Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Прямые инвестиции» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Прямые инвестиции» о защите прав потребителей, указав, что 19 мая 2015 года между истицей и ООО «Прямые инвестиции» был заключен договор участия в долевом строительстве № жилого многоквартирного дома по адресу Нижегородская область, г. Саров, пр. .... Согласно договора ответчик обязался построить и передать истице недвижимость в виде однокомнатной квартиры № ..., расположенной на восьмом этаже указанного дома. Согласно п.1.2 данного договора проектная общая площадь квартиры составляет 32,22кв.м. Пунктом 2.1.1 договора установлена стоимость недвижимости в размере 2 141 000 руб. Расчёт за недвижимость произведен истицей полностью в сроки, установленные договором. К договору долевого участия был предоставлен план 8-ого этажа секции ... города Саров, на котором расположена купленная истицей квартира № ..., общей площадью в 32,22кв.м. (без учёта лоджии). Договор долевого участия № от 19 мая 2015 года был заключен в «Агентстве недвижимости ФСР» по адресу Нижегородская область, г. Саров, ул. ...

В июне 2016 года в «Агентстве недвижимости ФСР» при ознакомлении с проектной документацией на жилой дом № ... по пр. ... г. Саров, выполненной ООО «Архитектурная мастерская», истицей было выявлено несоответствие площади купленной квартиры №..., указанной в договоре долевого участия (п.1.2), с площадью, указанной в проектной документации (Лист АМ-3742-14-АР-05 «Отделочный план типового этаже секции Б» альбома «Архитектурные решения. Блок- секция Б многоквартирного пятисекционного жилого дома по адресу Нижегородская область, г. Саров, пр. ...».). Согласно проекта общая площадь подлежащей передаче квартиры № ... составляет 31,81 кв.м, что на 0,41 кв.м меньше общей площади, указанной в договоре долевого участия (п.1.2).

Обратившись письменно к застройщику ООО «Прямые инвестиции» и ссылаясь на положения Федерального закона №214-ФЗ, указывающем, что объект долевого строительства должен соответствовать проектной документации, истица попросила вернуть излишне уплаченные средства за недвижимость в размере 27 244,26 руб. (2141000/32,22*0,41). Однако застройщик отказал истице в возвращении части денежных средств, ссылаясь на недостоверное определение площади квартир на стадии проектировании программой, которую использовал проектировщик ООО «Архитектурная мастерская», и представил свой подсчёт площади квартиры на основании кладочного плана из проектной документации (Лист № «Кладочный план типового этажа» альбома «Конструктивные и объемно-планировочные решения выше отм. 0,000. Блок-секция Б многоквартирного пятисекционного жилого дома по адресу Нижегородская область, г. Саров, пр. ...

Истица ФИО1 обратилась к проектной организации ООО «Архитектурная мастерская» (Нижегородская обл., г. Саров, пр. ...), с просьбой подтвердить в проекте правильность определения общей площади купленной истицей квартиры №.... Из проектной организации истицей был получен ответ и пояснения, что общая площадь квартиры на стадии проектирования подсчитана в соответствии с действующими строительными нормами и учитывает требования заказчика по внутренней отделке стен, указанными в Техническом задании на проектирование. Общая площадь купленной истицей квартиры № ... в проекте указана верно и составляет 31,81 кв.м., а с учётом площади лоджии, принятой с понижающим коэффициентом 0,5 - 33,04 кв.м.

Истица указывает, что по пункту В.1.2 приложения В Свода Правил 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» «площадь комнат, помещений вспомогательного использования... жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов)».

Таким образом, по мнению истицы, определение общей площади помещений по кладочному плану, как представил застройщик, противоречит данному пункту Свода Правил 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», так как размеры помещений по кладочному плану берутся от «голого» кирпича и не учитывают внутренней отделки стены, предусмотренной проектом по требованию самого заказчика ООО «Прямые инвестиции» в Техническом задании на проектирование. Кладочный план (или по-другому - монтажный план) в составе проектной документации необходим для возведения всех конструктивных элементов здания: стен, перегородок со всеми проёмами и отверстиями в них, лестничных маршей, лифтовых шахт и т.д., и привязки их к друг другу.

