Гражданский кодекс часть 1

ООО «ГлобалСтройПодряд» обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды от dd/mm/yy в сумме 91272,02 руб., по договору аренды от dd/mm/yy – 3537,74 руб.

Требования мотивированы тем, что будучи индивидуальным предпринимателем, ФИО2dd/mm/yy заключила с ООО «ГлобалСтройПодряд» договор аренды № нежилого помещения. dd/mm/yy ответчик прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. Согласно условиям заключенного договора арендодатель ООО «ГлобалСтройПодряд» передал, а арендатор ФИО2 приняла во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения - торговый павильон №, расположенный в здании Торгово-досугового центра, находящегося по адресу: ..., общей площадью <данные изъяты>, из них торговая площадь составляет <данные изъяты>. и площадь под организацию бренд-секций: мебельной продукции МК «Лером» ..., мебельной продукции производства ООО «Лукросус» ..., мебельной продукции производства «Юта» ..., мебельной продукции производства «Логард» ..., (выставочная площадь) составляет <данные изъяты>., и обязалась выплачивать за него платежи в размере и на условиях, предусмотренных разделом 4 настоящего Договора (пункт 1.1). В соответствии с п. 4.1 договора арендная плата за владение и пользование помещением, уплачиваемая Арендатором состоит из Основной арендной платы и Переменной арендной платы. Начисление основной арендной платы осуществляется с даты подписания сторонами Акта приема-передачи Помещения. Размер Основной арендной платы определен в п. 4.2 Договора. Внесение ежемесячной Основной арендной платы по Договору производится Арендатором в срок до пятого числа каждого текущего месяца самостоятельно в безналичном порядке в сумме, предусмотренной пунктом 4.2 Договора, без выставления счета Арендодателем (пункт 4.3 договора). Основная арендная плата за неполный месяц вносится пропорционально фактическому количеству дней использования Помещения в таком месяце. Переменная Арендная плата денежная – денежная сумма, составляющая стоимость фактически потребленных Арендатором коммунальных услуг (электрической энергии, водоснабжения (водоотведения)) в расчетном месяце, которая рассчитывается на основании данных приборов учета, установленных в арендуемом Помещении, по тарифам, установленным ресурсоснабжаюшей организацией, осуществляющей оказание услуг по электро- (-водо) снабжению (водоотведению) здания (пункт 4.5 договора). Арендатор оплачивает Переменную арендную плату не позднее 5 (пяти) календарных дней с даты выставления счета Арендодателем, в сумме, указанной в счете на оплату, выставленном Арендодателем (пункт 4.6 договора). В соответствии с п. 2.2 договора передача помещения Арендодателем и принятие его Арендатором в Договору была произведена по акту приема-передачи от dd/mm/yy. ООО «ГлобалСтройПодряд» свои обязательства по передаче помещения в пользование ФИО2 выполнило. dd/mm/yy сторонами подписано соглашение о расторжении Договора с dd/mm/yy и акт приема-передачи (возврата) помещения. По мнению истца, за ответчиком ФИО2 имеется задолженность по внесению основной и арендной платы по Договору в размере 91 272,02 руб. Помимо этого, между Арендатором и Арендодателем был заключен договор аренды рекламной конструкции № от dd/mm/yy. В соответствии с п. 1.1. Договора аренды рекламной конструкции Арендодатель за плату, указанную в п. 3 Договора, предоставляет арендатору во временное пользование и владение рекламную конструкцию на внешних конструктивных элементах торгово-досугового центра («ТДЦ»), расположенного по адресу: ... для размещения Арендатором рекламных материалов Арендатора. Договором аренды рекламной конструкции Стороны согласовали, что рекламная конструкция располагается на части «ТДЦ» со стороны ул. ..., тип размещаемой рекламной конструкции Брандмауэр, размер рекламной конструкции 6*3,5 м, количество размещаемых рекламных конструкций 1 шт. Размер ежемесячной арендной платы составил 5 000 руб. (п. 3.1 договора аренды рекламной конструкций). Рекламная конструкция передана Арендатору по акту приема-передачи dd/mm/yy. ООО «ГлобалСтройПодряд» свои обязательства по передаче рекламной конструкции в пользование ФИО2 выполнило. Срок аренды в соответствии с п. 5.1 Договора аренды рекламной конструкции определен с dd/mm/yy по dd/mm/yy. Однако, dd/mm/yy сторонами заключено соглашение о расторжении Договора рекламной конструкции с dd/mm/yy и подписан акт приема-передачи (возврата) рекламной конструкции. По мнению истца, у ФИО2 имеется непогашенная задолженность по внесению арендной платы по договору аренды рекламной конструкции в сумме 3 537,74 руб. ООО «ГлобалСтройПодряд» в адрес ФИО2 была направлена претензия от dd/mm/yy с требованием погашения задолженности. Однако, в настоящее время, задолженность со стороны ФИО2 не погашена. ООО «ГлобалСтройПодряд» обратилось к мировому судье судебного участка № Ленинского судебного района г. Костромы с заявлением о выдаче судебного приказа на сумму 94 809,76 руб. в отношении ФИО2dd/mm/yy был вынесен судебный приказ №, но ввиду несогласия с ним ФИО2, судебный приказ был отменен dd/mm/yy.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, указав, что задолженность по договору аренды нежилого помещения образовалась за dd/mm/yy, в период ограничений ответчик допускалась в помещение, хранила там товар, осуществляла торговлю дистанционно.

