Гражданский кодекс часть 1

Истица обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику, указав, что 05 декабря 2013 года между ФИО3(арендодатель) и ФИО7 (арендатор) был заключен договор аренды жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер <данные изъяты>, этажность №, земельного участка, категория земель:земли населенных пунктов-для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер: №, находящегося по адресу: <адрес>. Жилой дом и земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись.

Также 05 декабря 2013 года между ФИО3 (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) был заключен договор аренды холодильника, назначение нежилое здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер №, № кадастровый номер № и земельный участок, категории земель:земли населенных пунктов-для эксплуатации холодильника, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, находящейся по адресу: <адрес>. Холодильник и земельный участок для эксплуатации холодильника принадлежит арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись.

Истица указывает, что 11 ноября 2015 года в 11 часов она установила факт использования ответчиком арендованного имущества-холодильника и земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, с нарушением условий договоров, то есть не по назначению. Так согласно заключению эксперта № 085 04 00079 от 18 ноября 2015 года установлено, что холодильник используется ответчиком в качестве сухого крытого склада строительных материалов, земельные участки используются как площадки для складирования строительных материалы и стеклотары, двери помещений в холодильнике демонтированы, отсутствует холодильное оборудование.

Ответчик, вопреки условиям договора аренды, будучи предупрежденным заблаговременно о намерении истицы посетить жилой дом для проверки порядка его использования и состояния, отказался предоставить допуск в жилой дом. Кроме этого, как указывает истица, ответчик проигнорировал её предложение изменить размер арендной платы и привести её в соответствие со средними расценками арендной платы по г.Таганрогу. Согласно заключенным договорам аренды, плата за аренду жилого дома и земельного участка по <адрес> составляет 50 000 рублей в год, за аренду холодильника и земельного участка по <адрес>, плата также составляет 50 000 рублей в год.

По информации, представленной отделом оценки Таганрогской межрайонной торгово-промышленной палаты, по состоянию на 11 ноября 2015 года, рыночная стоимость аренды (найма) домовладения, аналогичному дому по <адрес>, может составлять без учета коммунальных платежей 37500 рублей в месяц, а рыночная стоимость аренды 1 кв.м. аналогичного холодильно-складского комплекса может составлять без учета коммунальных платежей 365 рублей в месяц за 1 кв.м.

На основании ст. ст. ч.3 ст.614, 615, 619 ГК РФ, истица просит суд расторгнуть договор аренды от 05 декабря 2013 года жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер <данные изъяты>, этажность №, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов-для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес> и договор аренды от 05 декабря 2013 года холодильника, назначение нежилое здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер №, №, кадастровый номер № и земельного участка, категории земель:земли населенных пунктов-для эксплуатации холодильника, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, находящейся по адресу: <данные изъяты>.

Обязать ответчика передать по акту приема-передачи истице жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер <данные изъяты>», этажность №, земельный участок, категория земель:земли населенных пунктов-для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер: №, находящегося по адресу: <адрес> и холодильник, назначение нежилое здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер №, этажность1, кадастровый номер № и земельный участок, категории земель:земли населенных пунктов-для эксплуатации холодильника, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящейся по адресу: <адрес> в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

В судебном заседании истица поддержала заявленные исковые требования, ссылаясь на доводы, изложенные в иске, просила удовлетворить в полном объеме. Пояснила, что с момента заключения вышеуказанных договоров аренды жилого дома с земельным участком и нежилого помещения с земельным участком, она ежемесячно получала от ответчика 62 000 рублей в счет дополнительной арендной платы за два договора аренды недвижимости, а в конце года ответчик отказался от дополнительной выплаты, ссылаясь на трудное материальное положение, поэтому она и решила обратится в суд с данным иском.

Представитель истицы- адвокат ФИО9х. действующая по ордеру № от <дата> в судебном заседании также просила удовлетворить заявленные исковые требования, полагая, что имеются предусмотренные ст. 614, 615, 619 ГК РФ основания для расторжения договоров аренды и передачи указанных объектов недвижимости истице.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствии, с участием представителя адвоката ФИО4, указав, что с исковыми требованиями не согласен.

