Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «КОНЭКС», ПЖСК «Офицерский» о признании права собственности отсутствующим, о признании права собственности на нежилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчикам, в котором просил признать отсутствующим право собственности ПЖСК «Офицерский» на долю в объекте недвижимости на нежилое помещение паркинга с кадастровым № 78:07:0003154:1262, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Офицерский пр., д. 8, литер А в виде места для парковки автомобиля №, расположенное на <данные изъяты> уровне паркинга, находящегося в объекте, соответствующее 1/139 доле в праве общей долевой собственности на помещение паркинга и признании за истцом права собственности на указанное недвижимое имущество.

Истец указал в обоснование иска о том, что 06.06.2012 между ним и ООО «КОНЭКС» был заключен договор №29/П о долевом строительстве жилого дома, в соответствии с условиями которого общество привлекает дольщика для участия в финансировании строительства 8-ми этажного кирпично-монолитного жилого дома с подземным паркингом по строительному адресу: Санкт-Петербург, Офицерский пер., д.8.

Обязательства об оплате стоимости доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение исполнены в полном объеме, однако истец лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на парковочное место, ввиду того, что право собственности на помещение паркинга было зарегистрировано за застройщиком ПЖСК «Офицерский».

В судебное заседание истец не явился, представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ПЖСК «Офицерский» в судебном заседании просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

В судебное заседание ответчик ООО «КОНЭКС» не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, доказательств уважительности причин не явки в судебное заседание не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, в связи с чем суд руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика ПЖСК «Офицерский», изучив все собранные по делу доказательства в порядке ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Строительство объекта осуществляется ПЖСК «Офицерский» на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 03.11.2000; распоряжения Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом от 16.05.2005; распоряжения комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 18.09.2006.

В соответствии с дополнительным соглашением от 02.06.2016 права и обязанности ФГКВОУ «Военно-космическая академией им. А.Ф. Можайского по договору перешли в полном объеме к ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации.

По условиям договора, в редакции дополнительного соглашения от 9 сентября 2008 года, доля Российской Федерации определяется в виде общей площади во вновь созданном объекте недвижимости в размере 879 кв.м. В счет оплаты доли Российской Федерации до завершения реконструкции объекта ПЖСК «Офицерский» вправе приобрести готовые квартиры общей площадью в местах массовой застройки не менее 879 кв.м. для передачи их в собственность Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5.2.4 договора от 30 ноября 2000 года, ЖСК обязался обеспечить финансирование реконструкции объекта, регистрации кондоминиума в полном объеме за счет средств пайщиков ЖСК и/или привлеченных средств дольщиков.

Как следует из материалов дела, 08.06.2011 между ПЖСК «Офицерский» (инвестор) и ООО «КОНЭКС» (соинвестор) был заключен договор №1-2011 об инвестиционной деятельности, в соответствии с которым соинвестор принимает участие в реализации инвестиционного проекта по строительству первой очереди объекта – 8 этажного монолитно-кирпичного жилого дома с подземным паркингом на 139 мест. Соинвестор вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей в инвестиционном проекте, в том числе привлекать на свою долю третьих лиц на каждую из причитающихся ему квартир. По завершении инвестиционного проекта инвестор обязался передать соинвестору 39 квартир общей площадью 3 474,40 кв.м., 3 нежилых помещения общей площадью 758,20 кв.м., 87 машиномест.

В соответствии с пунктом 1 договора Общество обязалось по завершении инвестиционного проекта по строительству Объекта передать дольщику в помещении паркинга место для парковки автомобиля №, расположенное на уровне <данные изъяты> соответствующее 1/129 доле в праве общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 2 договора стоимость долевого взноса составляет 1200000 рублей.

По условиям инвестиционного договора №1-2011 от 08.06.2011, инвестор в течении 90 дней с момента приемки объекта в эксплуатацию и подписания соответствующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан передать соинвестору причитающиеся парковочные места свободными от любых прав и притязаний иных лиц по двухсторонним актам приема-передачи, а также передать соинвестору необходимые документы для оформления права собственности на парковочные места.

Обязательства по оплате парковочного места исполнены в полном объеме, что подтверждается копиями квитанций.

