Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности исполнить принятые на себя обязательства по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ по передаче в собственность ? доли в праве собственности на нежилое помещение путем заключения возмездной сделки, признании права собственности;

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на помещение от ДД.ММ.ГГГГ, выплате денежной суммы;

по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ФИО3 о признании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на помещение от ДД.ММ.ГГГГ недействительными сделками, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли продажи. В обосновании исковых требований указала, что осенью 2014 года она и ответчица решили приобрести в равных долях нежилое помещение по адресу: <адрес> «А», пом. 1300 с целью сдачи указанного помещения в аренду. Для приобретения указанного помещения и участия в аукционных торгах необходимо было внести 1 060 000 рублей. Ею внесено 560 000 рублей, а остальные деньги внесла ответчица. Аукцион состоялся в октябре 2014 года в присутствии ее самой и ответчицы, однако участие в аукционе по его правилам принимала ФИО2. Аукцион признан состоявшимся, вышеуказанное нежилое помещение было приобретено за 19 900 000 рублей. Истица внесла первоначальный взнос в размере 3 100 000 рублей, ответчица также внесла 3 000 000 рублей, а затем 11 900 000 рублей взяла кредит в Сбербанке России под залог данного нежилого помещения и под поручительство ИП ФИО1, принадлежащего истице, а также ООО «Эвелина», принадлежащее ее дочери ФИО4, сроком на 10 лет.

При получении кредита стороны между собой договорились, что полученный кредит они будут оплачивать вместе. ДД.ММ.ГГГГ ответчица на свое имя получила свидетельство на вышеуказанное нежилое помещение. Кроме этого, между ними было составлено соглашение о том, что при получении свидетельства на нежилое помещение ответчица выделит ? долю истице. Однако до настоящего времени ответчица свои обязательства не исполнила, от заключения договора купли-продажи ? доли нежилого помещения на имя истицы отказывается, заключенное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ игнорирует. Поскольку истицей ответчице были переданы денежные средства на общую сумму 4 161 000 рублей, то считает, что в действиях ответчицы усматривается факт мошеннических действий, в связи с чем она обращалась в органы полиции. В возбуждении уголовного дела ей было отказано. В связи с изложенным, она просит понудить ответчицу к заключению договора купли-продажи ? доли нежилого помещения по адресу: <адрес>А – пос. 1300, на имя истицы.

Впоследствии ФИО1 исковые требования уточнила, просила возложить на ответчицу обязанность исполнить принятые на себя обязательства по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ по передаче ФИО5 в собственность ? доли в праве собственности на нежилое помещение путем заключения безвозмездной сделки.

В свою очередь, ФИО2 обратилась к ФИО1 со встречным иском о расторжении соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на помещение от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что в нарушение условий договора ответчик более года не уплачивает значительную часть цены спорного помещения в размере 5 482 000 рублей и уклоняется от исполнения сделок.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ФИО5 заявил встречный иск о признании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ недействительными сделками, применении последствий недействительности сделки на основании ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) не явился.

Представитель истца в судебном заседании уточнил требования, просил возложить на ответчицу обязанность исполнить принятые на себя обязательства по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ по передаче ФИО5 в собственность ? доли в праве собственности на нежилое помещение, общей площадью 316,5 кв.м. путем заключения возмездной сделки. Признать право общей долевой собственности доли в праве ? на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>А – пос. 1300, за ФИО1. Также просила применить срок исковой давности по иску третьего лица ФИО5, заявляющего самостоятельные требования.

Ответчик (истец по встречному иску) в судебное заседание не явился.

В судебном заседании представитель ответчика (истца по встречному иску) исковые требования не признал, просил удовлетворить встречные требования ответчика.

Третье лицо ФИО5, заявляющее самостоятельные требования относительно иска, в судебное заседание не явился.

Представитель ФИО5 просил признать недействительным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствий недействительности сделки на основании статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации. О существовании соглашения и договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ узнал после получения судебной повестки с материалами дела.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя.

Третье лицо Ф.И.О Л.А. просила иск ФИО1 удовлетворить, встречный иск ФИО2 и иск ФИО5 оставить без удовлетворения.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, заслушав судебные прения, суд установил следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 было заключено соглашение, в соответствии с условиями которого целью сторон является приобретение в собственность нежилого помещения, общей площадью 316,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> «А», пом. 1300, 1 этаж (п. 2.1 соглашения) и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> «А» (п. 2.2 соглашения).

