Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ярославле 12 марта 2020 г. гражданское дело по иску МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, и встречному исковому заявлению ФИО3 к МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда», Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля о признании недействительными условий договора аренды земельного участка в части,

у с т а н о в и л :

МКУ «Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительной.

В исковом заявлении указало, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г. истцом на основании пп. 14 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 3 Закона Ярославской области от 08.04.2015 г. № 14-з был заключен с ФИО1 договор аренды №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН земельного участка площадью кв.м из земель населенных пунктов, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС (далее также – спорный земельный участок), на срок с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г. в адрес МКУ «Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля» поступило уведомление о передаче прав и обязанностей арендатора по вышеуказанному договору ФИО2 Переход прав арендатора к ФИО2 подтверждается выпиской из ЕГРН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Указывая, что спорный земельный участок был предоставлен ФИО4 в качестве меры социальной поддержки многодетной семьи, истец полагал передачу прав и обязанностей по заключенному договору аренды неправомерной и просил признать сделку (дополнительное соглашение от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г.) между ФИО1 и ФИО2 по передаче прав и обязанностей арендатора по Договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г. № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды земельного участка недействительной, применить последствия недействительности в виде возврата предоставленного по договору аренды земельного участка первоначальному арендатору и исключить из ЕГРП сведения из государственной регистрации Дополнительного соглашения от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенного с ФИО2 в отношении спорного земельного участка.

Определением суда от 01.10.2019 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО3

ФИО3 предъявлено встречное исковое заявление к МКУ «Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля», Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля о признании недействительными условий договора аренды земельного участка (л.д. 50), из которого следует, что на основании дополнительного соглашения № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г. (далее – Дополнительное соглашение № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) права и обязанности арендатора по Договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г. № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды земельного участка (далее – Договор аренды) переданы ФИО3, о чем арендодатель уведомлен. Поскольку п. 2.3.4 Договора аренды, предусматривающий право арендатора передать с письменного согласия арендодателя без заключения нового договора свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора, при этом ответственным по договору перед арендодателем (за исключением передачи арендных прав в залог) становится новый арендатор земельного участка, противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ в части, устанавливающей необходимость получения письменного согласия арендодателя на передачу соответствующих прав, истец просил признать п. 2.3.4 Договора аренды недействительным в части слов «с письменного согласия арендодателя».

Определением суда от 20.01.2020 г. произведена замена наименования истца по первоначальному иску, ответчика – по встречному МКУ «Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля» на МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее также – Агентство).

В судебном заседании представитель Агентства на основании доверенности ФИО5 первоначальный иск поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснил, что требования о признании дополнительного соглашения об уступке прав и обязанностей по Договору аренды относятся также и к ФИО3 Просил учесть, что земельный участок был предоставлен ФИО1 в аренду без проведения торгов в качестве меры социальной поддержки многодетной семьи. Предоставление земельного участка в аренду по указанному основанию возможно только лицу, признанному нуждающимся в жилых помещениях, и направлено на решение жилищных проблем многодетных семей. Таким образом, отчуждение ФИО1 приобретенных арендных прав не решило жилищной проблему семьи, в связи с чем цель, для достижения которой был предоставлен земельный участок, не была достигнута. Оснований для приобретения права аренды земельного участка вне аукциона у ФИО2, ФИО3 не имелось, равно как и для передачи им прав и обязанностей арендатора в объеме, установленном Договором аренды.

Встречные исковые требования не признал, указав, что арендатором в оспариваемом Договоре аренды выступает специальный субъект, личность которого имеет значение в арендных правоотношениях, в связи с чем без согласия арендодателя права арендатора переданы быть не могут, общие положения ГК РФ о недействительности договоров применению в данном случае не подлежат.

Представитель ФИО3 на основании доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования Агентства не признал, полагал, что с личностью арендатора в спорном случае связано право на получение земельного участка в первоочередном порядке, и именно это право не может быть передано другому лицу, в то время как в арендных правоотношениях личность арендатора для арендодателя значения не имеет и ограничений для арендатора по распоряжению принадлежащими ему правами не имеется.

