Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Омскстройгруппинвест» к Обществу с ограниченной ответственностью «Азовский строительный отдел». ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском к ООО «Азовский строительный отдел», ФИО1. В обоснование заявленных требований указал, что ООО «УК «ОмскСтройГруппИнвест» принадлежит нежилое строение - одноэтажное кирпичное здание общей площадью 66,7 кв. м. Литера Б, а так же нежилое строение - одноэтажное рубленое здание с пристроем общей площадью 402,9 кв.м.(литер А.А). Между ООО «УК «ОмскСтройГруппИнвест» и ООО «Азовский строительный отдел» был заключен договора аренды №-Т/Б от 22 сентября 2011 г. В соответствии с которым во временное пользование предоставлялись нежилые помещения №-ТМ общей площадью 66,7 кв.м., на первом этаже нежилого одноэтажного рубленого здания с пристроем (литера Б), расположенного по адресу: <адрес> угол <адрес>, индивидуализированные согласно Приложению № к Договору. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Управляющая компания «ОмскСтройГруппИнвест» и ФИО1 был заключен договор поручительства к Договору аренды нежилых помещений №-Т/Б от: ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым соответчик принял на себя обязательство нести перед арендодателем солидарную ответственность за исполнение указанным юридическим лицом всех принятых на себя обязательств по вышеуказанному договору аренды. В соответствии с п. 2.1. договора аренды в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ за пользование объектом аренды арендатор обязуется оплачивать постоянную арендную плату в размере 25 000 рублей и переменная часть - на обеспечение электро, тепло и водоснабжение/водоотведение объектов недвижимости по <адрес> угол <адрес> рассчитывается ежемесячно исходя из размеров соответствующих затрат, плюс 1 %, уплачиваемых арендодателем в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Передача объекта аренды во временное пользование (аренду) была произведена по акту приема-передачи арендуемого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в адрес арендодателя поступила претензия о снижении температурного режима на объекте аренды. В тот же день объект аренды был осмотрен, выполнено утепление наружных стен, окон по периметру фасада монтажной пеной, пеноплексом, слив и промыв системы отопления. Однако, ДД.ММ.ГГГГ в адрес арендодателя поступило уведомление о расторжение договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ в связи с технически непригодным состоянием помещения, а, последующем, арендодателем подучено письмо с приложением соглашения о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ, и протокола испытаний параметров микроклимата №/фф от ДД.ММ.ГГГГ проводимых на объекте аренды. Однако, условиями заключенного договора аренды не предусмотрено право арендатора на одностороннее внесудебное расторжение договора аренды в связи с наличием в арендуемом объекте недвижимости недостатков, препятствующих пользованию объектом аренды, а именно: в связи с технически непригодным состоянием помещения. Представленный протокол исследований параметров микроклимата №/фф от ДД.ММ.ГГГГ, проводимых на объекте аренды, по мнению истца не может быть принят во внимание, поскольку указанное исследование проводилось без присутствия представителя собственника объекта недвижимости, надлежащее уведомление собственника нежилого помещения также отсутствует, а условия, при которых проводились замеры, не соответствуют порядку проведения таких измерений установленному СанПиН 2.2.4.548—96. Вместе с тем, пунктом ДД.ММ.ГГГГ Договора аренды предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды при условии письменного уведомления не менее за 3 месяца о намерении расторгнуть договор, и при этом независимо от того будет использоваться объект аренды оплата платежей производится в соответствии с условиями Договора аренды. Таким образом, принимая во внимание волеизъявление стороны направленное на расторжение договора, изложенное в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ, истец считает договор аренды 44-ТБ от ДД.ММ.ГГГГ. действующим до ДД.ММ.ГГГГ включительно и расторгнутым в одностороннем порядке по инициативе Арендатора с ДД.ММ.ГГГГ Со ссылкой на положения ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ, положения п.п. 2.1., 2.3., 2.6., 2.7 договора аренды, истец указал, что за ответчиком на сегодняшний день, по договору аренды числиться задолженность в сумме 121 061 рублей 57 копеек, в том числе: - 25 000 рублей задолженность по арендной плате за январь 2018 года, 21 428,57 рублей задолженность по арендной плате за период 01-ДД.ММ.ГГГГг. включительно, 16201 рублей задолженность по коммунальным платежам за ноябрь 2017 г., 20397 рублей задолженность по коммунальным платежам за декабрь 2017 г., 20803 рублей задолженность по коммунальным платежам за январь 2018 г., 17 232 рублей задолженность по коммунальным платежам за период 01-ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, согласно п. 5.1. Договора аренды №-Т/Б от ДД.ММ.ГГГГ первая сторона вправе взыскать неустойку со второй стороны за просрочку платежей, предусмотренных пунктами 2.1., 2.6.2.7 Договора, в виде пени в размере 1 % (одного процента) от суммы, несвоевременно внесенных платежей, за каждый день просрочки. В связи с тем, что за период действия договора аренды неоднократно допускалась просрочка платежей, предусмотренных пунктами 2.1, 2.6, 2.7. Договора аренды, оплату коммунальных платежей ответчик не произвел до сих пор, начислена договорная неустойка в размере 84 894,20 рублей. Вместе с тем, с учетом соблюдения баланса интересов сторон истец полагает возможным снизить размер начисленной договорной неустойки до 50 000 рублей. B связи с ненадлежащим исполнением обязательств ДД.ММ.ГГГГ в адрес соответчиков была направлена досудебная претензия с требованием погасить имеющуюся задолженность, согласно отчету об отслеживании почтовых отправлений досудебные претензии адресатом получены. Однако переговоры по телефону и личные встречи не привели к желаемому результату. Для представления интересов истца в суде по настоящему иску между ООО «Управляющая компания «Омскстройгруппинвест» и ФИО2 и был заключен договор возмездного оказания юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 7 указанного договора стоимость юридических услуг составляет 10 000. рублей.