Ответчик ФИО2 и её представитель, допущенная к участию в судебном заседании по устному ходатайству, адвокат Чернега М.А. в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска в части взыскания задолженности по договору аренды рекламной конструкции в сумме 3537,74 руб., с наличием задолженности по договору аренды нежилого помещения не согласилась, указав, что она действительно заключала указанные истцом договоры аренды. В соответствии с п.4.9. договора аренды нежилого помещения ею был внесен гарантийный взнос в размере 122 000 руб. Частью 2 пункта 4.3. договора предусмотрено, что основная арендная плата за неполный месяц вносится пропорционально фактическому количеству дней использования помещения в таком месяце. dd/mm/yy было подписано дополнительное соглашение к Договору аренды нежилого помещения №. Согласно пункта 1 указанного дополнительного соглашения, за dd/mm/yy. основная арендная плата, установленная п.4.2. договора составляет 36 000 руб., арендатор производит внесение основной арендной платы, указанной в пункте 1 настоящего Дополнительного соглашения не позднее dd/mm/yy (п.4). dd/mm/yy было подписано Дополнительное соглашение к Договору аренды нежилого помещения №. Согласно пункта 1 указанного дополнительного соглашения за dd/mm/yy. основная арендная плата, установленная п.4.2. договора составляет 36 000 руб. и должна быть внесена не позднее dd/mm/yy. С dd/mm/yy по dd/mm/yy торговый центр не работал, следовательно, арендная плата не должна начисляться. dd/mm/yy арендатором были получены «Правила работы арендаторов здания в период действия режима повышенной готовности на территории Костромской области, а также в целях недопущения распространения короновирусной инфекции». Настоящие Правила действовали с dd/mm/yy до момента отмены органами власти Костромской области соответствующих ограничений. Пунктом 3.2 указанных Правил предусмотрено, что дальнейшая работа арендаторов осуществляется в режиме «через день», поэтому за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy арендная плата должна быть начислена за 11 дней, что составляет 44 000 руб.; за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy арендная плата должна быть начислена за 9 дней, что составляет 34 839 руб. dd/mm/yy договор аренды нежилого помещения № был расторгнут, о чем составлен акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения. По мнению ответчика, на дату расторжения договора аренды нежилого помещения № у неё имелась переплата в сумме 23 161 руб.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, обозрев гражданское дело №, суд приходит к следующему выводу.

На основании п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п.п. 1,2).

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. (п. 2)

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. (п. 3)

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4).

В целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), в соответствии со статьей 80 Конституции Российской Федерации Президентом Российской Федерации изданы Указы от 25.03.2020 № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней», от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», предусматривающие установление нерабочих дней в период с 30.03.2020 по 30.04.2020, а также реализацию комплекса ограничительных мер на территории субъектов Российской Федерации.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон Российской Федерации № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

В соответствии с частью 2 статьи 19 данного закона размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Частью 3 статьи 19 Федерального закона Российской Федерации № 98-ФЗ от 01.04.2020 предусмотрено право арендатора по договорам аренды недвижимого имущества потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно позиции, изложенной при ответе на вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации dd/mm/yy, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за dd/mm/yy в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

По смыслу норм действующего законодательства, с учетом разъяснений по вопросам их применения, арендатор недвижимого имущества имеет право требовать уменьшения размера арендной платы по договору при условии утраты им возможности использовать арендуемое имущество по назначению в связи с установлением ограничительных мер, связанных с введением на территории субъекта Российской Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством при разрешении заявленных исковых требований является установление наличия или отсутствия у ответчика фактической возможности использовать арендуемое нежилое помещение в соответствии с его назначением, указанным в договоре аренды, в условиях реализации комплекса ограничительных и иных мероприятий, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что dd/mm/yy между ИП ФИО2 (арендатором) и ООО «ГлобалСтройПодряд» (арендодателем) был заключен договор аренды нежилого помещения №

