Гражданский кодекс часть 1

Ангарский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Нагорной И.Н. при секретаре Семеновой Е.В., с участием представителя истца ФИО2 – Кажаевой С.Б., представителя ответчика ФИО4 – Сорокина С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2070/2021 (УИД 38RS0001-01-2021-000978-25) по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи комнаты, переводе прав и обязанностей покупателя; по встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО3 о признании права преимущественной покупки утраченным,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО4, с учетом уточнения исковых требований, указал, что двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: ..., общей площадью 42,8 кв.м., включает общую жилую площадь 25.8 кв.м., состоящую из комнат площадью 9,5 кв.м и площадью 16,3 кв.м.

Собственником комнаты площадью 16,3 кв. м. является ФИО4, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по завещанию от ** № ...6.

Собственниками комнаты площадью 9,5 кв.м. являются ФИО2 – доля в праве ? (третье лицо), ФИО3 - доля в праве ? (истец), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от **, свидетельством о государственной регистрации 38-АГ 051283 от ** и свидетельством об установлении отцовства I-СТ № от **.

Сорокин С.Ю., действующий по доверенности № ...6 от ** в интересах ФИО4, в силу требований ст. 250 ГК РФ, ** направил собственникам комнаты площадью 9,5 кв.м. в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: ..., извещение о продаже комнаты 16,30 кв.м.

В данном извещении Сорокин С.Ю. указал, что продает комнату по цене 700 000,00 руб., т.е. в твердой сумме, без какой-либо индексации с учётом инфляции. Кроме того, в извещении указал, что продавец обязуется оплатить размер госпошлины за сделку купли-продажи и расходы, связанные с получением справок, актов сверок по задолженности за коммунальные услуги.

ФИО3 получил извещение **, что подтверждается конвертом и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 66583054011346.

ФИО2 получил извещение **, что подтверждается конвертом и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 66583054011421.

**ФИО2 почтой отправил в адрес ФИО4 и Сорокина С.Ю. ответ на извещение в котором указал, что не будет покупать предложенную комнату, но отказывается от ее покупки в пользу брата ФИО3, что подтверждается письменным ответом от ** и копиями квитанций описью вложений.

При этом ФИО3 в ответе на извещение выразил свое письменное согласие на покупку комнаты площадью 16,3 кв.м. на предложенных условиях продажи, т.е. по цене 700 000,00 руб.

Кроме того, истец, ** повторно в письменной форме обратился к ответчику и ее представителю, со своим согласием купить комнату по предложенной цене и направил проект договора купли-продажи на согласование, так как стороны ответчика проект договора на продажу комнаты не поступал, а предложенный ранее истцом проект договора купли-продажи ответчик не согласовывал. На момент подачи иска ответ от ответчика и его представителя на направленное письмо от ** истец не получал.

Однако, Сорокин С.Ю., при телефонном разговоре согласился встретиться. При личной встрече с истцом ** Сорокин С.Ю. предложил продать комнату за цену 735 000,00 руб. указал, что цена продажи в феврале 2021 будет 735 000,00 руб. и каждый месяц до момента заключения договора купли-продажи будет подниматься на 35 000,00 руб., при этом не согласовывая условия договора купли-продажи. Как и при встрече ** отказался согласовывать условия договора купли-продажи комнаты. При встрече велась аудиозапись переговоров, о чем каждая сторона переговоров была уведомлена.

В связи с нарушением преимущественного права покупки по цене указанной в извещении истец просит обязать ФИО4 заключить с ФИО7 договор купли-продажи комнаты площадью 16,3 кв.м., расположенной в двухкомнатной квартире по адресу: ..., по цене 700 000,00 рублей; перевести на ФИО2 права и обязанности покупателя комнаты площадью 16,3 кв.м., расположенной в двухкомнатной квартире по адресу: ..., принадлежащей ФИО4

В обоснование возражений и доводов встречного искового заявления ФИО4 указала, что проекты договоров купли-продажи с актом приема передачи направленные по электронной почте в адрес Сорокина С.Ю. ** и ** содержали признаки кабальной сделки в связи с чем являлись неприемлемыми. Кроме того, ФИО2 извещение Сорокина С.Ю. получено ** в срок до ** договор купли-продажи или предварительный договор подписаны не были. Просьба совершить сделку до ** осталась без ответа, что в силу положений п.2 ст. 250 ГК РФ и п.1 ст. 421 ГК РФ свидетельствует об утрате права преимущественной покупки ФИО2, в связи с изложенным просит признать право преимущественной покупки ФИО2 утраченным.

В судебное заседание истец/ответчик ФИО2 не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, направил представителя Кажаеву С.Б., действующую на основании доверенности, которая поддержала уточненные исковые требования ФИО2 по доводам изложенным в иске, встречный иск полагала необоснованным, предоставила письменные возражения на него, которые приобщены к материалам дела.

В судебное заседание ответчик/истец ФИО4 не явилась, направила представителя Сорокина С.Ю., действующего на основании доверенности, который поддержал исковые требования встречного иска, первоначальный иск полагал не подлежащим удовлетворению, по доводам изложенным во встречном исковом заявлении.

Третье лицо ФИО2, привлеченный к участию в деле определением суда от **, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежаще, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ.

Материалами дела подтверждается, что ФИО3 и ФИО2, а также ФИО4 являются сособственниками комнаты №, а также комнаты № в двухкомнатной квартире, находящейся по адресу: ..., площадью 9,5 кв.м. и 16.3 кв.м. соответственно, согласно сведениям из ЕГРН на **.

