Гражданский кодекс часть 1

Белореченский районный суд Краснодарского края, в составе председательствующего судьи Тыль Н.А., при секретаре Федоровой Ю.В., с участием представителя ответчиков Касюк С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Касюк Владимира Владимировича и Касюк Светланы Владимировны, действующих за себя и несовершеннолетних Касюк А.В., Касюк А.В., Касюк В.В., к ООО «НОВОСФЕРА» о защите прав потребителя,

у с т а н о в и л :

Истцы Касюк В.В. и Касюк С.В., действующие за себя и несовершеннолетних Касюк Ан.В., Касюк Ал.В., Касюк В.В., просят урегулировать разногласия, возникшие с ООО «НОВОСФЕРА» при заключении договора участия в долевом строительстве от 30.08.2018 года – принять спорные пункты указанного договора в следующей редакции: 1) «преамбула» включить в договор в качестве покупателя кроме истца Касюк С.В., ее несовершеннолетних детей Касюк Ан.В., 17.04.2018 года рождения, Касюк Ал.В., 02.11.2003 года рождения, и Касюк В.В., 02.06.2015 года рождения, а также супруга Касюк В.В.; 2) «п.3.2» в результате покупки недвижимости передать в собственность каждому из истцов Касюк С.В. и Касюк В.В. по 7/20 доли квартиры, а их несовершеннолетним детям Касюк В.В., Касюк Ан.В. и Касюк Ал.В. по 1/10 доли квартиры; 3) «п.4.1» цену договора считать 757 400,00 рублей, а порядок оплаты по договору считать в следующем порядке: 304 374,00 рублей – оплатить за счет собственных средств истцов в течение 5 банковских дней с момента гос.регистрации договора в Росреестре путем перечисления их на р/счет ответчика (застройщика), а 453 026,00 рублей оплатить за счет средств федерального бюджета на основании гос.сертификата на материнский (семейный) капитал от 03.05.2017 года, что перечислить на р/счет ответчика в течение 90 дней с момента обращения в УПФ с заявлением о перечислении денежных средств; 4) «п.4.6» дополнительные расчеты, предусмотренные п.п. 4.4. и 4.5 договора, производить исходя из стоимости 1 кв.м. «фактической площади квартиры» в сумме 28 000,00 рублей; 5) «п.6.5» участник долевого строительства обязан подписать акт приема-передачи в течение 30 календарных дней после получения уведомления о выполнении застройщиком обоснованного требования участника долевого строительства, предусмотренного настоящим пунктом договора; 6) «п.12.3» в случае отсутствия согласия по спорному вопросу в ходе переговоров стороны обращаются в суд по общим правилам определения подсудности в соответствии с действующим законодательством; 7) «п.12.9» договор подписывается в шести подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон, и один – в орган гос.регистрации (Росреестр); 8) «п.12.10» неотъемлемой частью договора считать: приложение № 1 «план этажа», приложение № 2 «техническое описание объекта долевого строительства», приложение № 3 «график платежей», приложение № 4 «протокол разногласий»; 9) «приложение № 3» общая цена договора, с учетом балконов и лоджий, составляет 757 400,00 рублей, 1-ый взнос 304 374,00 рублей.

Обосновывая иск, Касюк С.В., действуя также за истца Касюк В.В. (по доверенности) и как законный представитель троих детей, пояснила, что в августе 2018 года, в целях улучшения жилищных условий, они с супругом решили принять участие в долевом строительстве жилья. Выбрали застройщика ООО «НОВОСФЕРА», на сайте «Циан» имелась информация об условиях сделки, в том числе, относительно 1-комнатной квартиры с указанием конкретной цены – 757 400 рублей, строительство объекта – г.Краснодар. Они связались с представителем ответчика, сообщили свои условия, договорились о встрече. Однако при заключении договора о долевом строительстве от 27.08.2018 года с ответчиком у них возникли разногласия по некоторым пунктам (условиям) договора, а после бронирования ими квартиры - оплаты 15 000 рублей, публикация оферты была снята с сайта. Ответчик по электронной почте им скинул проект договора, из которого следовало, что, несмотря на предварительную договоренность, цену за квартиру ответчик необоснованно поднял до 920 000 рублей и отказался включить в число покупателей ее супруга Касюк В.В. и их троих детей, что нарушает права несовершеннолетних, т.к. они намерены использовать при покупке квартиры средства материнского капитала. А поскольку покупателей (участников долевого строительства) будет пятеро, то и доли должны быть определены согласно их вкладу в объект. По числу участников должно быть и число экземпляров договора. Кроме того, сроки подписания акта, указанные ответчиком в договоре, учитывая отдаленность проживания покупателя, не реальны, т.к. за короткий срок (три дня) невозможно обнаружить возможные технические дефекты, в полной мере убедиться в качестве принимаемого объекта. Также нарушает Закон «О защите прав потребителей» редакция п.12.3 договора, предложенная ответчиком, о подсудности разрешения возможных споров.