В последующем исковые требования были уточнены, с учетом уточнения иска истец просил взыскать солидарно с ООО «Азовский строительный отдел», ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды в размере 166 020 рублей 77 копеек, в том числе: задолженность по договору аренды - 112 248 рублей 20 копеек, договорную неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 53 772 рублей 57 копеек, а так же судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 621 рубля и услуг представителя в сумме 10 000 рублей.

Представитель истца ФИО2 действующая на основании доверенности в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения поддержала в полном объеме по доводам, изложенном в исковом заявлении, так же пояснила, что факт освобождения помещения не имеет существенного значения, поскольку условиями договора аренды предусмотрена обязанность арендатора нести бремя содержания до момента расторжения договора.

Представитель ответчиков ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования не признала, поддержала доводы изложенные в отзыве на исковое заявление. Указала, что задолженность по арендной плате у ответчиков перед истцом отсутствует, оплата не производилась, поскольку по расчетам сторон имелись расхождения в суммах, задолженность за январь-февраль 2018 года не признала, поскольку в данный период помещения ответчиками не занимались ввиду низкого температурного режима и недостаточной освещенности помещения, ключи от помещений были переданы охраннику. Ходатайствовала о снижении размера неустойки.

Заслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствие со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части (ст.361 ГК РФ). Договор поручительства должен быть совершен в письменной форме (ст.362 ГК РФ).

В соответствии со ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая оплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.

