Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела №2-2092/17 по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 об обязании передать доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1., ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 об обязании передать доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права. В обоснование иска указано, что ****годФИО1 и ФИО2 заключили с ФИО3. договор купли-продажи по <...> доли в праве собственности на следующие объекты недвижимости:

нежилое одноэтажное здание, общей площадью <...> кв.м, расположенное по
адресу: г. <адрес>, кадастровый №; земельный участок из земель населенных пунктов, площадью <...> кв.м., с
кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> В соответствии с пунктом <...> предварительного договора покупатели передали продавцу сумму в размере <...> рублей при подписании договора. В период времени с ****год по ****год продавцы внесли на счет покупателя денежные средства в размере <...> рублей. Таким образом, продавцы надлежащим образом выполнили взятые на себя по договору обязательства. В соответствии с п. <...> предварительного договора продавец ФИО3 обязалась передать покупателям по <...> доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание и земельный участок в течение <...> дней после оформления права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости. Согласно сведениям из ЕГРН на сегодняшний день ФИО3 принадлежит на праве собственности <...> доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание и земельный участок, несовершеннолетнему ФИО4 принадлежит <...> доли в праве обшей долевой собственности на нежилое здание и земельный участок. Таким образом, на сегодняшний день ФИО3 является собственником <...> доли в праве собственности на нежилое здание и земельный участок. Между тем, своих обязательств по предварительному договору продавец ФИО3 не исполнила. ****год покупатели обратились к продавцу ФИО3. с требованием заключить договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка. Ответ на данную претензию до настоящего времени не поступил. Просили суд обязать ФИО3 заключить с ФИО1 договор купли-продажи <...> доли в праве собственности на нежилого помещения по адресу: <адрес> кадастровый № и на земельный участок площадью <...> кв.м. с кадастровым № по адресу: <адрес> обязать ФИО3 заключить с ФИО2 договор купли-продажи <...> доли в праве собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес>, кадастровый № и на земельный участок площадью <...> кв.м. с кадастровым № по адресу: <адрес>

В порядке ст. 39 ГПК РФ, истцы уточнили исковые требования и просили суд на основании договора от ****год купли-продажи недвижимой вещи в будущем обязать ФИО3. передать ФИО1<...> доли в праве собственности на нежилое одноэтажное здание, общей площадью <...> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № и <...> доли на земельный участок из земель населенных пунктов, площадью <...>.м.. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности <...>
доли в праве собственности от ФИО3. к ФИО1 на нежилое одноэтажное здание, общей площадью <...> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № согласно условиям договора купли-продажи от ****год; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности <...> доли в праве собственности от ФИО3 к ФИО1 на земельный участок из земель населенных пунктов, площадью <...>.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> согласно условиям договора купли-продажи от ****год; обязать ФИО3. передать ФИО2<...> доли в праве собственности на нежилое одноэтажное здание, общей площадью <...>.м, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый № и <...> доли на земельный участок из земель населенных пунктов, площадью <...> кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: г<адрес>; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности <...> доли в праве собственности от ФИО4 к ФИО3 на нежилое одноэтажное здание, общей площадью <...> кв.м, расположенное по адресу: г. <адрес>, кадастровый № согласно условиям договора купли-продажи от ****год; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности <...>
доли в праве собственности от ФИО3. к ФИО2 на земельный участок из земель населенных пунктов, площадью <...>.м.. с кадастровым №, расположенный по адресу: г<адрес> согласно условиям договора купли-продажи от ****год.

