Гражданский кодекс часть 1

ООО «Кулебяка» обратилось в суд с иском к ФИО2 о понуждении заключить договор аренды указывая в обоснование своих доводов, что19 мая 2017 года между ООО «Кулебяка» и ФИО5 (арендодатель) был заключен договор аренды части помещений № <№> расположенные по адресу г<адрес>. Помещения переданы согласно Акта приема-передачи 19 мая 2018 года. Арендная плата составила 15 000 рублей в месяц, сроком на 60 месяцев. В соответствии с условиями договора 28.10.2017 года указанный договор был предоставлен на государственную регистрацию за <№>. Однако по вине ФИО5 государственная регистрация была 14.11.2018 года приостановлена на срок 3 месяца, государственный регистратор предоставил время на исправление нарушений, но 19 января 2018 года ФИО5 умер, не успев исправить договор и внести в него изменения. Соответственно в государственной регистрации было отказано, по истечении срока предоставленного на устранение нарушений выявленных при государственной регистрации. Наследницей умершего ФИО5 является его жена ФИО2, которая сразу же после смерти арендодателя заявила права на указанные помещения и получала арендную плату. Однако практически сразу после вступления в наследство, а именно 12 октября 2018 года она обратилась с заявлением об освобождении занимаемых ООО «Кулебяка» помещений и потребовала в течение 10 дней с момента получения письма освободить их. В ответ на указанное заявление ООО «Кулебяка» 15.10.2018 года и 23.10.2018 года направил в адрес ФИО2 требование о заключении договора аренды на условиях исполняемого сторонами договора аренды части помещений <№> расположенные по адресу <адрес> от 19 мая 2017 года. Однако в ответ на указанное законное требование ФИО2 отключила электро и водоснабжение, чем поставилаООО «Кулебяка» в тяжелейшие условия. В настоящий момент ФИО2 всячески уклоняется от заключения договора аренды и ставит ООО «Кулебяка» в невыносимые условия, для того чтобы ООО «Кулебяка» свернул коммерческую деятельность и съехал из помещений. В соответствии с действующим законодательством переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

При этом ФИО2 ни разу не обращалась к ООО «Кулебяка» с подтверждением своего права собственности и требованием перезаключить договор аренды, только требовала деньги за аренду в объеме, превышающем арендную плату предусмотренную договором. Надеясь на добросовестное поведение ФИО2, а так же на дальнейшее взаимовыгодное сотрудничество, в том числе на зачет излишне уплаченных сумм, в счет будущих платежей по арендной плате ООО «Кулебяка» исправно исполнял перед ФИО2 свои обязательства по договору, даже в большем объеме, чем предусмотрено его условиями, что подтверждают приложенные расписки.

После смерти ФИО5 действие договора аренды не прекратилось, помещения из владения и пользования ООО «Кулебяка» не изымались, он принял на себя обязательства по арендной плате, которое исполнял в течении всего срока аренды.

В судебном заседании представитель ООО «Кулебяка» по доверенности ФИО1 просил обязать ответчицу заключить с ООО «Кулебяка» долгосрочный договор аренды нежилых помещений №1 – площадью 6.3 кв.м., №2,3,4 – площадью 8.2 кв.м., №5 – площадью 127.9 кв.м.,№6 – площадью 52.3 кв.м., №7 – площадью 8.7 кв.м., №8 - площадью 13.6 кв.м., №9 – площадью 9.7 кв.м., №10 – площадью 8.4 кв.м., №11 – площадью 5.3 кв.м., №12 – площадью 12.2 кв.м., № 13 – площадью 401 кв.м., на условиях исполняемого сторонами договора аренды части помещений №06-17 расположенные по адресу <адрес> от 19 мая 2017 года, заключенного между ООО «Кулебяка» и ФИО5 добавив, что в настоящее время они вынуждены выехать с указанных помещений, так как нет реальной возможности осуществлять свою деятельность.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований пояснив, что в соответствии с п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», по смыслу статей 164,165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Договор не прошедший необходимую государственную регистрацию не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Несмотря на то, что государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения: - арендатор не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ не применяется), так как собственник ФИО5, умер 23.01.2018 года и на основании свидетельства о праве собственности по завещанию от 28.08.2018 г. я являюсь собственником вышеуказанного имущества, имею право распоряжаться им по своему усмотрению. После смерти мужа ФИО2 вступила в наследство, является единственным наследником, что подтверждается выпиской из ЕГРН и как собственник нежилого здания желает использовать свою собственность по своему усмотрению и не желает заключать договор аренды с ООО «Кулебяка».

