Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Балабанова А.М. , Балабанова М.В., Балабановой Л.П., Ревякина В.С. , Ефановой М.А., Первовой В.В., Гутовой Р.П., Мелкомуковой Н.В. , Ефремова А.В. , Ефремовой О.М. , Глебова О.И. , Шукстровой Г.А. , Куриловой Т.А. , Гончаровой В.А. , Кухарчука В.П. , Кухарчук В.А. к администрации г.Барнаула, комитету по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула, комитету по энергоресурсам и газификации г.Барнаула, АО «Барнаульская теплосетевая компания» о понуждении к заключению договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с указанным иском к ответчикам, в обоснование которого указали, что они являются собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом .... в ..... Данный дом находится в управлении ООО УК «Базис». Подвальное помещение в доме занято под ЦТП №, администрацией города без согласия собственников в нем размещено оборудование, переданное в аренду АО «БТСК». Оборудование теплового пункта находится в муниципальной собственности. Истцы полагают, что помещение подвала, в котором размещен ЦТП, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме, и право на распоряжение данным имуществом имеют только собственники. Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома ДД.ММ.ГГГГ принято решение о сдаче данного подвального помещения ответчикам, уполномоченным лицом на заключение договора аренды избрано ООО УК «Базис». В адрес ответчиков были направлены письма с проектами договора для подписания. Однако в заключении договора аренды ответчиками было отказано, что является нарушением прав собственников в отношении принадлежащего им на праве общей собственности имущества, поскольку они лишены возможности владеть и пользоваться данным подвальным помещением по своему усмотрению.

В связи с изложенным просили обязать ответчиков заключить с ООО УК «Базис» договор аренды в отношении изолированного нежилого помещения в подвале многоквартирного жилого дома по адресу ...., состоящего из 12 помещений, общей площадью 141,1 кв.м., занимаемого под размещение теплового пункта №, на условиях, определенных решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ, возместить расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании истец Ревякин В.С., являющийся также представителем остальных истцов, истицы Ефанова М.А., Курилова Т.А. на удовлетворении иска настаивали по доводам искового заявления. Пояснили, что тепловой пункт расположен в изолированном подвальном помещении, находящимся под вторым подъездом, вход в данное помещение отдельный, ни жильцы дома, ни управляющая компания не имеют доступа к данному помещению, лишены возможности осуществлять контроль за безопасностью использования помещения. Владельцы оборудования, расположенного в подвальном помещении, не участвуют в несении общих расходов на содержание дома, в то время как нахождение в подвальном помещении теплового пункта ведет к большему износу дома. Плата по договору аренды определена исходя из утвержденных постановлением администрации города тарифов в отношении аренды муниципального имущества. Полагают возможным заключение договора аренды на тех же условиях.

Представитель ответчика администрации г.Барнаула против удовлетворения иска возражала по доводам письменного отзыва. Указала, что по данной категории договоров не предусмотрено их обязательное заключение, в связи с чем оснований для понуждения к заключению договора аренды не имеется. Кроме того, ЦТП был размещен в подвальном помещении еще до приватизации жилых помещений в доме, в связи с чем данное помещение не перешло в общую собственность собственников квартир на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Также данным ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Представитель комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаул против удовлетворения иска возражал по тем же основаниям. Пояснил, что оборудование ЦТП является собственностью муниципалитета, передано АО «Барнаульская теплосетевая компания» по концессионному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель АО «Барнаульская теплосетевая компания» также считает иск не подлежащим удовлетворению в связи с отсутствием оснований для понуждения к заключению договора; предусмотренное в концессионном соглашении обслуживание тепловой сети не предусматривает обязанность заключить договор аренды помещения, в котором находится эта сеть; эксплуатация тепловой сети в подвальном помещении жилого дома осуществляется на законных основаниях; действовавшее ранее и в настоящее время законодательство возлагает на уполномоченных должностных лиц обязанность по соблюдению правил эксплуатации тепловой сети, расположенной в подвале жилого дома, в силу чего спорная часть помещений подвала не могла ранее и не может в настоящее время эксплуатироваться иным образом, кроме как для размещения тепловой сети и обеспечения ее безопасной эксплуатации.

Представитель третьего лица ООО «Базис» исковые требования считает обоснованным по основаниям, изложенным в исковом заявлении, поддержал позицию истцов.

Представитель третьего лица Управления государственной охраны объектов культурного наследия Алтайского края оставила решение по заявленным требованиям на усмотрение суда. Пояснила, что жилой дом по .... является памятником архитектуры и при совершении сделок в отношении таких объектов к новым правообладателям переходят обязанности по охранному обязательству, в договоре должно быть указано в качестве существенного условия обязательство лица, у которого возникает право владения и пользования объектом культурного наследия, по выполнению требований охранного обязательства.

Представитель ответчика комитета по энергоресурсам и газификации города Барнаула в судебное заседание не явился, извещен. В материалы дела представлен письменный отзыв, в котором указано на свободу в заключении договора и отсутствие оснований для понуждения в его заключении, комитет является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям, поскольку является неуполномоченным органом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что истцы являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: .....

В подвале указанного жилого дома, а именно в подвальном помещении, расположенном под вторым подъездом, расположено оборудование центрального теплового пункта № (ЦТП №), являющееся собственностью городского округа - г.Барнаула.

