Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению Управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору к ООО УК «Солнечный город», ФИО3 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, признании договора управления многоквартирным домом недействительным,

установил:

Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору обратилось в суд с иском к ООО УК «Солнечный город», ФИО3 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, признании договора управления многоквартирным домом недействительным. В обоснование требований истец указал, что на основании распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ№ управлением Ставропольского края по строительному и жилищному надзору проведена внеплановая документарная проверка ООО УК «Солнечный город» №, с целью осуществления лицензионного контроля предпринимательской деятельности за соблюдением требований жилищного законодательства Российской Федерации при организации, проведении и оформлении результатов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также правомерности заключения договора управления многоквартирным домом.

В соответствии с распоряжением начальника управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору от ДД.ММ.ГГГГ№ лицензиат ООО УК «Солнечный город» представил следующие документы для проведения внеплановой документарной проверки: сведения об адресах сайтов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и (или) в официальных печатных средствах массовой информации, в которых ООО УК «Солнечный город» раскрывает информацию о своей деятельности в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»; перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляется на основании договоров управления, заключенных в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; протокол общего ""собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> выборе способа управления многоквартирным домом с листами голосования; уведомление о проведении данного собрания; договор управления многоквартирным домом, заключенный с собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>; реестр собственников помещений в указанном многоквартирном доме с указанием документа о праве собственности (№ документа; дата выдачи и доли в праве общей собственности) на дату проведения собрания о выборе способа управления многоквартирным домом и др. инф.

Голосование собственников помещений, проведенное ДД.ММ.ГГГГ не правомочно (не имеет кворума), так как в голосовании приняли участие собственники жилых помещений, обладающие правом собственности - 643,53 кв. м, что составляет 38,1% от общей площади дома (расчет: 643,53 кв. м х 100% /1687,6 кв. м), то есть менее 50 % голосов. В связи с изложенным управление считает, что решения, принятые на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме незаконны, не соответствуют требованиям жилищного законодательства Российской Федерации, а также существенно нарушают права собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании незаконных решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ№ между ООО УК «Солнечный город» и собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, который является недействительной (ничтожной) сделкой.

Просит суд признать решения, принятые общим собранием собственников
помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, проведенным в форме очного голосования ДД.ММ.ГГГГ, оформленные протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ - недействительными; признать договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенный между ООО УК «Солнечный город» и собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ - недействительным.

В судебном заседании представитель истца управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору по доверенности ФИО1 поддержала исковые требования, по основаниям, указанным в иске, и просила удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика ООО УК «Солнечный город» по доверенности ФИО2 исковые требования признала в полном объеме и не возражала против их удовлетворения.

Ответчик ФИО3 извещенная о месте и времени рассмотрения гражданского дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, об уважительности причин неявки не известила, и не просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие.

С учетом мнения сторон, не возражавших против рассмотрения дела в отсутствие не явившихся участников судебного разбирательства, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО3

Выслушав мнение сторон, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно нормам пункта 2 части 5 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации должностные лица органов государственного жилищного надзора имеют право проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 Кодекса, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения, правомерность заключения с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, правомерность заключения с указанными в ч. 1 ст. 164 Кодекса лицами договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, правомерность утверждения условий данных договоров.

В соответствии с ч. 6 ст. 20 ЖК РФ, орган государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями: о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации; о признании договора управления многоквартирным домом
недействительным.

В соответствии с положением об управлении, утвержденным постановлением Правительства Ставропольского края от 18 июня 2014г. № 244-П, управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору является органом исполнительной власти Ставропольского края, осуществляющим региональный государственный жилищный надзор, контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Ставропольского края, соответствием жилых помещений жилищного фонда Ставропольского края, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, соблюдением стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.

На основании распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ№ управлением Ставропольского края по строительному и жилищному надзору проведена внеплановая документарная проверка ООО УК «Солнечный город» ИНН <***>, с целью осуществления лицензионного контроля предпринимательской деятельности за соблюдением требований жилищного законодательства Российской Федерации при организации, проведении и оформлении результатов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также правомерности заключения договора управления многоквартирным домом.

По результатам проведенной проверки управлением выявлены нарушения ООО УК «Солнечный город» требований и норм жилищного законодательства Российской Федерации, о чем был составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно которому установлено, что в связи с обращением лицензиата от ДД.ММ.ГГГГ№ сведения о многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, управление которым начало осуществлять ООО УК «Солнечный город» на основании заключенного договора управления от ДД.ММ.ГГГГ, были включены в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на территории Ставропольского края под лицензией №, выданной управлением ДД.ММ.ГГГГ Также в связи с обращением лицензиата от ДД.ММ.ГГГГ№ сведения о многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> управление которым начало осуществлять Муниципальное унитарное предприятие города Лермонтова Ставропольского края «Ремонт и содержание жилищного фонда» (ИНН <***>; ОГРН <***>) на основании заключенного договора управления, были включены в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на территории Ставропольского края под лицензией №, выданной управлением ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 1.1. статьи 46 ЖК РФ установлено, что в случае поступления в адрес органа жилищного надзора в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

В соответствии с распоряжением начальника управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору от ДД.ММ.ГГГГг. № лицензиат ООО УК «Солнечный город» представил документы для проведения внеплановой документарной проверки, в том числе: протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> выборе способа управления многоквартирным домом с листами голосования; уведомление о проведении данного собрания; договор управления многоквартирным домом, заключенный с собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>; реестр собственников помещений в указанном многоквартирном доме с указанием документа о праве собственности (№ документа; дата выдачи и доли в праве общей собственности) на дату проведения собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.

