Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Нижне-Обскому бассейновому водному управлению Федерального агентства водных ресурсов о расторжении договора аренды, возмещения убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратилась в суд с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – МУГИ СО) о расторжении договора аренды *** от 03.08.1010 земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, взыскании задатка – 64000 руб., убытков – 1333083 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что является арендатором вышеуказанного земельного участка. Право аренды приобретено по результатам проведенных 23.07.2020 МУГИ СО торгов. После заключения договора аренды, она запросила градостроительный план земельного участка, в котором было обозначено место допустимого строительства на участке с отступами по 3 метра по периметру всего участка. С учетом указанного градостроительного плана истец приступила к заливке фундамента будущего объекта капитального строительства и 19.08.2020 направила в Администрацию г. Екатеринбурга уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства. 27.08.2020 Администрацией г. Екатеринбурга подготовлено уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке в связи с тем, что участок расположен в зонах с особыми условиями использования - затопления и сильного подтопления. Уведомление получено ею 15.09.2020. Таким образом, использовать земельный участок по назначению невозможно, так как в зонах затопления и сильного подтопления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации запрещено строительство новых объектов капитального строительства. В аукционной документации данное ограничение в отношении земельного участка отсутствовало. Полагая, что в данном случае произошло существенное изменение обстоятельств, она обратилась к ответчику с заявлением о расторжении договора, против чего ответчик не возражал, однако отказался вернуть внесенный задаток, поэтому истец обратилась в суд. Также в период с 03.08.2020 по 15.09.2020 на земельном участке проведены работы по расчистке территории, отсыпке грунтом и выравниванию площадки спецтехникой, установке септика, бурению скважины, монтажу фундамента и стен, стоимостью 976000 руб., закуплены материалы для строительства на сумму 357082 руб. Просила расторгнуть договор, взыскать с ответчика задаток и убытки.

В дальнейшем истец уточнила исковые требования, указав, что убытки в сумме 1397082 руб. просит взыскать с Нижне-Обского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов (далее – Нижне-Обское БВУ), поскольку данным органом издан приказ об установлении границ зон затопления, подтопления, в соответствии с которым земельный участок оказался полностью расположенным в зоне с особыми условиями использования.

После этого истец вновь уточнила исковые требования и в окончательном варианте просила: расторгнуть договор аренды *** земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, заключенный 03.08.2020 между ней и МУГИ СО; взыскать с МУГИ СО сумму внесенного по договору аренды задатка в размере 64000 руб.; взыскать солидарно с МУГИ СО и Нижне-Обского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов убытки в сумме 1333082 руб.

В судебное заседание ФИО6 не явилась, не уведомив суд о причинах неявки, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