Заключению договора предшествуют экспертиза проекта, утверждение проектной документации самим застройщиком и получение разрешения на строительство. Это означает, что все параметры квартир утверждены. Тем не менее, застройщик на преддоговорной стадии, стадии продажи, увеличил размеры помещений купленной истицей квартиры № ..., умышленно включив в них толщину отделки, что привело к увеличению общей площади квартиры на 0,41кв.м и незаконному взиманию с истицы дополнительных денежных средств.

Истица приводит доводы, что осознавая тот факт, что возведение объекта осуществляют строго по проекту, и жильцами, в лучшем случае, будут получены проектные показатели жилых площадей, а не завышенные договорные, застройщик в договоре ввёл пункт 1.3, говорящий, что при отличии фактической площади недвижимости от договорной менее, чем на +/-5%, стоимость недвижимости не пересчитывается.

Застройщик не просто учитывал риски, связанные с возможной неточностью при производстве строительно-монтажных работ, а прикрывал свои действия, введя в договоре погрешность +/-5% от общей площади квартир, что в пересчёте на денежные средства составляет: для купленной истицей квартиры в 32,22 кв.м. - 107 050 рублей (32,22кв.м.*0,05* 2141000руб/32,22)

Также при ознакомлении с проектной документацией истицей было выявлено несоответствие содержания пунктов приложения № к договору долевого участия № и проекта на строительство жилого дома № ... г. Саров. Проектом предусмотрено строительство жилого дома, где квартиры будут выполнены с чистовой отделкой «под ключ» и будут полностью пригодны для проживания: прихожие, кухни, общие комнаты с флизелиновыми обоями на стенах, линолеумом ТЗИ на полу и покраской ВА улучшенной на потолках; с/узлы и ванные комнаты с керамической плиткой на полу и стенах до высоты 1,6м, выше покраской ВА улучшенной на стенах и потолке, в кухнях на расстоянии 0,85 м от пола предусмотрен фартук около мойки размером 0,6x0,4м. Истица полагает, что при формировании цены договора при продаже недвижимости это было учтено, а к выполнению не предусмотрено. Согласно п.4 Федерального закона №214-ФЗ объект долевого строительства должен соответствовать проектной документации, а фактически он соответствует лишь частично, в связи с чем истица считает, что ее права как потребителя нарушены ответчиком.

Истица ФИО1 просит суд признать недействительным п.1.3 договора долевого участия №, заключенного истицей с ООО «Прямые инвестиции» 19 мая 2015 года, обязать застройщика соразмерно уменьшить стоимость квартиры и взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 27 244,46 руб. Признать п.1, п.2 приложения 1 к договору долевого участия № от 19.05.2015 г. недействительными как противоречащие сами себе. Признать п.1-п.11 приложения 1 к договору долевого участия № от 19.05.2015г., противоречащие проекту на строительство жилого дома № ... г. Саров Нижегородской области, выполненному ООО «Архитектурная мастерская», недействительными и обязать застройщика компенсировать расходы, необходимые для выполнения данных работ, предусмотренных в проекте, в размере 150 000 руб.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству от истицы ФИО1 принято заявление об уменьшении исковых требований в части взыскания стоимости строительных работ. В окончательном виде ФИО1 просит суд взыскать с ответчика в части расходов на выполнение строительных работ 106 090 руб. 60 коп.

