Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М.Л.М. к Г.Н.З., Г.С.П. о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

М.Л.М. обратилась в суд с иском к Г.Н.З., Г.С.П. о признании отсутствующим права собственности Г.Н.З. на объект незавершенного строительства и земельный участок по адресу: ***. В обоснование исковых требований указано, что истец 13 июля 2005 года купила земельный участок по указанному адресу у Г.С.П., имеется расписка о получении денежных средств в сумме *** рублей. Г.С.П. и его супруга Г.Н.З., обещали, что оформят документы на земельный участок на имя истца, получили денежные средства за продажу участка. Семья истца начала освоение участка, построен жилой дом, однако, ответчики обманным путем оформили на себя незавершенный строительством дом, который на самом деле построила семья истца. В результате Г.Н.З. оформила в ГУП РТ «БТИ» кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства 20 декабря 2011 года, на основании чего зарегистрировала права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: ***, обратилась в Минземимущество РТ и получила распоряжение о предоставлении земельного участка в собственность от 01 февраля 2012 года, а также договор купли-продажи от 21 мая 2012 года, на основании чего было зарегистрировано право собственности на земельный участок. Получив документы, ответчики требуют освобождения земельного участка и дома. Регистрационные действия повлекли нарушение прав истца, так как она не может обратиться за регистрацией права собственности на дом, который оформлен на Г.Н.З.

Истец М.Л.М. и ее представитель С.С.В., действующая по доверенности, в заседании иск поддержали, пояснив, что земельный участок был приобретен истцом для брата О.Л.М., свои денежные средства в сумме *** рублей в качестве аванса за участок она передала Г.С.П., о чем имеется расписка, предполагалось, что оставшиеся по договоренности средства в сумме *** рублей будут переданы после оформления всех документов, которое затянулось на столь длительное время. Ответчик Г.С.П. обещал оформить земельный участок на брата О.Л.М., ввел его в заблуждение, пригласив сотрудников Мэрии г.Кызыла на обмер возведенного фактически О.Л.М. недостроенного дома, указывая, что это необходимо для оформления прав собственности. Указание в расписке земельного участка по ул*** было произведено со слов Г.С.П., который после передачи денежных средств фактически показал им участок по ***, на тот момент адреса участка они не знали.

Третье лицо О.Л.М. поддержал иск и пояснения истца и его представителя, пояснив, что переданные Г.С.П. денежные средства в сумме *** рублей являлись средствами его сестры М.Л.М., которая решила помочь ему в покупке земли для строительства жилого дома. В июле 2005 года на участке не имелось никаких строений, недостроенный жилой дом был возведен им на свои денежные средства в 2013 году, до этого на этом же месте стоял привезенный им сруб, который снесли в 2013 году. Г.С.П. предлагал ему оформление прав на земельный участок и недостроенный жилой дом при условии передачи денежных средств, на что он не согласился, поскольку предлагаемый размер был завешен. Он со своей семьей владеет участок и возведенными им строениями на нем с 2005 года, живет во времянке, также имеется баня и недостроенный жилой дом. Ответчики, злоупотребляя своими правами оформили собственность на дом и землю, обманув его. Взаимоотношений аренды между ними не было, речь шла о продаже земельного участка.

Ответчик Г.Н.З. с иском не согласилась и просила в его удовлетворении отказать, пояснив, что земельным участком по адресу: ***, она ранее владела на основании договора аренды, заключенного с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Кызыла, поэтому участок не мог быть продан, тем более за *** рублей, денежных средств она от М.Л.М. не получала, лично не видела ее, расписка была выдана ее мужем (Г.С.П.), который к участку отношения не имел. Жилой дом истцом на участке не возводился, письменного разрешения на строительство дома она не давала, в 2003 году обращалась в ТОО «Строитель», с которым был заключен договор подряда на проведение работ по закладке фундамента под строительство дома, работы выполнены в срок. Объект незавершенного строительства был возведен ею (Г.Н.З.). Земельный участок был выкуплен у Минземимущества РТ, права на объект незавершенного строительства и земельный участок оформлены в соответствии с законом. В период оформления земельного участка был найден потенциальный покупатель О.Л.М., которому участок был предоставлен в аренду 01 августа 2012 года с последующим выкупом по кадастровой стоимости, однако, после регистрации прав выкуп земельного участка не был произведен. За период пользования участок О.Л.М. построил на нем времянку, начал строить баню, что она согласия не давала, указанные постройки возведены самовольно.

