Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующей судьи Большаковой С.Ю., при секретаре Александровой К.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №03RS0014-01-2020-002808-40 (№ 2-2084/2020) по исковому заявлению ФИО2 к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г.Октябрьскому, к администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан, об уменьшении арендного платежа за период невозможности пользования земельным участком по причине противодействия распространения на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19),

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с иском к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г.Октябрьскому, к администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан, об уменьшении арендного платежа за период невозможности пользования земельным участком по причине противодействия распространения на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Истец просит уменьшить арендный платеж, установленный п.4.4.3 договора аренды №РБ-57-49-М-2017 от 23.03.2017г. в период невозможности пользования земельным участком по причине противодействия распространения на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) за период с 30.03.2020г. по 08.05.2020г. до 51685 рублей 26 копеек.

В обоснование иска истец указывает, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № по адресу <адрес>, общей площадью 13316 кв.м, на основании договора аренды №РБ-57-49-М-2017 от 23.03.2017г., с разрешенным использованием: под строительство торгово-развлекательного комплекса. В связи с организацией проектных работ, проектная организация ООО «Проектно-строительная компания» письмом от 30.03.2020г. сообщила истцу, что выполненные инженерно-геологические изыскания по строительному объекту «Торгово-развлекательный комплекс» являются недостаточными для продолжения выполнения проектных работ, для более точной планировки территории проектируемого здания необходимо провести дополнительные изыскания. На обращения истца о проведении изыскательских работ, специализированные организации письмами от 08.04.2020г. и от 06.04.2020г. ответили отказом в связи с приостановкой деятельности на неопределенный срок на основании Указа Президента РФ от 02.04.2020г. № «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)». Истец 21.05.2020г. обратился в администрацию ГО г.Октябрьский и КУС МЗИО РБ по г.Октябрьскому с просьбой о предоставлении мер поддержки по отсрочке уплаты арендной платы за период с начала установленного режима самоизоляции с 25.03.2020г. до 01.10.2020г. включительно. Письмом №1497-зо от 09.06.2020г. КУС МЗИО РБ по г.Октябрьскому сообщило истцу, что законодательством не предусмотрена отсрочка либо освобождение от начисления и уплаты за пользование земельным участком с кадастровым номером №, предоставленным по договору аренды №РБ-57-49-М-2017 от 23.03.2017г. Истец указывает, что вышеуказанный земельный участок не имеет каких-либо объектов строительства, не обнесен забором, то есть не обладает безусловными признаками по безоговорочному внесению арендной платы, то факт невозможности пользования земельным участком в период пандемии является основанием для исключения арендных платежей с момента установленного запрета деятельности до снятия всех ограничений, а именно с 30.03.2020г. по 08.05.2020г. Ссылаясь на определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.11.2016г. №89-КГ16-7 указывает, что из анализа правовых норм ст.ст.611, 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего об обязанности по внесению арендной платы. Сумма, подлежащая исключению из арендных платежей за период с 30.03.2020г. по 08.05.2020г., рассчитывается следующим образом: (49127917 рублей 20 копеек (кадастровая стоимость земельного участка) / 13316 кв.м (площадь земельного участка)) х 13316 кв.м х 1,92% (ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости, утв.решением Совета городского округа ГО г.ФИО1 №278 от 31.01.2019г.) = 943256 рублей (арендная плата в год) / 365 дней х 40 дней = 103370 рублей 52 копейки. Учитывая, что арендодатель в равнозначной степени пострадал от обстоятельств, которые можно отнести к форс-мажору, то считает разумным уменьшить исключаемую из арендных платежей сумму до 51685 рублей 26 копеек.

Истец ФИО2, участвовавший в судебном заседании посредством видеоконференцсвязи, исковые требования поддержал. Суду пояснил, что является физическим лицом, арендующим земельный участок и планирующий построить на нем многоэтажный торгово-развлекательный центр. Ответчик нарушает его права тем, что взимает арендную плату по расчетам, которые он оспаривает в настоящее время в ином судебном процессе. Во время пандемии у него не было возможности пользоваться и осваивать земельный участок. Считает, что арендный платеж подлежит уменьшению во время действия ограничений, связанных с неблагополучной эпидемеологической ситуацией в стране.

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании также поддержала исковые требования.