В предварительном судебном заседании 01 ноября 2016 года по ходатайству истицы к материалам дела приобщено заявление об отказе истицы от исковых требований в части признания п.1, п.2 приложения 1 к договору долевого участия № от 19.05.2015 г. недействительными как противоречащие сами себе, а также в части признания п.1-п.11 приложения 1 к договору долевого участия № от 19.05.2015г., противоречащие проекту на строительство жилого дома № ... г. Саров Нижегородской области, выполненному ООО «Архитектурная мастерская», недействительными и обязать застройщика компенсировать расходы, необходимые для выполнения данных работ, предусмотренных в проекте, в размере 106 090 руб. 60 коп.

Определением суда от 02 ноября 2016 года прекращено производство по гражданскому делу по иску ФИО1 к ООО «Прямые инвестиции» о защите прав потребителей в части исковых требований истицы ФИО1 к ООО «Прямые инвестиции» о признании п.1, п.2 приложения 1 к договору долевого участия № от 19.05.2015 г. недействительными как противоречащие сами себе, а также в части признания п.1-п.11 приложения 1 к договору долевого участия № от 19.05.2015г., противоречащие проекту на строительство жилого дома № ... г. Саров Нижегородской области, выполненному ООО «Архитектурная мастерская», недействительными и возложении обязанности на застройщика компенсировать расходы, необходимые для выполнения данных работ, предусмотренных в проекте, в размере 106 090 руб. 60 коп. в связи с отказом истицы от исковых требований в указанной части.

В судебном заседании истица ФИО1 поддержала исковые требования в части признания недействительным п.1.3 договора долевого участия в строительстве № от 19.05.2015г., обязании ответчика соразмерно уменьшить стоимости квартиры и взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 27 244 руб. 46 коп.

Представитель ответчика ООО «Прямые инвестиции» по доверенности ФИО2 исковые требования не признала, на исковое заявление представлены письменные возражения, дополнительно представитель ответчика пояснила, что заключенный договор долевого участия в строительстве содержит все существенные условия. При этом площадь квартиры в договоре указана для идентификации объекта долевого строительства в соответствии с исходным кладочным планом. Согласно п.9.7 договора истец на момент подписания договора была ознакомлена с проектной документацией. Согласно п.1.3 договора при отличии фактической площади объекта от проектной менее чем +-5% стоимость объекта не изменяется, при этом площадь квартиры может измениться, так как стены в квартире выравниваются шпатлевкой, вследствие чего площадь квартиры в договоре определяется по кладочному плану, а не отделочному. В рассматриваемом случае в договоре указана стоимость квартиры, а не цена за 1 кв.м. площади квартиры, стоимость квартиры определяется из различных факторов, а именно себестоимость квартиры, этажа на котором расположена квартира, планировки конкретной квартиры, расположению квартиры по отношению к сторонам света (куда выходят окна), стоимость аналогичной квартиры на рынке недвижимости на момент заключения договора. В удовлетворении исковых требований просит отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 19 мая 2015 года между ООО «Прямые инвестиции» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве жилого ... расположенного по адресу Нижегородская область, г. Саров, пр. ...

По условиям заключенного договора застройщик обязался в срок до 31.07.2016 года с привлечением сил подрядных организаций построить (создать) многоквартирный пятисекционный жилой дом по адресу Нижегородская область, г. Саров, пр. ... и после получения разрешения на ввод объекта (жилого дома) в эксплуатацию передать дольщику ФИО1 объект долевого строительства в виде изолированной квартиры № №, дольщик обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод объекта (жилого дома) в эксплуатацию принять недвижимость в собственность. Недвижимость представляет собой 1-комнатную квартиру и располагается на 8-ом этаже жилого дома со всеми видами благоустройства, проектной площадью 32,22 кв.м. и будет выполнена в соответствии с утвержденной застройщиком проектной документацией, за исключением чистовой отделки.

При этом согласно п. 1.3 договора, при отличии фактической площади недвижимости от проектной менее, чем на +-5% стоимость недвижимости не изменяется.

Согласно п. 2.1.1. договора стоимость недвижимости установлена сторонами в размере 2 141 000 руб.