Представитель истца, действующая на основании довреенности ФИО1, в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика МУГИ СО в судебное заседание не явился, не уведомив суд о причинах неявки, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, в том числе, путем размещения сведений на Интернет-сайте суда. В отзыве на иск ответчик указал, что приказом Министерства от 18.12.2019 № 3217 ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» поручено провести аукцион, открытый по составу участников и по форме подачи заявок, на право заключения договора аренды спорного земельного участка. Необходимые документы для проведения аукциона представлены Министерством вместе с приказом № 3217 ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» сформировано и опубликовало извещение от 25.02.2020 о проведении аукциона. В пункте 3.3.3 извещения размещены сведения о допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, которые содержали информацию о том, что согласно сведениям автоматизированной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования «город Екатеринбург», земельный участок с кадастровым номером *** находится в прибрежной защитной полосе водного объекта - река Северка, что в свою очередь накладывает ограничения использования земельного участка, предусмотренные статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации и 65 Водного кодекса Российской Федерации. Также представлена вся информация согласно п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом выписка из ЕГРН на спорный земельный участок каких-либо ограничений, связанных с расположением его в зонах с особым использованием территории, не содержала. Информация о расположении земельного участка в прибрежной защитной полосе водного объекта - река Северка - и наложении в связи с этим ограничений его использования, предусмотренных статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации и 65 Водного кодекса Российской Федерации, истцу была известна до участия в аукционе и заключения договора аренды, в связи с чем фактическая неосведомленность ФИО6 как арендатора земельного участка об указанных недостатках не подтверждена. Истцом не доказан юридический состав, позволяющий возложить на МУГИ СО ответственность за возникшие убытки. Действующее законодательство не содержит запрета на строительство жилых домов в зонах подтопления, а указано лишь на невозможность такого строительства без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах зон, обязанность проведения которых возлагается на собственника водного объекта, а не на лицо, осуществившее строительство жилого дома. Границы зон затопления, подтопления считаются определенными с даты внесения в ЕГРН сведений об их границах. Доказательства наличия сведений в ЕГРН, внесенных уполномоченным органом, о расположении земельного участка в зоне с особыми условиями использования территории на момент проведения аукциона и заключения договора аренды отсутствовали. Кроме того, градостроительный план земельного участка свидетельствует о возможности допустимого размещения объекта капитального строительства на площади практически всего участка, за исключением 3-метровых отступов от границ с каждой стороны. Раздел 5 плана подтверждает отсутствие границ зон с особыми условиями использования территории установленных в соответствии с требованиями законодательства. Зона с особыми условиями использования территории, в которой частично расположен спорный земельный участок, установлена приказом Нижне-Обского БВУ, следовательно, МУГИ СО не является органом, на который возлагается обязанность возместить убытки в настоящем случае. Согласно условиям договора аренды сумма задатка, внесенная ФИО6, составила 64000 руб. и полежит зачету в счет погашения арендной платы. Денежные средства, перечисленные ФИО6 в качестве задатка, зачислены на расчетный счет Администрации г. Екатеринбурга, следовательно, Министерство не является получателем денежных средств по договору аренды, и к нему, не может быть применена реституция. Просил отказать в удовлетворении иска.

Представители Нижне-Обского БВУ, действующие на основании доверенностей ФИО2 и ФИО3, в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований по доводам отзыва на иск и дополнений к нему, согласно которым процедура установления зон затопления, подтопления четко регламентирована Положением о зонах затопления и подтопления, утверждённым постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 № 360 «О зонах затопления и подтопления». Решение о подготовке Предложений о включении тех или иных территорий в границы зоны затопления, подтопления принимает уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в данном случае Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области совместно с Администрацией г. Екатеринбурга. Нижне-Обское БВУ по сути является техническим органом по установлению зон затопления и подтопления, у которого отсутствуют основания для отказа в установлении таких зон и включении их в государственный водный реестр и направления сведений о них в ЕГРН при соблюдении установленной процедуры и наличия всех необходимых согласований. Таким образом, Нижне-Обское БВУ не принимает участие в подготовке предложений о включении тех или иных земельных участков (территорий) в границы зоны с особыми условиями использования. Приказ от 09.11.2019 № 175 «Об установлении границ зон затопления подтопления территории МО г. Екатеринбург Свердловской области, прилегающих к рекам Чусовая, Шиловка, Уктус, Северка, Теплая, Решетка, Патрушиха, Пышма, Исток, Мостовка, Арамилка, Балтым, Исеть, прудам №3, Парковый, Спартак, Городской, Елизаветинский, Нижне-Исетский, Верхне-Исетский, Горнощитский, озерам Чусовское, Шарташ и Мало-Исетскому водохранилищу» внесен в государственный водный реестр 06.07.2020. Нижне-Обское БВУ направило в адрес Администрации г. Екатеринбурга копию Приказа № 175 от 19.11.2019 об установлении границ зон затопления подтопления территории МО г. Екатеринбург Свердловской области Почтой России, продублировав в электронном виде на электронную почту. Администрация г. Екатеринбурга, зная о включении земельного участка с кадастровым номером *** в зону с особыми условиями, инициировало проведение аукциона, не проверив наличие или отсутствие оснований для включения спорного земельного участка в предмет аукциона, и не сообщило МУГИ СО и ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» об исключении спорного земельного участка из списка предмета торгов на аренду земельного участка. Действия Нижне-Обского БВУ по установлению зон подтопления, затопления правомерны и не могли нанести ущерба ФИО6, поскольку такие зоны были установлены по представлению уполномоченного органа государственной власти Свердловской области с участием органа местного самоуправления с соблюдением установленной процедуры. В зонах затопления и подтопления могут размещаться объекты капитального строительства при условии их обеспечения от затопления и подтопления инженерной защитой. Строительство гидротехнических и иных защитных сооружений осуществляется органами местного самоуправления за счет средств соответствующих бюджетов. Нижне-Обское БВУ аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков не проводило, договор аренды спорного земельного участка с ФИО6 не заключало, плату за пользование спорного земельного участка не получало. Истцом не представлено доказательств причинно-следственной связи между установлением зон подтопления, затопления по приказу № 175 и возникновением у нее убытков, невозможностью использования земельного участка. Ущерб земельному участку изданием Нижне-Обским БВУ приказа № 175 не нанесен, земельный участок у истца не изымается. То обстоятельство, что на дату формирования земельного участка, принятия решения о проведении аукциона, проведения аукциона на право заключения договора аренды, сведений в ЕГРН о нахождении земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории не содержалось, не свидетельствует о фактическом отсутствии таких сведений в реестре. Убытки у истца возникли по вине МУГИ СО, как уполномоченного на распоряжение соответствующими земельными участками органа, который обязан располагать информацией о разрешенном использовании предоставляемых участков. Просили в удовлетворении исковых требований к Нижне-Обскому БВУ отказать.

