Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению товарищества собственников жилья «Квартал №28» к Хабирову Н.К. о взыскании сумм обязательных платежей,

У С Т А Н О В И Л :

ТСЖ «Квартал №28» в лице представителя Сафина И.И. (далее по тексту истец) обратилось в суд с иском к Хабирову Н.К. (далее по тексту ответчик) о взыскании сумм обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ на основании общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ создано ТСЖ «Квартал№28». Ответчик является собственником нежилого помещения - магазин «Сим-сим», расположенный на первом этаже вышеуказанного многоквартирного дома. Ответчик не желает в добровольном порядке заключать договор о содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, не оплачивает обязательные платежи на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Истец просит взыскать с ответчика сумму обязательных платежей размере №., дополнительные судебные издержки в размере №

Представитель истца Сафин И.И. уменьшил исковые требования. С учетом уточнения общей площади нежилого помещения магазина в размере № кв.м., просит суд взыскать с ответчика согласно уточненному расчету, сумму обязательных платежей за период ДД.ММ.ГГГГ всего в размере №. и возврат госпошлины. Просит принять во внимание, что в силу прямого предписания действующего жилищного законодательства (далее по тексту ЖК РФ) ответчик, являясь собственником нежилого помещения - магазина, обязан наравне с другими собственниками нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязан вносить плату по обязательным платежам. Поддерживает свои показания, данные им ранее в судебном заседании в рамках настоящего дела по первоначальным требованиям о понуждении к заключению договора на содержание и ремонт общего имущества. Узел учета тепловой энергии принят на коммерческий учет ДД.ММ.ГГГГ При этом считает, что правовое значение по делу имеет не время постановки узла на коммерческий учет, а время когда прибор учета был приобретен и установлен. Согласно протоколу общего собрания членов ТСЖ ДД.ММ.ГГГГ. путем голосования было принято решение установить прибор учета потребления тепловой энергии в лизинг с последующим погашением лизинговых платежей в течение 5-ти лет с годовой процентной ставкой 2% годовых. Общедомовые приборы учета горячего и холодного водоснабжения были установлены ранее, до образования ТСЖ. Считает, что само обстоятельство отсутствия в помещении магазина радиаторов отопления, отсутствие в помещении магазина отдельного входа в подвальное помещение многоквартирного дома, не являются основанием для освобождения ответчика от уплаты обязательных платежей с учетом уточненной площади магазина. Согласно имеющейся технической документации, ответвления инженерных сетей отопления и водоснабжения всего жилого дома также проходят через помещение магазина. ТСЖ реально были понесены расходы на содержание и текущий ремонт общих инженерных сетей многоквартирного дома, также на содержание, ремонт иного общего имущества в многоквартирном доме. В настоящее время ответчик является собственником помещения магазина.

Ответчик Хабиров Н.К. и его представитель Хамидуллин И.Х., исковые требования признали частично. Просят суд принять во внимание, что помещение магазина не используется по назначению. В настоящее время ведутся мероприятия по продаже магазина. В помещении магазина отсутствует отопление. Помещение магазина находится в том же состоянии, в каком оно было на момент его покупки.

Ответчик также пояснил суду, что в помещении магазина имеется одна точка водоснабжения, имеется счетчик потребления воды. Вход в помещение магазина расположен не стороны общего двора дома. Сам ответчик и работники магазина, в период, когда магазин еще работал, не пользовались местами общего пользования в доме, в том числе подъездами, подвальным помещением. Прилегающую к магазину территорию убирали сами работники магазина. Считает, что заявленная истцом сумма является необоснованной. Ответчик согласен оплатить платежи за период ДД.ММ.ГГГГ. по следующим позициям: - управление жилым фондом; текущий ремонт здания; текущий ремонт внутридомовых санитарных сетей и капитальный ремонт, всего на сумму №. Все эти позиции нашли отражение в агентском договоре управления многоквартирным домом, заключенным с истцом в отношении аналогичного нежилого помещения магазина, расположенного Считает, что требований истца за иные периоды, являются необоснованными. До ДД.ММ.ГГГГ оплата производилась в соответствии с договором № на отпуск тепловой энергии, заключенного непосредственно с энергопоставляющей организацией – филиал ОАО «Водоканалсервис». Согласно приложению к данному договору в отношении спорного помещения магазина оплачивались только услуги потребления горячей и холодной воды по показаниям приборам учета, установленным в магазине. За отопление никогда не оплачивал, так как система отопления в помещении магазина вообще отсутствует. Линия подачи тепла (стояк) проходит между несущей стеной здания и гипсокартонной стеной магазина, и уходит наверх.

