Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рзаев И.Г. Гурбан оглы к Елфимов А.Л., Обществу с ограниченной ответственностью «Закон», арбитражному управляющему Коваленко К.В., третьи лица – Макарова А.В., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Инспекция Федеральной налоговой службы по Октябрьскому району г. Ростова-на-Дону, о признании недействительными торгов, договора купли-продажи, применении последствий недействительности договора купли-продажи, признании прекращенным зарегистрированного права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Рзаев И.Г.о. обратился в Ворошиловский районный суд г.Ростова-на-Дону с иском к ООО «Закон», Елфимову А.Л., арбитражному управляющему Коваленко К.В. о признании недействительными торгов по продаже земельного участка № площадью 800 кв. м, КН №, расположенного в СНТ ... ..., проведённых ... их организатором ООО «Закон», признании недействительным договора купли-продажи № № от ... указанного участка, заключённого между конкурсным управляющим Коваленко К.В. и Елфимовым А.Л., признании недействительным зарегистрированного за Елфимовым права собственности на данный земельный участок.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ... получил в дар указанный участок по договору дарения, удостоверенному нотариусом ... Ткачевой Г.В. по реестру № №. Право собственности истца зарегистрировано в установленном порядке. ...г. Намереваясь распорядиться данным участком, истец заключил с Амралиевым Ч.Д. договор купли-продажи, который ... представил для проведения государственной регистрации перехода права в Управление Росреестра по Ростовской области. ... сотрудники Управления сообщили о невозможности регистрации данной сделки в связи с тем, что ещё в 2009 г. право собственности истца на участок прекратилось вследствие его продажи на торгах иному лицу в рамках инициированной в отношении Рзаева И.Г., как индивидуального предпринимателя, процедуры банкротства. Как указывает истец, ни о процедуре банкротства, ни о торгах, ни о принадлежности спорного участка иному лицу ему ничего известно не было, его статус предпринимателя не прекращался, он, как и ранее, продолжал свою предпринимательскую деятельность. Из выписки ЕГРП от ... истец обнаружил, что собственником земельного участка с ... значится ответчик Елфимов А.Л. При ознакомлении с материалами арбитражного дела № А53-19305/2008 о банкротстве истец выяснил, что отчуждение участка произошло следующим образом. ... Инспекция ФНС России по Октябрьскому району г. Ростова-на-Дону обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании Рзаева И.Г.о. банкротом в связи с несвоевременной уплатой задолженности по налогам и сборам и начисленной на неё пени в сумме 52666 рублей. Судебные акты и извещения, направляемые при рассмотрении дела по месту его фактической регистрации, истец не получал, почтовые конверты возвращались в суд с отметкой «адресат по указанному адресу не проживает». Все судебные заседания проводились в отсутствие истца. Решением Арбитражного суда ... от ... Рзаев И.Г.о. признан банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён Коваленко К.В. Спорный участок включён в конкурсную массу и оценен в 368000 руб. ... на собрании кредиторов утверждено положение о порядке реализации его имущества путём открытых торгов в форме аукциона с привлечением специализированной организации ООО «Закон». Победителем проведённых ... торгов признан Елфимов А.Л., с которым ... конкурсный управляющий заключил договор купли-продажи земельного участка. Определением Арбитражного суда от ... производство по делу о банкротстве прекращено в связи с удовлетворением требований единственного кредитора ИФНС России по Октябрьскому району г. Ростова-на-Дону. В заявленном иске Рзаев И.Г. оспаривает торги в связи с нарушением п. 3 ст. 139, п.п. 7.1, 9, 15 ст. 110, п. 1 ст. 28 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также положения о порядке проведения торгов от ... по причине неопубликования сведений об их проведении в газетах «Коммерсантъ» и «Наше время», что ограничило круг потенциальных покупателей и отрицательно повлияло на формирование цены лота. Кроме того, не опубликованы сведения о результатах торгов.