Представитель ответчика Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г.Октябрьскому по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица ООО «Проектно-строительная компания» (г.Самара, ИНН <***>) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Указом Президента РФ от 25.03.2020г. № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» постановлено: «В целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации и в соответствии со статьей 80 Конституции Российской Федерации постановляю: 1. Установить с 30 марта по 3 апреля 2020 г. нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы….»

Указом Президента РФ от 02.04.2020г. №239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» постановлено: «В целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), в соответствии со статьей 80 Конституции Российской Федерации постановляю: 1. Установить с 4 по 30 апреля 2020 г. включительно нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы. …»

Указом Президента РФ от 28.04.2020г. N 294 “О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)” постановлено: «В целях дальнейшего обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), в соответствии со статьей 80 Конституции Российской Федерации постановляю: 1.Установить с 6 по 8 мая 2020 г. включительно нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы….»

Статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020г. №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусмотрено:

«1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

4. Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством. (часть 4 введена Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ)

5. Арендодатель, являющийся владельцем государственного или муниципального недвижимого имущества, за исключением земельных участков, указанных в части 6 настоящей статьи, независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия такого решения, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды. (часть 5 введена Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ)

6. До 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. (часть 6 введена Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ)

7. Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются. (часть 7 введена Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ)

8. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении. (часть 8 введена Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ).».

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020г. N 439 “Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества” постановлено:

«В соответствии с Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" и с учетом положений пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

2. Рекомендовать:

юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией;

руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления предоставить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды объектов недвижимого имущества, указанным в пункте 1 требований, утвержденных настоящим постановлением, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.

3. Настоящее постановление вступает в силу с даты его официального опубликования.»

В Требованиях к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020г. N 439, указано:

«1. Настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

2. Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

3. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

4. Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

5. Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

6. Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.»

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020г., даны следующие разъяснения:

«Вопрос 3: С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ)?

Ответ: Согласно части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований).

Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями (пункт 6 Требований).

Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Вопрос 4: Является ли достаточным основанием для предоставления арендатору недвижимого имущества отсрочки уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ осуществление им деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции? Требуется ли в этом случае установление обстоятельств невозможности использования арендованного имущества по назначению?

Ответ: Частью 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Требований данные требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 434.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (пункт 2 Требований).

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Вопрос 5: С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части уменьшения размера арендной платы на основании части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ?

Ответ: В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.»

Установлено в судебном заседании, подтверждается материалами дела, что по адресу <адрес> кольцо, находится земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 13316 кв.м.

В отношении указанного земельного участка между муниципальным образованием городской округ г.ФИО1 в лице администрации городского округа, интересы которой представляет председатель Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г.Октябрьскому, был заключен договор аренды земель г.Октябрьского №РБ-57-49-М-2017 от 23.03.2017г., с арендатором ФИО6, для использования в целях «под размещение торгово-развлекательного комплекса», срок действия договора аренды предусмотрен в договоре с 28.02.2018г. до 28.02.2028г.

15.02.2019 г. между ФИО6 и ФИО2 (от его имени действовала представитель по доверенности ФИО3) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по указанному соглашению все права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды земель <адрес> №РБ-57-49-М-2017 от 23.03.2017г. перешли к новому арендатору ФИО2 Государственная регистрация указанного соглашения от 15.02.2019г. произведена 18.02.2019г.

Таким образом, истец ФИО2 является арендатором земельного участка по адресу <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 13316 кв.м, для использования в целях «под размещение торгово-развлекательного комплекса», на основании договора аренды №РБ-57-49-М-2017 от 23.03.2017г. и соглашения от 15.02.2019г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Установлено в судебном заседании, следует из существа иска, из пояснений представителей ответчиков, что на вышеуказанном земельном участке никаких объектов недвижимости (зданий, сооружений) не имеется, соответственно, торгово-развлекательного комплекса на этом земельном участке не имеется.

ФИО2 обращался в администрацию ГО г.Октябрьский и КУС МЗИО РБ по г.Октябрьскому с письмом от 21.05.2020г. о предоставлении ему мер поддержки по отсрочке уплаты арендной платы за земельный участок, как сам истец указывает в иске.

