Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2092/2010 по иску Нигамедьянова В.Ш. к Лившиц Л.П. об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке,

по встречному иску Лившиц Л.П. к Нигамедьянову В.Ш. о признании договора ипотеки недействительным,

установил:

В обоснование исковых требований истец указал, что ... между ним и Ронжиным С.И. был заключен договор процентного займа. Согласно указанному Договору займа Нигамедьянов В.Ш. передал С.И, Ронжину 10000000 рублей, что подтверждается распиской от .... За пользование заемными денежными средствами пунктом 2.1 Договора займа предусмотрена выплата процентов в размере 36% годовых за фактическое время пользования. Возврат суммы займа, а также уплата процентов за пользование займом должны быть произведены по истечении 4 месяцев с момента получения денежных средств.

В соответствии с пунктом 2.3 Договора займа исполнение обязательств Заемщика обеспечено залогом недвижимости (офис – нежилое помещение, общая площадь 323,3 кв.м., 4 этаж) по договору об ипотеке от ..., заключенному между Нигамедьяновым В.Ш. и Левшиц Л.П. в лице Трухина П.В. Договор об ипотеке (залоге недвижимости) зарегистрирован в установленном порядке в Управлении федеральной регистрационной службы по Иркутской области ....

Согласно договору об ипотеке ипотека обеспечивает исполнение Заемщиком обязательств по возврату суммы займа, плате процентов за пользование займом, уплате неустоек.

В соответствии с п. 2.4 Договора об ипотеке возврат суммы займа, а также уплата процентов за пользование займом должны быть произведены по истечении 6 месяцев с момента получения Заемщиком денежных средств.

В абз. 2 п. 1 ст. 50 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Таким образом, Заемщик обязан был возвратить сумму займа, уплатить проценты за пользование займом по истечении 6 месяцев с момента получения денежных средств (...), то есть срок исполнения обязательств Заемщика по договору займа – до ... включительно.

В данном случае возможно обращение взыскания на заложенное имущество.

Проценты за пользование займом за 276 дней составляют 2760000 руб. согласно представленному истцом расчету. Пени в размере 0,1% за каждый день просрочки составляют 708 600 руб. Общая задолженность по договору займа составляет 13468600 руб.

Ронжин С.И. до настоящего времени денежные средства не возвратил.

... истцом была направлена претензия Левшиц Л.П. с предложением возвратить сумму задолженности в срок до ... либо заключить соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки. Копии претензии были направлены также Ронжину С.И., Трухину П.В.

Получив указанную претензию, Левшиц Л.П. ответ на претензию не направила, согласия на предложенные варианты также не выразила.

До настоящего времени обязательства по договору процентного займа от ... не исполнены.

Истец просил суд удовлетворить требование Нигамедьянова В.Ш. о взыскании 13648600 рублей путем обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке от ... имущество – помещение-офис, общей площадью 323,3 кв. м., на 4 этаже, номера на поэтажном плане 1, 3-9, расположенное по адресу ... ..., кадастровый номер .... Также истец просил суд взыскать с Лившиц Л.П. в пользу Нигамедьянова В.Ш. уплаченную государственную пошлину в размере 22000 рублей.

Представитль Левшиц Л.П. Кондрашкин В.В. исковые требования не признал. Левшиц Л.П. был предъявлен встречный иск (л.д. 150), в котором указано, что в пункте 2.5 Договора процентного займа от ... предусмотрено, что заем и начисленные проценты подлежат возврату по истечении 4 месяцев с момента фактического получения денежных средств. В разделе 2 «Существо, размер и срок исполнения обязательств, обеспечиваемых ипотекой» договора об ипотеке в его пункте 2.4 указано, что «в соответствии с условиями Договора процентного займа возврат указанной в настоящем договоре суммы займа, а также уплата процентов за пользование займом должны быть произведены по истечении 6 месяцев с момента получения денежных средств».

В силу пункта 1 статьи 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Поскольку в договоре об ипотеке и договоре процентного займа указаны различные сроки возврата займа и процентов, следует констатировать, что названный договор об ипотеке не соответствует требованиям и заключен в нарушение положений ст. 9 ФЗ «Об ипотеке».

Полагая, что данное несоответствие является основанием для признания договора об ипотеке от ... незаключенным, истец обратилась с соответствующими требованиям в Кировский районный суд г. Иркутска. Решение Кировского районного суда г. Иркутска от ... отказано в признании договора незаключенным. При этом, в мотивировочной части судебного акта содержится вывод суда о том, что несоответствие указанного в договоре об ипотеке срока исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства сроку исполнения обязательства, указанному в договоре процентного займа, не является основанием для признания договора об ипотеке незаключенным, но влечет недействительность данного договора.

