Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Цимбалиста М.А. к ФИО5 о взыскании неосновательного обогащения в виде расходов по проведению капитального ремонта недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО7 М.А. обратился в суд с иском к ФИО5 о взыскании неосновательного обогащения в виде расходов по приведению имущества в состояние, соответствующее целям договора аренды.

В обоснование заявленных требований указано, что 15.12.2014 между ФИО5 (далее по тексту – арендодатель, ответчик) и ИП ФИО7 М.А. (далее – арендатор, истец) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещение в котельной, этажность 1, площадью 154,3 кв.м., общей площадью 232,6 кв.м., расположенное по адресу: ***. Кадастровый (или условный номер) ***, свидетельство о государственной регистрации права от *** с целью использования под автомойку транспортных средств (далее – недвижимое имущество). Срок действия договора устанавливается с 15.12.2014 по 14.11.2015 (п.3.1 Договора). В соответствии с п.4.1.2 Договора арендодатель обязан передать арендатору недвижимое имущество в состоянии пригодном для эксплуатации и использования в соответствии с п.1.3 Договора, то есть в состоянии пригодном для эксплуатации и использования помещения под автомойку транспортных средств. Однако, в нарушение п.1 ст.611 ГК РФ, п.4.1.2 Договора переданное по договору от 15.12.2014 недвижимое имущество на момент его передачи находилось в крайне неудовлетворительном состоянии, не соответствовало требованиям по эксплуатации имущества, являлось не пригодным для эксплуатации согласно целям договора (автомойка транспортных средств) в связи с неудовлетворительным состоянием систем водоснабжения и водоотведения, электрооборудования, дверных проемов, полов. Стоимость произведенных арендатором работ по реконструкции нежилого помещения, подтвержденных соответствующими договорами, платежными документами и понесенных в связи с этим затрат составила 1243748 рублей 76 копеек. Ссылаясь на статьи 611, 612, 1102 Гражданского кодекса, ИП ФИО7 М.А. просит взыскать денежные средства в указанном размере с ФИО5

До рассмотрения дела по существу ИП ФИО7 М.А. представил заявление об уточнении основания иска и об уменьшении исковых требований, в обоснование которого указано, что в связи с тем, что переданное по Договору от 15.12.2014 недвижимое имущество на момент его передачи находилось в крайне неудовлетворительном состоянии, в день заключения договора ИП ФИО7 М.А. направил ФИО5 письмо, в котором просил согласовать проведение следующих видов работ: расширение проемов в несущей стене, усиление проемов швеллером, обшивка профлистом стен с утеплением. ФИО5 проведение указанных видов работ согласовано 15.12.2014, что подтверждается его подписью. В целях проведения капитального ремонта истцом были заключены следующие договоры: договор подряда от 10.06.2015 с ООО«Астрастрой» на выполнение работ по устройству проемов под организацию автомойки, в рамках которого подрядчиком выполнены работы по разборке заполнений проемов оконных, дверных и воротных, разборка обшивки стен, демонтаж выключателей розеток, электропроводки, кабеля, разборка систем водопровода, отопления, канализации, временная разгрузка каменных конструкций деревянными стойками, расширение проемов в несущей стене, усиление проемов швеллером, установка металлических дверных блоков в готовые проемы, устройство ворот. Стоимость проведенных работ и их оплата истцом подтверждается актом о приемке выполненных работ форма КС-2 от 10.08.2015, справкой о стоимости работ форма КС-3 от 10.08.2015, квитанцией к приходно-кассовому ордеру N 3 от 03.03.2016 на сумму 713499 рублей. В указанную стоимость подрядчиком ООО «Астрастрой» включена стоимость гаражных секционных ворот в общей сумме 172 600 рублей, а также стоимость подвесных потолков типа «Армстронг» по каркасу из оцинкованного профиля в сумме 28670рублей, которые ИП ФИО7 М.А. исключает из общей стоимости работ ввиду отсутствия у подрядчика документов, подтверждающих выполнение указанных работ. Таким образом, ООО «Астрастрой» выполнило работы по договору подряда от 10.06.2015 на сумму 512 229 рублей. Заключен договор № 09 от 20.06.2015 с ООО «Левада» на проведение ремонтно-отделочных работ с использованием материала Заказчика, в рамках которого подрядчиком выполнены работы по обшивке стен в помещении профлистом, отсыпка пола в помещении щебнем, заливка бетона, монтаж окна, монтаж фасада фиброцементными панелями, подготовка поверхности под укладку асфальта щебнем, циклевание бетонного пола, монтаж двери. Стоимость проведенных работ и их оплата истцом подтверждается актом сдачи-приемки работ от 20.07.2015, приходными кассовыми ордерами на общую сумму 268920 рублей. Кроме того, для проведения указанных работ истцом были закуплены материалы на общую сумму 79614 рублей 50 копеек. В результате проведения работ по капитальному ремонту ИП ФИО7 М.А. понесены расходы в сумме 860763 рубля 50 копеек (512 229 рублей + 268 920 рублей + 79 614 рублей 50 копеек).