Впоследствии истец в порядке ч. 1 ст. 39 ГПК РФ уточнил требования и просил суд признать недействительными торги по продаже спорного земельного участка от 12.10.2009г., признать недействительным договор купли-продажи №., заключенный между конкурсным управляющим Коваленко К.В. и Елфимовым А.Л., применить последствия недействительности данного договора в виде возврата участка в собственность истца и исключения из собственников Елфимова А.Л., а также признания прекращённым зарегистрированного за Елфимовым А.Л. права.

В обоснование уточненных требований истец указал следующее.

Согласно положению о порядке реализации имущества ИП Рзаева И.Г.о. от ... недвижимое имущество продается путем открытых торгов в форме аукциона с открытой формой представления предложений о цене. Начальная цена продажи имущества устанавливается в размере рыночной, определённой в соответствии с отчётом об оценке № от ... Торги в форме аукциона проводятся путём повышения начальной цены продажи на «шаг аукциона», который установлен организатором торгов в размере от 5 до 10 % начальной цены и указан в сообщении о проведении торгов. В течение 5 дней, начиная с даты подписания протокола о результатах торгов, конкурсный управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи с приложением проекта договора в соответствии с представленным победителем предложением о цене. Договор купли-продажи заключается в течение 5 дней с даты получения победителем торгов предложения конкурсного управляющего заключить договор купли-продажи. В случае отказа или уклонения победителя от подписания договора купли-продажи в течение 5 дней с даты получения указанного предложения конкурсного управляющего последний вправе предложить заключить договор участнику, предложившим наиболее высокую цену в сравнении с предложениями других участников торгов, за исключением победителя. Согласно реестру регистрации, в торгах приняли участие: Топоров Д.А., Елфимов А.Л., Макарова А.В. и Топорова Е.А.. Как следует из заявок на приобретение имущества, все участники выразили намерение приобрести участок по стартовой цене в 368000 рублей. В соответствии с протоколом № от 12.09.2009г. об итогах торгов по продаже имущества Рзаева И.Г., начальная цена лота составила 368000 рублей с шагом повышения цены – 18400 рублей. В протоколе не описан ход торгов, в то числе - пошаговое увеличение цены, однако в п. 6 имеются сведения о победителе торгов Макаровой А.В., предложившей купить лот за 1012000 рублей и о Елфимове А.Л., как лице, сделавшем предпоследнее предложение о цене лота в 368000 рублей. Поскольку Макарова А.В. от заключения договора купли-продажи отказалась, в силу п. 16 ст. 110 ФЗ «О банкротстве» конкурсный управляющий вправе был заключить договор купли-продажи только с участником, предложившим более высокую цену, нежели другие участники торгов, за исключением победителя. Однако таких участников не было, поскольку предложенная Елфимовым А.Л. цена в 368000 рублей являлась стартовой. Данная цена, согласно поданным заявкам, предлагалась всеми участниками торгов. Как указывает истец, предложение Елфимова А.Л. по цене лота в 368000 рублей не могло быть предпоследним, как указано в протоколе о торгах, поскольку данная цена являлась стартовой. По мнению истца, в случае проведения аукциона по установленным правилам, с предусмотренным пошаговым увеличением цены участниками торгов, предложенная Елфимовым А.Л., как сделавшим, согласно протоколу, предпоследнее предложение по цене лота, цена должна составить 993600 рублей (1012000 – 18400 = 993600). Поскольку при отказе победителя торгов от заключения договора купли-продажи иное лицо, предложившее более высокую цену относительно стартовой, отсутствовало, конкурсному управляющему в силу п. 18 ст. 110 ФЗ «О банкротстве» следовало провести повторные торги, а не продавать имущество лицу, не имевшему права его приобретения. Кроме того, в публикациях изданий «Коммерсант» и «Наше время» о предстоящих и проведённых торгах не указывалось ни площади, ни местоположения участка в пределах города Ростова-на-Дону, что не позволяло определить потенциальным покупателям ни привлекательность самой цены, ни необходимость для них самой покупки данного лота. С учетом изложенного, истец считает, что торги в действительности не проводились, то есть являются фиктивными и ничтожными.

