Гражданский кодекс часть 1

с участием истца ФИО1, представителей ответчика ООО «Специализированный застройщик Объединенные строители» ФИО2 и ФИО3, действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик Объединенные строители» о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик Объединенные строители», в котором просила взыскать неустойку в размере 88321 рублей, компенсацию морального вреда 15000 рублей, штраф.

В обоснование заявленных требований указывается, что между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Объединенные строители», ОГРН <***>, ИНН <***> (в настоящее время - общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Объединенные строители», запись в ЕГРЮЛ за ГРН 2186952278929 от 23.05.2018 г.), далее именуемым Ответчик», заключен договор долевого участия в строительстве жилья № от 24 мая 2018 года. Согласно пунктам 1.1, 1.2, 2.1, 3.1 Договора участия определен перечень, описание и расположение объекта долевого строительства, а также указана проектная площадь квартиры, которая составила 45,2 кв.метров. В соответствии с разделом 2.2. Договора участия стоимость участия в долевом строительстве составила 1800932 рубля. В соответствии с п. 3.1.2 Договора окончательный расчет по договору происходит после обмеров БТИ. В случае изменения площадей по уточненным обмерам БТИ более, чем на 0,5 кв. метров по сравнению с площадью квартиры, указанно в п. 1.2, после приемки разница компенсируется соответственно «Участником» или «Застройщиком» из расчета стоимости за 1 кв. метр, указанного в п. 2.1 в течение 30 дней с момента произведенного перерасчета. Согласно п. 1.3. Договора срок завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД – не позднее 31 декабря 2017 года. В соответствии с п. 3.10. Договора квартира передается «Участнику» в течение трех месяцев с момент ввода дома в эксплуатацию по подписываемому сторонами акту приема-передачи- не позднее 31 марта 2018 года. Акт приема-передачи подписан сторонами 09.07.2018 года, то есть с нарушением сроков. Полагает, что на основании ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ подлежит взысканию неустойка из расчета стоимости участия в долевом строительства, которая составила 1827331 рубль за период с 01 апреля 2018 года по 09 июля 2018 года, ставки ЦБ РФ, в размере 88321 рубль. Также подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 15000 рублей, штраф.

Истец ФИО1 в судебном заседании требования поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что 09 марта 2018 года получила уведомление о вводе дома в эксплуатацию. Также было указано, что я должна связаться с застройщиком по телефону. Позвонив, была записана на 22 марта 2018 года. 22 марта 2018 года был составлен акт о вводе в эксплуатацию счетчиков, акт приема квартиры подписан не был. В апреле я произвела доплату по результатам обмера БТИ, но акт так и не был подписан. Устно мне сообщили, что имеются какие-то недостатки, поэтому мне сообщат. При осмотре квартиры были выявлены недостатки, а именно по штукатурке, плохо открывались окна, дорожки у дома не были заасфальтированы. 28 апреля 2018 года истцом самостоятельно в присутствии двух свидетелей произведен осмотр квартиры и составлен акт осмотра, в соответствии с актом штукатурка имеет недостатки (трещины на стенах около окон в 2-х комнатах), не отрегулированы окна на балконе (плохо открывается и зарывается), отсутствует асфальтирование пешеходных дорожек и проезжей части. 30 апреля ответчику поступило заявление, в котором истец указывает на отсутствие выполненных работ, предусмотренных п. 3.1. Договора, а именно асфальтирование пешеходных дорожек и проезжей части, как на основание не подписания акта приема-передачи квартиры. 15 октября 2018 года подана претензия, в которой заявлено о выплате неустойки.