Полагает довод ответчика о том, что проведенные работы относятся к реконструкции несостоятельным. Со ссылками на п.14, 14.2 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, п.1.2, 5.1 Ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных приказом Госкомархитектуры Российской Федерации при Госстрое СССР от 23.11.1988 считает, что отличие капитального ремонта от реконструкции заключается в том, что при капитальном ремонте основные технико-экономические показатели сооружения остаются без изменения, а при реконструкции они изменяются, при этом при капитальном ремонте также возможно затрагивание конструктивных элементов. Исходя из характера выполненных работ, проведение реконструкции не подтверждается. ИП ФИО7 М.А. проведен капитальный ремонт помещения в котельной, поскольку в результате указанных работ не произошло повышение технико-экономических показателей здания, не изменилось его назначение, не произошло улучшение качества и номенклатуры услуг, не произошло достройки и дооборудования, изменения параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).

Не согласен с выводами представленного в материалы дела заключения специалиста № 16/1599 от 14.07.2016. В ходе исследования по вопросу № 1 эксперт ООО «ННИУ Центр Судебных Экспертиз» ФИО1. приводит понятие капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), однако не проводит оценку проведенных строительных работ на предмет соответствия следующей формулировке – замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные, улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. Экспертом приведено понятие реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), при этом не приведено никаких доводов, подтверждающих факт изменения параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объеме), не выявлено работ по надстройке, перестройке, расширению объекта, а также работ по полной замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций объекта, изменению служебного назначения. Полагает, что вывод специалиста об отнесении фактически выполненных работ к работам по реконструкции здания обоснован по существу единственным обстоятельством – выполненные работы связаны с изменением служебного назначения под автомойку, затрагивают его конструктивные характеристики, которое, в соответствии с определением, изложенным в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, а также с ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р) не имеет какого-либо значения для отнесения перечисленных работ к реконструкции. Отмечает, что при капитальном ремонте также возможно затрагивание конструктивных элементов. При проведении исследования специалист ссылается на определения, содержащие в МДС 81-35.2004, которые в соответствии с гл. 1 Приложения к Постановлению Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1 (ред. от 16.06.2014) «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» указанная Методика предназначена для определения стоимости строительства новых, реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий, зданий и сооружений, выполнения ремонтных и пусконаладочных работ (далее - строительства), осуществляемого на территории Российской Федерации, а также формирования цен на строительную продукцию. Однако, в заключении специалист делает вывод о том, что здание котельной действующим элементом действующего промышленного предприятия не является, который полностью исключает обоснованность проведения анализа на основании положений МДС 8135.2004. При этом специалист не анализирует положения документа, подлежащего обязательному применению – ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных приказом Госкомархитектуры Российской Федерации при Госстрое СССР от 23.11.1988, который является обязательным для всех организаций, учреждений и предприятий, осуществляющих реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, техническое обслуживание зданий. Автор руководствуется результатами персонального обследования, однако акт обследования не составлялся, не указаны присутствующие представители сторон при проведении визуального осмотра объекта, в связи с чем, невозможно достоверно установить какие помещения являлись объектом осмотра, объективно ли и достоверно он произведен, были ли при осмотре допущены нарушения норм действующего законодательства, фотоматериалы, содержащие в приложении № 1 к заключению не привязаны к конкретным места, помещениям в здании, что исключает возможность объективной оценки их содержимого; часть выявленных экспертом несоответствий (устройство металлических перемычек в стенах существующих зданий, постановка болтов стальных с гайками) связаны со скрытыми строительными работами, определить характер и объем которых возможно только по результатам вскрытия существующих участков строительных конструкций, однако какая-либо информация и документы по проведенным специалистом вскрытиям в заключении отсутствует.