В судебное заседание истец Рзаев И.Г.о. не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца, действующий на основании доверенности Фадеев Д.М., в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, указав, что, исходя из предложенной Макаровой А.В. цены в 1012000 рублей, должно быть сделано не менее 35 «шагов аукциона», чего в действительности не происходило. При этом, по неизвестным причинам победителем торгов признан именно Елфимов А.Л.

Ответчик Елфимов А.Л. и его представитель Марков М.П., действующий в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, в суд явились, в удовлетворении иска просили отказать. Ссылались на пропуск истцом установленного п. 2 ст. 181 ГК РФ годичного срока исковой давности, который, по их мнению, необходимо исчислять с ... (дата опубликования информации о проведении торгов в печатном издании). Именно с этого момент истец мог и должен был узнать о нарушении своего права. Кроме того, информация о введении процедуры наблюдения, о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства опубликована в официальном источнике (газета «Коммерсантъ»).

Елфимов А.Л. и его представитель ссылались на соблюдение процедур торгов. Сообщение о реализации имущества истца публиковалось в газете «Коммерсантъ» от ... № (№ сообщения 61-001577). Елфимов А.Л. ... участвовал в торгах и заявлял о намерении приобрести лот по стартовой цене. Поскольку предложившая наибольшую цену и признанная победителем Макарова А.В. впоследствии от покупки отказалась, лот продан ему, как участнику, предложившему по сравнению другими более высокую цену. Стоимость лота им оплачена полностью, его право зарегистрировано в установленном законом порядке.

В судебном заседании Елфимов А.Л. также ссылался на преюдициальное значение вступившего в законную силу определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ... о возврате апелляционной жалобы Рзаева И.Г. на решение Арбитражного суда Ростовской области о признании его банкротом.

Конкурсный управляющий Коваленко К.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в представленном отзыве на исковое заявление в удовлетворении требований просил отказать, ссылаясь на пропуск срока исковой давности. По мнению конкурсного управляющего, Рзаев И.Г.о. мог и должен был узнать о проведении торгов из официальных источников, а также из судебных извещений, писем налогового органа и конкурсного управляющего, направленных истцу в ходе проведения процедуры банкротства по месту его регистрации. Кроме того, в ходатайстве от ... Коваленко К.В. дополнительно указал, что из определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ... также установлено, что Рзаев И.Г.о. надлежащим образом извещен о процедуре банкротства. Следовательно, истец не мог не знать о проводимых мероприятиях по формированию конкурсной массы, ее реализации и погашении требований кредиторов. Дело рассмотрено в отсутствие конкурсного управляющего в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель Коваленко К.В. Марков М.П., действующий по доверенности, в судебное заседание явился, в удовлетворении иска просил отказать.

Представитель ответчика ООО «Закон» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещён надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика ООО «Закон» в порядке ст. 167 ГПК РФ. В представленном отзыве на иск данный ответчик ссылается на пропуск срока исковой давности и публикацию сообщения о продаже имущества истца в газетах «Коммерсантъ» (№ сообщения № в выпуске № от ... г.) и «Наше время». В газете «Коммерсантъ» № от ... опубликовано сообщение о победителе торгов (№ сообщения №).

