Гражданский кодекс часть 1

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе судьи Руденской Е.С., при секретаре Лукояновой А.И., с участием представителя истца Еремеевой Л.В., ответчика Лузана Н.С., его представителя Гриценко Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Кудряшовского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области к Лузану Н. С. о признании недействительными торгов, договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

установил:

представитель администрации Кудряшовского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи №... земельного участка с кадастровым номером №... площадью 4 518 кв.м, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>, стоимостью 1 411 000 руб. Договор заключен на основании протокола подведения итогов открытого аукциона №... от ДД.ММ.ГГГГ по извещению №... от ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением №... администрации Кудряшовского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок (в составе земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 501 212 кв.м) из земель запаса переведен в категорию земель промышленности, энергетики, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения комической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Указанная категория земель предполагает наличие на земельном участке зданий или сооружений или их последующее строительство. Поскольку на указанном земельном участке объекты капитального строительства (зданий и сооружений) отсутствуют, следовательно, он будет впоследствии использован для строительства зданий и сооружений. В соответствии с п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ Земельного участка РФ продажа муниципальных земельных участков в собственность для строительства зданий и сооружений не допускается. Поскольку на открытый аукцион было выставлено имущество, не подлежащее продаже, следовательно, открытый аукцион №... от ДД.ММ.ГГГГ был проведен с нарушением правил, и в силу ст. 174.1 ГК РФ является недействительным в силу его ничтожности.

Просит признать недействительными торги по извещению №... от ДД.ММ.ГГГГ по продаже земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 4 518 кв.м, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>, категория земель: земли промышленности, энергетики, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование; признать недействительным договор купли-продажи №... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Кудряшовского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области и Лузаном Н.С., земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 4 518 кв.м, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>; применить последствия недействительности сделки, признать право собственности администрации Кудряшовского сельсовета Новосибирского района Новосибирского района Новосибирской области на земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 4 518 кв.м, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кудряшовскицй сельсовет.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила иск удовлетворить.

Ответчик Лузан Н.С.. его представитель исковые требования не признали по доводам и основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 85-87), суть которых сводится к тому, что в соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «О защите конкуренции» при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят, или могут привести к недопущению, ограничению, или устранению конкуренции, в том числе, создание участнику торгов или нескольким участникам торгов преимущественных условий участия в торгах, нарушение порядка определения победителя или победителя торгов. Согласно ч. 4 этой же статьи нарушение правил, установленных указанной статьей, является основанием для признания судом соответствующих торгов и заключенных по результатам таких торгов сделок недействительными. Истцом же не доказан факт нарушения запрета, установленного законом, нарушения правил, установленных ст. 17 Федерального закона №135-ФЗ. По мнению ответчика истец должен доказать, что порядком проведения торгов затронуты его публичные либо имущественные права и интересы, и они могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Под заинтересованным лицом следует понимать участников торгов, либо лицо, которому было отказано в участии в торгах, либо иного субъекта гражданских правоотношений, чьи права были нарушены в результате проведения данных торгов. Истцом не доказано, какие права нарушены, не доказан факт его принадлежности к категории заинтересованных лиц. В данном случае, по мнению Лузана Н.С., не усматривается нарушения прав истца, поскольку он являлся участником торгов, земельный участок был своевременно и полностью оплачен ответчиком, используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования, нарушений норм действующего законодательства не имеется, удовлетворение требований не приведет к восстановлению прав и законных интересов администрации.

Представитель третьих лиц ООО «Заря», Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

К договорам, заключенным посредством торгов, применяются общие положения главы 9 ГК РФ.

Положения ст. 449 ГК РФ о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера. При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения по результатам торгов заведомо незаконных сделок, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов (Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№...-№...

Доводы ответчика об обратном подлежат отклонению как основанные на неверном понимании норм материального права.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№... «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Судом установлено, что согласно протоколу №... подведения итогов аукциона от ДД.ММ.ГГГГ, победителем на аукционе по извещению №... от ДД.ММ.ГГГГ признан участник №...Лузан Н.С., предложивший наибольшую цену за объект аукциона – 1 411 000 руб. (л.д. 39-40).

На основании протокола проведения итогов открытого аукциона №... от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Новосибирского района Новосибирской области и Лузаном Н.С.ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи №..., предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером №... площадью 4 518 кв.м, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование. Земельный участок принадлежал администрации Кудряшовского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области на праве муниципальной собственности (л.д. 41-44).

Земельный участок передан покупателем продавцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 47).

На основании распоряжения главы Кудряшовского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области №...р от ДД.ММ.ГГГГ постановлено провести самоконтроль в рамках проверки соблюдения муниципальным образованием Кудряшовским сельсоветом Новосибирского района Новосибирской области земельного законодательства РФ при предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №... площадью 4 518 кв.м, с местоположением: Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование (л.д. 65).

Как следует из акта самоконтроля от ДД.ММ.ГГГГ, в ходе проверки установлено предоставление земельного участка осуществлено вопреки положениям ст. 39.1 ЗК РФ (л.д. 66-67).

