Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП Огарковой Г.Л. к ООО «Юпитер», Ермоленко О.В. о расторжении договора субаренды, взыскании задолженности по договору субаренды, пени, обращение взыскания на имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ИП Огаркова Г.Л. обратилась в суд к ООО «Юпитер», Ермоленко О.В. с вышеназванным иском. В обоснование указала, что согласно договору от 01.07.2015 года ответчику ООО «Юпитер» предоставлено в аренду помещение, площадью 46,1 кв.м., по адресу: <адрес>, для использования в коммерческих целях. В соответствии с п.3.1 Договора арендная плата составляет 7 000 руб., и выплачивается 5 числа каждого месяца (п.3.7), срок договора определен с 01.07.2015 года по 30.06.2016 года. Ответчик не выполнил обязательства по договору, по состоянию на 11 февраля 2016 года образовалась задолженность 46 223 руб. и истец был вынужден прибегнуть к способу обеспечения исполнения обязательств, закрепленному п.6.3 договора – прекратить доступ сотрудников ответчика в арендуемое помещение. После этого 15.02.2016 года ответчик заплатила 39223 руб. По состоянию на 11.04.2016г. образовалась задолженность по арендной плате 21 000 руб. за февраль, март, апрель, и пени из расчета 1% пени за каждый день просрочки (п. 3.4 договора). Расчет сделан по состоянию на 11.04.2016 года и составляет 35 950 руб. Стороны определили порядок уведомления посредством электронной почты, ответчику были направлены подробные расчеты и пени на оплату 16.02.2016 года, как напоминание задолженности. Согласно договору поручительства от 01.07.2015 года Ермоленко О.В. несет солидарную ответственность по обязательствам должника. Истец неоднократно напоминал ответчику о необходимости внесения арендной платы и неустойки за просрочку исполнения обязательства, однако ответчик не исполнил обязательств по договору, 12.11.2015 года представитель ответчика Пестова В.В. в ответ на напоминание написала заявление о предоставлении отсрочки оплаты до 25.12.2015 года, где сообщила, что пени будут оплачены в полном порядке. В порядке ст.6.3 договора истец уведомил ответчика о применении договорного способа обеспечения обязательства- удержание имущества должника с целью последующего обращения на его взыскания в соответствии со ст. 360 ГК РФ. Просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.07.2015 года, взыскать задолженность по арендным платежам в размере 21 000 руб., пени 35 590 руб., обратить взыскание на удерживаемое имущество путем реализации на торгах, определив начальную цену по заключению оценщика, судебные расходы. Считает, что в одностороннем порядке ответчик не вправе отказаться от заключения договора, что определено договором, право на ограничение доступа в нежилое помещение предусмотрено договором, что подтверждается уведомлением от 19.02.2016 года. Просят иск удовлетворить.

В дальнейшем истец увеличил требования в части размера пени, просит взыскать пени в размере 56 110 руб.

В судебное заседание истец ИП Огаркова Г.Л. не явилась, извещена.

Представители по доверенности Четверикова О.Г. и Козлов С.Б. иск поддержали, просят расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.07.2015 года, взыскать задолженность по арендным платежам в размере 21 000 руб., пени 56 110 руб., обратить взыскание на удерживаемое имущество в пределах суммы удовлетворенных исковых требований путем реализации на торгах, определив начальную цену по заключению оценщика ООО «Оценочно-консультативный Центр», взыскать с ответчика расходы по оценке в размере 8 000 руб., расходы по госпошлине за подачу настоящего иска в суд, указав, что договор в одностороннем порядке не может быть расторгнут по требованию ответчика, ответчик не выполнял обязательства по договору 11.02.2016 года по электронной почте ответчик была уведомлена об ограничении доступа в нежилое помещение в связи с наличием задолженности по арендной плате, 12.02.2016 года истец ограничил доступ, сменил замки и составили опись удерживаемого истцом имущества, которое находится в магазине, до настоящего времени помещение не используется. Отказаться от исполнения договора ответчик не могла в одностороннем порядке. В письме от 19.02.2016 года в п.5 указано, что следует считать данное письмо уведомлением по п.6.3 договора. Полагают, что удержание имущества осуществляется на законном основании в связи с долгом ответчика, и данная обеспечительная мера согласована с ответчиком при подписании договора.