Третье лицо – Макарова (Синанова А.В.) в судебное заседание не явилась, о слушании дела должным образом извещена. В отзыве на иск Макарова А.В. указала, что из газеты «Коммерсантъ» узнала о проводимых торгах по реализации имущества Рзаева И.Г. – земельного участка № в СНТ «Луч», подала заявку на участие в торгах и оплатила задаток. Помимо Макаровой в торгах принимало участие три человека. Начальную стоимость заявил Елфимов А.В., далее Макарова заявила цену в 1012000 руб. Остальные участники торгов свою стоимость не заявляли и цену не поднимали. В дальнейшем она от заключения договора купли-продажи отказалась (т. 2 л.д. 88-89).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте разбирательства надлежащим образом. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица Инспекции ФНС России по Октябрьскому району г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте надлежащем образом извещён. В отзыве на иск представитель ИФМС указал, что 29.08.2009г. в ЕГРЮЛ внесена запись о внесении сведений о прекращении Рзаевым И.Г.о. деятельности как индивидуальным предпринимателем в связи с решением суда о признании его банкротом. Налоговым органом принимались меры к извещению истца о возбуждении производства по делу о банкротстве. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвовавших в деле, приняв во внимание пояснения свидетеля Топорова Д.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании достоверно установлено, что истец с ... состоит на учёте в налоговом органе в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается выпиской из ЕГРИП. С 2007 г. он являлся собственником земельного участка № площадью 800 кв. м. №, расположенного в ...» Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону по договору дарения от ... г., удостоверенному нотариусом г. Ростова-на-Дону Ткачевой Г.В. по реестру № 1№, и свидетельством о государственной регистрации права от ... г.

Судом также установлено, что ...г. Рзаев И.Г.о. обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на участок к Амралиеву Ч.Д. по договору купли-продажи от ... Согласно уведомлению Росреестра от ... № представленные на регистрацию документы возвращены заявителю в связи с невозможностью регистрации перехода прав.

Как следует из регистрационного дела на спорный участок, право собственности истца ранее прекращено вследствие продажи данного участка конкурсным управляющим Коваленко К.В. Елфимову А.Л. по договору купли-продажи №., заключённому по итогам торгов при процедуре банкротства ИП Рзаева И.Г.о.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от ... по заявлению Инспекции ФНС России по Октябрьскому району г. Ростова-на-Дону ИП Рзаев И.Г.о. признан банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён Коваленко К.В. (дело № А53-19305/2008).

В ходе проверки имущества должника выявлена принадлежность Рзаеву И.Г.о. указанного земельного участка, для оценки которого конкурсным управляющем привлечено ООО «Арсенал», определившее рыночную стоимость участка по состоянию на ... в 368000 рублей.

Протоколом № собрания кредиторов от ... утверждено положение о порядке реализации имущества истца, согласно которому недвижимое имущество продаётся путём открытых торгов в форме аукциона. Для проведения торгов на основании договора поручения № от 27. 08.2009 г. привлечена специализированная организация ООО «Закон».

Положением установлено, что сообщение о продаже подлежит опубликованию за счет средств должника не позднее 30 дней до даты проведения торгов в официальном издании («Коммерсантъ»), в печатном органе по месту нахождения должника (ГУП «Редакция газеты «Наше время») и размещению на сайте этого издания в сети «Интернет»: www. kommersant.ru. В течение 15 рабочих дней со дня подписания протокола о результатах торгов или принятия решения о признании торгов несостоявшимися организатор торгов обязан опубликовать сообщение о результатах проведения торгов в издании («Коммерсантъ») и разместить на его сайте в сети «Интернет»: www.kommersant.ru, в СМИ по месту нахождения должника (ГУП «Редакция газеты «Наше время»).

Согласно положению о порядке реализации начальная цена продажи имущества устанавливается в размере рыночной, определённой в соответствии с отчётом об оценке № от ... Торги в форме аукциона проводятся путём повышения начальной цены продажи на «шаг аукциона», который устанавливается организатором торгов в размере от 5 до 10 % начальной цены и указывается в сообщении о проведении торгов.

В течение 5 дней с даты подписания протокола о результатах торгов конкурсный управляющий направляет победителю предложение заключить договор купли-продажи с приложением проекта в соответствии с представленным победителем предложением о цене. Договор купли-продажи заключается в течение 5 дней с даты получения победителем предложения конкурсного управляющего заключить договор купли-продажи. В случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания договора купли-продажи в течение 5 дней с даты получения указанного предложения конкурсный управляющий вправе предложить заключить договор купли-продажи участнику торгов, которым предложена наиболее высокая цена по сравнению с ценой, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.

