Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «РекламаМебельСтроительство-105» о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась с указанным иском в суд, в обоснование указав, что 01.07.2018 г. между ООО «РекламаМебельСтроительство-105» (далее - ООО «РМС-105») и ФИО1 был заключен договор аренды, переданного согласно акта приема-передачи помещения от 01.07.2018 г. и п. 1.1 договора – нежилого помещения, расположенного по адресу: г<адрес> общей площадью 57,9 кв.м. Срок договора аренды –до 31.05.2019 г. В октября 2018 года, истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о прекращении действия договора аренды нежилого помещения от 01.06.2018 г. с просьбой освободить помещение до 06.10.2018 г. и передать его по акту приема-передачи. До настоящего времени, помещение истцу не передано по акту приема-передачи, не сданы ключи от него. Кроме того, согласно п. 5.10 названного договора аренды, в случае освобождения помещения до истечения срока аренды и/или в связи с окончанием срока договора аренды арендатор обязан оплатить арендодателю стоимость не произведенного текущего ремонта помещения. Пунктом 3.1.13 договора аренды предусмотрена обязанность ответчика своевременно производить текущий ремонт арендуемого помещения, а п. 2.7-2.8 договора аренды установлена его обязанность нести эти расходы за свой счет. Текущий ремонт, предусмотренный п. 3.1.13 и 5.10 договора аренды, ответчиком не произведен, равно как и не произведена оплата его стоимости, предусмотренная п. 5.10 договора. Арендная плата, за период с 07.10.2018 г. по настоящее время, ответчиком также не произведена. Плата за июль 2018 г. была произведена с просрочкой в 24 дня. За октябрь 2018 г. произведена оплата в размере 6581 руб.

21.01.2019 г. истец направила ответчику претензию с описью вложения с требованием в срок до 31.01.2019 г. произвести текущий ремонт помещения согласно прилагаемой смете или оплатить его стоимость в размере 342058 руб., произвести возврат и передать ключи от арендуемого помещения по акту приема-передачи, погасить задолженность по арендной плате за период с 07.10.2018 г. по 21.01.2019 г. в сумме 118451,25 руб., по оплате коммунальных услуг за период с 01.09.2018 г. по 21.01.2019 г. в сумме 12578,56 руб., по оплате неустойки за просрочку внесения арендной платы за указанные периоды в размере 57322,69 руб.

В связи с неисполнением ответчиком требований, истец была вынуждена обратиться в суд.

На основании изложенного, истец просит суд обязать ООО «РекламаМебельСтроительство-105» возвратить истцу переданное ему по акту приема-передачи 01.07.2018 г. и п.1.1. договора нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 57,9 кв.м, с подписанием сторонами акта приема-передачи и возвратом ключей от помещения и передачей ключей от установленных им новых замков, взыскать с ООО «РекламаМебельСтроительство-105» впользу истца стоимость текущего ремонта в размере 342058 руб., задолженность по арендной платы с 07.10.2018 г. по дату фактического возврата помещения, неустойку за просрочку внесения арендной платы за период с 21.09.2018 г. по дату фактического погашения задолженности.

Истец в судебное заседание не явился, о дате и времени дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца, ФИО2 действующий на основании доверенности в судебное заседание явился, требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Представители ответчика ООО «РекламаМебельСтроительство-105» ФИО3, ФИО4, ФИО5, действующие на основании доверенностей, в судебное заседание явились, против удовлетворения иска возражали, просили в иске отказать, представили суду отзыв, в котором пояснили следующее. На протяжении почти 5 лет между истицей и ответчиком заключались договоры аренды нежилого помещения. Арендатор всегда добросовестно исполнял взятые на себя обязанности, претензий к нему со стороны арендодателя не было.

01.07.2018г. в очередной раз между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «РМС-105» был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствие с которым Арендодатель ФИО1 обязалась передать во временное пользование часть помещения по адресу: <адрес> общей площадью 57,9 кв. м., Арендатор обязался принять данное помещение, уплачивать за него арендную плату.

02.08.2018, всего через месяц после заключения договора аренды, истец ФИО1 отправила в адрес Ответчика ООО «РМС-105» уведомление о прекращении действия договора аренды нежилого помещения. В соответствие с вышеуказанным Уведомлением, обязанности арендодателя по Договору прекращаются 06 октября 2018 года. Арендодатель также указал, что Арендатору необходимо передать Арендодателю арендуемое помещение в срок до 06 октября 2018 года включительно.