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, суду представлены заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся истцов, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель истцов ФИО6 в судебном заседании предъявленные исковые требования поддержал, на основании доводов, изложенных в уточненном исковом заявлении, суду указал, что ****год между ФИО1ФИО2 и ФИО3. фактически заключен не предварительный договор купли-продажи, а договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Продавец не обладала правом собственности на спорное имущество на момент заключения договора, однако право собственности на него у ответчика должно было возникнуть в будущем. Согласно п.п. <...> договора была осуществлена предоплата в размере <...> руб., продавец получила указанную сумму, о чем свидетельствует текст договора. Продавец должна была передать имущество покупателям в течение <...> дней после оформления права собственности на объекты недвижимости, этого не было сделано. Оплата в размере <...> руб. не была внесена истцами, поскольку продавец просрочила свои обязательства по договору купли-продажи. Тем не менее, истцами на счет ответчика и ее умершего мужа были осуществлены перечисления в счет оплаты по договору купли-продажи от ****год в размере <...> руб. Истцы условия договора купли-продажи выполнили, однако ответчик уклонилась от передачи объектов и оформления права собственности на них, в связи с чем возникла необходимость обращения с соответствующим иском в суд.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, суду указала, что истцы являлись друзьями ее умершего мужа, они вели совместный бизнес. После смерти мужа ответчик пребывала в трауре, у нее остался ребенок инвалид, плохо соображала, в этот период времени ей дали подписать договор от ****год, с обещанием гасить кредиты мужа, которые он брал на бизнес, рассчитаться со всеми его долгами. Никаких денег от истцов она не получала по данному договору. При этом истцы перечисляли ежемесячно ответчику примерно <...> руб. – часть дохода от бизнеса, принадлежащего мужу. Счет у ФИО3 был всегда. У мужа на счете находились денежные средства в размере <...> руб., в размере <...> руб., но после смерти мужа их кто-то снял, в настоящее время по данному факту ведется следствие. Истцы перечислили примерно <...> руб. для гашения кредитов мужа. После оформления наследственных прав на спорные объекты недвижимости ответчик отказалась от исполнения договора от ****год поскольку истцы перестали оплачивать долги умершего мужа, при этом ФИО3 оформила уже один земельный участок на ФИО2. и ФИО1 в ****год г.

Представитель ответчика ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признал, сославшись на доводы, изложенные в отзыве на иск, суду указал, что предмет договора от ****год. не может считаться согласованным, поскольку уже на момент его заключения и в настоящее время ФИО3 не обладала и не обладает правом собственности па спорное недвижимое имущество в том объеме, в котором она, якобы, обязалась продать его истцам, т.к. ее совокупная доля в <...> меньше чем <...>). Кроме того, договор от ****год. не содержит условий о цене подлежащего передаче истцам имущества, а содержит лишь указания на то, что ФИО1 и ФИО2 вносят в оформление прав на спорные объекты недвижимости <...> рублей, из которых <...> руб. при подписании договора (пункт <...>) и <...> рублей в течение неопределенного периода времени (пункт <...>), из которых невозможно установить согласованную сторонами цену недвижимого имущества, а также то, на что была направлена воля сторон. Истцами не представлено доказательств передачи ответчику денежных средств в размере <...> руб., о которых они указывают в иске. Из содержания договора также не возможно определить, каким способом и кому были переданы денежные средства в счет оплаты оформления права собственности на спорные объекты недвижимости. Фактически объекты по договору истцам не передавались, т.е. договор сторонами не исполнен.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Как следует из положений п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями статьи 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Установлено, что ****год между ФИО3 (продавец) и ФИО1ФИО2 (покупатели) заключен договор о взаимных намерениях.

Согласно п. <...> указанного договора продавец гарантирует передать покупателям в общую долевую собственность (по <...> доли каждому) следующее имущество: нежилое одноэтажное здание, общей площадью <...> кв.м, расположенное по
адресу: г. <адрес>, кадастровый №; земельный участок из земель населенных пунктов, площадью <...> кв.м., с
кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>.

Продавец обязан передать покупателям в общую долевую собственность (по <...> доли в праве) в <...>-дневный срок с момента оформления прав собственности на указанное в п. <...> настоящего договора имущество по закону о наследстве (п. <...> договора).

В соответствии с п. <...> договора, к моменту заключения настоящего договора покупатели внесли в оформление прав собственности на указанные здание и земельный участок денежную сумму в размере <...> руб.

Стороны договорились совместно финансировать дальнейшее оформление права собственности на земельный участок, которое на момент заключения настоящего договора не оформлено. Покупатели гарантируют финансирование в оформление прав собственности на земельный участок в размере <...> руб. (п. <...> договора).

Согласно п. <...> договора, в случае отказа продавца после оформления на свое имя указанного в п. <...> договора недвижимого имущества от передачи прав (по <...> доли каждому покупателю, то продавец обязан компенсировать покупателям вложенные покупателями денежные средства в размере <...> руб.