Представитель третьего лица – Администрации г. Екатеринбурга, - действующий н основании доверенности ФИО4, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам отзыва на иск, согласно которому в силу положений ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации в зонах затопления и подтопления строительство новых объектов возможно при условии обеспечения инженерной защиты территории, которую осуществляет собственник водного объекта. Собственник земельного участка, находящегося в зоне затопления, подтопления не лишен возможности осуществить мероприятия по инженерной защите собственного земельного участка он негативного влияния вод. Кроме того, истец вправе завершить строительство объекта на указанном земельном участке и в упрощенном порядке на основании ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ввести индивидуальный жилой дом в гражданский оборот. В данном случае истцом выбран неверный и несоразмерный способ защиты своего права

Представитель третьего лица – Министерства природных ресурсов и экологии Свердловской области, - действующий на основании доверенности ФИО5, в судебном заседании поддержал доводы отзыва на иск, согласно которым в соответствии с действующим законодательством в зонах затопления и подтопления могут размещаться объекты капитального строительства при условии их обеспеченности от затопления и подтопления инженерной защитой. Собственник земельного участка вправе выполнить мероприятия по инженерной защите территории для строительства капитального объекта самостоятельно. Оценка обеспеченности проектируемых объектов капитального строительства в зонах затопления инженерной защитой должна определяться в рамках экспертизы проектов строительства таких объектов с учетом назначения и параметров соответствующих защитных сооружений в соответствии с действующим законодательством. Согласно судебной практике в случае, если капитальное строительство либо реконструкция капитального строения находится в стадии завершения, либо завершено до внесения сведений о зонах затопления и подтопления в ЕГРН запрет на размещение капитального строения без проведения инженерных мероприятий не распространяется. Полномочия в сфере земельных отношений у третьего лица отсутствуют.