Объявление о проведении торгов опубликовано в газете «Коммерсантъ» № от ... (№ сообщения 61-001577) и размещено на сайте данного издания в сети Интернет www.kommersant.ru, а также опубликовано в газете «Наше время» № от 1.09.2009г.

Как усматривается из протокола № об итогах открытых торгов от 12.10.2009г., стартовая стоимость лота составляет 368000 руб., шаг повышения цены – 18400 руб. В качестве участников торгов указаны Топоров Д.А., Елфимов А.Л., Макарова А.В., Топорова Е.А. Победителем торгов признана Макарова А.В., предложившая 1012000 рублей, участником, сделавшим предпоследнее предложение по цене лота в 368000 рублей, обозначен Елфимов А.Л..

В заявлении от ... на имя конкурсного управляющего Макарова А.В. отказалась от подписания договора купли-продажи (т. 1 л.д. 100). ... между конкурсным управляющим и Елфимовым А.Л. подписан договор купли-продажи № № спорного земельного участка. Договор оплачен покупателем полностью по квитанции к приходному кассовому ордеру ООО «Закон» № от ... об оплате задатка в 36800 рублей. (т. 1 л.д. 101), и платёжному поручению № от 17. 11.2009 г. об оплате по договору купли-продажи в 331200 рублей. (т. 1 л.д. 181). Право собственности Елфимова А.Л. зарегистрировано в ЕГРП (запись о регистрации № от ... г.).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от ... производство по делу о банкротстве прекращено в связи с удовлетворением требований кредитора ИФНС России по Октябрьскому району.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

При рассмотрении иска о признании торгов недействительными суд должен оценить, являются ли допущенные при их проведении нарушения существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Согласно ст. 447 ГК РФ договор может быть заключён путём проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на неё. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи и выступают от их имени или от своего имени. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе - об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Помимо приведенных норм ГК РФ, порядок проведения торгов в рамках банкротства регулируется также ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от ...

Согласно п. 3 ст. 139 указанного Закона после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 настоящего закона. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном ст. 130 настоящего закона. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.

По смыслу названного Федерального закона, основной задачей конкурсного управляющего при реализации конкурсной массы является получение максимально возможной цены за имущество. Для достижения указанной цели законодателем применяются специальные правовые механизмы, в частности продажа имущества с публичных торгов, позволяющие привлечь максимально возможное количество покупателей и продать имущество должника за наивысшую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.

В соответствии с п.п. 7.1, 15, 16, 18 ст. 110 названного закона (в редакции от 19.07. 2009 г., действующей на момент проведения оспариваемых торгов) внешний управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже, включающие в себя сведения о предприятии, его составе, характеристиках, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), о форме представления предложений о цене предприятия, о начальной цене его продажи, о СМИ и интернет-сайтах, где предлагается опубликовать и разместить сообщение о продаже, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

В течение 15 рабочих дней со дня подписания протокола о результатах проведения торгов или принятия решения о признании торгов несостоявшимися организатор торгов обязан опубликовать сообщение о результатах проведения торгов в официальном издании в порядке, установленном ст. 28 настоящего закона, и разместить на сайте этого официального издания в сети «Интернет», в СМИ по месту нахождения должника, в иных СМИ, в которых было опубликовано сообщение о проведении торгов. В случае, если торги признаны состоявшимися, в этом информационном сообщении должны быть указаны сведения о победителе торгов, а также сведения о предложенной победителем цене.

В течение 2 рабочих дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов организатор торгов направляет победителю торгов и внешнему управляющему копии этого протокола. В течение 5 дней с даты подписания протокола внешний управляющий направляет победителю предложение заключить договор купли-продажи с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем предложением о цене.

В случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания данного договора в течение 5 дней с даты получения указанного предложения внешний управляющий вправе предложить заключить договор купли-продажи участнику торгов, которым предложена наиболее высокая цена по сравнению с ценой, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя.