Из п. <...> договора следует, что при подписании настоящего договора продавец соглашается с тем, что покупатели внесли в оформление прав собственности на здание с кадастровым № и земельный участок с кадастровым № денежную сумму в размере <...> руб.

Исходя из буквального толкования п.<...> и п.<...> Договора, ФИО3. обязалась передать истцам в собственность по <...> доле каждому в праве собственности на спорные объекты недвижимости в <...>-дневный срок с момента оформления своего права собственности на них по закону о наследстве, открывшегося после смерти мужа ФИО3 - ФИО5 умершего ****год., который завещания не оставил.

Из пояснений сторон следует, что спорные объекты недвижимости были зарегистрированы за ФИО5 мужем ФИО3. После его смерти ****год открылось наследство, в том числе в виде указанных объектов недвижимости, наследниками к имуществу умершего ФИО5 являлись ответчик ФИО3. и несовершеннолетний ребенок ФИО5.

Спорный договор о взаимных намерениях заключен непосредственно после смерти мужа ответчика – ****год.

Установлено, что решением <...> районного суда г. Иркутска от ****год, по гражданскому делу №, вступившим в законную силу, удовлетворены исковые требования ФИО3., действующей в своих интересах и в интересах ФИО4 В наследственную массу, оставшуюся после смерти ФИО5 (муж ФИО3 умершего ****год включен земельный участок площадью <...> кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу г<адрес>. За ФИО3. признано право собственности на <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <...> кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу г.<адрес> а. За ФИО4<...>

Согласно выписке из ЕГРН от ****год собственниками нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, являются ФИО3 - <...> доли в праве общей долевой собственности и ФИО4 – <...>.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ****год собственником <...> а, является ФИО4., правообладателем оставшейся <...> доли в праве общей долевой собственности значится ФИО3

Суд не может согласиться с доводами стороны истцов о том, что договор о взаимных намерениях от ****год является договором купли-продажи будущего недвижимого имущества по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ****год N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно статье 554 ГК Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу статьи 554 ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Из приведенных норм права следует, что договор купли-продажи объектов недвижимости, в том числен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре указанных условий, договор о продаже недвижимости считается незаключенным.

Исследовав представленный договор о взаимных намерениях от ****год, суд приходит к выводу о том, что предмет данного договора не может считаться согласованным сторонами, поскольку на момент его заключения и в настоящее время ФИО3 не обладала и не обладает правом собственности на спорное недвижимое имущество в том объеме, в котором она обязалась продать его истцам, поскольку ее совокупная доля в <...> меньше чем <...>, предусмотренная условиями договора. При этом доказательств наличия права собственности ФИО3 на <...> доли спорного недвижимого имущества ни на момент заключения договора от ****год, ни в настоящее время, стороной истцов суду не представлено.

Уменьшение истцами размера доли в общей долевой собственности на спорное имущество, заявленное в иске, произведено в одностороннем порядке и при отсутствии согласия продавца на отчуждение заявленной истцами доли не может считаться согласованным существенным условием договора.

Кроме того, судом установлено, что условиями договора о взаимных намерениях от ****год стоимость имущества, составляющего долю продавца в праве собственности на недвижимое имущество, не установлена.

Так, договор от ****год. о взаимных намерениях не содержит условий о цене подлежащего передаче истцам имущества, а содержит лишь указания на то, что ФИО1. и ФИО2 вносят в оформление прав на спорные объекты недвижимости <...> рублей, из которых <...> руб. при подписании договора (пункт <...>) и <...> рублей в течение неопределенного периода времени. Данное условие договора не подтверждает согласование сторонами цены приобретаемого имущества.

При этом ссылка истцов на п. <...> договора, которым предусмотрено, что ФИО3 соглашается с тем, что покупатели внесли в оформление прав собственности на спорные здание и земельный участок денежные средства в размере <...> руб., на выводы суда не влияет, поскольку внесение денежных средств в оформление прав собственности на имущество не означает оплату стоимости приобретаемого покупателями имущества.