Представитель третьего лица – Федерального агентства водных ресурсов - в судебное заседание не явился, не уведомив суд о причинах неявки, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Суду представил отзыв, указав, что процедура установления зон подтопления, затопления четко регламентирована и не обходится без непосредственного участия органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органа местного самоуправления. Федеральное агентство водных ресурсов (его территориальные органы) по сути в данном случае являются техническим органом по утверждению зон подтопления, затопления, у которого отсутствуют основания для отказа в утверждении таких зон и включении их в государственный водный реестр и направления сведений о них ЕГРН при соблюдении установленной процедуры и наличия всех необходимых согласований. Осуществление мер по предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера в границах поселения, на территории муниципального района, городского округа является полномочием органов местного самоуправления. Согласно п. 50 приложения к Приказу БВУ спорный участок входит в территорию сильного подтопления (при глубине залегания грунтовых вод менее 0,3 метра) прилегающей к зоне подтопления территории МО г. Екатеринбург Свердловской области, затапливаемой водами р. Северка при половодьях и паводках 1-процентной обеспеченности. Таким образом, Нижне-Обское БВУ при утверждении зон подтопления, затопления действовало в пределах своих полномочий и компетенции. Зоны затопления, подтопления территорий МО г. Екатеринбург Свердловской области, установленные на основании приказа Нижне-Обского БВУ от 09.11.2019 №175 считаются определенными с 12.08.2020. Само по себе отнесение земельного участка к зоне затопления, подтопления действительно не препятствует осуществлению на нем индивидуального жилищного строительства. О планируемом включении в границы зон подтопления, затопления спорного земельного участка было известно органам исполнительной власти задолго до проведения аукциона на право заключения договора аренды. Спорный договор аренды не содержит каких-либо ограничений в использовании земельного участка в связи с нахождением его в границах зон подтопления, затопления. Росводресурсы (его территориальные органы) не имеют полномочий и компетенции по предоставлению земельных участков в пользование (аренду) и определению условий их использования. Данные вопросы находятся в компетенции органов местного самоуправления и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Таким образом, Росводресурсы (его территориальные органы) не являясь стороной по спорному договору аренды, в связи с отсутствием полномочий по принятию решений о предоставлении земельных участков, не могут отвечать за недостатки сданного в аренду МУГИ СО спорного земельного участка. Правомерные действия Нижне-Обского БВУ по установлению зон подтопления, затопления не могли нанести ущерба истцу, поскольку такие зоны были установлены по представлению уполномоченного органа государственной власти Свердловской области с участием органа местного самоуправления с соблюдением установленной процедуры и до предоставления в аренду спорного земельного участка. Истец, не дожидаясь положительного уведомления от Администрации о соответствии, указанных в уведомлении о планируемом строительстве, параметров объекта, с 03.08.2020 приступил к строительным работам и осуществил расходы на строительство, в том числе на подготовительные работы, на сумму 1333083 руб. Более того, получив от Администрации г. Екатеринбурга уведомление от 27.08.2020 о недопустимости размещения объекта, истец до 15.09.2020 продолжал осуществлять расходы на строительство. Таким образом, истец в отсутствии соответствующего согласования Администрации г. Екатеринбурга осуществлял расходы на строительство индивидуального жилого дома, действуя осознанно и на свой риск. Принимая во внимание недоказанность необходимых оснований возмещения убытков: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) виновного лица, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, а также размер убытков, учитывая правомерность установления зон затопления, подтопления, в соответствии с приказом Нижне-Обского БВУ от 19.11.2020 №175, то обстоятельство, что полномочия по осуществлению мер по предотвращению негативного воздействия вод и ликвидации его последствий в отношении реки Северка осуществляет уполномоченный орган государственной власти Свердловской области, просил отказать в удовлетворении требований к Нижне-Обскому БВУ.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь ст. 167 ГПКРФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца, представителей ответчика и третьих лиц.

Заслушав представителей истца, ответчика, третьих лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со статьей 107 настоящего Кодекса по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно (п.2.4).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из положений статей 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что 03.08.1010 по итогам торгов между МУГИ СО и ФИО6 заключен договор аренды *** земельного участка общей площадью 915 кв.м с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 12.08.2021.

Сведения от наличии в отношении земельного участка ограничений (особых условий использования в охранных, санитарно-защитных зонах, охраны окружающей среды и иные ограничения) в договоре аренды не отражены.

При этом в соответствии с пунктом 5.2.3 на арендатора возложена обязанность использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием и условиями его предоставления способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе как природному объекту.