По результатам рассмотрения представленных лицензиатом документов установлено, что инициатором общего собрания собственников помещений выступает Б.О.И., не являющаяся собственником квартиры № 10, что является нарушением ч. 2 ст. 45 ЖК РФ.

В результатах голосования от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, что является нарушением ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ.

В соответствии с имеющейся технической документацией по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на жилой многоквартирный <адрес>, площадь жилых помещений составляет 1506,8 кв. м, нежилых помещений - 180,8, общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 1687,6 кв. м.

При сопоставлении площадей, указанных в сведениях Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), с площадью помещений, указанных в результатах голосования от ДД.ММ.ГГГГ, установлены следующие несоответствия:

- в <адрес> общая площадь согласно данным ЕГРП составляет 68,4 кв. м, в результатах голосования -64 кв. м.;

- в <адрес> площадь 62,3 кв. м, номер государственной регистрации права №, №, № (собственники: К.Ю.С. - общая долевая собственность 1/3 - 20,77 кв. м; К.О.Ю. - общая долевая собственность 2/9 - 13,84 кв. м; С.Е.Ю. - общая долевая собственность 4/9 - 27,69 кв. м). В голосовании принимал участие один собственник - К.Ю.С.;

- в <адрес> - площадь 41,9 кв. м, номер государственной регистрации права №, № (собственники: Т.Н.Н. - общая долевая собственность 1/2 - 20,95 кв. м; Т.Е.В - общая долевая собственность 1/2 - 20,95 кв. м). В голосовании принимал участие один собственник - Т.Н.Н.;

- в <адрес> - площадь 63,8 кв. м, номер государственной регистрации права №, № (собственники: О.В.В. - общая долевая собственность 2/3 - 42,53 кв. м.; О.Д.А. - общая долевая собственность 1/3 - 21,27 кв. м). В голосовании принимал участие один собственник - О.В.В.;

- в <адрес> - площадь 44 кв. м, номер государственной регистрации права № (собственники Ш.Д.А. - общая долевая собственность 1/2 - 22 кв. м; Р.А.С. - общая долевая собственность 1/2 - 22 кв. м). В голосовании принимал участие Р.А.С.;

- в <адрес> - площадь 41,5 кв. м, номер государственной регистрации права №, № (собственники: В.А.Д. - общая долевая собственность 1/4 - 10,38 кв. м; В.Л.В. - общая долевая собственность 1/4 - 10,38 кв. м; Ш.А.Д. - общая долевая собственность 1/4 - 10,38 кв. м). В голосовании принимал участие один собственник - В.Л.В.;

- в <адрес> - площадь - 64 кв. м, номер государственной регистрации права №; № (собственники: О.Г.П. - общая долевая собственность 1/2 - 32 кв. м; О.И.В. - общая долевая собственность 1/2-32 кв. м). В голосовании принимала участие О.И.В.

Вышеперечисленные квартиры являются общей долевой собственностью, при этом в голосовании принимал участие один из сособственников указанных жилых помещений, несмотря на это, его голос был посчитан исходя из всей площади квартиры. Между тем доверенности от других собственников не были представлены.

Кроме того, в листах голосования указаны данные участников собрания, не являющихся собственниками помещений, при этом не представлена доверенность, подтверждающая полномочия представителя действовать от имени собственника при проведении собрания от ДД.ММ.ГГГГ Так, в квартирах:

- №, - площадь 41,8 кв. м, номер государственной регистрации права № (собственник Н.Г.И., обладающая 100% долей собственности). В голосовании принимала участие Л.А.В.

- № - площадь 42,2 кв. м, номер государственной регистрации права
№ (собственники: Ш.А.С. - общая долевая собственность 1/2 - 21,10 кв. м; Ш.Д.А. - общая долевая собственность 1/2 - 21,10 кв. м). В голосовании принимала участие Ш.А.С., не являющаяся собственником данного жилого помещения.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом, путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме, в том числе с принятием решения общим собранием собственников о подписании соответствующего протокола не только председателем общего собрания, секретарем общего собрания и членами счетной комиссии, но и собственниками помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. А в силу ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Размер общей площади жилого помещения определяется в соответствии с требованиями части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исходя из вышеуказанных положений закона, суд приходит к выводу, что голосование собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, проведенное ДД.ММ.ГГГГ, не правомочно (не имеет кворума), так как в голосовании приняли участие собственники жилых помещений, обладающие правом собственности - 643,53 кв.м., что составляет 38,1 % от общей площади дома, то есть менее 50 % голосов. В связи с чем решения, принятые на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме являются недействительными, не соответствующими требованиям жилищного законодательства Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку суд признал решения, принятые общим собранием собственников
помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, проведенным в форме очного голосования ДД.ММ.ГГГГ, оформленные протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ - недействительными, договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ № 1, заключенный между ООО УК «Солнечный город» и собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным.

Руководствуясь ст.ст. 44-48 ЖК РФ, ст. 166-167 ГК РФ, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования <адрес> по строительному и жилищному надзору к ООО УК «Солнечный город», ФИО3 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, признании договора управления многоквартирным домом недействительным - удовлетворить.

Признать решения, принятые общим собранием собственников
помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, проведенным в форме очного голосования ДД.ММ.ГГГГ, оформленные протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ - недействительными.

Признать договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ № 1, заключенный между ООО УК «Солнечный город» и собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ - недействительным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Лермонтовский городской суд.

Председательствующий судья Т.М. Федотова