Ответчик Г.С.П. с иском также не согласился, пояснив, что с М.Л.М. он не знаком, земельный участок ей не продавал, в июле 2005 года он узнал, что администрацией г. Кызыла планируется разбивка земельных участков по улице *** с последующей сдачей в аренду под строительство жилого дома. Один из его работников привел своего знакомого О.Л.М., который обратился с просьбой также получить земельный участок по улице ***, за что им (Г.С.П.) был получен задаток в сумме *** рублей на оформление необходимых документов, однако, позднее получить участок не удалось, в связи с чем Г.С.П. пытался вернуть деньги О.Л.М., но последний сказал, что не может найти расписку, чтобы вернуть. Имеющаяся в деле расписка никакого отношения к участку его супруги не имеет. О.Л.М., узнав о том, что Г.Н.З. собирается продавать земельный участок по улице *** обратился к нему в июле 2012 года, поэтому он с согласия супруги допустил О.Л.М. и членов его семьи до участка при условии, что после проведения регистрационных действий он выкупит земельный участок с объектом незавершенного строительства, однако, после оформления в собственность земли О.Л.М. выкупить участок или освободить его отказался.

Представитель ответчика Г.Н.З. – А.Н.М. (по доверенности) с иском не согласилась, пояснив, что между ответчиками и третьим лицом имелись взаимоотношения по аренде, купли-продажи земельного участка не было, поскольку ответчикам на тот момент он не принадлежал. Представленная суду расписка не имеет отношения к этом делу, так как в ней не указан адрес участка, а имеется указание только на ул.***, в то время как фактически участок располагается на ул.***. Г.Н.З. пыталась пойти навстречу О.Л.М., предлагая ему выкупить у нее земельный участок и возведенное ею строения, однако к договоренности они не пришли.

Представитель Управления Росреестра по Республике Тыва (третьего лица) в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки в судебное заседание не сообщил, в связи с чем суд рассматривает дело в его отсутствие в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав пояснения сторон, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218, статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу пункта 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации прав на недвижимое имущество) право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из материалов дела усматривается, что 29 июня 2001 года между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Кызыла и Г.Н.З. заключен договор аренды земельного участка по адресу: ***, земельный участок предоставлялся под строительство жилого дома на 2 года, то есть до 15 июня 2003 года.

20 декабря 2011 года на объект незавершенного строительства по адресу: ***, площадью застройки 60, 4 кв.м. и степенью готовности 40 %, ГУП РТ «БТИ» составлен кадастровый паспорт.

30 декабря 2011 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва (далее – Минземимущество РТ) срок аренды земельного участка по адресу: ***, продлен на 11 месяцев.

Из свидетельства о государственной регистрации права от 20 января 2012 года следует, что Г.Н.З. является собственником объекта незавершенного строительства по адресу: *** (запись от 20 января 2012 года *).

01 февраля 2012 года Минземимущество РТ и Г.Н.З. заключили соглашение о расторжении договора * от 29 июня 2001 года о предоставлении земельного участка по адресу: ***, в аренду.

Распоряжением Минземимущества РТ от 01 февраля 2012 года * Г.Н.З. предоставлен в собственность земельный участок по адресу: ***, с разрешенным использованием (назначением) под индивидуальное жилищное строительство.

23 марта 2012 года на земельный участок по адресу: ***, площадью 1019 кв.м., изготовлен кадастровый паспорт, присвоен кадастровый номер * (ранее земельный участок был учтен под кадастровым номером * с 06 октября 2004 года).