Оценивая доводы истов о внесении предварительной оплаты в сумме <...> руб. во исполнение договора от ****год, суд приходит к выводу, что доказательств передачи денежных средств продавцу в указанной выше сумме покупателями не представлено. ФИО1 и ФИО2 не представлено доказательств наличия на момент заключения сделки денежных средств в сумме <...> рублей, из представленных выписок по счетам истцов не следует, что в период по ****год на счетах имелись денежные средства в размере, необходимом для оплаты суммы предоплаты по спорному договору, из пояснений ответчика следует, что никаких денежных средств в счет оплаты за спорное недвижимое имущество она не получала, ответчики лишь переводили денежные средства на ее счет, в целях гашения задолженности по кредитным обязательствам ее умершего мужа. Данные обстоятельства подтверждаются выписками счетов ФИО1. и ФИО2., открытых в <...>. Доказательств получения ФИО3 денежных средств в размере <...> руб., истцами суду не представлено.

Суд полагает, что формальное указание в договоре о взаимных намерениях на оплату недвижимого имущества без подтверждения факта оплаты какими-либо иными, обладающими свойством публичной достоверности доказательствами, не может само по себе служить доказательством действительного исполнения покупателями обязательств по оплате цены приобретаемого недвижимого имущества.

В исковом заявлении истцы указывают, что в период времени с ****год по ****год они внесли на счет покупателя денежные средства в размере <...> руб., о чем представили выписки со счетов в банке. Однако суд не может расценивать данные действия как предварительную оплату объектов недвижимости по договору от ****год, поскольку ответчик ФИО3 в судебном заседании пояснила, что указанные денежные средства направлялись истцами для гашения кредитных обязательств мужа, а не для оплаты спорных объектов недвижимости. Выписки по счетам, представленные истцами, не содержат указание о назначении платежа. Иных достоверных доказательств оплаты приобретаемого спорного недвижимого имущества, суду не представлено.

В судебном заседании стороны также не отрицали, что спорные объекты недвижимости не передавались во владение истцам, акты приема-передачи не подписывались.

Следовательно, при заключении договора о взаимных намерениях от ****год стороны не согласовали предмет договора, цену договора, фактически не совершили действий по исполнению данного договора в части оплаты объектов недвижимости и их фактической передаче во владение истцам. Сам договор о взаимных намерениях не поименовав как предварительный или договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, договор от ****год не предусматривает сроков и условий заключения основного договора купли-продажи, не предусматривает цену договора и условия ее предварительной оплаты.

Все вышеизложенное свидетельствует о том, что договор о взаимных намерениях от ****год нельзя квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с ч. 1 ст. 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Отсутствие договора купли-продажи будущей недвижимой вещи исключает возможность удовлетворения требований истцов об обязании ответчика передать доли в праве общей долевой собственности на спорные объекты недвижимости, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права на данное имущество, поскольку незаключенный договор не порождает для его сторон прав и обязанностей (п. 1 ст. 425 ГК РФ), поэтому стороны не вправе требовать друг от друга исполнения каких-либо обязательств по нему.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Поскольку суд пришел к выводу, что между сторонами договор купли-продажи недвижимой вещи в будущем не заключен, оснований для удовлетворения требований истцов о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости также не имеется.

Кроме того, суд учитывает следующее.

В соответствии с п. <...> договора о взаимных намерениях от ****год в случае отказа стороны 1 после оформления на свое имя указанного в п. <...> настоящего договора недвижимого имущества от передачи прав ( по <...> доли каждому) Стороне 2, то Сторона 1 обязана компенсировать Стороне 2 вложенные Стороной 2 денежные средства в размере <...> рублей.

Т.е. стороны в договоре согласовали последствия не исполнения продавцом обязанности по передаче объектов недвижимости в собственность покупателям в виде возврата вложенных покупателями денежных средств в оформление права собственности на спорные объекты, а не в виде истребования имущества с обязанием осуществить государственную регистрацию перехода права.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3 об обязании передать доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права, в связи с чем в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3 об обязании передать доли в размере по <...> каждому в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости- нежилое одноэтажное здание общей площадью <...> кв. м, земельный участок площадью <...> кв.м с кадастровым №, расположенные по адресу: г<адрес> обязании осуществить государственную регистрацию перехода права отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд г. Иркутска путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента его вынесения в окончательной форме.

Судья Н.И. Касьянова

Решение в окончательной форме изготовлено ****год.