В ходе рассмотрения дела по существу истец Касюк С.В. частично признала доводы возражений ответчика, в связи с чем, уточнила исковые требования в части цены сделки, пояснив, что исходя из стоимости 1 кв.м. площади квартиры общая цена договора должна составлять 899 590,95 рублей (с учетом балконов и лоджий), а первый взнос – 446 564,95 рублей. В подтверждение своей позиции она представила расчет указанных сумм, в остальной части настаивает на первой редакции иска, просит его удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «НОВОСФЕРА», в судебное заседание, несмотря на надлежащее уведомление, не явился, но направил отзыв, согласно которому ответчик не возражал против рассмотрения возникших разногласий по договору в судебном порядке, однако исковые требования считает не обоснованными, просит их оставить без удовлетворения в полном объеме, поскольку свою правовую позицию ответчик считает правомерной, соответствующей требованиям действующего законодательства.

Третье лицо ИП Мелишев А.И. в судебное заседание, несмотря на надлежащее уведомление, не явился, заявлений либо ходатайств не направил.

Заслушав участника процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества /ст.218 ГК РФ/.

Согласно ст.435 ГК РФ, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, - это условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида. Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение /абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ/, даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой. Основное негативное последствие отсутствия соглашения сторон по одному из существенных условий договора состоит в том, что такой договор может быть признан по требованию одной из сторон, либо по инициативе суда, незаключенным.

Исходя из принципа свободы договора /ст.421 ГК РФ/, если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора и не несут ответственности за то, что соглашение между ними не будет достигнуто. Однако сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Недобросовестными при ведении или прекращении переговоров о заключении договора могут быть признаны, в частности, следующие действия: вступление стороны в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной; введение другой стороны в заблуждение относительно характера или условий предполагаемого договора, в том числе, путем сообщения ложных сведений либо умолчания об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; внезапное и безосновательное прекращение переговоров о заключении договора без предварительного уведомления другой стороны.

Согласно п.2 ст.445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст.446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 настоящего Кодекса, либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Принцип свободы договора не позволяет сторонам по сделке определить условия договора с нарушением требований закона /ст.422 ГК РФ/.

Как установлено в судебном заседании, согласно сведениям МИФНС № 16 г.Краснодара, ООО «НОВОСФЕРА» (ген. директор Ваченанц Г.В.) осуществляет свою предпринимательскую деятельность в области строительства жилых зданий.

В августе 2018 года, в целях улучшения жилищных условий, супруги Касюк С.В. и Касюк В.В. решили принять участие в долевом строительстве жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала. Выбрали застройщика ООО «НОВОСФЕРА», на сайте «Циан» имелась информация о строительстве многоэтажного жилого дома, место строительства объекта – г.Краснодар. Истцы выбрали 1-комнатную квартиру и созвонились с представителем ответчика, обсудили условия будущей сделки, сообщили ответчику какую квартиру они хотели бы приобрести и договорились о просмотре объекта.

Затем, 27.08.2018 года истцы встретились с представителем ООО «НОВОСФЕРА» менеджером Поповой И., осмотрели место строительства, план квартиры и земельного участка и договорились продолжить оформление сделки удаленно, по электронной почте и телефону, выбрав для последующего приобретения квартиру № 128 расположенную на 3 этаже в 4 подъезде по адресу: г.Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, почтовое отделение № 57.