В силу п.1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

В судебном заседании установлено, что ООО «УК «Омскстройгруппинвест» является собственником нежилого строения – одноэтажного кирпичного здания общей площадью 66, 7 кв.м., литера Б, и нежилого помещения – одноэтажного рубленного здания с пристроем общей площадью 402, 9 кв.м., литера А,А1, расположенных по адресу: <адрес> угол <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права <адрес>, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК «Омскстройгруппинвест» и ООО «Азовский строительный отдел» заключили договор аренды №-Т/Б, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование предоставлялись нежилые помещения №-ТМ общей площадью 66,7 кв.м., на первом этаже нежилого одноэтажного рубленого здания с пристроем (литера Б), расположенного по адресу: <адрес> угол <адрес>, индивидуализированные согласно Приложению № к Договору. Объект аренды используется второй стороной исключительно в целях осуществления следующей деятельности: офис (п. 1.5. Договора). Согласно пункта 2.1. Договора за пользование объектом аренды, вторая сторона взяла на себя обязательство оплачивать первой стороне ежемесячную арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной части: постоянная часть в размере 20 010 рублей без учета налогов, переменная часть – соответствует 23% расходов первой сторона на обеспечение электро, тепло и водоснабжение/водоотведение объектов недвижимости по <адрес> угол <адрес> рассчитывается ежемесячно исходя из размеров соответствующих затрат, плюс 1 %, уплачиваемых арендодателем в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Пунктом ДД.ММ.ГГГГ Договора предусмотрена обязанность арендатора извещать первую сторону в письменном виде не менее чем за 3 месяца о намерении расторгнуть договор, и при, в силу вышеуказанного пункта, независимо от того будет использоваться объект аренды оплата платежей производится в соответствии с условиями договора аренды. Согласно п. 5.1. Договора аренды №-Т/Б от ДД.ММ.ГГГГ первая сторона вправе взыскать неустойку со второй стороны за просрочку платежей, предусмотренных пунктами 2.1., 2.6.2.7 Договора, в виде пени в размере 1 % (одного процента) от суммы, несвоевременно внесенных платежей, за каждый день просрочки.

Передача объекта аренды во временное пользование (аренду) была произведена по акту приема-передачи арендуемого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

В обеспечение исполнения обязательств ООО «Азовский строительный отдел» ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Управляющая компания ОмскСтройГруппИнвест» и ФИО1 был заключен договор поручительства к договору аренды нежилых помещений №-Т/Б, от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым соответчик принял на себя обязательство нести перед арендодателем солидарную ответственность за исполнение указанным юридическим лицом всех принятых на себя обязательств по вышеуказанному договору аренды.

Согласно дополнительного соглашения № к договору аренды №-Т/Б от ДД.ММ.ГГГГ во второй абзац п. 2.1. Договора аренды внесены изменения, согласно внесенным изменениям с ДД.ММ.ГГГГ постоянная часть арендной платы составляет 25 000 рублей в месяц без учета налога.

Из искового заявления следует, что в нарушение договора аренды, ответчик свою обязанность по внесению арендной платы исполнил не надлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность по уплате арендных платежей за период с ноября по ДД.ММ.ГГГГ включительно. Истцом сумма задолженности определена в размере 112 248 рублей 20 копеек.

Сторона ответчика доказательств выплаты истцу арендной платы не представила, при этом возражая против удовлетворения заявленных исковых требований указывает на наличие переплаты по арендной платы в размере 18 336 рублей, а так же на отсутствие обязанности по оплате арендной платы поскольку помещения ответчиком не занимались.

Между тем, суд проверив сравнительный расчет истца, полагает его арифметически верным, а доводы стороны ответчика об отсутствии обязанности по уплате арендной платы в связи с освобождением арендуемого помещения суд полагает несостоятельными, ввиду следующего.

В соответствии с п. 2. ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Условиями заключенного договора аренды не предусмотрено право арендатора на одностороннее внесудебное расторжение договора аренды в связи с наличием в арендуемом объекте недвижимости недостатков, препятствующих пользованию объектом аренды, а именно: в связи с технически непригодным состоянием помещения. Вместе с тем, пунктом ДД.ММ.ГГГГ Договора предусмотрена обязанность арендатора извещать первую сторону в письменном виде не менее чем за 3 месяца о намерении расторгнуть договор, и при, в силу вышеуказанного пункта, независимо от того будет использоваться объект аренды оплата платежей производится в соответствии с условиями договора аренды. Ответчиками требований о расторжении указанного договора в суде не заявлялось.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес арендодателя поступило уведомление о расторжение договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ в связи с технически непригодным состоянием помещения.