Таким образом, согласно условиям договора аренды, МУГИ СО передало земельный участок ФИО6 непосредственно под индивидуальное жилищное строительство.

21.08.2021 ФИО6 обратилась в Администрацию г. Екатеринбурга с заявлением о подготовке градостроительного плана, на основании которого такой план подготовлен 09.09.2020 и выдан заявителю. При этом раздел 5 градостроительного плана земельного участка содержит указание, что зоны с особыми условиями использования территорий, установленные в соответствии с федеральным законодательством, в отношении земельного участка с кадастровым номером *** отсутствуют.

Вместе с этим указано, что в соответствии с данными информационной системы обеспечения градостроительной деятельности земельный участок с кадастровым номером *** расположен в границах с особыми условиями использования территорий, не установленной в соответствии с федеральным законодательством (не зарегистрированы в государственном кадастре недвижимости): водоохранная зона (915 кв.м); прибрежная защитная полоса (864 кв.м); часть земельного участка (зона затопления); часть земельного участка (зона сильного подтопления). Содержание ограничений использования земельного участка в водоохраной зоне и прибрежной защитной полосе: ограничения использования земельного участка содержатся в статье 65 Водного кодекса РФ 03.06.2006 №74-ФЗ. Содержание ограничений использования земельного участка в части земельного участка: ограничения использования земельного участка содержатся в п. 6 ст. 67.1 Водного кодекса РФ г-03.06.2006 № 74-ФЗ. Размещение объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером: *** возможно при условии переустройства (выноса) существующих сетей инженерно-технического обеспечения или согласования размещения объектов капитального строительства в охранных зонах (зонах ограничения застройки) в соответствии с техническими условиями балансодержателей сетей. При этом приложение к градостроительному плану содержит графическое изображение места допустимого размещения ОКС.

19.08.2020 истец направила в Администрацию г. Екатеринбурга уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, однако, 27.08.2020 ей направлено уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, мотивированное тем, что по информации Управления Росреестра по Свердловской области (выписка из ЕГРН от 21.08.2020) часть участка, на которой планируется размещение объекта индивидуального жилищного строительства, расположена в зонах с особыми условиями использования – затопления и сильного подтопления, границы которых установлены приказом Нижне-Обского БВУ от 19.11.2019 № 175, а в силу части 6 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации в данных зонах запрещено строительство новых объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления и подтопления.

Приказом Нижне-Обского БВУ № 175 от 09.11.2019 «Об установлении границ зон затопления подтопления территории МО г.Екатеринбург Свердловской области, прилегающих к рекам Чусовая, Шиловка, Уктус, Северка, Теплая, Решетка, Патрушиха, Пышма, Исток, Мостовка, Арамилка, Балтым, Исеть, прудам №3,Парковый, Спартак, Городской, Елизаветинский, Нижне-Исетский, Верхне-Исетский, Горнощитский, озерам Чусовское, Шарташ и Мало-Исетскому водохранилищу» спорный участок включен в территорию сильного подтопления, прилегающей к зоне подтопления территории МО г. Екатеринбург, затапливаемой водами р. Северка при половодьях и паводках 1% обеспеченности.

В соответствии с пунктом 3 Положения о зонах затопления, подтопления, утв. постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 № 360 зоны затопления, подтопления устанавливаются или изменяются решением Федерального агентства водных ресурсов (его территориальных органов) на основании предложений органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, подготовленных совместно с органами местного самоуправления, об установлении границ зон затопления, подтопления (далее - предложения) и сведений о границах этих зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ этих зон, перечень координат характерных границ таких зон в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Решение об установлении или изменении зон затопления, подтопления оформляется актом Федерального агентства водных ресурсов (его территориальных органов).