В ответ представитель ООО «НОВОСФЕРА» по электронной почте направил истцам проект договора о долевом строительстве от 27.08.2018 года № Д/Л-2/ПД4/УКН128/ЭТ3/2018, ознакомившись с которым истцы пришли к выводу, что не все условия будущего договора их устраивают, в связи с чем, 06.09.2018 года Касюк С.В. направила ответчику два письма на электронную почту popova@sskuban.ru, содержащие отсканированный экземпляр протокола разногласий и необходимые документы для согласования в удаленном режиме.

Впоследствии в ходе переговоров стороны достигли соглашения о заключении договора участия в долевом строительстве при личном присутствии, определили место и время встречи - г.Краснодар, ул.Московская, 110/1 (офис компании ССК) в 14.00 часов10.10.2018 года, при этом, стороны несколько раз в телефонном режиме согласовывали будущую дату договора, что не оспаривается сторонами.

Судом также установлено, что в назначенное время истцы прибыли для заключения сделки, в рамках договора долевого участия от 30.08.2018 года № Д/Л-2/ПД4/УКН128/ЭТ3/2018 они передали главному бухгалтеру ответчика (ИП Мелишеву А.И.) 15 000 рублей - в качестве бронирования будущей жилой площади и дачи согласия на заключение договора, что было условием оферты ответчика, получили квитанцию. Однако заключить сделку не представилось возможным, поскольку (со слов представителя ООО «НОВОСФЕРА») ответчик не оплатил страховую премию за объект, что побудило истца составить претензию, которую ответчик проигнорировал, перестал отвечать на обращения истцов, фактически отказался согласовать возникшие вопросы разногласий по договору, в связи с чем, истцы обратились в суд с иском об урегулировании возникших разногласий.

Исходя из представленных доказательств, предусмотренные законом сроки для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями не пропущены, что также не оспаривается ответчиком.

Учитывая возникшие правоотношения сторон и требования действующего законодательства, суд пришел к нижеследующему выводу.

Согласно ч.1 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 25.12.2018 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из доводов иска, предметом спора являются существенные условия договора: цена иска, целевое назначение денежных средств, количество сторон по сделке, права несовершеннолетних, доли покупателей в праве собственности, а также соотношение площади жилья к расчету за недвижимость. В отношении этих спорных условий договора, имеющих правовое значение для сторон, на стадии заключения сделки семья Касюк (покупатель) прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа со стороны ответчика (продавца) от заключения договора, и это обоснованно, поскольку в противном случае, на более поздней стадии, когда договор уже будет заключенным, данный вопрос полностью утратит свой смысл.

Согласно ФЗ от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», семье Касюк выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал Серия МК-10 №0364495, половину суммы по оспариваемому договору истцы намерены оплатить за его счет - в сумме 453 026 рублей, что подтверждается справкой о размере (оставшейся части) материнского (семейного) капитала.

Исходя из доводов иска, редакция договора о долевом строительстве, предложенная истцами в части вложения в сделку средств материнского капитала, основана на обязательстве перед государством в обеспечении несовершеннолетних детей имуществом. Учитывая, что конечная цель законодателя в лице государства, - получение каждым членом семьи определенной доли в праве собственности на жилье, в первую очередь – получение права собственности детьми, то у ответчика отсутствуют законные основания не включать в договор в качестве покупателей обоих родителей и всех их несовершеннолетних детей, т.к. действующее законодательство не содержит прямого запрета на включение несовершеннолетних в договор о долевом строительстве, когда используются средства материнского капитала.

Суд пришел к выводу, что при указанных обстоятельствах права застройщика не ущемляются, отказываться от приобретения названного объекта истцы не намерены. Условия договора о порядке и сроках оплаты всем участникам сделки известны. Все возражения ответчика в этой части, о нарушении истцами условий договора в будущем, носят исключительно предположительный характер, что суд не может положить в основу своего решения. Фактически ООО «НОВОСФЕРА» злоупотребляет своим правом, поскольку противоположная позиция ответчика ущемляет права детей, что прямо запрещено законом. ООО «НОВОСФЕРА» не отказалось взять от истцов в качестве брони будущей квартиры денежные средства (15 000 руб.), не намерена и возвращать их, в полной мере осознавая, что фактически оставшиеся денежные средства будут поступать от всех членов семьи с использованием также средств материнского капитала, при этом, интересы несовершеннолетних они прямо игнорируют, что нельзя признать обоснованным.