Причины такого требования истицей указано не было. Найти помещение по договору аренды не удалось, и руководителю ответчика за свои личные средства пришлось приобретать в собственность помещение, в котором в настоящее время и находится ответчик.

07.09.2018 года было зарегистрировано право собственности руководителя ответчика на нежилое помещение, в которое в период с 07.09.2018 по 05.10.2018 и было перевезено всё оборудование и мебель ответчика. Помещение было освобождено.

До 06.10.2018 г. Арендатором ООО «РМС-105» было освобождено помещение, вынесены все имущество, принадлежащее Арендатору. Помещение было готово к сдаче Арендодателю. Ответчик в срок исполнил свои обязательства и освободил арендуемое помещение к указанному сроку.

06.10.2018 г. Арендатор (Директор) ООО «РМС-105» явился по адресу нахождения арендованного имущества для того, чтобы подписать подготовленный им Акт приема-передачи и Дополнительное соглашение о расторжении Договора аренды. По месту нахождения недвижимого имущества Арендатор обнаружил, что замок на двери арендуемого помещения был сменен. Доступ в помещение арендатору с 06.10.2019 г. был ограничен самим Арендодателем. Директор ООО «РМС-105» позвонил дочери ФИО1 - ФИО18 (в соответствии с п. 6.6 Договора аренды она указана в качестве представителя арендодателя), с вопросом о том, когда между сторонами будут подписаны окончательные акты приема-передачи.

Дочь ФИО1 ФИО19, которая от лица матери ведет все переговоры по аренде, по телефону сообщила, что никаких актов приема-передачи подписывать ни она, ни сам арендодатель не будут, дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды от 06.10.2018 г. ни она, ни её мать ФИО1 подписывать не будут.

В телефонном разговоре представитель арендодателя ФИО20 также сообщила, что из-за того, что замок на дверях был сменен, помещение вернулось полностью Арендодателю, поэтому стороны свободны от исполнения договора аренды от 01.07.2018 г.

Также, ответчик возражает, что это он сменил замок на арендуемом помещении, поскольку ответчику не было никакого смысла менять замок так как к 05.10.2018 г. ответчик перевез всё своё оборудование в приобретенное в собственность руководителя ответчика помещение; истица направила претензию в адрес ответчика только в конце января 2019 года, то есть почти через 4 месяца после выезда ответчика из арендованного помещения. Вероятно, истица просто не смогла сдать помещение в аренду другому лицу и решила таким образом неосновательно обогатиться за счет ответчика. Кроме того, текст претензии не содержит упоминания о смене Ответчиком замка и необходимости обеспечить Арендодателю доступ. Указание на смену замка появилось только в исковом заявлении. Истица предоставляет в суд смету за текущий ремонт, которую невозможно сделать, не имея доступа в помещение, также 06.10.2018 г. ФИО21 (ведущий менеджер ООО «РМС-105») вместе с представителями организации видеонаблюдения приехали в офис на <адрес> для демонтажа камер. Однако ключ Арендатора уже не подошел к замку. Через некоторое время им изнутри открыл помещение незнакомый мужчина, представившийся представителем Арендодателя, который пояснил, что им замок поменян, и ни Акты, ни дополнительные соглашение подписывать они не будут.

Условия Договора аренды нежилого помещения от 01.07.2018 г. не содержат положений, обязующих Арендатора оплачивать арендную плату за период, когда Арендодатель прекратил доступ в арендованные помещения. Данный договор также не содержит положений, обеспечивающих Арендодателю право на взыскание арендной платы в вышеуказанной ситуации.

Ответчик считает, что Истец уклоняется от обязанности подписания окончательного акта приема-передачи не обоснованно. Ответчик неоднократно предлагал встретиться для подписания Акт приема-передачи и доп. соглашения к Договору аренды.

Принимая во внимание, что арендодатель обратился с требованием об уплате арендной платы спустя более чем полгода после освобождения помещения арендатором, а также принимая во внимание, что в исковом заявлении содержатся многочисленные ложные утверждения относительно обстоятельств дела, его действия являются злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

Истец как арендодатель не вправе был уклоняться от принятия по истечении срока аренды возвращаемых ответчиком нежилых помещений.

Такое уклонение препятствовало ответчику исполнить обязанность арендатора по возврату объекта аренды арендодателю.