Представители ответчика по доверенности ФИО3 и ФИО2 возражали против заявленных требований. Представили письменные возражения, в которых указано, что между истцом и ответчиком, заключен Договор долевого участия в строительстве № от 24 мая 2017 года. Объектом долевого строительства по Договору является однокомнатная квартира со строительным номером № 152, расположенная по адресу: <адрес>. Предмет договора истцом был оплачен в полном объеме. Согласно Договору квартира передается в течении 3-х месяцев после введен я дома в эксплуатацию, то есть через три месяца, после строка, указанного в п. 1.3., то есть не позднее 31 марта 2018 года. Дом был введен в эксплуатацию 31 января 2018 года. Согласно списку внутренних почтовых отправлений (реестр писем) письма - сообщения о готовности объекта долевого строительства по Договору по Договору № к его передаче были высланы 7 февраля 2017 года. Таким образом, Застройщик выполнил свою обязанность по извещению Инвестора о готовности передачи объекта долевого строительства согласно ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в срок не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства. Согласно вышеуказанной статьи - «Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения». Таким образом, именно на Инвесторе лежит ответственность получения сообщений от Застройщика и обязанность принятия объекта долевого строительства в указанный Законом срок. 09 марта 2018 года указанное сообщение получено истцом. Согласно п. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск у в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Истец отказалась от приемки объекта на том основании, что не были заасфальтированы пешеходные дорожки. С учетом положений п. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ юридически значимым обстоятельством является установление факта наличия недостатков, связанных с отклонением от условий договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта или делающих данный объект непригодным для использования. Пешеходные дорожки не являются предметом данного Договора, не являются объектом долевого строительства. Претензий к качеству по объекту долевого строительства у Истца не имелось, а значит правовых оснований для отказа о приемки объекта долевого строительства тоже. Застройщик взял на себя обязательства по благоустройству прилегающей территории и свои обязательства выполнил. Однако, в соответствии с СП 78.13330.2012 «Автомобильные дороги» асфальтобетонные смеси следует укалывать в сухую погоду весной и летом при температуре окружающего воздуха не ниже 5 градусов и осенью не ниже 10 градусов Цельсия. Пешеходные дорожки и проезжая часть были достроены в положенное по техническим требованиям время. В случае исполнения своих обязательств истец до 19 марта 2018 года был должен принят объект долевого строительства. Таким образом, Застройщик выполнил сои обязательства по договору в установленный Договором срок, в связи с чем, оснований для взыскания неустойки не имеется. Также заявили о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Свидетель А.О.Ф.., предупрежденная об ответственности по ст. 307, 308 УК РФ, в судебном заседании пояснила, что работает в должности менеджера отдела инвесторов ООО «Специализированный Застройщик Объединенные Строители» с 16 ноября 2017 года. Указала, что истец действительно обращалась сначала с устной претензией о том, что отсутствует асфальтовое покрытие. Истцу пояснили, что асфальт должен укалываться с учетом погодных условий. В марте 2018 года, точнее сказать не могу, истец позвонила и была записана на осмотр квартиры на 22 марта 2018 года. Листок записи передается в технический отдел. 22 марта 2018 года истец осмотрела квартиру, подписала акты ввода в эксплуатацию счетчиков.

Свидетель Т.Г.Н.., предупрежденная об ответственности по ст. 307, 308 УК РФ, в судебном заседании пояснила, что с 2016 года работает менеджером в ООО «Специализированный Застройщик Объединенные Строители». Пояснила, что по простому – она ключница, поскольку у нее хранятся все ключи от квартир. Ко мне приходят клиенты по звонку менеджера, либо в день осмотра квартиры, либо после подписания акта для получения комплекта ключей. По итогам осмотра идут в офис, если имеются недостатки, то указывают в письменном виде какие именно, прораб выходит и при наличии недостатков устраняют их.

Свидетель Г.А.Н., предупрежденный об ответственности по ст. 307, 308 УК РФ, в судебном заседании пояснил, что в конце апреля в субботу с дочерью Т.К.А.. находились у <адрес>, дочь хотела посмотреть квартиру. К нам подошла девушка – истец и попросил пройти с ней и посмотреть квартиру, чтобы составить акт. Мы зашли в вагончик, потом поднялись на третий этаж в квартиру. Указал, что является строителем, бывший прораб, поэтому видел недостатки в строительстве. Были трещины над окном, плохо открывались окна, отсутствовали разветвительные коробки, не заасфальтирована дорога.

Свидетель Т.К.А. предупрежденная об ответственности по ст. 307, 308 УК РФ, в судебном заседании пояснила, что 28 апреля 2018 года с отцом Г.А.Н. и истцом осматривали квартиру по ее просьбе. Она попросила папу взять ключи. Поднялись в квартиру, осмотрели. В квартире имелись трещины штукатурки в 2-х комнатах, рамы плохо открывались, дорожка не была заасфальтирована.

Выслушав участвующих в деле лиц, показания свидетелей, исследовав материалы дела и оценив представленные сторонами доказательства суд приходит к следующему.

Ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком заключен Договор долевого участия в строительстве № от 24 мая 2017 года. Объектом долевого строительства по Договору является однокомнатная квартира со строительным номером № 152, расположенная по адресу: <адрес>. Согласно п.1.3. Договора № - планируемый срок завершения строительства - не позднее 31.12.2017. Согласно п.3.11 вышеуказанного Договора квартира передается в течении 3 месяцев после введения дома в эксплуатацию, т.е. через 3 месяца после срока, указанного в п.1.3. Таким образом, срок передачи объекта долевого строительства установленный договором не позднее 31 марта 2018 года.

ООО «Объединенные строители» (ООО «Специализированный Застройщик Объединенные Строители») 31 января 2018 года получено разрешение на ввод многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в эксплуатацию. Истцу заказным письмом направлено сообщение о готовности к передаче объекта долевого строительства и о последствиях необоснованного уклонения от его принятия. Согласно реестру внутренних почтовых отправлений письмо было передано на почту 07.02.2018.

Указанное уведомление получено истцом 09 марта 2018 года.

Согласно представленному акту ввода в эксплуатацию приборов учета от 22 марта 2018 года, истец находилась на объекте для осмотра квартиры.

Акт приема-передачи объекта подписан 09 июля 2018 года.

В силу ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, оно подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срока его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ предусмотрено обязательство застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с п. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 данного Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта в предусмотренный ч. 4 данной статьи срок или при отказе участника от принятия объекта (за исключением случая, указанного в ч. 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта (п. 6 ст. 8).

Истец пояснила, что 22 марта 2018 года квартиру не осматривала, а осмотрела только приборы учета, о чем был составлен акт.

28 апреля 2018 года самостоятельно в присутствии двух свидетелей осмотрела квартиру и по результатам осмотра составили акт, где в качестве недостатков указано на трещины штукатурного слоя на стене у окна в 2-х комнатах, плохо открываются окна, не заасфальтированы пешеходные дорожки и проезжая часть.

30 апреля 2018 года направила претензию, которая получена ответчиком 07 мая 2018 года, в которой указывает, что акт приема-передачи квартиры не подписан, поскольку отсутствует асфальтирование пешеходных дорожек и проезжей части. На наличие иных недостатков в претензии не указано.

Законом и договором установлена обязанность участника долевого строительства принять объект по акту приема-передачи. При этом участник вправе принять квартиру по акту, а при наличии к тому оснований составить протокол разногласий. Наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует ему принять квартиру с указанием недостатков и зарегистрировать на нее в установленном законом порядке право собственности.

Согласно ч.5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Истцом указано на наличие недостатка в виде отсутствия асфальтирования пешеходной дорожки и проезжей части, что послужило основанием для не подписания акта, о чем указано в претензии.

Согласно ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ областью отношений, которые регулируются настоящим законом связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Исходя из смысла и системного толкования положений ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ во взаимосвязи с положениями ч. 1 ст. 7 вышеуказанного закона, отказ от подписания передаточного акта участником долевого строительства допускается в случае не соответствия качества объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В судебном заседании истец указывает на иные недостатки, в том числе недостатки штукатурки стен, не отрегулированы окна на балконе. В подтверждение своей позиции относительно недостатков представила фотографии и судом допрошены свидетели Т.К.А.. и Г.А.Н. Однако фотоматериалы и показания свидетелей, представленные в качестве доказательства истцом не отражают наличие недостатков в квартире, их характер, в связи с чем, не могут быть приняты во внимание как подтверждение наличия недостатков, которые привели к ухудшению качества такого объекта или сделали объект непригодным для использования, а также наличия существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, совокупность условий, необходимых для наступления ответственности застройщика в виде уплаты неустойки да за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства предусмотренных ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ отсутствует.

Доказательств того, что застройщик уклонялся от подписания акта приема-передачи спорного объекта и свидетельствующих о виновных действиях ответчика не представлено.

Оснований для удовлетворения требований истца о взыскании неустойки не имеется.

Поскольку судом не установлено нарушений прав истца со стороны ответчика, требования о компенсации морального вреда и штрафа, предусмотренные Законом о защите прав потребителей ткже не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик Объединенные строители» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы в Тверской областной суд через Заволжский районный суд города Твери со дня принятия в окончательной форме.

Судья Н.Б.Рапицкая

Мотивированное решение изготовлено 25 января 2019 года.