В случае признания торгов несостоявшимися и незаключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам торгов внешний управляющий в течение 2 дней, принимает решение о проведении повторных торгов и об установлении начальной цены продажи. Повторные торги проводятся в порядке, установленном настоящим законом.

Протоколом № собрания кредиторов от ... утверждено положение о порядке реализации имущества ИП Рзаева И.Г.о. (вопрос № повестки дня), согласно которому недвижимое имущество продаётся путём открытых торгов в форме аукциона. Начальная цена продажи устанавливается в размере рыночной, определённой в соответствии с отчётом об оценке № от 17.08.2009г. Торги в форме аукциона проводятся путём повышения начальной цены продажи на «шаг аукциона», который устанавливается организатором в размере от 5 до 10 % начальной цены и указывается в сообщении о проведении торгов.

В течение 5 дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов конкурсный управляющий направляет победителю предложение заключить договор купли-продажи с приложением проекта договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене. Договор купли-продажи заключается в течение 5 дней с даты получения победителем торгов предложения конкурсного управляющего заключить договор купли-продажи.

В случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания договора купли-продажи в течение 5 дней с даты получения указанного предложения конкурсного управляющего конкурсный управляющий вправе предложить заключить договор купли-продажи участнику торгов, которым предложена наиболее высокая цена по сравнению с ценой, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.

Согласно тексту объявления о проведении торгов, опубликованному в газете «Коммерсантъ» № от ... на стр. 30, организатор торгов ООО «Закон» сообщает о реализации имущества Рзаева И.Г.о. путем проведения открытых торгов в форме аукциона: Лот № – земельный участок в №», № (г. Ростов-на-Дону). Стартовая цена 368000 руб. Далее указано место и время проведения торгов, порядок приема заявок, определения победителя и заключения договора купли-продажи.

Вместе с тем, в сообщении не содержатся такие существенные индивидуализирующие имущество сведения, как площадь участка, полный адрес (местонахождение в черте города, т.е. район), кадастровый номер и категория земель, информация о наличии либо отсутствии на участке строений и коммуникаций. Неполная информация о предмете торгов, по мнению суда, негативно повлияла на количество потенциальных покупателей, что могло отразиться на конечной цене реализации.

Согласно реестру регистрации участников торгов в них приняли участие Топоров Д.А., Елфимов А.Л., Макарова А.В. и Топорова Е.А. Всеми данными лицами с ООО «Закон» подписаны договоры о задатке в размере по 36800 рублей каждым. Согласно заявкам все участники выразили намерение приобрести участок не ниже стартовой цены в 368000 рублей.

Согласно п. 6 протокола торгов их победителем признана Макарова А.В., как участник, предложивший наиболее высокую цену в 1012000 рублей. Лицом, сделавшим предпоследнее предложение по цене лота в размере 368000 рублей, указан ответчик Елфимов А.Л., что противоречит п. 3.2. данного протокола и правилам проведения торгов, поскольку «шаг аукциона» составляет 18400 рублей. Следовательно, Елфимов А.Л., как участник, сделавший предпоследнее предложение, должен был заявить о приобретении лота за 993600 рублей (1012000 – 18400 = 993600), однако такого предложения, что не отрицает Елфимов А.Л., им сделано не было.

Более того, цена лота в 368000 рублей не могла быть предпоследним предложением, так как является стартовой, по которой лот выставлялся на продажу. Как следует из поданных заявок, иными участниками - Топоровым Д.А. и Топоровой Е.А. также выражено намерение приобрести лот по данной цене, поскольку соответствующие заявки указанные лица подали, задаток за участие в торгах внесли и в них участвовали. По изложенным основаниям Елфимов А.Л. не мог являться лицом, предложившим более высокую цену, чем Макарова А.В., в связи с чем спорный лот продан ему быть не мог.