В ответе от 09.06.2020г. Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г.Октябрьскому на обращение ФИО2 (вх.№ от 23.05.2020г.) сообщает, что земельный участок с кадастровым номером 02:57:010201:1044, предоставленный по договору аренды №РБ-57-49-М-2017 от 23.03.2017г. не входит в перечень земельных участков, предназначенных для предоставления во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, таким образом, законодательством не предусмотрена отсрочка либо освобождение от начисления и уплаты арендной платы за пользование указанным земельным участком.

В исковом заявлении истец ФИО7 просит уменьшить арендный платеж, установленный п.4.4.3 договора аренды №РБ-57-49-М-2017 от 23.03.2017г. в период невозможности пользования земельным участком по причине противодействия распространения на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) за период с 30.03.2020г. по 08.05.2020г. до 51685 рублей 26 копеек.

Истец ФИО2 в иске указывает, что в связи с организацией проектных работ, проектная организация ООО «Проектно-строительная компания» письмом от 30.03.2020г. сообщила истцу, что выполненные инженерно-геологические изыскания по строительному объекту «Торгово-развлекательный комплекс» являются недостаточными для продолжения выполнения проектных работ, для более точной планировки территории проектируемого здания необходимо провести дополнительные изыскания. На обращения истца о проведении изыскательских работ, специализированные организации письмами от 08.04.2020г. и от 06.04.2020г. ответили отказом в связи с приостановкой деятельности на неопределенный срок на основании Указа Президента РФ от 02.04.2020г. №239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)».

К истцу права и обязанности арендатора земельного участка перешли по соглашению от 15.02.2019г. (государственная регистрация произведена 18.02.2019г.). Осуществлял ли истец как арендатор какую-либо деятельность на этом земельном участке в 2019 году – истец в иске не указывает. После снятия ограничительных мер истец в проектные организации не обращался, в настоящее время деятельность на земельном участке не ведет, в связи с отсутствием денежных средств, что следует из пояснений представителя истца при рассмотрении судом настоящего дела.

Юридически значимым обстоятельством по настоящему делу является статус истца.

Истец ФИО2 является физическим лицом, не является индивидуальным предпринимателем, не являлся индивидуальным предпринимателем ни в период с 30.03.2020г. по 08.05.2020г. (за который просит уменьшить арендный платеж).

По мнению суда, одного указанного обстоятельства достаточно для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Нет никаких оснований для рассмотрения и оценки вида экономической деятельности истца ФИО2, отрасли экономики, к которой бы относилась деятельность истца, нет оснований для рассмотрения вопроса об отнесении истца к субъектам малого или среднего предпринимательства.

При таком юридически значимом обстоятельстве (истец является физическим лицом, не является индивидуальным предпринимателем) уже не имеет юридического значения сообщение от ООО «Проектно-строительная компания» (г.Самара) в письме от 30.03.2020г. о необходимости провести дополнительные изыскания, и отказы ООО «ГеоШтейгер» (г.Самара) письмом от 06.04.2020г. и ООО «Игениум Плюс» (г.Самара) письмом от 08.04.2020г. о проведении изыскательских работ, на которые ссылается истец в иске.

То обстоятельство, что у истца имеются адресованные ему письмо от ООО «Проектно-строительная компания» (г.Самара) от 30.03.2020г. о необходимости провести дополнительные изыскания, письмо от ООО «ГеоШтейгер» (г.Самара) от 06.04.2020г. о том что выездные работы приостановлены, письмо ООО «Игениум Плюс» (г.Самара) от 08.04.2020г. о приостановлении деятельности, - никаким образом не обусловливает законность и обоснованность исковых требований истца.

На земельном участке торгово-развлекательного комплекса не имеется, соответственно, также не имеется никаких оснований для оценки деятельности истца как собственника такого торгово-развлекательного комплекса и деятельности истца как арендодателя площадей в торгово-развлекательном комплексе арендаторам.

Оценивая изложенные выше обстоятельства в совокупности в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд отказывает в удовлетворении исковых требований, поскольку никаких законных оснований для их удовлетворения у суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г.Октябрьскому, к администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан, об уменьшении арендного платежа, установленного п.4.4.3 договора аренды №РБ-57-49-М-2017 от 23.03.2017г. в период невозможности пользования земельным участком по причине противодействия распространения на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) за период с 30.03.2020г. по 08.05.2020г. до 51685 рублей 26 копеек - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Октябрьский городской суд Республики Башкортостан.

Судья С.Ю. Большакова