Согласно п. 1.1 договора арендатору передается во временное владение и пользование часть нежилого помещения - торговый павильон №, расположенный в здании Торгово-досугового центра, находящегося по адресу: ..., общей площадью <данные изъяты> из них торговая площадь составляет <данные изъяты> и площадь под организацию бренд-секций: мебельной продукции МК «Лером» ..., мебельной продукции производства ООО «Лукросус» ..., мебельной продукции производства «Юта» ..., мебельной продукции производства «Логард» ..., (выставочная площадь) составляет <данные изъяты>

В силу п. 1.2 указанного договора арендатор имеет право использовать помещение исключительно для осуществления оптово-розничной торговли мягкой и корпусной мебелью в соответствии с перечнем ассортимента товаров/услуг. Это условия является существенным.

Арендная плата за владение и пользование помещением, уплачиваемая арендатором по настоящему договору, состоит из основной арендной платы и переменной арендной платы (п.4.1.).

Согласно п. 4.2. договора арендная плата за март 2016 года и последующие месяцы аренды составляет 600 руб. в месяц за квадратный метр арендуемой площади, в том числе НДС-18% - 91,52 рубля.

Абзацем 2 пункта 4.3. договора предусмотрено, что основная арендная плата за неполный месяц вносится пропорционально фактическому количеству дней использования помещения в таком месяце.

В соответствии с п.4.9. договора, в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору арендатором ИП ФИО2 был внесен гарантийный взнос в размере 122 000 руб., что представителем истца не оспаривалось.

Стороны договора условились, что гарантийный взнос используется арендодателем, в том числе на уплату арендной платы и иных платежей, оставшаяся после произведенных арендодателем удержаний часть гарантийного взноса засчитывается в счет оплаты стоимости арендной платы за последний месяц аренды по договору (п. п. 4.11, 4.12).

dd/mm/yy сторонами было подписано дополнительное соглашение к Договору аренды нежилого помещения №, согласно п. 1 которого за dd/mm/yy. основная арендная плата, установленная п.4.2. договора составляет 36 000 руб., её внесение предусмотрено не позднее dd/mm/yy (п.4).

dd/mm/yy сторонами было подписано дополнительное соглашение к Договору аренды нежилого помещения №, согласно которому за dd/mm/yy. основная арендная плата, установленная п.4.2. договора составляет 36 000 руб. и должна быть внесена не позднее dd/mm/yy (п.4).

В судебном заседании также установлено и подтверждается пояснениями сторон, что с dd/mm/yy по dd/mm/yy Торгово-досуговый центр не работал, в связи с действием Постановления Губернатора Костромской области от dd/mm/yy№ в редакции от dd/mm/yy№, согласно которому приостановлена до dd/mm/yy работа объектов розничной торговли.

dd/mm/yyФИО2 были получены Правила работы Арендаторов Здания в период действия режима повышенной готовности на территории Костромской области, а также в целях недопущения распространения короновирусной инфекции, утвержденные dd/mm/yy генеральным директором ООО «ГлобалСтройПодряд», и уведомление о неукоснительном соблюдении норм действующего законодательства в области недопущения распространения новой короновирусной инфекции.

Согласно п. 3.2 Правил дальнейшая работа арендаторов осуществляется в режиме «через день». Правила действуют с dd/mm/yy до момента отмены органами власти Костромской области соответствующих ограничений.

Согласно Постановлению Губернатора Костромской области от dd/mm/yy№ в редакции от dd/mm/yy№ организации и индивидуальное предприниматели, осуществляющие деятельность в сфере розничной торговли, обязаны организовать оказание услуг с максимальным разобщением по времени, ограничив количество посетителей. Арендодатели торговых центров обязаны установить график работы торговых объектов единовременно не более 50%. Действие постановления определено с dd/mm/yy.

Согласно Постановлению Губернатора Костромской области от dd/mm/yy№ в редакции от dd/mm/yy№ арендодатели торговых центров обязаны установить график работы торговых объектов единовременно не более 75%. Действие постановления определено с dd/mm/yy.

Таким образом, работа торговых объектов, где ответчик арендовал площадь, в период с dd/mm/yy по dd/mm/yy была ограничена на 50%, с dd/mm/yy по dd/mm/yy – на 75%.