Многоквартирный жилой дом, в котором расположено спорное парковочное место, введен в эксплуатацию 31.07.2014.

Парковочное место № № передано истцу по акту приема-передачи от 10.10.2018 года.

Вместе с тем, истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на парковочное место, поскольку в настоящее время право собственности на спорное парковочное место зарегистрировано за ПЖСК «Офицерский», что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.12.2019 по делу № А56-47040/2019 ПЖСК «Офицерский» признан несостоятельным (банкротом) в отношении него открыто конкурсное производство.

Согласно пункту 1 статьи 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 названного Закона порядка предъявления требований к застройщику.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Как следует из материалов дела, ПЖСК «Офицерский» признан банкротом в соответствии со статьями 3, 53 и ст. 75 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», то есть по общей процедуре.

Согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Постановлением Тринадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 29 мая 2020 года оставлено без изменения определение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27декабря 2019 года, которым заявителям отказано в удовлетворении заявленного ходатайства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ПЖСК «Офицерский» о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве»).

Таким образом, в рамках дела о банкротстве ПЖСК «Офицерский» правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве») не применяются.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, указано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов (часть 3).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, в силу пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17 Закона о защите прав потребителей, статьи 5 и пункта 1 части 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подведомственны судам общей юрисдикции.

Согласно пункту 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в силу Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции.

Поскольку истцом заявлены требования о признании права собственности на нежилое помещение в завершенном строительстве объекте и переданное ему по акту приема-передачи, до вынесения Арбитражным судом решения о введении в отношении ПЖСК «Офицерский» банкротных процедур с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве»), суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования подлежат рассмотрению судом общей юрисдикции.

Суд также принимает во внимание, что истец в договорных отношениях с ПЖСК «Офицерский» не состоит, а ООО «КОНЭКС» банкротом не признан.

В соответствии с положениями Закона РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг он приобретает право на долю в объекте инвестиционной деятельности.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип судебной защиты нарушенного права.

В соответствии с абзацем 2 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей возникновение последних из договоров (сделок), из судебного решения.

Невозможность произвести регистрацию права собственности на парковочное место как на объект права собственности, на который истец вправе рассчитывать в результате исполнения договорных обязательств, влечет нарушение ее прав. Нарушенное право подлежит судебной защите.

Согласно выписке из ЕГРН собственником нежилого помещения 1-Н с кадастровым номером 78:07:0003154:1262, общей площадью 4 753 кв. м., по адресу: Санкт-Петербург, Офицерский переулок дом 8 литера А – является, в том числе, ПЖСК «Офицерский», что, несомненно, препятствует истцу зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на парковочное место.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в частности, разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРН о зарегистрированном праве нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 6 п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Учитывая, что истцом надлежащим образом и в полном объеме исполнены принятые на себя обязательства по оплате парковочного места, жилой дом введен в эксплуатацию, парковочное место передано истцу по акту приема-передачи, истец фактически владеет парковочным местом, несет бремя по его содержанию, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о признании за ним права собственности на спорное имущество и, соответственно, о признании отсутствующим этого права в заявленной части у ответчика ПЖСК «Офицерский».

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «КОНЭКС», ПЖСК «Офицерский» о признании права собственности отсутствующим, о признании права собственности на нежилое помещение – удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ПЖСК «Офицерский» на нежилое помещение паркинга с кадастровым № 78:07:0003154:1262, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Офицерский переулок дом 8, литер А, помещение 1-Н, в части права на парковочное место № №, уровень <данные изъяты> что соответствует 1/139 доле в праве обшей долевой собственности на нежилое помещение паркинга.

Признать за ФИО1, <данные изъяты> право собственности на парковочное место №№ на уровне <данные изъяты>, расположенное в нежилом помещении 1-Н с кадастровым номером 78:07:0003154:1262 по адресу: Санкт-Петербург, Офицерский переулок дом 8, литер А, что соответствует 1/139 доле в праве обшей долевой собственности на нежилое помещение паркинга..

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента составления решения суда в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья:

Мотивированное решение суда составлено 22.07.2021 года