Сорокин С.Ю. в интересах ФИО4, действуя на основании доверенности ... от **, удостоверенной нотариусом Ангарского нотариального округа Иркутской области уполномочивающей его продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ФИО4 комнату площадью 16,3 кв.м. в квартире, находящейся по адресу: ..., ** направил ФИО3 и ФИО2 извещение о намерении продать комнату в двухкомнатной квартире в целях реализации права преимущественной покупки, за 700 000,00 рублей.

ФИО2, получив указанное извещение **, ** направил в адрес Сорокина С.Ю. ответ, согласно которого сообщил о том, что не намерен приобретать данную комнату, однако согласен на ее приобретение братом ФИО2

ФИО3, получив указанное извещение **, ** направил в адрес Сорокина С.Ю. и ФИО4 о намерении приобрести указанную комнату на предложенных условиях.

Переговоры проводимые ФИО2 и Сорокиным С.Ю. с января по февраль 2021 в форме взаимного электронного документооборота, а также организации встреч, с участием представителя истца Кажаевой С.Б. по вопросу заключения договора купли-продажи являлись безрезультатными, договор купли- продажи имущества между сторонами не был подписан.

Как указывает истец, представитель ответчика всячески уклонялся от подписания проектов договоров купли-продажи, направляемых в электронной форме, путем исключения ряда условий и (или) повышения стоимости комнаты, в связи с чем, просит обязать ФИО4 заключить с ним договор купли-продажи спорной комнаты на условиях, определенных в извещении.

Из объяснений представителя ФИО4 – Сорокина С.Ю. данных в судебном заседании следует, что ответчик ФИО4 действительно имела намерение продать принадлежащую ей комнату, однако, ввиду не заключения договора купли-продажи в месячный срок с момента получения ФИО2 извещения до **, условия заключения договора купли-продажи в части цены стали не актуальными и подлежали увеличению, что явилось основанием к фактическому не подписания между сторонами какого-либо договора.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно ч. 1 ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Доводы истца ФИО2 о том, что направленные ответчиком в его адрес и адрес третьего лица извещения, которыми ее представитель доводит до истца и третьего лица сведения о продаже, принадлежащего ей имущества, являются офертой, которую истец, в свою очередь акцептовал, а также, что в них содержатся все существенные условия договора купли-продажи, суд находит несостоятельными, поскольку направленные представителем ФИО4 извещения носят уведомительный характер и офертой не являются, были направлены им во исполнение требований ст. 250 ГК РФ, согласно которой продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свои доли постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает их.

Возможность заключения договора купли-продажи недвижимости в офертно-акцептной форме действующим законодательством не предусмотрена.

Сам факт направления извещения о намерении продать комнату, принадлежащую на праве собственности ФИО4, согласие истца на совершение сделки и последующие обсуждение проектов договора купли-продажи свидетельствуют лишь об изменении волеизъявления ответчика, об изменении обстоятельств, сопутствующих заключению договора, однако, данные обстоятельства не могут по смыслу закона являться основанием для обязания ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества помимо его воли, в отсутствие заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем, оснований для обязания ФИО4 заключить договор купли-продажи не имеется.

Кроме того, положения ст. ст. 250, 445 ГК РФ не возлагают на собственника обязанности по заключению договора купли-продажи в случае направления извещения о намерении продать долю в общем имуществе и согласия на это лица, обладающего преимущественным правом, а действующим законодательством не предусмотрены положения о понуждении сособственника, имевшего намерение продать свою долю, а в дальнейшем отказавшегося от него, к заключению договора.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

На момент вынесения решения нарушений преимущественного права покупки комнаты ФИО2 судом не установлено, как и факта продажи спорной комнаты другому лицу при котором возможно заявление требования о переводе прав и обязанностей покупателя на истца.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1-2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли - продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

С учетом изложенного, пояснения свидетеля ФИО8 по вопросу обсуждения заключения договора купли-продажи комнаты между участниками процесса, а также наличия денежных средств в размере 700 000,00 рублей на приобретение спорной комнаты истцом правового значения не имеют и не являются в совокупности с другими доказательствами основанием для удовлетворения исковых требований ФИО2

Суд, разрешая требование встречного иска о признании права преимущественной покупки утраченным, находит его не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу положений части 2 указанной статьи участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В обоснование своих требований ФИО4 указывает, что не заключение ФИО2 договора купли-продажи комнаты в течение месяца с момента получения извещения о намерении продать комнату (до **) свидетельствует об отказе от преимущественного права покупки комнаты. Однако данное утверждение не основано на нормах материального права, ФИО2 в установленной форме, т.е. письменно не отказывался от приобретения спорной комнаты, наоборот изъявил желание о ее приобретении по цене указанной в извещении. Одним из оснований не заключения договора купли-продажи комнаты являлся отказ представителя собственника от продажи комнаты за 700 000,00 рублей и увеличение стоимости имущества до 735 000,00 рублей, т.е. определение новых существенных условий без проведения процедур предусмотренных ст. 250 ГК РФ, что суд не расценивает как отказ от права преимущественной покупки, оформленный предусмотренным законом способом.

При этом суд учитывал, что такой способ защиты права, как признание гражданина утратившим преимущественное право покупки законом не предусмотрен.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств и с учетом того, что суды восстанавливают нарушенные права, а из представленных в материалы дела доказательств не усматривается нарушение прав ФИО4, суд не находит оснований для удовлетворения требований о признании ФИО2 утратившим преимущественное право на покупку комнаты № по адресу: ....

По изложенным основаниям суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи комнаты, переводе прав и обязанностей покупателя и исковых требований ФИО4 к ФИО3 о признании права преимущественной покупки утраченным.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи комнаты, переводе прав и обязанностей покупателя, отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО3 о признании права преимущественной покупки утраченным, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в течение месяца, со дня изготовления мотивированного решения.

Судья И.Н. Нагорная

Мотивированное решение изготовлено 31.08.2021.