Из представленной представителем истца переписки следует, что ИП ФИО2 в письме от dd/mm/yy просила арендодателя зачесть уплаченный ею гарантийный взнос в счет оплаты за последний месяц аренды.

Соглашением от dd/mm/yy договор аренды нежилого помещения № от dd/mm/yy был расторгнут с dd/mm/yy, сторонами составлен и подписан акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения от dd/mm/yy.

Также, dd/mm/yy между ИП ФИО2 (арендатором) и ООО «ГлобалСтройПодряд» (арендодателем) был заключен договор аренды рекламной конструкции № №, согласно которому арендатору во временное пользование и владение арендодателем предоставлена рекламная конструкция на внешних конструктивных элементах торгово-досугового центра «Экспострой» для размещения арендатором рекламных материалов, расположенного по адресу ....

Согласно пункту 3.1. размер ежемесячной арендной платы рекламной конструкции составляет 5 000 руб.

Указанный договор был расторгнут сторонами по соглашению от dd/mm/yy с dd/mm/yy. За апрель месяц платеж ответчиком внесен не был, что ФИО2 не оспорено.

dd/mm/yy истец направил ответчику претензию с требованием о погашении задолженности по договору аренды от dd/mm/yy в сумме 91 272,02 руб., по договору аренды от dd/mm/yy – 3537,74 руб., однако ответчик не перечислил истцу сумму задолженности.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Таким образом, поскольку у арендатора ФИО2 отсутствовала фактическая возможность использовать арендуемое нежилое помещение в соответствии с его назначением, указанным в договоре аренды, то есть для оптово-розничной торговли ежедневно на 100%, в условиях реализации комплекса ограничительных и иных мероприятий, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, расчет задолженности арендной платы за пользование нежилым помещением по договору аренды от dd/mm/yy за период июнь и dd/mm/yy должен быть произведен с учетом возможности фактического использования площадей, то есть с dd/mm/yy по dd/mm/yy 100% ограничение, с dd/mm/yy по dd/mm/yy – ограничение 50%, с dd/mm/yy по dd/mm/yy – 75%.

Расчет задолженности должен быть произведен следующим образом:

за май сумма арендной платы 36 000 руб., зачтено из гарантийного взноса (122000 руб.), остаток 86 000 руб.(122000-36000)

за июнь сумма арендной платы 120 000 руб. – с 10 по 30 (21 календарных дня)

120 000:30*21*50%=42000 к оплате, 18000 руб. оплачено п/п №,

долг 24 000 руб. (42000-18000)

за июль сумма арендной платы 120 000 руб. – с 01 по 19 (19 календарных дней)

120 000:31*19*75%=55 161,30 к оплате, долг 55161,30 руб.

24000+55161,30=79161,29 руб. – долг по договору от 01.01.2016

Поскольку сумма остатка гарантийного взноса (86 000 руб.) превышает сумму долга (79161,30 руб.), переплата арендатора составляет 6838,70 руб., исковые требования истца в части взыскания задолженности по договору аренды от dd/mm/yy в сумме 91 272,02 руб. удовлетворению не подлежат.

Представленный истцом расчет задолженности по договору от dd/mm/yy является неверным, поскольку произведен без учета фактической возможности использования арендованного недвижимого имущества с учетом действующих ограничений.

Исковые требования истца в части взыскания с ответчика задолженности по договору аренды рекламных конструкций в сумме 3537,74 руб. подлежат удовлетворению, поскольку фактическая возможность использования конструкции имелась, использовалась ответчиком до dd/mm/yy, арендная плата за dd/mm/yy внесена не была.

Расчет истца указанной суммы судом проверен (5000-1462,26 переплата по платежам переменной арендной платы) и признан верным.

В силу ст. 98 ч. 1 ГПК РФ Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ст. 88 ч. 1 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Принимая во внимание, что исковые требования ООО «ГлобалСтройПодряд» удовлетворены частично на 3,73%, согласно платежным поручениям от dd/mm/yy и dd/mm/yy истец при подаче иска оплатил сумму 3044,30 руб., с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме 113,55 руб. (3044,30*3,73%)

Руководствуясь ст. 194 – ст. 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «ГлобалСтройПодряд» к ФИО2 о взыскании задолженности по договорам аренды удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «ГлобалСтройПодряд» сумму долга по договору аренды от dd/mm/yy в сумме 3537 руб. 74 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины 113,55 руб., а всего взыскать 3651,29 руб. Во взыскании задолженности по арендной плате по договору от dd/mm/yy отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Н.С.Иоффе

Мотивированное решение изготовлено 03.11.2021