Впоследствии ФИО2 на основании договора купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и муниципальным казенным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>», приобрела в собственность нежилые помещения первого этажа, расположенные по адресу: <адрес>, общей площадью 316,5 кв.м. (помещения №№, 28-31, 33, 42, 43, 45, 46, совокупности которых присвоен №, согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ инвентарный №А.2-10700/1-1), кадастровый №, согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ Цена приобретаемого имущества в соответствии с договором составила 19 087 200 рублей.

Данное недвижимое имущество было приобретено ФИО2 с использованием собственных и кредитных средств, полученных на основании кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного между ФИО2 и третьим лицом ПАО «Сбербанк России». Размер денежных средств, полученных ФИО2 по указанному договору, составил 11 951 250 рублей. Поручителями по указанному договору являются: ФИО5 (супруг ФИО2), ООО «Юлия», ООО «Эвелина», индивидуальный предприниматель ФИО1 (истец по первоначальному иску).

Согласно пункту 4 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 берет на себя обязательства по участию в публичных торгах и по заключению договоров займа с кредитными организациями.

В соответствии с пунктом 5 и пунктом 5.5 указанного соглашения ФИО1 берет на себя обязательства выступать поручителем по обязательствам ФИО2 перед кредитными организациями. ФИО1 считается надлежаще выполнившей данное обязательство, в случае если поручителями будут также родственники ФИО1.

Следовательно, суд приходит к выводу, что ФИО2 фактически исполнен пункт 4 соглашения, а ФИО1 пункт 5 и пункт 5.5 указанного соглашения.

ДД.ММ.ГГГГ права на нежилые помещения были зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. В указанном свидетельстве также содержится информация о наличии ипотеки в силу закона. Согласно пояснениям истца и ответчика, ипотека обеспечивает исполнение ФИО2 обязательств перед ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ№.

Согласно пункту 6 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 после регистрации права собственности должны заключить соглашение и переоформить нежилое помещение и земельный участок, где сособственниками в равных долях по ? будут выступать истец и ответчик.

Условия соглашения не позволяют определить характер сделки, которую намеревались заключить стороны.

В соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд при неясности условий договора должен выяснить действительную общую волю сторон с учетом цели договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. В условиях соглашения от ДД.ММ.ГГГГ не усматривается положений, свидетельствующих о безвозмездном характере сделки.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на помещение, в соответствии с условиями которого ФИО2 продает, а ФИО1 принимает и оплачивает ? долю в праве общей долевой собственности на помещение, назначение нежилое, общей площадью, 316,5 кв.м., этаж 1, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес> (Татарстан),
<адрес> «А», пом. 1300.

Следовательно, заключение договора купли-продажи было направлено на исполнение соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, а общая воля сторон первоначального и встречного исков была направлена на возмездное отчуждение имущества по согласованной сторонами цене.

Учитывая действия сторон, суд приходит к выводу, что соглашение от ДД.ММ.ГГГГ необходимо квалифицировать как предварительный договор купли-продажи, а к отношениям сторон применить правила ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, частичная оплата стоимости недвижимого имущества (пункт 4 договора купли-продажи) происходила непосредственно после заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждает волю сторон, направленную на возмездное отчуждение имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Кроме того, согласно пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательства.

В пределах годового срока, а именно ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 и ФИО2 заключили основной договор купли-продажи, в котором согласовали все существенные условия договора. После заключения договора купли-продажи, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ было фактически исполнено сторонами, и обязательства по нему были прекращены.

Между тем согласно пункту 3 договора купли-продажи, цена ? доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество составляет 9 500 000 рублей. ФИО1 суммарно было выплачено 4 018 000 рублей, что подтверждается расписками: от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 560 000 рублей; от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 100 000 рублей; от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 89 000 рублей; от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 142 000 рублей; от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 127 000 рублей. Таким образом, в соответствии с условиями договора осталась неуплаченной денежная сумма в размере 5 482 000 рублей (9 500 000 рублей – 4 018 000 рублей).

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Доказательств оплаты данной суммы в силу положений статьи 56 гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом первоначального иска представлено не было.

Доводы представителя ФИО1 о том, что неуплаченная сумма подлежит выплате по графику платежей, утвержденному кредитным договором от ДД.ММ.ГГГГ№, подлежат отклонению, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства ежемесячной передачи денежных средств в пользу ФИО2 в соответствии с условиями кредитного договора. ФИО1 также не является стороной по кредитному договору.