Считает, что вывод об ослаблении несущей кирпичной колонны возможно сделать только расчетным путем, однако в составе исследования эксперт расчетов не сделал, не привел характеристик рассматриваемых строительных конструкций стен и колонны (тип кирпича, толщину кирпичной кладки, высоту кирпичной кладки над проемом), конструкции перемычек (размеры и марки используемого металлического проката), не произвел инструментальный анализ прочности кирпича и раствора кирпичной кладки стен и колонны, что исключат возможность оценки конструктивной схемы описываемого усиления проемов в наружных стенах здания, а также несущей способности данных конструкций.

Полагает, что выводы, содержащиеся в заключении специалиста, в обоснование которых положен результат исследования, проведенного в недостаточном объеме и характере, при отсутствии сторон, при отсутствии возможности определения какие помещения являлись объектом осмотра, соотнесения содержания фотоматериалов к конкретным помещениям в здании, являются необъективными и необоснованными, а заключение № 16/1599 от 14.07.2016 является недопустимым и недостоверным доказательством.

Со ссылками на статьи 606, 611, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации отмечает, что спорное нежилое помещение в здании котельной, предоставлено ответчиком истцу 15.12.2014 в состоянии, изначально не пригодном для использования по предусмотренному контрагентами в договоре целевому назначению (для использования под автомойку транспортных средств), то есть оно могло быть использовано арендатором только после проведения капитального ремонта. Кроме того, ФИО5 проведение указанных видов работ согласовано, что подтверждается его подписью в письме от 15.12.2014.

Просит принять во внимание, что из анализа содержания договора аренды от 15.12.2014 не следует наличие обязанности арендатора по проведению капитального ремонта арендуемых по договору помещений на безвозмездной основе, в результате расходов, затраченных на капитальный ремонт помещения, произошло увеличение рыночной стоимости имущества ответчика, полагает, что имеет место неосновательное обогащение ФИО5 на сумму 860763 рубля 50 копеек. Просит взыскать с ответчика в пользу истца указанную сумму, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 14418 рублей 74 копейки.

В судебном заседании истец ИП ФИО7 М.А. и его представитель ФИО4 уточненные исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме. Дополнительно пояснили, что арендная плата ИПФИО7 М.А. не вносилась, так как она вносится за использование имущества, в соответствии с условиями договора, пригодного для использования. Ключей от котельной у истца нет с февраля 2016, так как когда он в очередной раз пришел туда, вахтер ему сообщил, что отсутствует распоряжение собственника на передачу ему ключей. Истец пытался позвонить ответчику, чтобы выяснить причины, но ответчик на звонки не отвечал. Иски о понуждении к передаче ключей, об устранении препятствий в пользования арендованным имуществом, о расторжении договора аренды не подавались. Дважды ФИО7 М.А. обращался с заявлениями в полицию, по результатам рассмотрения которых вынесены постановления об отказе в возбуждении уголовного дела. Из пояснений, даваемых ФИО5 сотрудникам полиции, следовало, что тот считает действие договора аренды оконченным, продлевать аренду на автомойку с ФИО7 он не намерен. Писем от ФИО5 о продлении договора аренды он не получал, смс-переписка содержала оскорбления.