Таким образом, принимая во внимание положения п. ДД.ММ.ГГГГ Договора аренды и волеизъявление стороны направленное на расторжение договора, изложенное в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ, истец обоснованно пришел к выводу о действии договора аренды 44-ТБ от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно и его расторжении в одностороннем порядке по инициативе арендатора с ДД.ММ.ГГГГ, а так же о начислении арендной платы по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Таким образом, с учетом представленных сторонами доказательств, установленных в процессе судебного разбирательства обстоятельств, суд приходит к выводу, что стороной ответчика доводы истца о размере и периоде образования задолженности не опровергнуты.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик ООО «Азовский строительный отдел» не исполнил принятые на себя обязательства по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением по договору аренды 44-ТБ от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем требования истца о солидарном взыскании с ответчиков в его пользу суммы задолженности по арендной плате в размере 112 248 рублей 20 копеек являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Условиями договора аренды, предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 1% от суммы, несвоевременно внесенных платежей, за каждый день просрочки. (п.5.1. Договора)

В связи с допущенной ответчиком просрочкой платежей по договору аренды истец просит взыскать с ответчиков неустойку (пени) в размере 50 000 рублей.

Представитель ответчика в судебном заседании просил о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ в виду ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства по договору аренды.

Данные доводы стороны ответчика по мнению суда заслуживают внимания, поскольку действующее гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (ч.3 ст.55 Конституции Российской Федерации). Поэтому размеры неустойки должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

В данной связи, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Поэтому п.1 ст.333 ГК РФ предусмотрено не только право суда, а по существу его обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, предусмотренное частью первой статьи 333 ГК Российской Федерации право снижения размера штрафной неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств - независимо от того, является неустойка законной или договорной. Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия.

Критериями для установления явной несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть, в частности: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства.

Исходя из вышеизложенного, суд находит правомерным и справедливым уменьшить размер неустойки за нарушение роков оплаты до 30 000 рублей.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).

Право на взыскание судебных расходов возникает при условии фактического осуществления затрат, подтверждаемых соответствующими документами.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 10 000 рублей в счет возмещения расходов по уплате услуг представителя, а так же 4 621 рубля расходов по оплате государственной пошлины, в подтверждение чего представлен договор возмездного оказания от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 4 621 рубль.

Суд отмечает, что правоотношения, возникающие в связи с договорным юридическим представительством, по общему правилу, являются возмездными. При этом, определение (выбор) таких условий юридического представительства как стоимость и объем оказываемых услуг является правом доверителя (ст.ст. 1, 421, 432, 779, 781 ГК РФ). Следовательно, при определении объема и стоимости юридических услуг в рамках гражданских правоотношений доверитель и поверенный законодательным пределом не ограничены. Однако ни материально-правовой статус юридического представителя (адвокат, консультант, др.), ни согласованный доверителем и поверенным размер вознаграждения определяющего значения при решении вопроса о возмещении понесенных участником процесса судебных расходов не имеют.

В свою очередь, закрепляя правило о возмещении стороне понесенных расходов на оплату услуг представителя, процессуальный закон исходит из разумности таких расходов (ст. 100 ГПК РФ). В рассматриваемом правовом контексте разумность является оценочной категорией, определение пределов которой является исключительной прерогативой суда.

В данной связи с учетом сложности дела, времени судебного разбирательства, фактических действий представителя истца, а также требований разумности и справедливости, суд полагает сумму заявленную истцом ко взысканию за оказанные юридические услуги в размере 10 000 рублей разумной.

В связи с частичным удовлетворением требований истца, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 520 рублей 42 копейки.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Омскстройгруппинвест» удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с Общества с ограниченной ответственностью «Азовский строительный отдел», ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Омскстройгруппинвест» задолженность по арендной плате по договору аренды №-Т/б от ДД.ММ.ГГГГ в размере 112248 рублей 20 копеек, за нарушение сроков оплаты в размере 30 000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 10000 рублей, расходы по опалте государственной пошлины в размере 2520 рублей 42 копеек.

В остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Омский областной суд через Первомайский районный суд города,Омска в течение месяца со дня изготовления судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной формле изготовлено 26.09.2018.