Ответчики ООО «Юпитер» и Ермоленко О.В. в судебное заседание не явились, направили заявление о рассмотрении дела в их отсутствии. Ранее в судебном заседании ответчик Ермоленко О.В., действующая также как представитель ООО «Юпитер», иск не признала, указав, что был заключен договор субаренды до 30.06.2016 года, требований об оплате не предъявляли, 11.02.2016 г. поступило на электронную почту уведомление, что в связи с задолженностью отключат электроэнергию, и одновременно 11.02.2016 года прекратили доступ в магазин, требований о расторжении договора не было, 15.02.2016 года ею была погашена задолженность согласно акту сверки, претензий не было, акт описи имущества был составлен без ее участия и согласия, в связи с незаконностью удержания имущества обращалась в полицию. В связи с ограничением доступа она направила истцу уведомление о прекращении договора аренды, поскольку не может осуществлять предпринимательскую деятельность, и просила возвратить имущества, поскольку долг оплачен по акту. Денежные средства оплачивались без расписок представителю истца, поэтому считала, что задолженности нет, с оплатой задолженности с февраля по апрель 2016 года не согласна, поскольку доступ был прекращен. Не согласна с обращением взыскания на имущество, поскольку оно не являлось предметом аренды, и удерживается без ее согласия, желает его получить обратно. Просит в иске отказать.

Суд, заслушав представителей истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Частью 1 статьи 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что нежилое помещение по адресу: <адрес>, принадлежит П.С.М., что подтверждается свидетельством о праве собственности (л.д.24).

01.07.2015 года между П.С.М. и ИП Огарковой Г.Л. заключен договор аренды, по условиям которого ИП Огарковой Г.Л. предоставлено нежилое помещение, площадью 409, 8 кв.м., по адресу: <адрес>, с правом сдачи в аренду.

01.07.2015 года между ИП Огарковой Г.Л. (арендодатель), в лице представителя Четвериковой О.Г. по доверенности от 10.11.2014 и ООО «Юпитер»" (арендатор) был заключен договор субаренды нежилого помещения от 01.07.2015, по условиям которого арендодатель принял обязательство предоставить арендатору в возмездное и срочное пользование помещение размером 46, 1 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, с целью использования в качестве площадей для бизнеса.

Согласно пункту 7.1 договора срок его действия определен на 1 год с 01.07.2015 по 30.06.2016.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 01.07.2015.

В соответствии с пунктом 3.1 договора за пользование указанным имуществом арендатор уплачивает субарендодателю арендную плату в размере 7 000 руб., плата производится до 05 числа текущего месяца. Оплата аренды производится субарендатором по платежным реквизитам субарендодателя.

В силу п. 4.3 договора изменение условий настоящего договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению Сторон. Вносимые изменения рассматриваются в месячный срок.

В силу п.4.3 договора договор субаренды подлежит досрочному расторжению, а субарендатор досрочному выселению в 3-х дневный срок в случаях: если субарендатор не внес арендные платежи более 1 раза по истечению установленного срока платежа.

В силу п.6.3 договора предусмотрено, что если договор подлежит досрочному расторжению, а субарендатор –выселению, согласно п.4.3 договора, то субарендатор после уведомления субарендатора по электронной почте или посредством смс вправе: удерживать имущество Субарендатора в качестве обеспечения выполнения последним обязательств по настоящему договору, прекратить допуск в арендуемое сотрудников субарендатора, прекратить предоставленное право субарендатору возможности пользования электросетью, телефонной связью.

В обеспечение исполнения обязательств между истцом и Ермоленко О.Г. заключен договор поручительства

11.02.2016 года истцом направлено уведомление ответчику посредством электронной почты об ограничении доступа в помещение, отключение электроэнергии в связи с задолженностью по коммунальным платежам согласно акту сверки от 27.01.2016г.