21 мая 2012 года между Минземимуществом РТ и Г.Н.З. заключен договор купли-продажи земельного участка по вышеуказанному адресу, подписан акт приема-передачи земельного участка.

Из свидетельства о государственной регистрации права от 24 июля 2012 года следует, что Г.Н.З. является собственником земельного участка по адресу: *** (запись от 24 июля 2012 года *).

Таким образом, согласно приведенным выше доказательствам право собственности ответчика Г.Н.З. на объект незавершенного строительства по адресу: ***, зарегистрировано за Г.Н.З. как арендатором земельного участка, предоставленного в целях жилищного строительства, впоследствии земельный участок под недвижимостью был приватизирован ответчиком в порядке, установленном земельным законодательством. Ответчиком Г.Н.З. представлены также копии квитанций об уплате земельного налога за участок по адресу: ***, за 2010, 2011, 2012, 2013 годы, об оплате арендных платежей за пользование указанным участком.

М.Л.М. предъявлен иск о признании отсутствующим права собственности Г.Н.З. на вышеуказанные объекты недвижимости, полагая, что регистрационные действия повлекли нарушение прав истца, так как она не может обратиться за регистрацией права собственности на дом, который оформлен на Г.Н.З., хотя ранее земельный участок был приобретен у ответчиков за *** рублей, которые обещали оформить все документы на истца.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – постановление № 10/22) разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. … В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В обоснование исковых требований истец указывает, что земельный участок по адресу: ***, приобретен ею у ответчиков 13 июля 2005 года, представив расписку о том, что Г.С.П. получил от нее *** рублей в счет аванса за земельный участок по улице ***.

Между тем из объяснения ответчика Г.Н.З. следует, что земельным участком по адресу: ***, она ранее владела на основании договора аренды, заключенного с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Кызыла, поэтому участок не мог быть продан, тем более за *** рублей, денежных средств она от М.Л.М. не получала, лично не видела ее, расписка была выдана ее мужем (Г.С.П.), который к участку отношения не имел.

Согласно объяснению ответчика Г.С.П. указанная расписка была оформлена фактически О.Л.М., который обратился к нему с просьбой оформить земельный участок по улице ***, однако, позднее получить участок не удалось, в связи с чем он пытался вернуть деньги О.Л.М., но последний сказал, что не может найти расписку, чтобы вернуть.

В обоснование возражений в данной части ответчиками представлен кадастровый план земельного участка с кадастровым номером * по ***.

Также довод представителя истца С.С.В. о переименовании наименования улицы *** на «***» в ходе судебного разбирательства не подтвердился, так как из информации Управления архитектуры и градостроительства мэрии г. Кызыла от 17 июня 2014 года и от 19 июня 2014 года следует, что сведений о переименовании улицы «***» на «***», о внесении изменений в адресацию земельных участков по адресам: ***, не имеется с 08 августа 1983 года по 2014 год.

Таким образом, наличие между спорящими сторонами каких-либо договорных отношений или отношений, могущих повлечь применение последствий недействительности сделки, не доказано, в этой части объяснения лиц, участвующих в деле, а также письменные доказательства не соответствуют друг другу.

Кроме того, обстоятельством, вызвавшим разногласия сторон, явился факт возведения объекта незавершенного строительства по адресу: ***. Так, из искового заявления следует, что объект был возведен семьей истца, которая проживает на земельном участке с 2005 года.

Между тем из объяснения Г.Н.З. следует, что объект был возведен за счет ее средств. Согласно договору о проведении строительных работ от 09 июня 2003 года ТОО «Строитель» обязалось перед Г.Н.З. строительные работы на участке по адресу: ***, актом приемки выполненных работ от 21 июля 2003 года установлено, что выполнены следующие работы: разработка грунта, устройство бетонных фундаментов, рубка стен.

