Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истцов ФИО1, ФИО2 - ФИО3, действующего на основании доверенностей от 13.09.2017 г., от 09.08.2018 г., представителя ответчика ФИО4, действующего на основании доверенности от 28.12.2018 г., представителя третьего лица Администрации МО г-к Анапа – ФИО5, действующей на основании доверенности от 02.08.2019 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2к ООО «Аспект» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Аспект» о признании права собственности на объект незавершенного строительства. В обоснование заявленных требований указали, что стороны заключили договоры инвестирования строительства, по условиям которых истцы вложили денежные средства в размере 9 350 000 рублей в строительство коттеджа «Бристоль» литер 2-Г, расположенного по адресу: <адрес>, а ответчик брал на себя обязательства построить данный коттедж и передать его в собственность истцов. Ответчик в нарушение условий договоров свои обязательства по передаче истцам права собственности на объект строительства не выполнил, ввиду нарушения сроков строительства объект строительства не введен в эксплуатацию, степень его готовности согласно заключению экспертизы составляет 95%. Просили признать за ними право собственности по ? доле в праве за каждым на объект незавершенного строительства – коттедж «Бристоль» литер 2-Гпо адресу: <адрес>

В судебном заседании представитель истцов уточнил исковые требования, поскольку строительство спорного объекта завершено, он введен в эксплуатацию, ему присвоен кадастровый номер, просил суд

прекратить право собственности ООО «Аспект» на коттедж, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>. Признать за ФИО1, за ФИО2 право общей долевой собственности на коттедж, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес> в размере ? доли в праве за каждым.

Представитель ответчика ООО «Аспект» возражал против иска, указал, что истцам направлено уведомление о подписании акта приема-передачи объекта долевого строительства при условии доплаты стоимости объекта, в связи с увеличением его площади, в размере 3750000 рублей. Однако, истцы обязательств по оплате не исполнили надлежащим образом, поэтому объект им не передан. Содержание представленной представителем истца расписки на 4 млн. рублей не конкретизировано, между сторонами имеется спор о расчетах по другим договорам инвестирования. Полагает, что истцами избран неверный способ защиты, так как из договора инвестирования строительства возникают обязательственные отношения, а потому требования о признании права собственности являются ненадлежащими и просил суд отказать в удовлетворении иска.

Представитель Администрации МО г-к Анапа полагалась на усмотрение суда при вынесении решения по данному делу.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании между ООО «Аспект» и гражданином ФИО1 заключены договоры № инвестирования строительства.

В соответствии с данными договорами № ООО «Аспект», обязалось построить и ввести в эксплуатацию жилое здание – коттедж «Бристоль», литер 2-Г, расположенное на земельном участке по адресу: <адрес> и передать ФИО1 и ФИО2 названный Объект долевого строительства, при условии надлежащего исполнения ими своих обязанностей по оплате денежных средств по договору в размере 9350000,00 рублей. Оплата в указанном размере произведена в полном объеме, что не оспаривается сторонами.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за №, на основании которого здание Коттедж «Бристоль» литер 2-Г введен в эксплуатацию ему присвоен кадастровый №. Собственником данного объекта является ООО «Аспект», что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Из уточненного искового заявления следует и не оспаривается сторонами, что 20 июня 2019 года, в адрес истцов ответчиком направлено уведомление о передаче объекта и требованием оплатить задолженность в связи с увеличением площади объектов в соответствии с п.п. 2.2, 2.4, и 2.5 заключенных договоров. Представитель ответчика в судебном заседании указал, что стоимость доплаты составила 3750000 рублей.

Представитель истца указал, что данная доплата произведена в полном объеме, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ООО «Аспект» в лице директора ФИО6 получил от ФИО1 денежную сумму в размере 4000000 рублей.

Ввиду того, что в расписке не указано, в счет чего получена данная денежная сумма, суд не принимает ее в качестве надлежащего доказательства по данному делу, подтверждающую факт доплаты за спорный объект. Кроме того, из материалов дела следует, что между сторонами имеется спор относительно оплаты за иные объекты долевого строительства, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>, строительство которых осуществлял ООО «Аспект» по договорам инвестирования строительства, заключенными с истцами.

Анализируя условия договоров инвестирования строительства № № от 20.10.2009 г., суд полагает, что данные договоры регулируют отношения, связанные с привлечением денежных средств истцов для долевого строительства иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Поэтому данные правоотношения подлежат регулированию Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". На основании части 1 статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Особенности регистрации права собственности на объект долевого строительства регулируются ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства необходимы: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона; договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п.1 ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности;

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно договорам инвестирования строительства застройщик принял на себя обязательства подписать с инвестором акт приема-передачи по настоящему договору в случае исполнения Инвестором всех принятых на себя обязательств по договору (п. 3.1.6 договора).

В соответствии с п. 3.1.4 Договора застройщик обязуется передать инвестору объект после сообщения о готовности передачи объекта, направленному инвестору не позднее 30 календарных дней с момента получения Разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, при этом предупредив о необходимости принятия Объекта и о последствиях бездействия в принятии Объекта.

Таким образом, обязательства по передаче объекта по подписанному акту является встречными по отношению к первоначальному обязательству об оплате застройщику всех денежных средств в соответствии с условиями договора.

Помимо того истцами избран неверный способ защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований:

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ, п. 3 ст. 1 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно п.п. 4, 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен только в случае невозможности приобретения права в административном порядке.

Помимо этого, наличие между сторонами договорного обязательства не может породить вещно-правовой способ защиты права. В этом случае подлежит применению установленный конкретной нормой закона обязательственный иск.

В рассматриваемом случае между сторонами существуют обязательственные отношения по договору долевого участия в строительстве, что исключает вещно-правовой способ защиты права.

Статьей 12 ГК РФ установлен исчерпывающий перечень способов защиты нарушенного права, выбор которых осуществляется истцом самостоятельно.

Избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При принятии решения суд также учитывает, что истцами не представлено доказательств исполнения собственного обязательства по оплате ООО «Аспект» всех денежных сумм в соответствии с Договорами, в связи с изменением площади объекта, кроме того, в договоры не вносились изменения, устанавливающие характеристики построенного объекта.

При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Аспект» о признании права собственности на объект незавершенного строительства - ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решении в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 06 сентября 2019 года.