Оборудование ЦТП № используется для теплоснабжения и горячего водоснабжения семи жилых домов, в том числе жилого дома по .....

На основании концессионного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ№ данное оборудование передано муниципальным образованием в лице администрации г.Барнаула во временное владение и пользование АО «Барнаульская теплосетевая компания» (концессионеру) на срок по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями соглашения (п.5.1 (г)) концессионер в связи с исполнением своих обязанностей по соглашению за свой счет на стадии эксплуатации поддерживает объект соглашения и иное имущество в исправном состоянии, проводит за свой счет текущий и капитальный ремонт, несет расходы на содержание объекта соглашения в объеме, не превышающем размера затрат, включенных в тариф концессионера на передачу тепловой энергии на соответствующий период.

ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по .... принято решение о сдаче данного подвального помещения ответчикам в аренду, уполномоченным лицом на заключение договора аренды избрано ООО УК «ЖЭК» (в настоящее время – ООО «Базис»), разработан проект договора аренды.

Указанный проект с предложением заключить договор аренды направлен в АО «Барнаульская теплосетевая компания», которое письмом от ДД.ММ.ГГГГ отказало в заключении договора аренды.

Из письма администрации г.Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ№ в адрес заместителя прокурора г.Барнаула следует, что на предложение собственников многоквартирного дома по .... заключить договор аренды в отношении подвального помещения, занимаемого № администрация г.Барнаула и комитет по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула ответили отказом.

Обосновывая свои требования, истцы полагают, что подвальное помещение, в котором расположен ЦТП, является общим имуществом собственников.

Действительно, в соответствии со статьей 289, частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме, наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Между тем при отнесении имущества к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме необходимо учитывать следующее.

Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» определены основные положения по разграничению государственной собственности и установлено, что отдельные виды объектов государственной собственности передаются в собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.

Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, объекты инженерной инфраструктуры городов (за исключением входящих в состав имущества предприятий) отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к указанному постановлению.

Соответственно сам жилой дом по ...., а также оборудование теплового пункта перешли в муниципальную собственность г.Барнаула.

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Согласно техническому паспорту жилой дом был построен в 1952 году. Первая квартира в доме приватизирована ДД.ММ.ГГГГ (квартира №), о чем представлена информация комитетом жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула.

Центральный тепловой пункт в подвальном помещении данного дома был размещен и введен в эксплуатацию в 1969 году, в 1971 году введены в эксплуатацию тепловые сети от ЦТП № до домов по адресу ...., что подтверждается техническим паспортом на тепловую сеть (л.д.58-61), перечнем имущества, входящего в состав оборудования тепловых пунктов (л.д. 146, 147).

С этого времени данное подвальное помещение используется исключительно в целях теплоснабжения и горячего водоснабжения нескольких жилых домов и административных зданий, а не только жилого дома по ..... Данное помещение обособлено, имеет отдельный вход, и фактически не используется домовладельцами в качестве общего имущества.

Из пояснений истцов следует, что для жильцов первого и третьего подъезда в подвальных помещениях, расположенных под этими подъездами, имеются кладовые, а для жильцов второго подъезда, под которым размещен тепловой пункт, подсобные помещения были изначально организованы на территории прилегающего земельного участка, что также подтверждает иное специальное назначение подвального помещения, в котором расположен ЦТП.

Таким образом, на момент приватизации первой квартиры в указанном жилом доме спорное подвальное помещение имело самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием нужд владельцев только этого дома, в качестве общего имущества никогда не использовалось, в связи с чем оно является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме.

Наличие в подвальном помещении инженерных коммуникаций, предназначенных для теплоснабжения непосредственно жилого дома по ...., не имеет значения для определения правового режима данного помещения, поскольку указанные коммуникации сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещение, предназначенное для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием только этого дома.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2012 года № 1605-О, от 24 февраля 2011 года № 137-О-О, от 22 апреля 2010 года № 545-О-О, от 13 октября 2009 года № 1204-О-О, согласно которой, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являющиеся недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что спорное подвальное помещение, площадью 141,1 кв.м., не относится к общему имуществу собственников помещений в жилом доме по ...., что является основанием для отказа в иске.

Кроме того, в соответствии с ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Между тем, договор аренды, о понуждении к заключению которого просят истцы, не является публичным договором, а также не относится к иным видам договоров, в отношении которых законом предусмотрено обязательное заключение, в связи с чем у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения требований истца о возложении на ответчиков обязанности по заключению договора аренды.

На основании вышеизложенного суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме, в связи с чем иные доводы ответчиков, в том числе о пропуске срока исковой давности судом не рассматриваются. Так как не имеют правового значения.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд:

решил:

В удовлетворении исковых требований Балабанова А.М. , Балабанова М.В. , Балабановой Л.П., Ревякина В.С. , Ефановой М.А., Первовой В.В., Гутовой Р.П., Мелкомуковой Н.В. , Ефремова А.В. , Ефремовой О.М. , Глебова О.И. , Шукстровой Г.А. , Куриловой Т.А. , Гончаровой В.А. , Кухарчука В.П. , Кухарчук В.А. отказать.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.К.Ваншейд

Копия верна:

Судья__________ А.К. Ваншейд

Секретарь________А.А.Андреева

22RS0068-01-2019-000932-84