Выслушав доводы явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.ст. 55, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту ГПК РФ), доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне подлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В рамках рассматриваемого дела судом установлено, что на основании общего собрания собственников помещений ДД.ММ.ГГГГ в том числе собственников помещений в многоквартирном доме создано Товарищество собственников жилья «Квартал № 28» (далее по тексту ТСЖ). Согласно выписке из ЕГРЮЛ, ТСЖ «Квартал №28» ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрирован в МИФНС России № 15 по РТ за основным регистрационным номером № Ответчик Хабиров Н.К. является собственником встроенного нежилого помещения - что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту ЕГРП), запись № Ответчик не является членом ТСЖ «Квартал №28» и договор между ответчиком и ТСЖ о содержании, ремонте общего имущества в многоквартирном доме, не заключался. Мотивируя тем, что уклонение ответчика от уплаты обязательных платежей нарушает права и законные интересы иных собственников жилых помещений многоквартирного дома, истец обратился с вышеназванным заявлением в суд.

При даче оценки доводам сторон и представленным доказательствам, суд принимает во внимание следующее.

Основания возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями; пользования общим имуществом собственников помещений; содержания и ремонта жилых помещений; управления многоквартирными домами; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, регламентируются Жилищным кодексом РФ (далее по тексту ЖК РФ), принятыми в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

В силу ст.10 Жилищного кодекса РФ, жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В силу ст.ст. 249, 290 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ) каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ст.ст.39, 158 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Из указанных выше правовых норм следует, что титульные собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Показания ответчика и его представителя о том, что оферта истцом была представлена только в марте 2010 года, правового значения по данному делу не имеют.

У ответчика Хабирова Н.К., как собственника нежилого помещения, с момента регистрации права собственности, возникла обязанность по уплате «обязательных платежей», вне зависимости от наличия либо отсутствия заключенного с ТСЖ договора о долевом участии в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома.

При определении размера названных расходов суд принимает во внимание следующее.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. №491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"

Согласно п.28 вышеназванных Правил, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 33 вышеназванного Постановления N491, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Как указано выше, ответчик, на дату рассмотрения настоящего спора, является титульным собственником нежилого помещения магазина, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу, дом обслуживается ТСЖ «Квартал 28». Система обеспечения дома (отопление, холодное и горячее водоснабжение) оборудованы отдельными приборами учета.

Порядок реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий, регламентированы Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Согласно п.3 закона, к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с настоящим Федеральным законом относятся: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт крыш; установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и др.

Порядок оплаты расходов, связанных с приобретением, установкой, обслуживанием и ремонтом приборов учета, определяется договором между нанимателем, арендатором, собственником жилого помещения и организацией, оказывающей названные услуги.

В обоснование своей позиции в части взыскания с ответчика «обязательных платежей», представитель истца ссылается на представленные письменные доказательства, в том числе постановления руководителя исполкома Азнакаевского муниципального района РТ №273 от 27.11.2008г., №227 от 30.11.2009г. и №216 от 29.11.2010г., об утверждении тарифов на жилищные услуги, предоставляемые населению, размеров оплаты на содержание и ремонт, капитальный ремонт жилых помещений за оспариваемые периоды, а также типовой план (экспликация помещений) блок секции «Ж» и секции «А» многоквартирного жилого дома, изготовленные ТатНИПИнефть по состоянию на 1983 год.

Ответчик, в обосновании своей позиции ссылается на следующие обстоятельства: - отсутствие в помещении магазина системы отопления; - общедомовой узел учёта тепловой энергии введен в эксплуатацию и поставлен на коммерческий учет только ДД.ММ.ГГГГ.; - общедомовые узлы учёта холодного и горячего водоснабжения фактически были установлены ранее сторонней обслуживающей организацией до образования и регистрации ТСЖ.

При оценке вышеуказанных доводов сторон, суд также считает необходимым обратить внимание участников процесса на следующее.

П.38(1) Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") предусмотрено, что в случае если собственники помещений в многоквартирном доме до 1 января 2013 г. не обеспечили оснащение такого дома коллективным (общедомовым) прибором учета используемого коммунального ресурса и при этом в соответствии с частью 12 статьи 13 Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" был установлен коллективный (общедомовой) прибор учета, собственники помещений обязаны оплатить расходы на установку такого прибора учета на основании счетов и в размере, указанных в абзаце втором настоящего пункта, за исключением случаев, когда такие расходы были учтены в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения и (или) в составе установленных для членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.

Счета на оплату расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета с указанием общего размера расходов на установку такого прибора учета и доли расходов на установку такого прибора учета, бремя которых несет собственник помещения, выставляются собственникам помещений организацией, осуществившей в соответствии с частью 12 статьи 13 Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установку коллективного (общедомового) прибора учета. Доля расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета, бремя которых несет собственник помещения, определяется исходя из его доли в праве общей собственности на общее имущество.

При несогласии с указанным в счете размером расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета и (или) отнесенной на него долей расходов собственник помещения вправе обратиться в организацию, осуществившую установку такого прибора учета и выставившую счет, с разногласиями, а при неурегулировании разногласий вправе обжаловать выставленный счет в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Граждане - собственники помещений в многоквартирном доме производят оплату выставленных счетов в соответствии с частью 12 статьи 13 Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Доводы ответчика об отсутствии в принадлежащем ему нежилом помещении магазина системы отопления, объективно подтверждаются исследованными доказательствами.