В соответствии с п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

Земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также - на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 2 ст. 39.1 ЗК РФ установлено, что продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Нормами ст. 39.11 ЗК РФ, регулирующими порядок продажи земельных участков из государственной и муниципальной собственности на аукционах, не предусмотрена возможность оформления по результатам аукционов договоров купли-продажи участков, подлежащих застройке объектами капитального строительства. Такие земельные участки предоставляются только по результатам аукциона на право заключения договора аренды. Право собственности на такие земельные участки может быть оформлено только после завершения строительства и ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№..., и действовавшего на момент проведения спорного аукциона, предусмотрено, что земельный участок с видом разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» предназначен для сельского хозяйства, содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

В соответствии со ст. 1 ГрК РФ под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие), под некапитальными строениями, сооружениями понимаются строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Исходя из положений ст. 1 ГрК РФ здание всегда является объектом капитального строительства.

В свою очередь, строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п. 13 ст. 1 ГрК РФ).

Таким образом, проанализировав положения ГрК РФ, суд приходит к выводу о том, что вид разрешенного использования: сельскохозяйственное назначение, предполагает, в том числе, и строительство на таком участке объектов капитального строительства, а соответственно земельный участок с кадастровым номером 54:19:012602:2472, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кудряшовский сельсовет, мог быть предоставлен Лузану Н.С. лишь на праве аренды, не мог быть предметом договора купли-продажи, а соответственно и предметом аукциона по его продаже.

Возражая против удовлетворения требований, ответчик указал, что истец в соответствии со ст. 449 ГК РФ не является заинтересованным лицом, им не было указано, какие права были нарушены, удовлетворение требований не приведет к восстановлению прав и интересов администрации Кудрящовского сельсовета.

Между тем, позиция ответчика основана на неверном толковании норм права. Статья 449 ГК РФ предусматривает специальные основания для признания недействительной сделки, заключенной на торгах и предполагает лишь несоблюдение правил проведения торгов. При этом, как ранее судом было указано, на сделки, совершенные посредством проведения торгов, распространяются общие положения Главы 9 ГК РФ, позволяющие оценить правомерность договора вне зависимости от нарушения правил его заключения.

Как неоднократно указывалось Конституционным Судом РФ, согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9, часть 1); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3). Исходя из данных конституционных предписаний и требования статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, учитывая необходимость обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц, законодатель вправе определить условия отчуждения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность, в том числе круг объектов, не подлежащих такому отчуждению (Определение Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№...-О).

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка, заключенный в нарушение императивно установленного законом порядка выбытия его из муниципальной собственности, нарушает права не только муниципального образования Кудряшовского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, но и с учетом разъяснений Конституционного Суда РФ права неопределенного круга лиц, затрагивает публичные интересы, а потому в соответствии с положениями п. 2 ст. 168 ГК РФ является недействительным в силу его ничтожности.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности (п. 4 ст. 167 ГК РФ).

Согласно оспариваемому договору купли-продажи стоимость земельного участка составила 1 411 000 руб. Получение указанных денежных средств представитель истца не оспаривала, указав, что денежные средства зарезервированы для их возврата Лузану Н.С.

Таким образом, придя к выводу о ничтожности договора купли-продажи №... от ДД.ММ.ГГГГ, не установив, обстоятельств, которые бы позволяли не применять последствия недействительности сделки, суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок подлежит возврату в собственность муниципального образования Кудряшовского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, ответчику Лузяну Н.С. – денежные средства в размере 1 411 000 руб.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О судебном решении» от ДД.ММ.ГГГГ№..., поскольку по искам о признании разрешается вопрос о наличии или отсутствии того или иного правоотношения либо отдельных прав и обязанностей участвующих в деле лиц, суд при удовлетворении иска обязан в необходимых случаях указать в резолютивной части решения на те правовые последствия, которые влечет за собой такое признание (например, об аннулировании актовой записи о регистрации брака в случае признания его недействительным).

Руководствуясь ст. 194,198 ГПК РФ,

решил:

иск администрации Кудряшовского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области удовлетворить.

Признать недействительными торги по извещению №... от ДД.ММ.ГГГГ по продаже земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 4 518 кв.м, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>, категория земель: земли промышленности, энергетики, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование.

Признать недействительным договор купли-продажи №... от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 4 518 кв.м, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>, заключенный между администрацией Кудряшовского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области и Лузаном Н. С..

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество регистрационную запись о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 4 518 кв.м, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кудряшовский сельсовет, категория земель: земли промышленности, энергетики, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование за Лузаном Н. С. и восстановить сведения о прежнем собственнике земельного участка – Кудряшовский сельсовет Новосибирского района Новосибирской области.

Взыскать с администрации Кудряшовского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области в пользу Лузана Н. С. денежные средства в размере 1 411 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский районный суд Новосибирской области.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья «подпись»

Секретарь с/з А.И. Лукоянова

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела №... в Новосибирском районном суде Новосибирской области.