Пунктом 17 указанного положения установлено что Федеральное агентство водных ресурсов (его территориальные органы) в течение 5 рабочих дней со дня издания акта, указанного в пункте 3 настоящего Положения направляет в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (ее территориальные органы) сведения о зонах затопления, подтопления для внесения в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с пунктом 24 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 107 Земельного кодекса Российской Федерации со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 настоящей статьи. Реконструкция указанных зданий, сооружений может осуществляться только путем их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемых к строительству, реконструкции объектов капитального строительства и до дня ввода указанных объектов в эксплуатацию независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах зоны с особыми условиями использования территории, допускается, за исключением случая установления зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с пунктом 15 статьи 106 настоящего Кодекса: использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства, реконструкции указанного объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство.

Также в силу части 6 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации в границах зон затопления, подтопления, в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности отнесенных к зонам с особыми условиями использования территорий, запрещаются размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления.

Из вышеизложенного следует, что 12.08.2020 земельный участок с кадастровым номером ***, предоставленный истцу в аренду, вошел в границы зон затопления и сильного подтопления эксплуатация арендованного земельного участка, и с указанного момента невозможна его эксплуатация на тех условиях, на которых он предлагался к использованию при выставлении на торги и заключении договора аренды, и на которые рассчитывала ФИО6 при заключении договора аренды земельного участка.

Включение спорного земельного участка в границы зон затопления и сильного подтопления существенно влияет на возможность использования земельного участка в указанных в договоре целях, о которых арендатор не был извещен при заключении договора аренды, соответственно, данный земельный участок имеет существенные недостатки, в связи с чем договор аренды земельного участка подлежит расторжению.

Суд также отмечает, что право арендатора на отказ от договора аренды в данном случае предусмотрено законом (п. 2.4 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 6 ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации) и является безусловным.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из приведенных положений закона следует, что неосновательное обогащение подлежит взысканию с того лица, которое приобрело или сберегло имущество за счет другого лица.

ФИО6 для участия в аукционе была внесена сумма задатка в размере 64000 руб., что лицами, участвующими в деле, не оспаривалось. Таким образом, истец исполнил обязательства по оплате аренды земельного участка, в то время как МУГИ СО ответчику предоставлено неравноценное исполнение, выразившееся в передаче арендованного имущества с существенным недостатком, препятствующим его использованию по назначению, поэтому в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскивает с МУГИ СО неосновательно полученный задаток (арендную плату) в сумме 64000 руб.

При этом суд не соглашается с МУГИ СО о том, что он является ненадлежащим ответчиком в части требований о взыскании данной суммы, поскольку данная сумма уплачивалась в соответствии с условиями договора аренды. Администрация г. Екатеринбурга стороной договора аренды не является, поэтому оснований для взыскания денежных средств с третьего лица суд не усматривает.

Кроме того, согласно ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из представленных суду документов (заявка покупателя *** от 27.08.2020, чек на сумму 61463,12 руб., договор подряда *** от 10.08.2020, предусматривающий в срок до 20.09.2020 выполнение работ по вырубке кустарника, отсыпке грунтом и скалой, монтажу водной скважины, устройству кесонированного погреба, монтажу утеплённой шведской плиты и наружных и внутренних стен, приложение к данному договору и акт выполненных работ от 27.11.2020, договор поставки *** от 18.08.2020, заявка к нему, спецификация, квитанция на сумму 101500 руб., товарные накладные от 10.08.2020 на сумму 42119 руб., от 14.08.2020 на сумму 133000 руб., от 14.09.2020 на сумму 19000 руб.) следует, что истцом после заключения договора аренды понесены расходы на обустройство участка и возведение строения в сумме 1333082 руб.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В соответствии с пунктом 6 статьи 107 Земельного кодекса Российской Федерации возмещение правообладателям земельных участков, иных объектов недвижимости, публично-правовым образованиям убытков, причиненных ограничением их прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, осуществляется в соответствии со статьей 57.1 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 57.1 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные ограничением прав лиц, указанных в пункте 2 настоящей статьи, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, подлежат возмещению в полном объеме с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Убытки возмещаются арендаторам земельных участков, землепользователям и землевладельцам, которым предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (пункт 2).