Между тем, в соответствии с требованиями п. 16 ст. 110 ФЗ «О банкротстве», в связи с поступившим отказом победителя торгов Макаровой А.В. от заключения договора купли-продажи, конкурсный управляющий должен был предложить заключить договор купли-продажи только участнику, предложившему более высокую цену, нежели другие участники торгов, за исключением победителя. Однако из протокола торгов не усматривается, что кто-либо из участников (за исключением Макаровой А.В.) предложил более высокую цену по сравнению со стартовой.

Грубые нарушения процедуры торгов подтвердили суду и иные участники. Так, в своем отзыве на указанный иск Макарова А.В. утверждает, что остальные участники торгов свою стоимость не заявляли и цену не поднимали, что свидетельствует об отсутствии торгов, как таковых, и лица, предложившего более высокую цену, исключая победителя Макарову А.В.. Другой участник торгов, Топоров Д.А., будучи допрошенным в судебном заседании в качестве свидетеля, подтвердил, что он поднимал цену один-два раза. Согласно данным показаниям, Елфимов А.Л. тем более не мог приобрести спорный лот по стартовой цене, если она в действительности повышалась кем-либо, кроме Макаровой А.В.

В силу п. 18 ст. 110 Закона о банкротстве, конкурсному управляющему следовало признать данные торги несостоявшимися и провести повторные торги, а не заключать договор купли-продажи данного лота с лицом, не имеющим прав на его приобретение.

С учётом найденного судом грубого нарушения процедуры торгов в виде их фактического непроведения в установленном режиме пошагового аукциона и продаже выставленного на торги имущества лицу, не имевшему прав на его приобретение, данные торги следует признать недействительными.

При вынесении данного решения суд также учитывает, что стартовая цена лота в 368000 рублей изначально значительно занижена по сравнению с его действительной рыночной ценой, исходя из следующего.

Как следует из протокола № от ... г., стоимость лота определялась на основании отчёта № от ... независимого оценщика ООО «Арсенал». В материалах дела имеется выписка, согласно которой рыночная стоимость участка по состоянию на ... округленно составляет 368000 рублей с учетом НДС. При этом указано, что отчет находится на оформлении, а настоящая выписка не является отчетом, а только предваряет последний. Судом в ООО «Закон» запрашивалась копия отчета об оценке, однако данная копия не представлена со ссылкой на истечения трехлетнего срока его хранения, о чем указано в письме директора ООО «Арсенал» Коробова Е.А. от ... № 10-01.

Таким образом, в материалах дела отсутствует подлинник либо надлежащим образом заверенная копия отчета об оценке, что дает основание суду усомниться в соответствии заявленной стартовой цены действительной рыночной стоимости участка.

Согласно же представленной истцовой стороной справки от ... агентства недвижимости «Форсаж» по данным рынка недвижимости г. Ростова-на-Дону (ресурсы сети Интернет: www.rostov.life-realty.ru, www.ya-realtor.ru и др.) по состоянию на октябрь 2009 г. средняя цена предложений о продаже земельных участков площадью не менее 600 кв. м. (без капитальных строений), расположенных в ...» ..., составляет около 800000 рублей.

Ответчиками заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности.

В п. 44 названного Постановления совместного Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № от ... г., споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ (в предыдущей редакции) срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Следовательно, соответствующий иск может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как указывает истец, о самой сделке в отношении принадлежавшего ему земельного участка он узнал ... в Управлении Россреестра по Ростовской области при отказе регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок к покупателю Амралиеву Ч.Д. Об обстоятельствах данной сделки в виде проведении незаконных торгов, он узнал при последующем ознакомлении с материалами арбитражного дела о его банкротстве, состоявшемся после ...г., а обратился истец с настоящим иском ... г., то есть в пределах годичного срока исковой давности.

Ответчиками не представлено доказательств осведомлённости истца о прекращении его права собственности на спорное имущество. Доводы ответчиков об информированности истца из публикаций в газетах «Коммерсант» и «Наше время» и интернет-аналогах указанных печатных изданий о проводимых торгах и их итогах несостоятельны. Истец не является подписчиком газет «Коммерсантъ» и «Наше время» и не обязан проверять информацию о проводимых торгах, публикуемую в данных изданиях, доказательства ознакомления истца с данными публикациями отсутствуют, как отсутствуют в них и публикация сведений о процедуре торгов, нарушение которой и явилось основанием для признания торгов недействительными.