Доводы представителя ФИО1 о том, что ФИО2 не исполнила свое обязательство по передаче недвижимого имущества, также подлежат отклонению, поскольку договором купли-продажи не установлена дата передачи имущества или обязанность ответчика по немедленной передаче недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

В материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающие, что истец обращался к ответчику с соответствующим требованием о передаче имущества.

В соответствии со статьёй 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

ФИО1 недвижимое имущество не передавалось, до обращения в суд, истец также не обращался в государственные органы, уполномоченные производить соответствующую регистрацию права собственности.

Таким образом, суд приходит к выводу, что изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что стороны пришли к соглашению о передаче имущества после его полной оплаты.

При этом факт того, что ФИО1 является поручителем по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ№, не являются основанием для возникновения права собственности на недвижимое имущество. Кроме того, как следует из пояснений ФИО1 и представителя ФИО2, третье лицо - ПАО «Сбербанк России» не обращалось к поручителям с требованиями об исполнении условий кредитного договора. В случае направлении такого требования, поручители вправе исполнить обязательство и воспользоваться порядком, предусмотренным статьёй 365 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иные доводы представителя истца не опровергают данную судом квалификацию правоотношений между сторонами и изложенные выводы суда.

Суд также приходит к выводу, что ФИО1 злоупотребляет своими гражданскими правами с целью получения в собственность недвижимого имущества в обход условий договора купли-продажи, что неминуемо причинит вред ответчику.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вправе отказать лицу, злоупотребляющему правом в судебной защите. Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в заявленных требованиях.

При оценке обстоятельств дела суд также принимает во внимание интересы третьего лица ПАО «Сбербанк России», которое является залогодержателем спорного недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия такового согласия или иных оснований позволяющих распорядиться заложенным имуществом. Удовлетворение первоначальных исковых требований в отсутствие согласия ПАО «Сбербанк России» приведет к нарушению имущественных прав последнего.

Суд также считает необходимым отметить, что ФИО1 были известны данные обстоятельства, поскольку в пункте 4 соглашения ДД.ММ.ГГГГ указано, что недвижимое имущество будет приобретаться с использованием кредитных средств, а в пункте 7 договора купли-продажи от «25» мая 2015 года определено наложенное на имущество обременение – ипотека в пользу третьего лица.

На основании вышеизложенного, первоначальные исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат, поскольку истцом не были надлежащим образом исполнены условия договора купли-продажи, заключенного в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи.

Встречные исковые требования ФИО2 суд считает подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительное отличающихся условий.

ФИО1 в нарушение условий договора более года не уплачивает значительную часть цены спорного помещения в размере 5 482 000 рублей и уклоняется от исполнения сделок. Данные обстоятельства подтверждают, что ФИО1 не выполняет свои обязательства перед ФИО2.

Таким образом, требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на помещение от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

Денежные средства в размере 4 018 000 рублей, уплаченные ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., подлежит взысканию с ФИО2.

Обращаясь к требованиям ФИО5, заявляющего самостоятельные требования, о признании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ недействительными сделками на основании статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, применении последствий недействительности сделки - взыскании с ФИО2 денежных средств в размере 4 018 000 рублей, суд приходит к мнению, что данные последствия аналогичные тем, которые возникли при расторжении договора купли-продажи. При таком положении, нарушенные права третьего лица восстановлены при расторжении соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в удовлетворении иска третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ФИО5 о признании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на помещение от ДД.ММ.ГГГГ недействительными сделками, применении последствий недействительности сделки следует отказать.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности исполнить принятые на себя обязательства по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ФИО2, по передаче в собственность ФИО1 ? доли в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 316,5 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение объекта): <адрес> «А», помещение 1300, путем заключения безвозмездной сделки и признании права собственнсти отказать.

Встречный иск ФИО2 к ФИО1 о расторжении соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на помещение от ДД.ММ.ГГГГ, выплате денежной суммы в размере 4 018 000 рублей удовлетворить.

Расторгнуть соглашение от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на помещение от ДД.ММ.ГГГГ, расположенное по адресу: <адрес> «А», помещение 1300.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 4 018 000 рублей.

В удовлетворении иска третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ФИО3 о признании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на помещение от ДД.ММ.ГГГГ недействительными сделками, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Авиастроительный районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия мотивированного решения.

Председательствующий Л.Б. Сафина