Собственный иск поддержал в полном объеме, указав, что предоставленная ФИО1 мера социальной поддержки заключается в предоставлении ей земельного участка, однако обязанности построить на нем жилой дом ни Договор аренды, ни законодательство не содержат. Договор передачи прав арендатора был возмездным, полученные денежные средства ФИО1 как раз и могла направить на решение собственных жилищных проблем.

ФИО2 в судебном заседании исковые требования Агентства не признал, встречный иск полагал подлежащим удовлетворению. Полагал, что законность передачи арендных прав дважды проверена при проведении правовой экспертизы сделок в ЕГРН. Действующее законодательство не содержит норм, запрещающих лицам, получившим земельный участок в качестве меры социальной поддержки, передавать свои права третьим лицам. Подтвердил возмездность сделки по передаче арендных прав.

ФИО1, извещенная судом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась, об отложении судебного заседания не просила. Представила отзыв, приобщенный к материалам дела, повторяющий по существу позицию, изложенную ФИО6 в судебном заседании.

Ответчик по встречному иску КУМИ мэрии г. Ярославля, извещенный судом о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не направил, об отложении судебного заседания не просил.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в суд своего представителя не направило, об отложении судебного заседания не просило, представило отзыв, приобщенный к материалам дела (л.д. 103), из которого следует, что сведения, содержащиеся в ЕГРН, подлежат постоянному хранению, их уничтожение или изъятие не допускается. В случае изменения каких-либо ведений, ранее внесенные данные сохраняются. В случае признания сделки недействительной и применения последствий недействительности, связанных со внесением в ЕГРН новой записи на основании решения суда, предыдущая запись считается погашенной.

Судом разрешен вопрос о рассмотрении дела при имеющейся явке.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующим выводам.

Спорные отношения регулируются нормами гражданского и земельного законодательства Российской Федерации.

В силу ст. 56 ГПК РФ стороны обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований или возражений, если федеральным законом не установлено иное.

Из материалов дела следует, что ФИО1, являющейся многодетной матерью, на основании п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для строительства индивидуального жилого дома был предоставлен в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС, на срок с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, что подтверждается Договором № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г. (л.д. 27). Договор зарегистрирован в ЕГРН ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г.

Согласно п. 2.3.4 Договора аренды арендатор имеет право передать с письменного согласия арендодателя без заключения нового договора свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора, при этом ответственным по договору перед арендодателем (за исключением передачи арендных прав в залог) становится новый арендатор земельного участка.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г. между ФИО1 и ФИО7 заключено Дополнительное соглашение к договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды земельного участка о передаче прав и обязанностей арендатора (л.д. 60), в соответствии с которым ФИО1 передала, а ФИО2 принял на себя права и обязанности арендатора по Договору аренды, о чем ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г. ФИО1 и ФИО2 письменно уведомили арендатора (л.д. 32). Регистрация договора произведена ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г. между ФИО7 и ФИО3 заключено Дополнительное соглашение № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды земельного участка о передаче прав и обязанностей арендатора (л.д. 59), в соответствии с которым ФИО2 передал, а ФИО3 принял на себя права и обязанности арендатора по Договору аренды, о чем стороны Дополнительного соглашения № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН письменно уведомили арендатора ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г. Регистрация договора произведена ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г.

Письмами от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г. Агентство уведомило ФИО1 и ФИО2 о своем несогласии на уступку прав по договору аренды, предложив им в 14-дневный срок устранить допущенные нарушения закона.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из п. 2 ст. 607 ГК РФ, особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены законом.

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пп. 14) п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае, среди прочего, предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 3 Закона Ярославской области от 08 апреля 2015 года № 14-з «Об отдельных вопросах предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» граждане, имеющие трех и более детей и принятые на учет в качестве имеющих право на бесплатное предоставление в собственность земельного участка на основании части 3 статьи 2 Закона Ярославской области от 27.04.2007 № 22-з «О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», имеют право на первоочередное приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта в аренду без проведения торгов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Из приведенных положений следует, что предоставление многодетным семьям в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, без проведения торгов является дополнительной мерой социальной поддержки наименее защищенных групп населения в целях решения жилищной проблемы соответствующих категорий лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Указанное подтверждается и установлением для них и специальной (пониженной) ставки арендной платы.

П. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Вместе с тем, распространение указанного положения на арендные правоотношения, сторонами которых является муниципальный орган, распоряжающийся земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и граждане, имеющие льготы при получении в аренду земельных участков, в данном случае – многодетная мать, и вытекающие из договоров аренды, заключенных в порядке реализации указанными гражданами предоставленных им льгот, нивелирует значение соответствующей меры социальной помощи, в связи с чем личность арендатора земельного участка имеет значение для арендодателя как для собственника земельного участка, предоставленного в аренду в качестве меры социальной поддержки.

Согласно п. 2 ст. 388 ГК РФ не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Таким образом, поскольку в спорных правоотношениях личность арендатора имеет существенное значение для арендодателя, передача ФИО1 прав и обязанностей, возникших на основании Договора аренды, ФИО2 противоречит как п. 2.3.4 Договора аренды, так и приведенным выше положениям закона.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, Дополнительное соглашение №1 как нарушающее требования закона является недействительной сделкой и в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Из сказанного, Дополнительное соглашение №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН также является недействительным как направленное на распоряжение правами, переданными цеденту в нарушение закона, а права арендатора земельного участка, переданные ФИО8 по Дополнительному соглашению № 1, подлежат восстановлению.

Довод представителя ФИО3 ФИО6 о значимости личности арендатора только на стадии предоставления земельного участка в аренду суд считает несостоятельным, поскольку арендные правоотношения представляют собой комплекс правоотношений, включающих как связанные с заключением договора аренды и предоставлением земельного участка, так и с исполнением данного договора, в том числе с распоряжением арендными правами. Участником всех этих правоотношений является субъект, которому права арендатора предоставлены в силу наличия у него определенного установленного законом статуса (в данном случае – многодетной матери), в связи с чем личность арендатора имеет существенное значение для арендодателя как собственника земельного участка, осуществляющего функцию по дополнительной социальной поддержке многодетных семей, на протяжении всего срока действия договора.

По вышеприведенным мотивам оснований для удовлетворения исковых требований ФИО9 о признании п. 2.3.4 Договора аренды недействительным суд не усматривает.

Согласно п. 144 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, если судебным актом предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи о вещном праве лица, осуществившего отчуждение объекта недвижимости на основании такой сделки (являющейся ничтожной или признанной недействительной с применением указанных последствий недействительности сделки) и чье право согласно решению суда подлежит восстановлению с указанием в данной записи номера государственной регистрации права указанного лица. Записи о вещном праве лица, чье право было зарегистрировано на основании сделки, признанной судом ничтожной или недействительной с применением последствий недействительности сделки, присваивается статус «погашенная».

Таким образом, порядок внесения записей в ЕГРН в случае признания сделки недействительной законодательно регламентирован и дополнительного судебного решения, кроме решения о применении последствий недействительности ничтожной сделки, не требует, соответствующее исковое требование является излишним.

В силу ст. 333.17, 333.19 НК РФ взысканию с ответчиков подлежит госпошлина в размере 600,00 руб., в том числе по требованиям о признании сделки недействительной – 300,00 руб. в равных долях со всех ответчиков, по встречным требованиям о признании договора недействительным в части – 300,00 руб. с ФИО3

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать Дополнительное соглашение к договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды земельного участка о передаче прав и обязанностей арендатора, заключенное ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г. между ФИО1 и ФИО2, и Дополнительное соглашение № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды земельного участка о передаче прав и обязанностей арендатора, заключенное ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г. между ФИО2 и ФИО3, недействительными.

Обязать ФИО3 возвратить ФИО1 земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС.

Исковые требования ФИО3 к МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда», Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля о признании недействительными условий п. 2.3.4 Договора №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г. оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 госпошлину в размере 100,00 руб. с каждого.

Взыскать с ФИО3 госпошлину в размере 400,00 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Красноперекопский районный суд г. Ярославля в месячный срок со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий Л.А. Любимова