Лицам, указанным в подпунктах 1 и 2 пункта 2 настоящей статьи, которые не вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 107 настоящего Кодекса использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием для целей строительства зданий, сооружений, убытки в полном объеме возмещаются со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, за исключением случая, предусмотренного подпунктом 3 настоящего пункта (подпункт 2 пункта 10 статьи 57.1).

Убытки, предусмотренные настоящей статьей, возмещают орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, в случае отсутствия лиц, указанных в подпункте 1 настоящего пункта, или установления зоны с особыми условиями использования территории по основаниям, не связанным с размещением зданий, сооружений, либо орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на установление границ зоны с особыми условиями использования территории в случае, если такая зона возникает в силу федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 3 настоящего пункта (подпункт 2 пункта 8 статьи 57.1).

В случае, если строительство здания, сооружения, объекта незавершенного строительства начато после дня принятия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории или дня определения границ зоны с особыми условиями использования территории, возникающей в силу федерального закона, и до дня внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости и в отношении таких здания, сооружения не принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (кроме случаев, если данное решение принято исключительно в связи с несоответствием таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства обязательным требованиям к количеству этажей и (или) высоте объекта), убытки собственникам таких здания, сооружения, помещений в них, объекта незавершенного строительства в размере, определенном исходя из рыночной стоимости таких объектов недвижимого имущества и убытков, связанных со сносом таких объектов недвижимого имущества или приведением их параметров или разрешенного использования (назначения) в соответствие с установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории ограничениями использования земельных участков, возмещают органы государственной власти, органы местного самоуправления, которые приняли решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории либо подготовили сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории, возникающей в силу закона, и по вине которых сведения о зоне с особыми условиями использования территории не были внесены в установленный срок в Единый государственный реестр недвижимости. Иные убытки, причиненные ограничениями прав в связи с установлением или изменением зоны с особыми условиями использования территории, возмещают правообладатели зданий, сооружений, застройщики, органы государственной власти, органы местного самоуправления, указанные в пункте 8 настоящей статьи (пункт 9 статьи 57.1).

При расчете размера возмещения также учитываются убытки, возникающие в связи с расторжением договоров, заключенных лицами, указанными в подпунктах 1 - 4 пункта 2 настоящей статьи, в отношении земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, а в случае сноса жилого помещения или запрета проживания в нем также убытки, предусмотренные частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 4 статьи 57.1).

В случаях, предусмотренных абзацем вторым подпункта 3 пункта 10 и абзацем вторым пункта 11 настоящей статьи, при расчетах размеров возмещения убытки определяются исходя из понесенных лицом расходов, связанных с планируемыми строительством, реконструкцией зданий, сооружений на земельном участке (пункт 4 статьи 57.1).

По смыслу указанных норм со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории арендатор земельного участка имеет право на возмещение понесенных им расходов, связанных со строительства объекта недвижимости на участке, в отношении которого принято решение об установлении зоны с особыми условиями использования территорий; при этом обязанность по возмещению таких расходов возлагается на орган государственной власти, принявший решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории.

Установление зон подтопления и затопления на спорном земельном участке произведено на основании приказа Нижне-Обского БВУ, соответственно, именно на данный орган должна быть возложена обязанность по возмещению истцу соответствующих расходов. При этом обязанность по их возмещению по смыслу действующего законодательства не поставлена в зависимость от наличия в действиях ответчика вины, в данном случае возмещение соответствующих расходов предусмотрено законодательством и носит компенсационный характер.

Кроме того, суд не соглашается с доводами Нижне-Обского БВУ и Росводресурсов об отсутствии вины в возникновении у истца убытков, так как в силу пункта 17 Положения о зонах затопления, подтопления, утв. постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 № 360, Нижне-Обское БВУ либо вышестоящий орган обязаны были в течение 5 рабочих дней, то есть не позднее 15.11.2019, направить в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (ее территориальные органы) сведения о зонах затопления, подтопления для внесения в ЕГРН, однако, доказательства исполнения соответствующей обязанности суду не представлены.