В отсутствии ответчика суд рассмотрел дело в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика-адвокат ФИО4 действующий в судебном заседании по ордеру № от <дата> возражал, портив удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать. Пояснил, что ответчик не препятствовал истице в допуске в жилой дом. Арендуемые ответчиком объекты недвижимости используются по назначению, а представленные истицей доказательства не соответствуют действительности. Арендную плату ответчик вносит согласно условиям заключенного с истицей договоров аренды, а когда имел финансовую возможность, то оплачивал за аренду дома и нежилого помещения дополнительно по 62 000 рублей в месяц, что подтверждается расписками, выданными истицей.

Изучив материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав полно и всесторонне представленные доказательства суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, истица ФИО1 является собственником жилого дома литер <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., №, и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от <дата>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от <дата> (л.д.17,20).

Также истица является собственником холодильника, назначение: нежилое здание, площадью <данные изъяты> кв.м., и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 13.06.2013 г. (л.д.18, 19).

05 декабря 2013 года ФИО3 передала в аренду ответчику ФИО7 сроком до 05 декабря 2043 года, с оплатой 50 000 рублей в год (по каждому договору), вышеуказанные объекты недвижимости- по одному договору жилой дом литер <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., №, и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (л.д.7-9), и по второму договору- холодильник, назначение: нежилое здание, площадью <данные изъяты> кв.м., и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: г<данные изъяты> (л.д.10-12). Договора аренды от 05.12.2013 года зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, избирая способы защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, однако правовой результат удовлетворения заявленных требований или отказа в таком удовлетворении зависит от того, насколько будут доказаны обстоятельства, на которые ссылается истец, основаны ли его требования на законе и верно ли заявителем избран способ защиты.

Из положений ст.46 Конституции и требований ч.1 ст.3 ГПК РФ следует, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения права, свобод и законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В обоснование своих требований о расторжении договоров аренды истица указывает на использование объектов аренды не по назначению и несоответствия размера арендной платы рыночной стоимости, при этом ссылается на представленные ею в материалы дела следующие документы:

- заключение эксперта Таганрогской межрайонной торгово-промышленной палаты №085 04 00079 от 18 ноября 2015 года, в котором указано, что по состоянию на дату осмотра холодильник используется арендатором в качестве сухого крытого склада строительных материалов, земельные участки используются как площадки для складирования строительных материалов и стеклотары. Осмотреть жилой дом лит<данные изъяты> не представилось возможным в виду того, что арендатор ФИО7 отказался предоставить допуск в жилое помещение и произвести осмотр (л.д.21-23);

- Информационное письмо начальника отдела Таганрогской межрайонной торгово-промышленной палаты от 18 ноября 2015 года, в котором указано, что среднерыночная стоимость аренды 1 кв.м. аналогичного холодильно-складского комплекса, по состоянию на 11.11.2015 г. может составлять 365 рублей в месяц, а средняя рыночная стоимость аренды аналогичного домовладения, по состоянию на 11.11.2015 год может составлять 37500 рублей в месяц, без учета коммунальных платежей.

Однако, суд не принимает вышеуказанные документы, как доказательства, подтверждающие требования истицы, при этом оценив их, как того требуют положения ст. 67 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как было указано выше, стороны установили в договоре аренды жилого дома и земельного участка размер арендной платы 50 000 рублей в год, а также договором аренды нежилого помещения-холодильника и земельного участка установлен размер арендной платы 50 000 рублей в год. Условий об изменении срока аренды, размера арендной платы в течении срока аренды, данные договора не содержат.

Судом установлено, а также подтверждается объяснениями истицы, что спора по внесению ежемесячной арендной платы, предусмотренной в договорах от 05.12.2013 года, между сторонами не имеется. Кроме этого, согласно имеющихся в материалах дела расписках, истица ФИО3 получала от ответчика ежемесячно с 15.12.2013 года по июль 2015 года включительно дополнительную арендную плату в размере 62 000 рублей за аренду земельных участков и сооружений, расположенных по адресу: <адрес> и <адрес>. Данное обстоятельство также подтвердила истица в судебном заседании.