При таких обстоятельствах, поскольку не подписание актов возврата помещений было вызвано уклонением арендодателя от приемки этого имущества и фактически спорное помещение было ответчиком освобождено в оговоренный сторонами срок, доказательства фактического пользования арендатором помещением в спорном периоде отсутствуют, оснований для взыскания арендной платы не имеется.

Согласно п. 2.1. Договора аренды нежилого помещения от 01.07.2018 г.: «Размер месячной арендной платы за арендуемое помещение (по п.1.1, настоящего Договора) на момент заключения Договора составляет 39 080,00 руб., с учетом налога на доходы физического лица».

Получив Уведомление о прекращении действия договора аренды нежилого помещения от, Арендатора, ООО «РМС-105» оплатил соразмерную аренду за октябрь за период с 01.10.2018 по 06.10.2018 г. в размере 6 581,00 рублей. Данный факт подтверждается платежным поручением № № от 19 сентября 2018, где в назначении платежа указано, что это «оплата за аренду помещения по Договору об аренде б/н от 01.07.2018 г. до 06 октября 2018 г.»

Ответчик ООО «РМС-105» уверен в том, что, так как правоотношения по аренде были прекращены 06.10.2018 г. в связи с освобождением помещения, а также замене Арендодателем замков, то договор Аренды считается расторгнутым в связи с фактическим уклонением Арендодателя-Истца от подписания итогового акта приема-передачи. Данный акт был подготовлен Арендатором - Ответчиком еще 06.10.2018 г. подписан и скреплен печатью ООО «РМС-105» в одностороннем порядке.

Требование истицы о взыскании пеней за просрочку уплаты арендной платы ответчик также не признает.

Требование истицы об уплате денежных средств на текущий ремонт также не признаются ответчиком. На протяжении всех 5 лет аренды ответчик всегда производил текущий ремонт арендуемого помещения, иначе он не смог бы принимать клиентов и осуществлять в нем работы. Согласно договору аренды от 01.07.2018 г. у ответчика отсутствует обязанность выполнять текущий ремонт по смете истицы. Заявленная истицей стоимость текущего ремонта ничем не подтверждена.

Кроме того, к договору аренды имеется Акт приема передачи помещения, в котором не отражается, в каком состоянии помещение было передано Арендатору. Таким образом, невозможно установить (сравнить) состояние при приемке помещения и состояние его на сегодняшний день.

На основании изложенного, ответчик просит в иске отказать полностью.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав истца суд приходит к следующему.

По договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из материалов дела, 01.07.2018 г. между ООО «РекламаМебельСтроительство-105» и ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 57,9 кв.м. Согласно п. 5.11 договора аренды срок договора аренды –до 31.05.2019 г Помещение было передано по акту сдачи-приемки помещения от 01.07.2018 г., подписанного сторонами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 5.5 договора аренды от 01.07.2018 г. Арендатор/Арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив Арендодателя/Арендатора за два месяца до предполагаемой даты расторжения. Арендатор, освободив арендуемое помещение до указанного срока, предварительно исполнив свои обязательства по настоящему договору, оплачивает стоимость аренды за фактический период использования помещений.

Согласно п. 5.7 договора аренды от 01.07.2018 г. моментом прекращения обязательств Арендатора по настоящему договору является дата фактического освобождения помещения Арендатором, о чем составляется акт, подписываемый сторонами и завершение полных расчетов между сторонами. В случае, если Арендатор фактически освобождает арендуемое помещение до истечения срока письменно определенного сторонами, то моментом прекращения настоящего договора и оплаты арендной платы является дата, установленная соглашением сторон.

Судом установлено, что 02.08.2018 г. ответчику было вручено уведомление о прекращении действия договора аренды нежилого помещения от 01.07.2018 г., согласно которому, в соответствии с п. 5.5. договора аренды, Арендодатель уведомил Арендатора о прекращении обязательств Арендодателя с 06.10.2018 г. Потребовал в срок до 06.10.2018 г. передать арендуемое помещение в состоянии, в котором оно было передано Арендодателем по акту приема-передачи помещения с учетом нормального износа, а в случае если в течение срока аренды Арендодателем либо Арендатором производились улучшения в помещении, то так же и с их учетом, а также свободным от персонала и имущества Арендатора. В случае, если в день окончания срока аренды Арендатор не вывезет все свое имущество из помещения, Арендодатель будет вправе по своему усмотрению переместить имущество или его часть из помещения, не неся при этом ответственность перед Арендатором за его утерю или повреждение, а Арендатор принимает на себя все расходы, понесенные в связи с таким перемещением и хранением.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Вместе с тем согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 37 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Ответчик пояснил, что 05.10.2018 г. он полностью освободил арендованный офис и вывез все имущество в новый офис.

