Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд <адрес> в составе судьи Брянской О.Е., при секретаре Габаеве Ч.Д-Д., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истец просил применить последствия признания недействительности торгов путем признания недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расположенных по адресу: жилой дом: <адрес>, земельный участок: <адрес>, участок №, между ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (далее ОАО «АФЖС») и ФИО2; прекратить зарегистрированное право собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок и погасить соответствующую запись о регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; восстановить запись регистрации о праве собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что заочным решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ОАО «АФЖС» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. В ходе исполнительного производства, возбужденного ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> отделом судебных приставов УФССП по РБ дважды были проведены торги по продаже жилого дома и земельного участка, которые признаны несостоявшимися. В связи с тем, что имущество не было реализовано в установленный законом срок, ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Октябрьского РОСП УФССП по РБ вынесено постановление о передаче нереализованного имущества взыскателю. ОАО «АФЖС» ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировало право собственности на жилой дом и земельный участок. Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «АФЖС» (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО1 были признаны недействительными протоколы от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ о признании торгов по реализации жилого дома и земельного участка несостоявшимися. Также признано незаконным и отменено постановление судебного пристава-исполнителя Октябрьского РОСП УФССП по РБ от ДД.ММ.ГГГГ о передаче нереализованного имущества взыскателю. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ Указанное влечет применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, недействительность договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «АФЖС» и ФИО2

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Представитель истца ФИО3 исковые требования уточнила, просила применить последствия признания недействительности торгов путем признания недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «АФЖС» и ФИО2, передать дом ОАО «АФЖС»; обязать ОАО «АФЖС» возвратить ФИО2 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи дома и земельного участка; прекратить зарегистрированное право собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок и погасить соответствующую запись о регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; погасить запись регистрации о праве собственности ОАО «АФЖС» на жилой дом и земельный участок; восстановить запись регистрации о праве собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок. Также уточнила, что прекращение права собственности ФИО2 на спорное имущество и восстановление записи о праве собственности ФИО1 на спорное имущество просят произвести как применение последствий признания недействительными протоколов признания торгов несостоявшимися, постановления судебного пристава-исполнителя о передаче имущества взыскателю и договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «АФЖС» и ФИО2

Представитель ОАО «АФЖС» ФИО4 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. От представителя ответчика ФИО4 поступил письменный отзыв на иск, согласно которому против удовлетворения исковых требований возражают, поскольку выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Права истца не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. Одновременно с регистрацией права собственности ФИО1 на приобретенные за счет кредитных средств дом и земельный участок ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона. Удовлетворение заявленных требований с применением последствий недействительности оспариваемых сделок без восстановления регистрационной запись об ипотеке грубо нарушит права ОАО «АФЖС» и сделает невозможным исполнение решения Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Задолженность ФИО5 по кредитному договору в связи с признанием торгов недействительными не погашена. Признание несостоявшихся торгов недействительными не влечет недействительность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного вне торгов между ОАО «АФЖС» и ФИО2 Положения ст. 449 ГК РФ о последствия признания торгов недействительными в данном случае не применимы.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Представитель У. Р. по РБ ФИО6 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, представила письменный отзыв на иск, из которого следует, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Не заявляя о применении последствий недействительности договора купли-продажи, что, по мнению У., является ненадлежащим способом защиты нарушенного права в сложившейся ситуации, без какого-либо правового обоснования истцом предъявляются требования о прекращении зарегистрированного права ФИО2 и восстановлении записи о праве собственности ФИО1 Требования о прекращении права и восстановлении записи о праве в отрыве от предусмотренных законом способов защиты нарушенного права, являются ненадлежащим способом защиты и не подлежат удовлетворению.

Выслушав представителя истца, изучив отзывы ответчика и третьего лица, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что заочным решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены, в связи с неисполнением ФИО1 обязательств по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, обращено взыскание на заложенное имущество: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>; определен размер суммы, подлежащей уплате ФИО1 истцу ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере <данные изъяты> руб.; определен способ реализации в виде продажи с публичных торгов, определена начальная продажная стоимость дома в размере <данные изъяты> руб. и земельного участка в размере <данные изъяты> руб., с ФИО1 взысканы в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по госпошлине в сумме <данные изъяты> руб.