С учетом данного мнения суда, исходя из несоответствия условий договора об ипотеке от ... требованиям ст. 8 ФЗ «Об ипотеке», Левшиц Л.П. считает, что договор об ипотеке в силу ст. 168 ГК РФ является недействительной сделкой.

С учетом изложенного, Левшиц Л.П. просила суд признать недействительным договор об ипотеке между Нигамедьяновым В.Ш. и Левшиц Л.П. от ....

В судебном заседании Нигамедьянов В.Ш. и его представитель Шмуйлович Д.Ю., действующий на основании доверенности от ..., исковые требования поддержали, встречный иск не признали.

Представитель Левшиц Л.П. Кондрашкин В.В. исковые требования Нигамедьянова В.Ш. не признал, доводы встречного иска поддержал.

В судебное заседание не явились Левшиц Л.П., просила рассмотреть дело без её участия, третьи лица Ронжин С.И., Трухин П.В., о причинах неявки суду не сообщали.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ... между Нигамедьяновым В.Ш. и Ронжиным С.И. был заключен договор процентного займа, по условиям которого Нигамедьянов В.Ш. передал Ронжину С.И. процентный заем на сумму 10000000 рублей под 36% годовых на срок до ... (л.д. 28). В соответствии с п. 2.3 Договора займа обеспечением исполнения заемщиком своих обязательств по договору является залог недвижимости (офис – нежилое помещение, общая площадь 323,3 кв.м., этаж 4, номера на поэтажном плане 1, 3-9, расположенный по адресу ... А).

Факт получения Ронжиным С.И. денежных средств в размере 10000000 рублей подтверждается распиской (л.д. 29).

... между Нигамедьяновым В.Ш. и Левшиц Л.П. был заключен договор об ипотеке (л.д. 30). По условиям договора Залогодатель (Левшиц Л.П.) передает Залогодержателю (Нигамедьянову В.Ш.), в обеспечение исполнения обязательств по договору процентного займа, в залог недвижимое имущество: нежилое помещение - офис общая площадь 323,3 кв.м., этаж 4, номера на поэтажном плане 1, 3-9, расположенный по адресу ... .... Право собственности на передаваемое в залог недвижимое имущество зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области. Залоговая стоимость имущества составляет 6000000 рублей.

Согласно п. 2.1 Договора об ипотеке ипотека обеспечивает исполнение Заемщиком в соответствии с условиями договора процентного займа обязательства по возврату суммы займа, уплате процентов за пользование займом, уплате неустоек.

Договор ипотеки зарегистрирован ... в Управлении Федеральной регистрационной службы Иркутской области (л.д. 31, оборот).

Договор процентного займа был заключен ..., а договор об ипотеке был заключен ..., то есть на следующий день после заключения основного договора.

В пункте 2.5 Договора процентного займа от ... указано, что возврат указанной в договоре суммы займа, а также уплата процентов за пользование займом должны быть произведены по истечении 4 месяцев с момента получения денежных средств по настоящему договору.

В пункте 2.4 Договора об ипотеке от ... в соответствии с условиями Договора процентного займа возврат указанной в настоящем договоре суммы займа, а также уплата процентов за пользование займом должны быть произведены по истечении 6 месяцев с момента получения денежных средств.

Ответчик полагает, что различные даты заключения договоров процентного займа и различные сроки возврата займа, влекут недействительность договора об ипотеке.

С данной позицией ответчика суд согласиться не может.

Статья 339 ГК РФ устанавливает, что

1. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

2. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

3. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

4. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

В Договоре об ипотеке указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Договор об ипотеке заключен в письменной форме и зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по Иркутской области. В указанной статье нет указания на то, что договор процентного займа и договор об ипотеке должны быть заключены в один день. Обеспечение исполнения обязательства возможно и позднее заключения основного договора.

Что касается различия в сроках возврата займа, то в соответствии со с абз. 2 ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Таким образом, в данном случае различие в сроках возврата займа не влечет недействительность договора, а в силу ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в отношении срока возврата займа сторонам необходимо руководствоваться Договором об ипотеке, то есть заем должен быть возвращен в течение 6 месяцев с момента получения денежных средств.