В судебных заседаниях были допрошены свидетели порядке ст. 177 ГПК РФ.

В судебном заседании 13.06.2019 г. был допрошен свидетель ответчика ФИО22 Он пояснил суду, что является <данные изъяты> выполняет услуги по видеонаблюдению. В октябре 2018 г. ему поступила заявка от ООО «РекламаМебельСтроительство-105» о необходимости демонтажа видеонаблюдения. Приехал на демонтаж лично сам, поскольку была суббота, первая половина дня. На месте его ждала ФИО23, они попытались войти в офис, чтобы снять регистратор и блок питания, но их не пустил внутрь какой-то неизвестный мужчина, поэтому он снял только две наружных камеры видеонаблюдения и уехал. По фото он опознал здание офиса по адресу :<адрес>, где производил демонтаж.

В судебном заседании 13.06.2019 г. была допрошена свидетель ответчика ФИО24., супруга директора ООО «РекламаМебельСтроительство-105» и менеджер компании. Она пояснила суду, что 05.10.2018 г. офис переехал на новое место по адресу: <адрес> Оборудование вывезли двумя неделями ранее, а 05.10.2018 г. перевозили мебель и документацию. 06.10.2018 г. она приехала в арендуемый офис по адресу :<адрес> к 9.00 ч., и встретилась там с ФИО25 представителем компании, обсуживающей их по видеонаблюдению, для демонтажа оборудования и установки его на новом месте. Она приехала первой и попыталась открыть дверь офиса, но ключ не подошел, из офиса вышел незнакомый мужчина и, представившись представителем ФИО1, сообщил, что не впустит в офис. В связи с указанными обстоятельствами, камеру из офиса снять не удалось, демонтировали только наружные две камеры. ФИО44 созванивалась со своим директором, передавала трубку этому мужчине, но договорится не получилось. После отъезда ФИО26., мужчина разрешил ей забрать из офиса цветы, которые забыли накануне при переезде и сразу выпроводил ее. У ФИО27. был с собой акт приема-передачи и дополнительное соглашение о расторжении договора, которые приготовили еще накануне, она созвонилась с представителем ФИО1 – ФИО30., но та не захотела разговаривать –бросила трубку и потом не отвечала на звонки. Позже, ФИО28 вместе с директором и сотрудником ФИО29. приехали в этот день опять в офис арендатора, то там уже никого не было, дверь была закрыта. По факту они составили акт приема передачи, зафиксировав отсутствие представителя со стороны арендодателя.

Также, свидетель ФИО31 опознала по фото мужчину, который их не пускал в офис, как человека, который приходил вместе с представителем ФИО1 ФИО33. в декабре 2018 г. в их новый офис.

Также, ФИО32. пояснила, что в период аренды офиса с 2013 по 2018 г. они регулярно осуществляли в офисе текущий ремонт, поддерживали чистоту.

В судебном заседании 11.07.2019 г. были допрошены свидетели ФИО34., бывший сотрудник ответчика (администратор), в настоящее время –преподаватель ЦПО «Развитие», ФИО35 бухгалтер ООО «РекламаМебельСтроительство-105», ФИО36. сотрудник ООО «РекламаМебельСтроительство-105», ФИО37 сотрудник ООО «РекламаМебельСтроительство-105», которые пояснили, что в августе 2018 г. арендодатель уведомил ООО «РекламаМебельСтроительство-105» о расторжении договора. 05.10.2018 г. офис переехал на новое место по адресу: <адрес>, оборудование было перевезено на две недели раньше. Арендодатель и представитель арендодателя в последний день аренды в офисе не появились. Переезжали до 21.00 вечера. В субботу 06.10.2018 г. все вышли в новый офис, чтоб подготовить места к рабочей неделе. С понедельника и по настоящее время все работают в офисе на <адрес>. В старый офис не возвращались, имущество там не оставляли. Свидетели ФИО38. и ФИО39 узнали себя на фотографиях, в новом офисе, имеющихся в материалах дела, а также представителя истца – ФИО40. и мужчину, который с ним пришел, на которого ответчик указывал, как на человека, который их не пускал в офис. Подтвердили, что те двое вместе пришли и вместе ушли, общались между собой.