Распределение долей в праве собственности на недвижимость сторонам названного договора также целесообразно изложить в редакции истцов, чтобы не нарушить права и законные интересы всех участников сделки. Безусловно, п.3.2 договора прямо вытекает из преамбулы, а поскольку участников долевого строительства пятеро, то и доли должны быть определены в соответствии с их вкладом в объект. Суд пришел к выводу, что целесообразно в результате покупки недвижимости передать в собственность каждому из истцов Касюк С.В. и Касюк В.В. по 7/20 доли квартиры, а их несовершеннолетним детям Касюк В.В., Касюк Ан.В. и Касюк Ал.В. по 1/10 доли квартиры.

Согласно ст.424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Анализируя представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу об обоснованности доводов иска также в части цены договора, которую следует изменить в соответствии с ценами застройщика на помещения (квартиры) «Лит.2» - квартира № 128, расположенная на 3-ем этаже в 4-ом подъезде «объекта», находящегося по адресу: Краснодарский край, г.Краснодара, Прикубанский внутригородской округ, почтовое отделение № 57), ввиду нижеследующего.

Согласно Приложению 1 «план квартиры», проектная площадь квартиры с учетом балконов и лоджий «1К» = 27,05 кв.м. (из них 1,2 кв.м. лоджия/балкон). В соответствии с Приложением 2 «техническое описание объекта», проектная площадь квартиры без учета балконов и лоджий = 25,85 кв.м. В п.4.6 указана стоимость, из которой складывается цена договора за 1 кв.м. той или иной площади, в данном случае - 25,85 кв.м. * 34011,00 руб. + 1,2 кв.м. * 17005,50 рублей. Таким образом, исходя из стоимости 1 кв.м. площади и расчета, общая цена договора должна составлять 899 590,95 рублей, с учетом балконов и лоджий, а 1-й взнос – 446 564,95 рублей.

Следовательно, доводы иска в этой части также являются обоснованными, в связи с чем, в п.4.1 договора долевого участия необходимо внести уточнение, в том числе, относительно порядка оплаты по договору: 446 564,95 рублей – оплатить за счет собственных средств истцов в течение 5 банковских дней с момента гос.регистрации договора в Росреестре путем перечисления денежных средств на р/счет ответчика (застройщика), а 453 026,00 рублей оплатить за счет средств федерального бюджета на основании гос.сертификата на материнский (семейный) капитал от 03.05.2017 года, что перечислить на р/счет ответчика в течение 90 дней с момента обращения в УПФ с заявлением о перечислении денежных средств, поскольку нарушение прав застройщика ООО «НОВОСФЕРА» и в этой части судом не усматривается.

Делая вышеуказанный вывод, суд исходит из той информации, которая представлена суду каждой из сторон, предполагая, что стороны по сделке действуют добросовестно, что отсутствуют факты предоставления ложных сведений либо умолчания об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны.

Учитывая территориальную удаленность истцов, как участников долевого строительства, от будущего объекта строительства, а также отсутствие у них специальных знаний и навыков для обнаружения технических дефектов, суд пришел к выводу, что срок для подписания «Акта приема-передачи объекта долевого строительства» за три рабочих дня (п.6.5 договора) нельзя признать разумным, т.к. в такие краткие сроки практически невозможно истцам реализовать свое право. Реальным сроком для подписания «Акта приема-передачи» суд считает не менее 10 рабочих дней, что не нарушает права застройщика.

Что касается доводов иска относительно правил о подсудности в случае возникновения спора в рамках договора о долевом участии, то и в этой части позицию истцов следует признать обоснованной.

Поскольку Закон "О защите прав потребителей" предоставляет физическим лицам значительные привилегии, актуален вопрос о возможности его применения к договорам участия в долевом строительстве. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права, то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон "О защите прав потребителей" применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Таким образом, с учетом положений ст.39 Закона «О защите прав потребителей» к отношениям, связанным с возведением жилых объектов за счет привлеченных средств, применяются общие положения Закона "О защите прав потребителей", в том числе, об альтернативной подсудности (п.2 ст.18), следовательно, «п.12.3» договора о долевом участии в строительстве сторонам по настоящей сделке целесообразно изложить в следующей редакции: «в случае отсутствия согласия по спорному вопросу в ходе переговоров стороны обращаются в суд по общим правилам определения подсудности в соответствии с действующим законодательством», в противном случае будут нарушены права истцов, как потребителей.