При таком положении доводы ответчика об отсутствии в данном случае правовых оснований для возложения обязанности оплачивать расходы по установке прибора учета тепловой энергии, расходы на текущий ремонт внутридомового центрального отопления, суд признает наиболее состоятельными, и считает, что требования истца в этой части не подлежат удовлетворению.

Суд признает не состоятельной ссылку представителя истца как доказательство обоснованности заявленных требований, на представленные суду оригиналы типовых планов (экспликации помещений): блок секции «Ж» - встроенное в цокольный этаж помещение детского клуба и блок секции «А» - встроенное в цокольный этаж помещение конторы ЖКХ, изготовленные ТатНИПИнефть, суд признает не состоятельной. Из представленных документов не усматривается, что нежилое помещение магазина, ранее являвшееся частью секции «А», согласно плану оснащена системой отопления.

Что касается иных требований, суд руководствуется следующим.

В силу сложившейся судебной практики по рассмотрению гражданских дел по спорам, связанным с нарушением условий договора, механизм регулирования правоотношений сторон договора должен основываться на принципах единообразия толкования и применения норм права, регулирующих спорные правоотношения, а также принципа единообразия регулирования вопросов, связанных с возникновением, изменением, прекращением отношений сторон, в том числе по ранее заключенным договорам.

Как следует из показаний участников процесса и представленных материалов, между сторонами настоящего спора, ДД.ММ.ГГГГ. был заключен агентский договор №025 управления многоквартирным домом, согласно которому ответчик, являясь собственником иного нежилого помещения - площадью № кв.м., расположенного в многоквартирном доме имеет долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему нежилого помещения. Предметом данного договора является в том числе: организация работ по надлежащему содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Согласно разделу 4 данного договора, плата за нежилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт нежилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение.

Согласно приложению №1, являющимся неотъемлемой частью данного договора, обоюдным соглашением сторон спора, определен перечень наименований и размер платежей, оплачиваемых ответчиком как собственником нежилого помещения магазина, расположенного в многоквартирном доме.

А именно, ответчик принимает на себя обязательство вносить следующие платежи: за управление жилым фондом; за текущий ремонт жилых зданий и благоустройство придомовой территории; за текущий ремонт и содержание внутридовомых инженерных водопроводно-канализационных сетей; дератизация; капитальный ремонт, а также холодное и горячее водоснабжение.

Как указано выше, ответчик, с учётом уже сложившихся с истцом отношений в рамках агентского договора, а именно достижения с истцом единого соглашения по видам и размерам платы расходов, связанных с содержанием, ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, просит в данном конкретном случае требования истца удовлетворить частично, только по видам платежей, аналогичных вышеуказанному агентскому договору, и только за период 6 месяцев 2011 года.

При таком положении, учитывая правовую позицию сложившейся судебной практики, согласно которой для правомерного толкования договоров необходимо учитывать сложившиеся в данном месте обычаи и обыкновения т.е. единообразное повторение фактических отношений между сторонами договора, которые могут помочь восполнить пробелы действующего законодательства и положений договора и принимая во внимание отсутствие в рамках рассматриваемого спора доказательств, свидетельствующих о наличии иных обособленных обстоятельств, непосредственно влияющих на характер возникших отношений между управляющей организацией и собственником помещения в многоквартирном доме, вышеназванную позицию ответчика в части определения перечня вида платежей, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома, суд признает наиболее состоятельной, и приходит к выводу, что требования истца следует признать подлежащими удовлетворению лишь частично.

С ответчика подлежит взысканию сумма обязательных платежей в виде платы за управление жилищным фондом, за текущий ремонт, дератизации, текущий ремонт внутридовомовой санитарно-технической сети, капитальный ремонт здания, за период сентября 2009 года по июнь 2011 года, всего в размере 21956,85руб.

Доводы ответчика и его представителя об отсутствии оснований для взыскания вышеназванных платежей за период с сентября 2009 по 01.01.2011г. не основаны на нормах действующего законодательства.

Срок исковой давности для взыскания платежей по предоставлению жилищно-коммунальных услуг в соответствии со ст. 196 ГК РФ составляет три года.

Из заявления следует, что задолженность определена истцом ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах указанного в ст.196 ГК РФ срока давности.

Порядок, основания возмещения судебных издержек, понесенных судом и сторонами спора при рассмотрении гражданского дела, регламентированы гл.7 ГПК РФ.

Так как требования истца судом признаны обоснованными частично, с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов в пользу истца следует взыскать судебные издержки в размере пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194 -198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление товарищества собственников жилья «Квартал №28» к ФИО1 о понуждении к заключению договора о взыскании сумм обязательных платежей, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу товарищества собственников жилья «Квартал №28» сумму обязательных коммунальных платежей на содержание, ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период ДД.ММ.ГГГГ в размере 21956 (№ и возврат госпошлины в размере № рублей.

В остальной части иска ТСЖ «Квартал №28» в удовлетворении отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Азнакаевский городской суд Республики Татарстан в течение 10 дней.

Судья Сабитов И.Н.

Решение вступило в законную силу 11 января 2012 года.