12.02.2016 года истец ограничила доступ ответчику в нежилое помещением с одновременным удержанием имущества, сменила замки, что подтверждается актом осмотра нежилого помещения, актом и описью удерживаемого имущества, с указанного времени истцом удерживается имущество ответчиков согласно представленной описи, ответчик помещением не пользуется в связи с ограничением доступа.

В феврале 2016 года ответчик обратилась в полицию по факту удержания имущества, принадлежащего ответчику. Постановлением от 01.03.2016 года в возбуждении дела в отношении Четвериковой О.Г. по ч.1 ст.330 УК РФ отказано (л.д.48).

Согласно расписке ответчиком 15.02.2016 года оплачены задолженность по договору аренду по акту сверки от 27.01.2016 года на сумму 27 000 руб. и 12 233 руб. долг по электроэнергии.

16.02.2016 года ответчиком направлены истцу заявления о несогласии с размером пени, о доступе в помещение для вывоза имущества, подготовить акт передачи помещения, в которых указала, что требование о расторжении договора не получала, удержание необоснованно, поскольку данная мера может быть применена только по арендной плате, и удержание имущества в силу ст. 359 ГК РФ возможно только в отношении имущество, если существуют договорные обязательства по предмету удержания, должен быть составлен и подписан акт удержания обеими сторонами, такого акта не оставлено, а также направлено заявление от 14.02.2016 года о расторжении договора субаренды от 01.07.2015 года в связи с ликвидацией ООО «Юпитер». Заявление о расторжении договора принято истцом. Данные заявления получены истцом, что последним не оспаривается.

Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд признает довод ответчика о несоблюдении процедуры расторжения договора обоснованным. По смыслу части третьей статьи 619 вышеназванного Кодекса такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок. Как следует из материалов дела уведомление о расторжении договора субаренды в адрес субарендатора истцом не направлено. Истец уведомил 11.02.2016 года о наличии задолженности и ограничении доступа в нежилое помещение.

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, истец со своей стороны не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (субарендатором) соответствующего письменного предупреждения о расторжении договора и передачи имущества ответчиком истцу. Из содержания условий договора субаренды следует, что меры обеспечительного характера применяются при расторжении договора аренды, однако на момент ограничения доступа в помещение уведомление о расторжение договора ответчику истцом не вручено.

По смыслу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантии, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Исходя из обычаев делового оборота, в силу ст. 14 ГК РФ ограничение арендодателем доступа арендатора к объекту аренды является способом самозащиты гражданских прав, которая допускается законом, способом самозащиты фактического порядка. Между тем, в соответствии со статьей 14 ГК РФ способы самозащиты права должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Обращение к такому способу самозащиты, как ограничение доступа в объект аренды, учитывая внесение платежа по акту сверки от 27.01.2016 года ответчиком 15.02.2016 г., а также при наличии согласованного в договоре условия о договорной неустойке за просрочку внесения арендной платы, представляется судом несоразмерным.

Суд приходит к убеждению, что с 12 февраля 2016 года арендные отношения между сторонами были прекращены, поскольку истцом был ограничен ответчику доступ к арендуемому помещению, следовательно, истец в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора субаренды нежилого помещения.

Поскольку доступ ответчика в помещение был прекращен самим истцом с 12.02.2016 года, что последним не отрицалось, а по смыслу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата является платой за пользование имуществом, соответственно, ответчик несет обязательства по внесению платежей до 12.02.2016 года.

Как следует из акта сверки и не оспаривается сторонами арендная плата внесена ответчиком по состоянию на 01.02.2016 года.

Согласно п. 1 ст. 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 263 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

В обеспечение исполнения обязательств по договору аренды от 01.07. 2015 года между истцом и Ермоленко О.В. был заключен договор поручительства от 01 июля 2015 года, по условиям которого Ермоленко О.В. обязалась отвечать солидарно с ООО «Юпитер» за исполнение последним обязательств по оплате арендной платы по договору аренды от 01 июля 2015 года

Таким образом, обязательства должны быть исполнены солидарными должниками ООО «Юпитер» и Ермоленко О.В. в соответствии с условиями договора аренды, договора поручительства. Таким образом, ответчик не произвел оплату за период с 01.02.2016 г. по 11.02.2016 г. - 11 дней, в связи с чем с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию солидарно задолженность по арендной плате в размере 2750 руб. (7000/28*11).