Согласно протоколам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ торги по реализации жилого дома и земельного участка признаны несостоявшимися, в связи с чем постановлением судебного пристава-исполнителя Октябрьского РОСП УФССП по РБ от ДД.ММ.ГГГГ нереализованное имущество ФИО1 передано взыскателю ОАО «АФЖС».

ДД.ММ.ГГГГ за ОАО «АФЖС» зарегистрировано право собственности на указанные жилой дом и земельный участок.

По договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ указанные дом и земельный участок проданы ОАО «АФЖС» ФИО2

Решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, по иску ФИО1 признаны недействительными протоколы от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ о признании торгов по реализации жилого дома по адресу: <адрес>, и земельного участка <адрес> несостоявшимися; также признано незаконным и отменено постановление судебного пристава-исполнителя Октябрьского РОСП УФССП по РБ от ДД.ММ.ГГГГ о передаче нереализованного имущества взыскателю.

В соответствии с п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Признание судом недействительными протоколов о признании торгов несостоявшимися и отмена постановления судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества взыскателю влечет недействительность договора купли-продажи спорного имущества, заключенного между ОАО «АФСЖ» и ФИО2ДД.ММ.ГГГГ, в связи с отсутствием права ОАО «АФСЖ» отчуждать указанное имущество.

Поскольку указанные обстоятельства были приведены истцом в качестве основания иска и заявленные требования истца направлены на возврат имущества, суд считает необходимым применить нормы ст. 302 ГК РФ, что соответствует положениям ст. 196 ГПК РФ, в соответствии с которой при принятии решения суд определяет правоотношения сторон и какой закон должен быть применен по данному делу.

Как указано в абз. 3 п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Положения ст. 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделки в данном случае применению не подлежат, поскольку истец не является стороной оспариваемой сделки, спорное имущество было приобретено ФИО2 - добросовестным приобретателем (иное не доказано), на основании последующей сделки.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 21 апреля 2003 г. №6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан…», когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

В пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года разъяснено, что, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Применяя положения ч. 1 ст. 302 ГК РФ, суд учитывает, что спорное имущество выбыло из владения истца помимо его воли: в связи с обращением взыскания на имущество по решению суда, соответственно, имущество подлежит возврату истцу независимо от добросовестности приобретения его ФИО2

Доводы представителя ответчика ОАО «АФЖС» о невозможности исполнения заочного решения Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об обращении взыскания на заложенное имущество ФИО1 в случае удовлетворения настоящего иска не принимаются судом ввиду несостоятельности. Права ОАО «АФЖС» возвратом спорного имущества ФИО1 не нарушаются, возврат имущества ФИО1 не препятствует исполнению решения суда об обращении взыскания на указанное имущество, не исключает возможности проведения торгов вновь и реализации имущества в установленном порядке в счет погашения задолженности ФИО1

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как указано в п. 52 приведенного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года указание в резолютивной части решения на применение последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Следовательно, в связи с возвратом спорного имущества ФИО1 подлежит прекращению зарегистрированное право на указанное имущество ФИО2 и восстановлению запись о праве собственности на имущество ФИО1

Требование о погашении записи ОАО «АФЖС» на спорное имущество не подлежит удовлетворению ввиду прекращения права ОАО «АФЖС» при внесении в ЕГРП записи о переходе права на данное имущество к ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Требования о возврате имущества ОАО «АФЖС» и обязании ОАО «АФЖС» возвратить денежные средства ФИО2 удовлетворению также не подлежат в связи с применением положений ст. 302 ГК РФ, а не последствии недействительности сделки в виде двусторонней реституции. ФИО2 при этом не лишен права в соответствии со статьей 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в части признания недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «АФЖС» и ФИО2, возврата имущества в собственность ФИО1, прекращении зарегистрированного права ФИО2 на жилой дом и земельный участок и восстановлении записи о праве собственности на указанное имущество ФИО1

В остальной части в удовлетворении требований надлежит отказать.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» и ФИО2.

Возвратить жилой дом по адресу: <адрес>, и земельный участок по адресу: <адрес>, в собственность ФИО1.

Прекратить зарегистрированное право ФИО2 на жилой дом по адресу: <адрес>, и земельный участок по адресу: <адрес>

Восстановить запись о регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом по адресу: <адрес>, и земельный участок по адресу: <адрес>.

В остальной части требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Бурятия через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Е. Брянская