Ответчик ФИО5 и его представитель ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признали. Поддержав письменные возражения на иск, пояснили, что требования о взыскании неосновательного обогащения не основаны на нормах ГК РФ. В соответствии с п. 1.3. Договора аренды от 15.11.2014, заключенного между ИП ФИО7 М.А. и ФИО5, недвижимое имущество передается в аренду с целью использования для предпринимательской деятельности для сооружения и использования под автомойку транспортных средств физическим и юридическим лицам. Работы, производимые ИП ФИО7 на объекте котельной, расположенной по адресу: ***, относятся к работам по реконструкции зданий и сооружений, так как они связаны с изменением функционального назначения здания котельной - использование под мойку автомобилей, кроме того, данные работы затрагивают изменение конструктивных характеристик объекта. Организация работ по устройству автомойки, выполненная арендатором, не соответствует требованиям законодательства. Согласие на устройство автомойки с нарушениями законодательства ФИО5 не давал. Для разработки проекта реконструкции необходимо получить технические условия на проектирование реконструкции в соответствии с ч.7 ст.48 Градостроительного Кодекса РФ (для водоснабжения и водоотведения, а также на присоединение электрических сетей). Работы по реконструкции – устройству автомойки выполнены без разработки проекта реконструкции сетей, без согласования с организациями, эксплуатирующими инженерные сети. Работы влияют на безопасность объекта капитального строительства и выполнять строительные работы можно только после выполнения проектной документации. При выполнении работ по пробивке проемов в несущих стенах затрагиваются конструктивные характеристики здания, в соответствии с п.4 ч.17 ст.51 ГК РФ, а также, в соответствии с п.3 ст. 16 «Правил землепользования и застройки населенных пунктов, входящих в состав муниципального образования ЗАТО г.Североморск» утвержденного Решением Совета депутатов ЗАТО г.Североморск от 26.11.2013 № 476, на выполнение реконструкции здания котельной с изменением функционального назначения под автомойку, необходимо получить разрешение на строительство в порядке, установленном в Административном регламенте по предоставлению муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на территории ЗАТО г.Североморск», утвержденного постановлением администрации ЗАТО г.Североморск от 27.07.2012 №620. Данные документы отсутствуют в материалах дела, что позволяет сделать вывод – имеются нарушения при разработке проектной документации; не имеется разрешение на строительство, нет исполнительной документации, нет разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Кроме того, фактически выполненные работы по видам и объемам работ, заявленным в Актах о приемке выполненных работ № 1-1 от 10.08.2015 и в договоре от 20.06.2015, существенно различаются. Выполненные работы также не соответствуют требованиям ФЗ от 20.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Результат выполненных работ по устройству автомойки следующий: Арендодатель не может пользоваться зданием в качестве мойки для автомобилей, так как реконструкция здания проведена Арендатором с нарушением требований законодательства в области строительства и ввод в эксплуатацию не производился; работы выполнены с дефектами, при которой эксплуатация здания не допускается. Арендодатель не может пользоваться зданием в прежнем его назначении, так как выполненными работами здание приведено в аварийное состояние и требует дополнительных затрат на его восстановление. Считают, весь результат строительных работ, имеющих признак неотделимости, по реконструкции здания котельной под мойку – не пригоден для дальнейшего использования. Отдельно по статье расходов пояснили, что часть чеков о приобретении и поставке материалов датированы ранее даты проектной документации, они могли быть закуплены истцом для других нужд. Также, обратили внимание на то, что в накладных указаны не те даты и без указания «ИП» ФИО7, что также ставит под сомнение их приобретение для целей котельной. Просили в иске отказать в полном объеме.

Ранее в судебном заседании ФИО5 пояснил, что инициатором реконструкции котельной в автомойку выступал ИП ФИО7 М.А., гарантий оплаты произведенных работ он не давал; препятствий в пользовании имуществом им не чинились, у Цимбалиста М.А. был свой ключ от котельной. Он направлял ИП ФИО7 по известному адресу электронной почты письма и смс-сообщения с предложением продлить договор аренды, на которые ответа не последовало. Считает действие договора аренда продленным.

Заслушав участников процесса, допросив свидетеля ФИО2., заслушав пояснения специалистов ФИО1. и ФИО3., исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со статьей 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Глава 6 ГПК РФ содержит общие положения о доказательствах и доказывании в гражданском процессе и закрепляет источники получения доказательств.

Как следует из содержания части 1 статьи 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела; эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом, в силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1); стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2); условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 421, статья 422 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (части 1, 3 статьи 607 ГК Российской Федерации).