Согласно ст. ст. 330, 332 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств и мерой имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Согласно п.3.4 договора за просрочку арендных платежей, установленных договором, арендатору начисляются пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поскольку обязательства по внесению арендной платы ответчиком нарушались, соответственно, с ответчиков солидарно подлежат взысканию пени. Суд принимает представленный расчет истца о размере пени по состоянию на 15.02.2016 года за период с августа 2015 года по январь 2016 г. в сумме 28 740 руб. из расчета 1% за каждый день просрочки, и за февраль 2016 года - 4 400 ( 2750*1%* 160 (по состоянию на 14.07.2016)), всего 33 140 руб.

В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотреблением правом в иных формах.

В силу положений ч. 2 ст. 14 ГК РФ способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

В соответствии с ч. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Истец просит обратить взыскание на имущество согласно описи удерживаемого имущества ответчика, находящегося по адресу: <адрес>, в количестве 20 предметов, используемых в предпринимательской деятельности, и 24 наименования продуктов питания, перечень и количество указано, в пределах суммы удовлетворенных требований истца по настоящему иску путем реализации указанного имущества с публичных торгов.

Особенность удержания имущества как обеспечительной меры заключается в том, что кредитор имеет право удержать имущество должника до момента исполнения последним своей обязанности. Объектом удержания является вещь, как движимая, так и недвижимая, которая была передана кредитору, являющаяся объектом основного обязательства. Данное имущество, отраженное истцом в акте осмотра помещения, таковым не является. Доводы истца о том, что истец имеет право на удержание имущества ответчика по собственному волеизъявлению помимо воли ответчика, суд находит несостоятельными. В данном случае договором субаренды не согласовано имущества, которое может удерживать субарендатор в качестве исполнения обязательств по настоящему договору, его перечень, характеристики, условия и сроки, возможность обращения на него взыскания. Удержание имущества должника, ограничение доступа в помещение являются мерами, направленными на обеспечение реального исполнения обязательства, реализуемыми в случае различных нарушений. Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. В данном случае спорное имущество оказалось во владении арендодателя помимо воли арендатора, без его согласия, п.6.3 об уведомления субарендатора, расторжении договора аренды не исполнен, перечень имущества и возможность обращения на него взыскания не согласованы сторонами. Основанием поступление указанного в акте имущества во владение субарендодателя являются, по мнению суда, неправомерные действия истца по удержанию данного имущества помимо воли ответчика, неправомерность действий подтверждается и постановлением об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении. Кроме того, исполнение обязательства по договору обеспечено неустойкой, в связи с чем с учетом суммы основного долга 2 750 руб. удержание имущества ответчиком и обращение на него взыскания несоразмерно нарушенному обязательству. Поскольку такое владение не может быть признано законным, оно не допускает его удержание по правилам пункта 1 ст. 359 ГК РФ. Истцом не представлено доказательств невозможности исполнения ответчиком судебного решения, в том числе, посредством обращения взыскания на имущество в соответствии в порядке, предусмотренном ФЗ «Об исполнительном производстве». С учетом изложенного в требованиях об обращении взыскания на удерживаемое имущество следует отказать

С учетом изложенного, с ООО «Юпитер», Ермоленко О.В. в пользу истца следует взыскать солидарно задолженность по договору субаренды в сумме 2 750 руб., пени 33 140 руб., в остальной части иска отказать.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ в пользу истца с ответчиков солидарно подлежит взысканию государственная пошлина соразмерно удовлетворенной части иска в размере 1194,20 руб. В связи с отказом истцу в части требований об обращении взыскания на удерживаемое имущество расходы по оценке имущества взысканию с ответчиков не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Иск ИП Огарковой Г.Л. удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Юпитер», Ермоленко О.В. в пользу ИП Огарковой Г.Л. солидарно задолженность по договору субаренды в сумме 2 750 руб., пени 33 140 руб., расходы по госпошлине 1 194 руб. 20 коп., в остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Кировский областной суд через Октябрьский районный суд города Кирова в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме – 19.07.2016 года.

Судья С.А. Стародумова