Представитель истца ФИО41. подтвердил, что приходил в офис к ответчику, дважды, но был один.

Оценив показания свидетелей, суд не принимает показания свидетеля менеджера ООО «РекламаМебельСтроительство-105» ФИО42., поскольку она находится в родственных отношениях с директором ООО «РекламаМебельСтроительство-105», и может быть не объективна.

С учетом сведений, представленных свидетелями и основываясь на письменных доказательствах, судом установлено, что арендатор вывез имущество из офиса арендатора 05.10.2018 г., освободив, таким образом, арендуемое помещение, как и было предписано в уведомлении арендодателя, полученного 02.08.2018 г. Данные действия следует расценивать как добросовестные и отвечающие требованиям статьи 655ГК РФ.

Вопреки положениям статьи 309 ГК РФ арендодатель не исполнил надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований закона свое обязательство по подписанию акта возврата объекта аренды.

Направив уведомление о прекращении действия договора аренды нежилого помещения от 01.07.2018 г., полученное ответчиком 02.08.2018 г. истец, как инициатор расторжения договора, в дальнейшем не предприняла никаких мер к принятию имущества от арендатора, иного в материалы дела не представлено. Сведений о назначении ею даты и времени подписания акта приема-передачи помещения, материалы дела не содержат. Из буквального толкования уведомления следует, что 05.10.2018 г. был указан, как последний день аренды. Таким образом, при отсутствии в уведомлении даты и времени подписания акта приема-передачи, он должен был быть подписан или в конце рабочего дня 05.10.2018 г. или утром следующего дня - 06.10.2018 г.

По общему правилу, прием-передача арендуемого помещения происходит по месту нахождения недвижимого имущества, сведений о том, что данные действия совершаются в рассматриваемом случае, по иному адресу, суду не представлено.

Доказательств, что истец или ее представитель приходили для подписания акта по адресу нежилого помещения в указанные периоды суду не представлено, как и не представлено пояснений о причинах, не позволявших представителю арендодателя совершить действия по принятию помещения из аренды.

Доводы представителя истца о том, что истец ждала письменного акцепта указанного уведомления от ответчика, поэтому не являлась на подписание акта приема передачи ни 05.10.2018 г. ни 06.10.2018г., судом не принимаются, поскольку спорный договор аренды не содержит таких условий об акцепте, ответчик, получив уведомление, освободил арендуемое помещение в указанный в уведомлении срок, совершив тем самым юридически значимые действия, направленные на расторжение договора аренды.

Таким образом, несвоевременный возврат арендатором имущества по акту приема-передачи вызван уклонением арендодателя от приемки помещения.

Также, исходя из показаний свидетеля ФИО43., судом установлено, что сотрудникам ООО «РекламаМебельСтроительство-105» прекратили доступ в спорное помещение с 06.10.2018 г.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о факте просрочки кредитора-арендодателя в связи с неосуществлением действий по приему имущества, и в воспрепятствовании в пользовании помещением арендатору с 06.10.2018 г. что является основанием к отказу в исковых требованиях в обязании ответчика передать по акту приема-передачи спорное помещение и о взыскании арендных платежей после 06.10.2018 г.

Истец просит взыскать неустойку за просрочку внесения платежей, согласно прилагаемому расчету.

Пунктом 1 ст. 329 ГК РФзакреплено, что, исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой, предусмотренной законом или договором.

В силу ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 2.1. договора аренды от 01.07.2018 г. размер ежемесячной арендной платы за арендуемое помещение на момент заключения договора составляет 39080 руб. с учетом налога на доходы физического лица.

Согласно п. 2.2. налог физического лица арендодателя в сумме 5080 руб. арендатор оплачивает в налоговую инспекцию в соответствии с законодательством РФ. Копии документов, подтверждающих оплату налога на прибыль физического лица арендатор обязан предоставить арендодателю не позднее 10 календарных дней с момента оплаты.

Оплата производится ежемесячно путем перечисления денежных средств с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя. Изменение размеров арендной платы и порядка ее внесения возможно лишь по письменному соглашению сторон. (п. 2.3 договора).