Согласно частям 1, 2 статьи 610 ГК Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статьей 611 ГК Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. (части 1-3)

Согласно положений части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (части 1, 4, 5 статьи 614 ГК Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15.12.2014 между индивидуальным предпринимателем ФИО7 М.А. («Арендатор») и ФИО5 («Арендодатель») заключен договор аренды, согласно пунктам 1.1, 1.2 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещение в котельной, этажность 1, площадью 154,3 кв.м., общей площадью 232,6 кв.м., расположенное по адресу: ***. Кадастровый (или условный номер) ***, свидетельство о государственной регистрации права от ***.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды недвижимое имущество передается в аренду с целью использования для предпринимательской деятельности для сооружения и использования под автомойку транспортных средств физическим и юридическим лицам.

Прием-передача имущества производится посредством подписания актов приема-передачи между сторонами (пункт 1.4).

Арендная плата в месяц составляет 15000 рублей (включая НДФЛ), производится не позднее 15 числа месяца, подлежащего оплате, путем перечисления денежных средств на счет арендодателя. Основанием для оплаты является счет, выставляемый арендодателем арендатору и доставляемый нарочно в течение пяти дней (пункты 2.1-2.7 договора аренды).

Согласно пункта 3.1 срок действия договора устанавливается с 15.12.2014 по 14.11.2015. По истечении срока договора и выполнении всех условий арендатор имеет преимущественное право на аренду недвижимого имущества.

В силу пункта 4.1.2, арендодатель обязуется передать арендатору имущество в состоянии, пригодном для эксплуатации и использования в соответствии с пунктом 1.3 договора.

Согласно пункта 4.1.6, при расторжении договора по инициативе арендодателя, последний обязуется возместить арендатору все затраты, связанные с улучшением по ремонту помещения, арендованного арендодателем.

Арендатор обязуется использовать имущество в соответствие с пунктом 1.3 договора (пункт 4.3.1), содержать имущество в надлежащем состоянии, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность (пункт 4.3.2).

Все улучшения по ремонту оборудования арендуемого помещения по данному договору, Арендатор обязуется согласовывать с Арендодателем с подтверждением документально по суммам затраченных средств и оформленными сторонами в письменной форме (4.3.5).

Арендатор обязуется освободить арендуемое помещение после окончания срока действия договора, а также при его досрочном расторжении, передать его Арендодателю в надлежащем состоянии по акту приема-передачи (пункт 4.3.5).

Таким образом, судом установлено, что между сторонами в требуемой форме заключен договор аренды недвижимого имущества, который содержит все существенные для договора условия.

Согласно акта приема-передачи в аренду недвижимого имущества от декабря 2014 года, Арендодатель передал Арендатору недвижимое имущество – котельную этажность 1, площадью 154,3 кв.м., общей площадью 232,6 кв.м., расположенное по адресу: ***. Кадастровый (или условный номер) 51***, свидетельство о государственной регистрации права от ***

Особых отметок о состоянии недвижимого имущества, передаваемого в аренду, не указано.

15.12.2014 от ИП ФИО7 М.А. в адрес ФИО5 направлено письмо с просьбой дать согласие по арендуемому помещению котельной на перепланировку и изменение его функционального назначения под автомоечный комплекс (АМК) в отдел архитектуры и градостроительства ЗАТО г.Североморска по видам работ – расширение проемов в несущей стене, усиление проемов швеллером, обшивка профлистом стен с утеплением.

На экземпляре письма, находящемся у истца, имеется личная подпись ФИО5 у фразы «Арендодатель согласен»; на экземпляре письма, находящемся у ответчика, имеется дописанный от руки текст, что своего согласия на перепланировку и изменение помещения ФИО5 не дает.

В материалах дела имеется также письмо-просьба от ИП ФИО7 М.А. в адрес ФИО5 на перепланировку арендуемого помещения, в котором сообщается о необходимости выполнения работ по расширению проемов в несущей стене, толщина которой 500 мм, и усиление проемов швеллером в несущей стене, толщина которой 500 мм, для чего необходима закупка материалов, с приложением плана проекта. Письмо содержит подписи Цимбалиста М.А., ФИО5 Экземпляр письма, находящийся у истца, даты не содержит, по пояснениям истца передавался в декабре 2014 года; экземпляр ответчика содержит дописанную от руки дату 26.01.2016.