18 ноября 2013 года Г.Н.З. подавалось заявление в Управление МВД РФ по г. Кызылу по факту незаконного заселения принадлежащего ей земельного участка по адресу: ***, однако, постановлением и.о. дознавателя Управления МВД РФ по г. Кызылу О. от 28 ноября 2013 года в возбуждении уголовного дела было отказано.

Также стороной ответчика представлен проект договора купли-продажи спорного земельного участка между Г.Н.З. и О.Л.М.

Из объяснений ответчиков Г.Н.З., Г.С.П. следует, что земельный участок по адресу: ***, был предоставлен в аренду О.Л.М. с обязательством последующего его выкупа после завершения регистрации прав на объект незавершенного строительства и земельный участок, однако, последний участок не выкупил и отказался его освобождать.

Оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что ни одна из сторон не представила суду надлежащие доказательства в обоснование доводов о том, за счет кого был возведен незавершенный строительством объект, поскольку доводы истца о том, что закладка фундамента и возведение стен производилось за счет ее средств в 2003 году, надлежащими доказательствами не подтверждены, так как, несмотря на представленный суду договор о проведении строительных работ от ** ТОО «Строитель» сведения о его оплате за счет средств истца не имеется. Показания свидетеля Г. о том, что им была осуществлена поставка истцу металлического каркаса для фундамента дома, также не указывают на то, что строительные работы фактически проводились в 2003 году, поскольку он показал, что строительных работах не участвовал.

Из показаний свидетелей Х., А. следует, что родственник истца - О.Л.М. с супругой и семьей проживают по адресу: ***, с 2005 года, из показаний М., М.(1), М.(2) следует, что незавершенный строительством дом возводился О.Л.М., однако доказательств того, что именно им производились расходы на строительство суду также не представлено. Кроме того, иск заявлен не О.Л.М., а М.Л.М., которая также не представила суду доказательств несения ею расходов на возведение незавершенного строительством объекта недвижимости.

Сторонами не оспаривается, что земельный участок в настоящее время находится в фактическом владении и пользовании О.Л.М. Доводы стороны ответчика о том, что земельный участок был предоставлен в 2012 году в аренду третьему лицу О.Л.М. конкретными доказательствами не подтверждены, соответствующий письменный договор между сторонами не заключался. С учетом изложенного, ответчик Г.Н.З., осуществляя регистрацию прав на объект незавершенного строительства по адресу: ***, не могла не знать о том, что участок находится во владении О.Л.М.

Суд полагает, что истцом заявлен иск с предметом, не соответствующим его основанию, так как для оспаривания зарегистрированного права на объект недвижимости необходима активная легитимация истца, то есть наличие у него определенного субъективного права на объект недвижимости или охраняемого законом интереса.

Следует также отметить, что иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 постановления N 10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, не являющийся недвижимым имуществом. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из ЕГРП записи о праве собственности ответчика на объект.

В рассматриваемой ситуации обстоятельства, указанные в пункте 42 постановления № 10/22, судом не установлены, у истца каких-либо прав на земельный участок не имеется, поэтому истец не имела права на предъявление иска о признании за ней права на недвижимость или о признании зарегистрированного права отсутствующим. Суд полагает, что возникшие между спорящими сторонами правоотношения носят кондикционный характер, а спор может быть разрешен в рамках правил о неосновательном обогащении путем возмещения истцу за счет ответчика расходов на строительство объекта по адресу: *** с представлением соответствующих доказательств суду при его разрешении.

При таких обстоятельствах суд считает, что в удовлетворении иска М.Л.М. к Г.Н.З., Г.С.П. надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Иск М.Л.М. к Г.Н.З., Г.С.П. о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок с кадастровым номером * по адресу: ***, – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Тыва в течение одного месяца со дня составления судом решения в мотивированной форме через Кызылский городской суд.

Мотивированное решение составлено 03 июля 2014 года (с учетом выходных дней – 28 и 29 июня 2014 года).

Судья А.В.Шиирипей