Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 М-ны Борисовны к Местной администрации г.о. Нальчик и МКУ МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик" о возложении обязанности заключить договор аренды на земельный участок с установленным отчётом размером арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ в Нальчикский городской суд поступило исковое заявление ФИО9 М-ны Борисовны к Местной администрации г.о. Нальчик и МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик", в котором она просила суд обязать Местную администрацию г.о. Нальчик заключить договор аренды с ООО «Стройкоммунсревис» на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 29 948 кв.м., с годовым размером арендной платы в сумме 3 107 186 (три миллиона сто семь тысяч сто восемьдесят) рублей.

В обоснование своих требований ФИО2 указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила договор инвестирования с ООО «Стройкоммунсервис» (сокращённое наименование фирма «СТРОКС») по которому взяла на себя обязательства инвестировать денежные средства в строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 29 948 кв.м. по адресу: КБР, <адрес> б/н.

Общество с ограниченной ответственностью «Стройкоммунсервис» («Фирма «СТРОКС») приобрело на открытых торгах, организованных конкурсным управляющим региональной общественной организации «МЖК «Насып», посредством публичного предложения, следующее имущество, расположенное по адресу: КБР, <адрес>, (<адрес><адрес>, принадлежащее региональной общественной организации «МЖК «Насып»: Лот № - Детский сад на 280 мест (незавершённое строительство, готовность 47%, имеется действующее разрешение на строительство). Лот №-квартирный жилой дом (незавершённое строительство, фактически по планировке 208 квартир, готовность 27%, имеется действующее разрешение на строительство), 304-квартирный жилой дом (незавершённое строительство, котлован, готовность 7%, имеется разрешение на строительство). Трансформаторная подстанция. Административное здание. Сарай, Мастерская, Навес, Ограждение железобетонное. Ограждение около административного здания, Внутриплощадочные дороги. Подъездная площадка (гравий, щебень). Подъездная площадка (асфальт, бетон). Домик деревянный. Домик вагончик площадью 27 кв. м.

Данные объекты находятся на земельном участке кадастровым номером №, площадью 29 948 кв.м., которые принадлежали региональной общественной организации «МЖК «Насып» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка №-АЗ от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом последующих дополнительных соглашений.

В адрес ООО «Стройкоммунсервис» поступило Постановление Местной администрации г.о. Нальчик № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано намерение расторгнуть договор аренды земельного участка №-АЗ от ДД.ММ.ГГГГ, а также направлен проект нового договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, содержащий условие, в том числе касательно размера арендной платы, определённой на основании отчёта № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 7 326 786 руб.

Истец полагает, что с учетом норм действующего законодательства Российской Федерации указанная стоимость завышена.

Истцом представлен отчет, согласно которого стоимость арендной платы составляет 3 107 186 (три миллиона сто семь тысяч сто восемьдесят) руб. в связи с чем истец не может согласиться с действиями (бездействием) Местной администрации г.о. Нальчик и полагает, что определённый Местной администрации г.о. Нальчика размер годовой арендной платы является явно завышенным, чем затрагивает его интересы.

В судебное заседание истец будучи, будучи надлежаще извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо ООО «Стройкоммунсервис» направило также письменное заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, поддержало заявленные требования, просило их удовлетворить.

Ответчик Местная администрация г.о. Нальчик направил в суд возражение, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, а также указал на несогласие с заявленными требованиями ФИО2

Суд на основании ст. 167 ГПК Российской Федерации посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон и третьего лица.

В возражении Местной администрации г.о. Нальчика указано, что в силу положений пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон (пункт 5 статьи 421 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, приведённых в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В статье 446 ГК РФ закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определённости в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Таким образом, в данном случае ООО «Стройкоммунсервис» как правообладатель зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101010:0079, вправе требовать предоставления данного участка в аренду без проведения торгов, а Департамент, в свою очередь, обязан заключить такой договор.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ генеральный директор ООО фирма «Стройкоммунсервис» ФИО4 обратился в адрес МКУ «ДГИ и 30» Местной администрации г.о. Нальчик с просьбой заключить договор аренды на вышеуказанный участок.

В ответ на данную просьбу Местная администрация г.о. Нальчик изготовила Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ «О заключении договора аренды земельного участка с ООО фирма «Стройкоммунсервис»». Пунктом 2 вышеуказанного постановления Местная администрация г.о. Нальчик выразила свое возражение по поводу продления договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ - АЗ.

Генеральный директор «ООО Стройкоммунсервис» ФИО5ДД.ММ.ГГГГ нарочно забрал для ознакомления проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, в последствии также получил копию расчета арендной платы определенной отчетом № однако по настоящее время в адрес Местной администрации г.о. Нальчик протокол разногласий в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не направлен.

В случае пропуска управомоченной стороной тридцатидневного срока, установленного статьей 445 ГК РФ для передачи протокола разногласий на рассмотрение суда, суд отказывает в удовлетворении такого требования лишь при наличии соответствующего заявления другой стороны.

Местная администрация г.о. Нальчик возражает против удовлетворения такого требования, так месячный срок «ООО Стройкоммунсервис» пропущен.

Конституционный Суд РФ в своих судебных постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции РФ вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда (определения от 17 июля 2007 года N 566-0-0, от 18 декабря 2007 года N 888-0-0, от 15 июля 2008 года N 465-0-0 и др.).