Первый платеж вносится путем предварительной оплаты стоимости аренды за два месяца в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего договора. Последующая оплата должна быть внесена не позднее 20 (двадцатого) числа текущего месяца, за последующий календарный месяц. Датой уплаты арендной платы считается дата поступления денежных средств на счет арендодателя. ( п. 2.4 договора аренды)

Согласно требованиям ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Истцом представлен расчет неустойки по договору аренды от 01.07.2019 г. за период с 01.07.2018 г. по 31.05.2019 г. Вместе с тем, истцом не представлено платежных документов, подтверждающих, что платежи по арендной плате совершались с нарушением, предусмотренного в договоре срока. В материалах дела отсутствует выписка по счету истца, копии платежных поручений. Таким образом, суд приходит к выводу о недоказанности просрочки арендатором в оплате арендных платежей.

Истец просит взыскать с ответчика стоимость текущего ремонта арендованного помещения в размер 306059 руб., согласно представленной истцом смете.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 2.7. договора аренды от 01.07.2018 г. предусмотрено, что затраты на содержание здания и инженерных сетей, работы по благоустройству территории, текущий ремонт (по предварительно согласованной смете расходов) используемого помещения возмещаются арендодателю арендатором согласно занимаемой площади. Указанные в настоящем пункте затраты в дальнейшем именуются «затраты на содержание». Текущий ремонт арендуемых помещений производить за счет средств арендатора. Затраты на ремонт арендуемых помещений в сумму арендной платы не входят.

Согласно п. 2.8 договора аренды от 01.07.2018 г. арендатор оплачивает предъявленные в соответствии с п. 2.7 настоящего договора счета в течение 5 (пяти) рабочих дней от даты выставления счета.

Как следует из п. 3.1.13 договора аренды от 01.07.2018 г. арендатор обязан своевременно производить текущий ремонт указанного в п.1.1. помещения, только в присутствии представителя Арендодателя.

В соответствии с п. 5.10 договора аренды от 01.07.2018 г. в случае освобождения помещения до истечения срока аренды и/или в связи с окончанием срока договора арендатор должен оплатить арендодателю сумму стоимости не произведенного текущего ремонта помещения.

Из буквального толкования указанных пунктов договора следует, что по предварительно согласованной сторонами смете, арендодатель может осуществить текущий ремонт, отнеся расходы на арендатора. Истцом не представлено суду доказательств, что представленная суду смета была согласована сторонами, а работы, поименованные в смете были выполнены арендодателем. Договором не предусмотрено выставление счета на оплату работ по текущему ремонту по не согласованной смете и по не проведенным работам.

Согласно п.14.2 ст.1 ГрК РФ к капитальному ремонту относятся: замена и (или) восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций; замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов; замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В свою очередь, указанная норма дает определение и текущему ремонту, под которым понимаются систематически и своевременно проводимые работы по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работы по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Тем не менее, следует учитывать, что применение данных норм к арендным отношениям гражданским законодательством напрямую не предусмотрено, они могут носить рекомендательный характер.

В связи с этим содержание обязанности арендатора поддерживать имущество в надлежащем состоянии должно определяться судом в каждом конкретном случае индивидуально по правилам толкования договора, предусмотренным ст.431 ГК РФ, то есть исходя не только из содержания конкретного условия, но и из содержания всех условий договора в совокупности и его смысла в целом, а также с учетом действительной общей воли сторон при заключении ими договора.

Пунктом 3.1.13 договора аренды от 01.07.2018 г предусмотрен текущий ремонт помещения арендатором в присутствии арендодателя. Указанным договором аренды не указана периодичность проведения текущего ремонта и перечень необходимых работ, входящих в него.

Истцом не доказана необходимость проведения текущего ремонта ответчиком в арендованном помещении, а именно то, что техническое состояние сданного в аренду имущества в процессе его использования по спорному договору ухудшилось, в связи с чем, возникла объективная необходимость в текущем ремонте спорного помещения. Более того, истцом утверждается, что в спорное помещение она до настоящего времени не попадала, помещение по акту не принимала, возможности его осмотреть не имела. Истцом также не доказано, что ответчик уклонялся от обязанности делать текущий ремонт, а значит, должен компенсировать сумму стоимости не произведенного ремонта.

При таких обстоятельствах, в исковых требованиях о взыскании стоимости текущего ремонта арендуемого помещения, согласно смете в размере 342058 руб. следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «РекламаМебельСтроительство-105» - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 15.07.2019 г.

Судья