Вышеуказанные обстоятельства, установленные в судебном заседании, а также требования названной нормы закона, дают основание придти к выводу об обоснованности позиции исковых требований также в части изложения редакции договора о долевом участии в строительстве от 27.08.2018 года №Д/Л-2/ПД4/УКН128/ЭТ3/2018 относительно экземпляров договора (подлинных), поскольку договор должен быть составлен для каждого участника сделки, в противном случае будет нарушены права заинтересованных лиц.

Необходимо отметить, что данный спор не направлен на понуждение ответчика ООО «НОВОСФЕРА» к заключению договора, а имеет целью исключительно урегулировать разногласия, возникшие у участников этой сделки в ходе ее заключения.

Согласно ст.98, 103 ГПК РФ, суд считает необходимым взыскать с ответчика ООО «НОВОСФЕРА» государственную пошлину в доход государства в размере 4 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования Касюк В.В. и Касюк С.В., действующих за себя и несовершеннолетних Касюк А.В., Касюк А.В., Касюк В.В., к обществу с ограниченной ответственностью «НОВОСФЕРА» о защите прав потребителя, - удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие у Касюк В.В. и Касюк С.В., действующих за себя и несовершеннолетних Касюк А.В., Касюк А.В., Касюк В.В., с обществом с ограниченной ответственностью «НОВОСФЕРА» при заключении договора участия в долевом строительстве от 27.08.2018 года № Д/Л-2/ПД4/УКН128/ЭТ3/2018 в отношении жилого помещения «Лит.2» - <адрес>, почтовое отделение № 57, а именно: принять спорные пункты указанного договора в следующей редакции:

1) «преамбула» - включить в договор в качестве покупателя кроме истца Касюк С.В., ее несовершеннолетних детей Касюк А.В., <данные изъяты>, Касюк А.В., <данные изъяты>, и Касюк В.В., <данные изъяты>, а также супруга Касюк В.В.;

2) «п.3.2» - в результате покупки недвижимости передать в собственность каждому из истцов Касюк С.В. и Касюк В.В. по 7/20 доли квартиры, а их несовершеннолетним детям Касюк В.В., Касюк А.В. и Касюк А.В. по 1/10 доли квартиры;

3) «п.4.1» - исходя из стоимости 1 кв.м. площади и расчета, общую цену договора считать 899 590,95 рублей (с учетом балконов и лоджий), 1-й взнос – 446 564,95 рублей, а порядок оплаты по договору считать следующим: 446 564,95 рублей – оплатить за счет собственных средств истцов в течение 5 (пяти) банковских дней с момента государственной регистрации договора в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, путем перечисления денежных средств на р/счет ответчика (застройщика), а 453 026,00 рублей оплатить за счет средств федерального бюджета на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал от 03.05.2017 года Серия №, что перечислить на р/счет ответчика не позднее 90 дней с момента обращения в УПФ с заявлением о перечислении денежных средств (перечисление средств материнского капитала – обязательство УПФ);

4) «п.6.5» участник долевого строительства обязан подписать акт приема-передачи в течение 10 рабочих дней после получения уведомления о выполнении застройщиком обоснованного требования участника долевого строительства, предусмотренного настоящим пунктом договора;

5) «п.12.3» в случае отсутствия согласия по спорному вопросу в ходе переговоров стороны обращаются в суд по общим правилам определения подсудности в соответствии с действующим законодательством;

6) «п.12.9» договор подписывается в 7 (семи) подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон, и один – в орган государственной регистрации (Росреестр);

7) «приложение № 3» общая цена договора - 899 590,95 рублей (с учетом балконов и лоджий), а 1-й взнос – 446 564,95 рублей.

В остальной части исковые требования – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке через Белореченский районный суд в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его вынесения.

Судья: Тыль Н.А.