В материалах дела также не имеется доказательств хозяйствования Елфимова А.Л. на спорном участке в период с момента его приобретения и до настоящего времени. Согласно имеющейся в материалах дела справке начальника Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону от ... № исполнительные производства в отношении Рзаева И.Г. окончены фактическим исполнением в 2007-2008 гг. Согласно выписке из ЕГРЮЛ запись от 29.08.2009 г. о внесении сведений о прекращении Рзаевым И.Г.о. деятельности в качестве индивидуального предпринимателя в связи с принятием судом решения о признании его банкротом признана ошибочной. Статус индивидуального предпринимателя не прекращён.

Доводы ответной стороны о преюдициальном характере определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2013 г. о возврате апелляционной жалобы Рзаева И.Г.о. на решение Арбитражного суда Ростовской области о признании его банкротом суд считает несостоятельными, поскольку предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции не являлись факт информированности Рзаева И.Г.о. о состоявшихся торгах и их процедуре. Апелляционный суд исследовал обстоятельства извещения ИП Рзаева И.Г. о месте и времени судебного разбирательства в Арбитражном суде Ростовской области в ходе процедуры банкротства применительно к требованиям гл. 12 АПК РФ.

При таких обстоятельствах суд считает, что срок исковой давности не пропущен.

Таким образом, указанные нарушения порядка проведения торгов являются безусловным основанием для признания их недействительными.

Согласно п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Недействительность торгов влечет за собой недействительность и договора купли-продажи земельного участка № № заключенного между конкурсным управляющим Коваленко К.В. и Елфимовым А.Л.

Как разъяснено в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно части 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Согласно положениям части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу состязательного построения процесса представление доказательств возлагается на стороны и других лиц, участвующих в деле. Стороны сами должны заботиться о подтверждении доказательствами фактов, на которые ссылаются. Суд не уполномочен собирать или истребовать доказательства по собственной инициативе. Суд вправе при недостаточности доказательств, предложить сторонам представить дополнительные доказательства.

Гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности сторон, и лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Ответной стороной в ходе судебного заседания не было представлено суду допустимых и достаточных доказательств в опровержение установленных в ходе судебного заседания обстоятельств дела. Доказательств обратному суду также представлено не было.

С учетом приведенных разъяснений суд применяет последствия недействительности договора купли-продажи в виде возврата спорного земельного участка в собственность истца и исключения из его собственников Елфимова А.Л. и признает прекращенным зарегистрированное за Елфимовым право собственности на земельный участок.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Рзаев И.Г. Гурбан оглы к Елфимов А.Л., Обществу с ограниченной ответственностью «Закон», арбитражному управляющему Коваленко К.В., третьи лица – Макарова А.В., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании недействительными торгов – удовлетворить.

Признать недействительными торги по продаже земельного участка № площадью 800 кв.м. №, расположенного в ... Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, проведенные ... ООО «Закон».

Признать недействительным договор купли-продажи № № г. земельного участка № площадью 800 кв.м. №, расположенный в СНТ «... Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, заключённый конкурсным управляющим Коваленко К.В. и Елфимов А.Л..

Применить последствия недействительности договора купли-продажи № №. земельного участка № площадью 800 кв.м. КН №, расположенного в ...» Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, заключённого конкурсным управляющим Коваленко К.В. и Елфимов А.Л., в виде возврата данного земельного участка в собственность Рзаев И.Г. Гурбан оглы и исключения из его собственников Елфимов А.Л..

Признать прекращенным зарегистрированное за Елфимов А.Л. право собственности на земельный участок № площадью 800 кв.м. №, расположенный в ...» Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда составлено 09.12.2013 года.

Судья