Простит в удовлетворении исковых требований, заявленных истцом отказать по ук4азанным основаниям.

Выслушав мнения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности все собранные и исследованные в судебном заседании доказательства, суд считает, что исковые требования о понуждении заключить договор не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании, 19 мая 2017 года между ООО «Кулебяка» и ФИО5 (арендодатель) был заключен договор аренды части помещений <№> расположенные по адресу <адрес>. Помещения переданы согласно Акта приема-передачи 19 мая 2018 года. Арендная плата составила 15 000 рублей в месяц, сроком на 60 месяцев. В соответствии с условиями договора 28.10.2017 года указанный договор был предоставлен на государственную регистрацию за <№>. Однако государственная регистрация была 14.11.2018 года приостановлена на срок 3 месяца и предоставлено время на исправление нарушений, но 19 января 2018 года ФИО5 умер, не успев исправить договор и внести в него изменения. Соответственно в государственной регистрации было отказано, по истечении срока предоставленного на устранение нарушений выявленных при государственной регистрации.

Наследницей умершего ФИО5 является его жена ФИО2, которая после вступления в наследство 12 октября 2018 года обратилась с заявлением к истцу об освобождении занимаемых ООО «Кулебяка» помещений и потребовала в течение 10 дней с момента получения письма освободить их.

На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию <№> от 28.08.2018 г., ФИО2 является собственником нежилого здания площадью 272,4 кв.м., наименование «кафе» кадастровый <№> по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированныхправах на объект недвижимости от 31.08.2018 г.

Только собственнику принадлежит право пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательствам. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Оснований для понуждения ответчицы к заключению договора аренды указанных помещений истцом не предоставлено, судом таковых не добыто, а установлено, что договор аренды указанных помещений с предыдущим собственником не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, суд считает, что требования истца не могут быть удовлетворены, так как противоречат закону, нарушают права и охраняемые законом интересы собственника.

При вынесении решения суд принимает во внимание то обстоятельство, что стороны просили рассмотреть дело по имеющимся в деле письменным материалам, ни о чем более не ходатайствовали, дополнительных доказательств не имели.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 197-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ООО «Кулебяка» к ФИО2 об обязании заключить долгосрочный договор аренды нежилых помещений №1 – площадью 6.3 кв.м., №2,3,4 – площадью 8.2 кв.м., №5 – площадью 127.9 кв.м.,№6 – площадью 52.3 кв.м., №7 – площадью 8.7 кв.м., №8 - площадью 13.6 кв.м., №9 – площадью 9.7 кв.м., №10 – площадью 8.4 кв.м., №11 – площадью 5.3 кв.м., №12 – площадью 12.2 кв.м., № 13 – площадью 401 кв.м., части помещений №06-17 расположенные по адресу <адрес> – отказать.

По вступлении решения в законную силу отменить обеспечительные меры в виде наложения ареста на нежилые помещения №1 – площадью 6.3 кв.м., №2,3,4 – площадью 8.2 кв.м., №5 – площадью 127.9 кв.м.,№6 – площадью 52.3 кв.м., №7 – площадью 8.7 кв.м., №8 - площадью 13.6 кв.м., №9 – площадью 9.7 кв.м., №10 – площадью 8.4 кв.м., №11 – площадью 5.3 кв.м., №12 – площадью 12.2 кв.м., № 13 – площадью 401 кв.м., части помещений №06-17 расположенные по адресу <адрес>

Решение может быть обжаловано в краевой суд через районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: