки под влиянием обмана, существенного заблуждения, либо кабальных условий.

Судом установлено, что истцом не представлено достаточных доказательств того, что вышеуказанная сделка совершена под влиянием обмана или существенного заблуждения, либо кабальных условий.

Довод истца на кабальность оспариваемой сделки, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, а равно не основан на нормах права.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 179 ГК РФ кабальная сделка - сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась.

При этом, из содержания искового заявления не усматривается, вследствие стечения каких тяжелых обстоятельств истец был вынужден совершить оспариваемую сделку и более того, не указано чем воспользовался ответчик, злонамеренно продавая истцу земельный участок.

Как указано выше, цена оспариваемой сделки была согласована между сторонами в размере – 1050000 рублей. Каких-либо претензий относительно цены сделки ответчику от истца не поступало.

Истец добровольно, действия со свои волеизъявлением передал Ответчику денежные средства, имея подлинное представление о стоимости приобретаемого земельного участка.

Ответчиком истцу передана выписка из Единого государственного реестра об основных характеристиках объекта недвижимого имущества, из которой следует кадастровая стоимость земельного участка.

Так, кадастровая стоимость земельного участка на момент продажи составляла - 979995 рублей 60 копеек.

Кроме того, в соответствии с актуальными объявлениями на общедоступных Интернет сайтах «Авито» и «Циан» земельные участки в садоводстве, аналогичные отчужденному ответчиком истцу, предлагаются к продаже в среднем от 177000 до 462000 рублей за 1 сотку земли.

Таким образом, истец приобрел земельный участок по цене, равной 175000 рублей за 1 сотку земли, что является даже ниже рыночной стоимости земельных участков, расположенных в аналогичном месте.

Обращаясь в суд с иском, истец также сослался на то, что ответчик при подписании договора купли-продажи недвижимости от 16.01.2019 не передала ему документы, указанные п. 9 договора.

Однако, данный довод истца полностью опровергается доказательствами, представленными ответчиком.

Судом установлено, что на момент начала переговоров о предстоящей продаже земельного участка (конец декабря 2018 года) и на момент продажи земельного участка (16.01.2019) ответчик предоставил истцу информацию в виде универсального документа - градостроительного плана земельного участка № RU61310000-1606 от 08.08.2018, в котором содержались сведения о вышеуказанных ограничениях, связанных со строительством жилого дома на земельном участке.

Данные обстоятельства подтверждаются отправленным ответчиком истцу сообщением в мессенджере «Whatsapp» от 28.12.2018.

Указанные п. 9 документы отправлены на номер телефона: №, который принадлежит ФИО1, и более того, такой номер телефона указан последним в тексте претензии в качестве контактного.

В судебном заседании указанное обстоятельство ФИО1 фактически признал и не оспаривал.

Таким образом, суд полагает, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.01.2019 подписан сторонами в полном соответствии с их волей. При его заключении в соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ сторонами было согласовано условие о предмете договора и стоимости имущества.

Тот факт, что истец, возможно, не ознакомился с данными градостроительного плана земельного участка № RU61310000-1606 от 08.08.2018, в котором содержались сведения об ограничениях, связанных со строительством жилого дома на приобретенном земельном участке, не свидетельствует о том, что продавец скрыл от него данную информацию.

Суд также признает доводы истца ФИО1 со ссылкой на сведения, изложенные в уведомлении Администрации Советского района г.Ростова-на-Дону от 18.02.2019 № 61-310-0020-2.1-2019. В техническом отчета по определению координат точек в системе ПЗ-90.02, в системах координат аэродромов и определении абсолютной высоты объекта на земельно мучастк с кадастровым номером № и заключении Войсковой части 41497 от 25.09.2019 № 123/1456, о том строительство жилого дома на земельном участке с параметрами, указанными в уведомлении, не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, при том, что строительство жилого дома должно осуществляться при условии согласования его размещения в полосе воздушного подхода аэродрома Ростов-на-Дону (Центральный), что размещение жилого дома в полосе воздушных подходов аэродрома Ростов-на-Дону (Центральный) не допускается, неубедительными, поскольку отсутствие у истца данного согласования с компетентным государственным органом и несоответствие параметров планируемого строительства жилого дома, не свидетельствует о том, что данный факты скрыл от них ответчик, в том числе нахождение проданного земельного участка в полосе воздушного подхода аэродрома Ростов-на-Дону (Центральный).

Кроме того, из уведомления Администрации Советского района г.Ростова-на-Дону от 18.02.2019 № 61-310-0020-2.1-2019 следует о несоответствии параметров, указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции в связи с тем, что в представленном пакете документов отсутствовало вышеуказанное согласование о размещении объекта капитального строительства (индивидуальный жилой дом) в полосе воздушного подхода аэродрома Ростов-на-Дону (Центральный).

Данное обстоятельство только указывает на тот факт, что есть истец, нарушил административный порядок согласования планируемого объекта капитального строительства, что послужило основанием для выдачи Администрацией Советского района г. Ростова-на-Дону названного уведомления.

Ни в одном из документов, представленных истцом, не указано, что на земельном участке запрещено строительство индивидуального жилого дома, а заключение Восковой части 43407 41497 от 25.09.2019 № 123/1456 таковым не может являться в виду указания на координаты определенного объекта, которые не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства на данного земельном участке при наличии соответствующего ограничения на размещение жилых домов в полосе воздушного подхода аэродрома Ростов-на-Дону (Центральный).

С учетом изложенного, суд приходит к выводы о том, что истцом не доказан факт совершения оспариваемой сделки под влиянием обмана или существенного заблуждения со стороны ФИО4, что она преднамеренно создала у истца не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, предмете, других обстоятельствах, повлиявших на его решение о заключении договора.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о признании договора купли-продажи недвижимости от 16.01.2019 недействительным по тем основаниям, что истец заключил оспариваемый договор вследствие неправильного представления о существе сделки под влиянием обмана, поскольку обман предполагает определенное виновное поведение стороны, пытающееся убедить другую сторону в таких качествах, свойствах и последствиях сделки, которые заведомо наступить не могут.

Согласно п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Следовательно, при отсутствии доказательств того, какие действия или бездействия совершил ответчик, имея цель обмануть истца, договор купли-продажи недвижимости от 16.01.2019 не может быть признан недействительным.

Кроме того, заключая договор купли-продажи, истец имел реальную возможность, убедится во всех технических характеристиках земельного участка, в том числе об ограничениях использования данного земельного участка, указанных в градостроительном плане земельного участка № RU61310000-1606 от 08.08.2018, с учетом расположения в границах зон с особыми условиями использования территорий.

Суд также полагает необходимым указать, исходя из требований под. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ, в данном случае с учетом предмета иска и заявленных исковых требований, истцом ФИО1 подлежала уплате государственная пошлина, как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, то есть в размере 300 рублей 00 копеек, а не 13450 рублей 00 копеек, как уплачено последним согласно чеку-ордеру от 26.06.2019.

В связи с чем, исходя из требований под. 1 ч. 1 ст. 333.40 НК РФ, сумма излишне уплаченной государственной пошлины в размере 13150 рублей подлежит возвращению истцу ФИО1 из соответствующего бюджета согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации налоговым органом по месту нахождения суда, в котором рассматривалось дело и в порядке, предусмотренном НК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка от 16.01.2019 недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки, путем возврата денежных средств в размере 1050000 рублей 00 копеек ФИО1, приведению сторон в первоначальное положение, до заключения сделки, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья П.С. Глебкин