Ссылки истицы и её представителя в обоснование заявленных требований на положения п.3 ст. 614 ГК РФ, которой предусмотрено изменение размера арендной платы по соглашению сторон, суд считает несостоятельными, поскольку требования об изменении размера арендной платы не является предметом настоящего спора.

В материалы дела истицей представлены претензии, направленные ею в адрес ответчика ФИО7 07.12.2015 года, 03.11.2015 г. в которых истица указывала на использование арендованного имущества не по назначению и её право на расторжение по этим основаниям договоров аренды, либо на изменение размера арендной платы до 100 000 рублей ежемесячно (л.д.71, 74,77).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствиями с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (ст.310 ГК РФ).

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

С учетом вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что доводы истицы о расторжении договоров аренды в виду использования имущества не по назначению, а именно для хранения строительных материалов, а также отсутствие дверей в помещении холодильника и отсутствие холодильного оборудования, не нашли своего объективного подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Так порядок передачи имущества по договору аренды жилого дома, предусмотрен п.4.1. Договора, в котором указано, что жилое помещение передается без имущества, в соответствии с Актом приема-передачи жилого помещения.

Согласно п.4.3 Договора аренды холодильника-нежилого помещения, имущество передается арендатором и принимается арендодателем в состоянии, в котором они были переданы в аренду, с учетом их естественного износа.

Как указано в договоре аренды жилого дома и земельного участка, так и в договоре аренды холодильника-нежилого помещения и земельного участка от 05.12.2013 года, так и в представленных в материалы дела Актах приема-передачи жилого помещения и земельного участка от 05.12.2013 года, Акта приема-передачи нежилого помещения и земельного участка от 05.12.2013 года, подписанного сторонами, нет сведений о том, что ответчик принял какое либо иное имущество, кроме арендованного. Таким образом, истицей не представлено доказательств передачи ответчику холодильника- нежилого помещения именно с имеющимся там холодильным оборудованием, наличием дверей в холодильных помещениях.

Показания допрошенных в судебном заседании по ходатайству истицы свидетелей ФИО6 и ФИО5, также не могут быть приняты судом, как доказательство подтверждающие использование помещений не по назначению. Поскольку оба свидетеля показали, что они работали на базе, расположенной по <адрес> у мужа истицы с 1999 года по 2012 год, принимал их на работу и увольнял супруг истицы. В период их трудовой деятельности на базе было расположено пять холодильных камер (помещений), в каждой находилось холодильное оборудование и герметичные двери, в холодильных помещениях хранили цитрусовые и иные фрукты и овощи. Что стало с базой после их ухода и смерти супруга истицы, они не знают, в 2013 году и последующие годы на базе не были.

Таким образом, свидетели не могут подтвердить факт наличия холодильного оборудования, наличие дверей в нежилом помещении, расположенном по <данные изъяты> по состоянию на 05 декабря 2015 года, так как ФИО5 и ФИО6 были уволены ФИО8 (супругом истицы) 01.07.2012 года, как следует из записи в их трудовых книжках, то есть до заключения между сторонами по делу договоров аренды 05 декабря 2013 года.

Кроме этого, Перечнем товаров разрешенных для реализации на базе-холодильнике ИТД ФИО8, утвержденного 15.08.2001 г. супругом истицы ФИО8 (бывшим собственником) по адресу: <адрес>, наряду с фруктами, овощами, напитками, также предусмотрено хранение и реализация строительных материалов.

Условия договоров аренды жилого дома и земельного участка по <адрес>, не содержат запрета о хранении строительных материалов на земельном участке по указанному адресу. То есть доказательств использования не по назначению жилого дома и земельного участка, истицей в нарушение требований ст. 56,57 ГПК РФ, суду также не представлено. Равно как и не представлено доказательств причинения ущерба истице, вследствие использования не по назначению арендованного имущества.

Таким образом, отсутствуют предусмотренные законом основания для удовлетворения требований о расторжении договора аренды жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м., и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес> и холодильника- нежилого здания, площадью <данные изъяты> кв.м., и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <данные изъяты>, и соответственно передачи их истице.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО7 о расторжении договоров аренды- оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: И.А.Бушуева

В окончательной форме решение изготовлено 25.02.2016 г.