ФИО2 не является стороной по ранее существовавшему договору аренды земельного участка №-АЗ от ДД.ММ.ГГГГ ни стороной предложенному новому проекту договору аренды ООО «Стройкоммунсервис». Доказательств того, что её права и законные интересы нарушает стоимость арендные платы не представила. Также ей не представлено доказательств того, что стоимость арендной платы по новому договору аренды является не законной и не обоснованной. Стоимость арендной платы за земельный участок указанный в отчете об оценке арендной платы предоставленный ФИО2 не может являться обязательным для суда.

Исковое заявление составлено в форме повествования и не содержит ни одной ссылки на статью или пункт Земельного, Гражданского, Гражданско-процессуального кодексов Российской Федерации.ФИО2 предъявляет требования в адрес Местной администрации г.о. Нальчик и Департамента, однако при этом в досудебном порядке в адрес Местной администрации г.о. Нальчик протокол разногласий, либо какие либо другие предложения с указанием испрашиваемой проблемы не направляла. Также принятие судебного акта по требованию ФИО2 повлияет на права и обязанности ООО «Стройкоммунсервис», однако при этом общество не является участником данного судебного процесса (согласно искового заявления стороной по делу не является).

Исследовав материалы гражданского дела, оценив возражения ответчика, отчёты определения величины годовой арендной платы, суд полагает исковые требования ФИО10 М-ны Борисовны подлежащим удовлетворению.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

При наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

В случае пропуска управомочённой стороной тридцатидневного срока, установленного статьей 445 ГК Российской Федерации для передачи протокола разногласий на рассмотрение суда, суд отказывает в удовлетворении такого требования лишь при наличии соответствующего заявления другой стороны.

По смыслу пункта 2 статьи 446 ГК Российской Федерации, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом.

Если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК Российской Федерации, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

В данном случае ООО «Стройкоммунсервис» является собственником объектов недвижимого имущества на спорном земельном участке согласно Договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем у него возникло право на заключение с ним договора аренды земельного участка под объектом недвижимости в силу закона, а именно в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Местная администрация установила стоимость арендной платы в размере 7 326 786 рублей.

Согласно ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

1) с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

2) с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу;

2.1) с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этому лицу для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, с некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;

3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;

4) в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления;

5) с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, предоставленных такому юридическому лицу в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

6) с юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья такому юридическому лицу в соответствии с данным договором.

Согласно договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ Истец для создания и приобретения в результате совместной деятельности с ООО «Стройкоммунсервис» недвижимого имущества в виде многоквартирного дома на земельном участке по адресу: КБР, <адрес>, <адрес>) с кадастровым номером № площадью 29 948 кв.м., взял на себя обязательства инвестирования.

При этом в договоре указывалось на предоставление ООО «Стройкоммунсервис» земельного участка на праве аренды.

Между тем, из проекта договора аренды на земельный участок, по которому одной из сторон выступает МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик", а другой ООО «Стройкоммунсервис» стоимость аренды Земельного участка поднялась до 7 326 786 рублей.

Между тем, ранее указанный земельный участок был предоставлен МЖК «Насып» под строительство жилого дома на основании договора аренды №-АЗ от ДД.ММ.ГГГГ, по которому размер годовой арендной платы составлял 101164,35 рублей.

Согласно Постановления местной администрации г.о. Нальчик № от ДД.ММ.ГГГГ договор расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после заключения истцом договора инвестирования.

Таким образом, довод ответчика об отсутствии права ФИО2 требования установления определённой стоимости суд полагает неверным. ФИО2 вправе просить изменить стоимость арендной платы, поскольку при повышении его размера для неё наступают негативные последствия в виде необходимости увеличения объёма денежных средств по участию в инвестировании строительства.

Также не может основанием для отказа в иске служить пропуск срока для передачи протокола разногласий, так как в данном случае истцом выступает не арендатор, а инвестор арендатора, чьи права нарушены.

Истцом в суд представлен Отчёт ИП ФИО6 (саморегулируемая Организация Оценщиков «Сибирь») от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого оценщик по заказу ФИО2 определил величину годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером №, площадью 29 948 кв.м., в размере 3 107 186 рублей.

Оценщик при определении стоимости исходил из анализа рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на его стоимость. При этом в Отчёте указано, что аналоговые земельные участки на праве аренды ответчиком предоставляются в диапазоне цен от 19 300 рублей до 4 117 000 рублей в год.

Вопреки положениям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено обоснования столь значительного увеличения арендной платы по сравнению с ранее действовавшим и по сравнению с размером арендной платы, установленной для аналогичных земельных участков, и противоречит нормам ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку ООО «Стройкоммунсервис» на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества на указанном земельном участке, и он приобретал участок под строительство жилого дома, по строительству которого ФИО2 выступает инвестором, суд полагает возможным в основу решения о возложении обязанности на ответчиков положить отчет, предоставленный истцом, и определяющий размером годовой аренды в сумме 3 107 186 руб.

Таким образом, размер аренды, установленной ответчиками суд полагает явно завышенным, требования истца обоснованными отчетом, составленным на основе анализа стоимости арендной платы аналоговых земельных участком, предоставляемых ответчиком.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО11 М-ны Борисовны к Местной администрации г.о. Нальчик, МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик" удовлетворить.

Обязать Местную администрацию г.о. Нальчик и МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик" заключить договор аренды с ООО «Стройкоммунсревис» на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 29 948 кв.м., годовой размер арендной платы на который составляет 3 107 186 (три миллиона сто семь тысяч сто восемьдесят) руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд КБР в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий Б.М. Тхазаплижева