Основания для признания сделок недействительными установлены в параграфе 2 ч. 1 ГК РФ. Каких-либо иных оснований для признания договора об ипотеке недействительным суд не усматривает.

Что касается суждения Кировского районного суда г. Иркутска в решении от ... по иску Левшиц Л.П. к Нигамедьянову В.Ш. о признании незаключенным договора об ипотеке (залоге недвижимости) о том, что то обстоятельство что «данный срок не соответствует сроку исполнения обязательства, указанному в договоре процентного займа, по мнению суда, могло являться основанием для признания его недействительным», то в данном случае суд не может принять его за основу. Кировским судом рассматривался спор о признании договора об ипотеке незаключенным, вопрос о недействительности договора судом не рассматривался. Поэтому суждение суда сделано предположительно, без исследования этого вопроса по существу.

Таким образом, оснований для удовлетворения встречного иска Левшиц Л.П. о признании договора об ипотеке недействительным не имеется.

Ни в установленный договором процентного займа срок, ни в установленный договором об ипотеке срок заем Ронжиным С.И. возвращен не был. В этой связи 12.11.2009 представитель Нигамедьянова В.Ш. Буянова Ю.Э. направила в адрес Ронжина С.И., Трухина П.В., Левшиц Л.П. претензию, в которой просила возвратить сумму задолженности либо заключить соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки (л.д. 33-34). Претензия была направлена почтовой связью и получены адресатами, что подтверждается квитанциями ФГУП Почта России и уведомлениями о вручении (л.д. 35-39). Однако денежные средства истцу возвращены не были, соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки не заключено.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.

В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Статьей 54 ВЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

Задолженность Ронжина С.И. перед Нигамедьяновым В.Ш. по договору процентного займа составляет 10000000 рублей основного долга, 2760000 рублей проценты по договору займа, 708600 рублей неустойка, исчисленная в соответствии с условиями договора.

В соответствии с п. 1.2 за пользование заемными денежными средствами взимаются проценты в размере 36% годовых за все время пользования. Проценты за пользование займом составили:

- количество дней пользования денежными средствами с ... по ... – 276 дней.

- 36% от 10000000 рублей за 360 дней = 3600000 руб.

- за 276 дней = 2760000 рублей.

Пунктом 3.2 Договора займа установлено, что за просрочку возврата денежных средств Заемщик уплачивает Займодавцу пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от невозвращенной либо несвоевременно возвращенной суммы.

Размер пени составляет:

- количество дней просрочки – с ... по ... – 60 дней;

- сумма займа + 36% годовых за пользование займом в рамках договора с ... по ... (181 день) = 10000000 рублей + (3600000*181 дн./360 дн.) = 11810000 руб. – сумма, подлежащая своевременному возврату.

- 0,1% от 11810000 = 11810 руб. за 1 день просрочки.

- 11810 руб.*60 дн. = 708600 руб. пени.

Итого задолженность Ронжина С.И. перед Нигамедьяновым В.Ш. на ... составляет 10000000 + 2760000 + 708600 = 13468600 руб.

В соответствии с п. 1.2 Договора об ипотеке от ... стороны устанавливают залоговую стоимость имущества, передаваемого в залог (ипотеку) в размере 6000000 рублей. Данная стоимость сторонами в судебном заседании не оспаривалась, поэтому суд полагает возможным установить первоначальную продажную стоимость заложенного имущества в этом размере.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Нигамедьянова В.Ш. удовлетворить.

Удовлетворить требование Нигамедьянова В.Ш. о взыскании 13648600 рублей путем обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке от ... имущество – помещение-офис, общей площадью 323,3 кв. м., на 4 этаже, номера на поэтажном плане 1, 3-9, расположенное по адресу ..., кадастровый номер ... с последующей реализацией на торгах.

Установить первоначальную продажную стоимость заложенного по договору об ипотеке от ... имущество – помещение-офис, общей площадью 323,3 кв. м., на 4 этаже, номера на поэтажном плане 1, 3-9, расположенное по адресу ... ..., кадастровый номер ... в размере 6000000 рублей.

Взыскать с Лившиц Л.П. в пользу Нигамедьянова В.Ш. уплаченную государственную пошлину в размере 22000 рублей.

В удовлетворении исковых требований Лившиц Л.П. о признании договора об ипотеке от ... недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение 10 дней через Октябрьский районный суд г. Иркутска с момента изготовления мотивированного текста решения суда 22.11.2010 в 17 часов.

Судья С.С. Сачук

Решение не вступило в законную силу.