01.06.2015 между ООО Проектно-конструкторское бюро «Промбезопасность» и ИП ФИО7 М.А. – договор на выполнение работ по разработке проектной документации – устройство проемов под организацию автомойки по адресу объекта проектирования – помещение автомойки, расположенное в помещении котельной, этажность 1, площадью 154,3 кв.м., общей площадью 232,6 кв.м., расположенное по адресу: ***, а также 05.08.2015 – договор на выполнение работ по разработке проектной документации – организацию автомойки по разделам ГП (генеральный план), ВК (водоснабжение и канализация), ЭС (электроснабжение), ООС (охрана окружающей среды) по адресу объекта проектирования – помещение автомойки, расположенное в помещении котельной, этажность 1, площадью 154,3 кв.м., общей площадью 232,6 кв.м., расположенное по адресу: ***.

В материалы дела представлена проектная документация (рабочая документация) по реконструкции задания котельной под организацию автомойки по адресу: г. Североморск, выполненный ООО Проектно-конструкторское бюро «Промбезопасность» в 2015 году по разделам ГП, ВК, ЭС, ООС.

10.06.2015 между ИП ФИО7 М.А. и ООО «Астрастрой» заключен договор подряда на выполнение работ по устройству проемов под организацию автомойки по адресу: ***. Кадастровый (или условный номер) ***.

20.06.2015 между ИП ФИО7 М.А. и ООО «Левада» заключен договор №09 на проведение ремонтно-отделочных работ с использованием материала заказчика по адресу: г.***

Из пояснений истца и представленных суду актов сдачи-приемки выполненных работ следует, что в помещении котельной выполнены работы по разборке заполнений проемов оконных, дверных и воротных, разборке обшивки стен, демонтажу выключателей розеток, электропроводки, кабеля, разборке систем водопровода, отопления, канализации, временной разгрузке каменных конструкций деревянными стойками, расширению проемов в несущей стене, усилению проемов швеллером, установке металлических дверных блоков в готовые проемы, устройству ворот; обшивке стен в помещении профлистом, отсыпке пола в помещении щебнем, заливке бетона, монтажу окна, монтажу фасада фиброцементными панелями, подготовке поверхности под укладку асфальта щебнем, циклеванию бетонного пола, монтажу двери. Ответчиком факт выполнения указанных работ не оспаривался.

Постановлением администрации ЗАТО г.Североморск №1232 от 11.12.2015 утвержден градостроительный план земельного участка, общей площадью 10629кв.м. для реконструкции объекта «Здание котельной под организацию автомойки», расположенную по адресу: ***, с присвоением ему номера ***.

26.01.2016 ФИО5 ФИО7 М.А. выдана доверенность на представление интересов по вопросам, связанным с изменением функционального назначения, реконструкцией (перепланировкой) здания котельной, этажность 1, площадью 154,3 кв.м., общей площадью 232,6 кв.м., расположенное по адресу: *** Кадастровый (или условный номер) ***.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что при заключении договора аренды арендодатель и арендатор предполагали необходимость проведения работ по реконструкции (перепланировке, переустройству) здания котельной для приведения ее в состояние, пригодное для использования под автомойку.

При этом, договор аренды не содержит возложения обязанности по несению расходов по реконструкции здания котельной на арендатора либо арендодателя.

Последующие действия сторон свидетельствуют о наличии между сторонами договоренности по оформлению проектной документации и производству работ, направленных на изменение функционального назначения принадлежащего ФИО5 и арендованного ИП ФИО7 М.А. недвижимого имущества – здания котельной, вместе с тем, доказательств дачи ФИО5 гарантии по возмещению ИП Цимбалисту М.А. понесенных на ремонт расходов не представлено.

В силу частей 1, 2 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Доводы истца про необходимость выполнения работ по капитальному ремонту помещения котельной суд оценивает критически, поскольку каких-либо заключений о техническом состоянии здания котельной, требующем проведение работ по капитальному ремонту, в материалы дела сторонами не представлено и в судебном заседании не добыто. Договор аренды производство работ по капительному ремонту не содержит, наличия неотложной необходимости не установлено.