Сведения ограничениях прав на объект недвижимости (спорный земельный участок), связанные с установлением зон подтопления и затопления, внесены в ЕГРН 12.08.2020, что следует из выписки ЕГРН, объяснений МУГИ СО и Администрации г. Екатеринбурга, соответственно, Нижне-Обское БВУ и Росводресурсы ненадлежащим образом исполнили возложенные на них обязанности, что в конечном итоге также повлияло на то, что право аренды земельного участка было выставлено на торги. При этом как МУГИ СО, так и Администрация г. Екатеринбурга в своих возражениях указывали на то, что на дату формирования земельного участка, принятия решения о проведении аукциона, проведения аукциона на право заключения договора аренды, сведений в ЕГРН о нахождении земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории не содержалось, а до момента внесения сведений в ЕГРН законодательных препятствий к строительству объектов на земельном участке не имелось. Суд с возражениями представителей МУГИ СО и Администрации г. Екатеринбурга соглашается, поскольку в силу пункта 24 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации зоны с особыми условиями использования территорий, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными со дня внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Оснований для солидарного взыскания суммы в размере 1333082 руб. с МУГИ СО и Нижне-Обского БВУ суд не усматривает, поскольку возможность возложения солидарной ответственности должна быть предусмотрена законом, однако, ответчики в данном случае не являются солидарными должниками.

С доводами представителей ответчиков и третьих лиц о том, что истцу на спорном земельном участке разрешается строительство объектов капитального строительства, суд не соглашается, поскольку из буквального толкования части 6 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации следует, что такое строительство невозможно без обеспечения инженерной защиты населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления, при этом частями 3 и 7 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что инженерная защита территорий и объектов от негативного воздействия вод, в том числе строительство берегоукрепительных сооружений, дамб и других сооружений, предназначенных для защиты территорий и объектов от затопления, подтопления, разрушения берегов водных объектов, заболачивания и другого негативного воздействия вод (сооружения инженерной защиты), осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности и возложена на собственников водного объекта, каковым истец не является.

Доказательства выполнения собственником водного объекта (земельного участка) или органом местного самоуправления мероприятий по инженерной защите населенного пункта (поселка Северка) и объектов (земельного участка) от затопления, суду не представлены, равно как и доказательства того, что выполнение таких мероприятий запланировано. Само по себе указание на то, что действующее законодательство Российской Федерации разрешает строительство объектов капитального строительства, не свидетельствует о принятии всех мер для предотвращения затопления.

Суд также не соглашается с доводами Росводресурсов о том, что истец не вправе был осуществлять мероприятия по благоустройству участка и возведению объекта капитального строительства, поскольку какое-либо разрешение на благоустройство участка (отсыпку и т.д.) и начало выполнения работ не требуется; о наличии имеющихся в ЕГРН ограничений истцу стало известно 15.09.2020, работы в соответствии с представленными документами были выполнены ранее данной даты; сразу после того, как истцу стало известно о невозможности осуществления строительства она обратилась в МУГИ СО с заявлением о расторжении договора аренды, которое было рассмотрено и 26.10.2020 дан ответ. Доказательства, свидетельствующие о наличии в действиях истца признаков недобросовестности, злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), суду не представлены.

Иные доводы ответчиков и третьих лиц, суд не принимает во внимание, как не имеющие правового значения для правильного разрешения спора.

В соответствии с положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиками истцу подлежат возмещению расходы по уплате государственной пошлины в размере 15486 руб., при этом с Нижне-Обского БВУ взысканию подлежит 14776 руб. 59 коп., с МУГИ СО – 709 руб. 41 коп.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка *** от 03.08.2020, заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ФИО6, в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, общей площадью 915 кв.м.

Взыскать с Нижне-Обского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов в пользу ФИО6 в возмещение убытков 1333082 руб., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 14776 руб. 59 коп.

Взыскать с Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу ФИО6 в возмещение убытков 64000 руб., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 709 руб. 41 коп.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в течение одного месяца со дня составления решения в окончательном виде.

Судья Н.А. Попова