Представленная стороной истца проектная документация ЗАО «Мурманскпрофстрой» 01/01/23-2015-АКР на капитальный ремонт нежилых помещений в осях А-Б м/д осей 1-2 по адресу: *** также не является доказательством наличия необходимости выполнения работ по капитальному ремонту.

Учитывая изложенное, оснований для возложения на ФИО5 обязанности компенсировать ИП Цимбалисту М.А. расходы в сумме 860763 рубля 50 копеек за проведенный по инициативе арендатора ремонт недвижимого имущества, как за капитальный ремонт, не имеется.

Для выполнения работ по расширению проемов в несущей стене, усилению проемов швеллером, обшивке профлистом стен с утеплением, ведущих к перепланировке и изменению функционального назначения помещения здания котельной, в результате которых помещение становится пригодным для организации автомоечного комплекса, арендатором было получено согласие арендодателя, что подтверждается письмом от 24.11.2014 и письмом-просьбой без даты. Представленные ответчиком аналогичные письма суд оценивает критически, поскольку записи в них дописаны от руки, они противоречат последующим действиям сторон.

Пунктом 4.1.6 договора аренды, при расторжении договора по инициативе арендодателя, последний обязуется возместить арендатору все затраты, связанные с улучшением по ремонту помещения, арендованного арендодателем.

Статья 623 ГК Российской Федерации определяет, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из смысла данной нормы, а также п. 41.6 договора аренды следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества в случае расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.

Лицо, обратившееся с подобным иском, должно доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств; расторжение договора по инициативе арендодателя.

Вместе с тем, до настоящего времени договор аренды в установленном договором или законом порядке не расторгнут, его действие после 14.11.2015 считается продленным на неопределенный срок согласно части 2 статьи 621 ГК РФ.

С исковыми требованиями об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом, обеспечении доступа в здание котельной ИП ФИО7 М.А. в суд не обращался, доказательств направления письменного соглашения о продлении срока договора аренды или его расторжении в адрес арендодателя не представлено.

Кроме того, договор аренды не расторгался и в судебном порядке по требованию одной из сторон; доказательства обратного у суда отсутствуют.

Позиция ИП ФИО7 М.А., согласно которой договор аренды прекратил свое действие, поскольку в декабре 2015 года он вывез свое имущество из котельной и не имел в неё доступа, основана на неверном толковании норм права; а также противоречит условиям пункта 5.3 договора аренды, которым установлено, что при прекращении действия договора возврат арендуемого недвижимого имущества осуществляет в течение 3 дней с момента окончания срока действия договора и оформляется актом приема-передачи.

В ходе судебного разбирательства установлено, что помещение от арендатора к арендодателю не возвращалось, акта приема-передачи не составлялось.

В силу статьи 1102 ГК Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку нормы о неосновательном обогащении применяются только в случае отсутствия норм закона или положений договора, которые регулируют соответствующие отношения сторон, а в данном случае судом установлено, что отношения по возмещению стоимости ремонта арендуемого нежилого помещения регулируются пунктами договора аренды и положениями ГК Российской Федерации об аренде нежилого помещения, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика факта неосновательного обогащения.

Доводы истца о неосновательном обогащении ответчика ввиду увеличения стоимости недвижимого имущества не могут быть приняты во внимание, поскольку факт увеличения стоимости котельной после проведенного ИП ФИО7 М.А. ремонта носит предположительных характер, а собственником имущества ФИО5 отрицается в связи с установленными недостатками проведенных строительных работ по реконструкции здания котельной под автомойку, результат которых для дальнейшего использования непригоден.

Анализируя юридически значимые для дела доказательства и фактические обстоятельства дела, суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Суд рассматривает спор на основании представленных сторонами доказательств, с учетом требований статей 56-57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 56-57, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя Цимбалиста М.А. к ФИО5 о взыскании неосновательного обогащения в виде расходов по проведению капитального ремонта недвижимого имущества – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Мурманский областной суд через Североморский районный суд Мурманской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий Т.А. Мохова