Обязательства истицы по оплате объекта недвижимости выполнены последней в полном объеме.

20 сентября 2015 г. ООО «Прямые инвестиции» получено разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного многоквартирного жилого дома.

Из объяснений истицы ФИО1 следует, что до настоящего времени акт приема-передачи квартиры она не подписывала.

27 июля 2016 года истица ФИО1 обратилась к директору ООО «Прямые инвестиции» с заявлением в котором указала, что площадь подлежащей передаче ей квартиры составляет 31,81 кв.м., однако поскольку стоимость квартиры (2 141 000 руб.) общей проектной площадью определялась из расчета 32,22 кв.м., а по проекту 31,81 кв.м., то истицей произведена переплата стоимости квартиры в размере 27 244 руб. 26 коп. Просила вернуть излишне уплаченные денежные средства.

29 июля 2016 года директором ООО «Прямые инвестиции» истице был дан ответ на ее заявление, из которого следует, что строительство жилого дома осуществляется на основании кладочного плана в соответствии с установленными в нем размерами несущих и ограждающих конструкций. Согласно кладочного плана площадь квартиры № ... составляет 32,2232 кв.м., вследствие чего указанная в договоре площадь квартиры соответствует проектной документации.

Истица обратилась в суд с соответствующим иском в котором просит признать недействительным п.1.3 договора долевого участия в строительстве №, заключенного истицей с ООО «Прямые инвестиции» 19 мая 2015 года, в виду нарушения требований ст. 16 Закона РФ О защите прав потребителей, обязать застройщика соразмерно уменьшить стоимость квартиры и взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 27 244,46 руб.

Рассматривая указанные требования истицы, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В связи с этим, п. п. 1 - 2 ст. 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, условия договора определяются по усмотрению сторон.

В силу пункта 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пленум Верховного Суда РФ в пункте 76 Постановления от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», разъяснил, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ).

Из системного толкования названных положений закона и разъяснений по их применению следует, что недействительными могут быть признаны только те условия сделки, заключенной с потребителем, которые не соответствуют актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров.

Между тем, в рассматриваемых правоотношениях, закон не регулирует отклонения (и нормы отклонений) фактической площади от проектной.

В то же время при проектировании и строительстве жилых домов используются Инструкция «О проведении учета жилищного фонда в РФ», утвержденная Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04 августа 1998 года № 37, СНиП 02.08.01.89* "Жилые здания", утв. Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 года № 78.

Как следует, из объяснений представителя ответчика ООО «Прямые инвестиции», стены в квартире выравниваются шпатлевкой, вследствие чего площадь квартиры в договоре определяется по кладочному плану, а не отделочному.

СНиП 03.03.01.87 "Несущие и ограждающие конструкции" допускает отклонение стеновых панелей в панельных зданиях от разбивочных осей на 8 мм, в кирпичных зданиях допускается отклонение толщины стен на 20 мм и смещение относительно разбивочных осей на 15 мм.

В связи с этим, с учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации, стороны были вправе согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при незначительных (с указанием конкретных параметров) отступлениях от проектной площади.

Поскольку стороны в договоре указали конкретные параметры незначительности отступления от проектной площади, а такое незначительное отступление закону не противоречит, следовательно, пункт 1.3 договора не освобождал ООО «Прямые инвестиции» от какой-либо ответственности и, соответственно, права истца этот пункт не ущемляет.

Доводы истицы ФИО1 со ссылкой на пункт В.1.2 приложения В Свода Правил 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» предусматривающего «площадь комнат, помещений вспомогательного использования... жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов)», отклоняются судом, поскольку положения указанного пункта Свода правил носят рекомендательный, а не обязательный характер.

Кроме того, в рассматриваемых между сторонами правоотношениях, стороны договора долевого участия в строительстве указали конкретную стоимость квартиры, а не цена за 1 кв.м. площади квартиры, что не противоречит требованиям действующего законодательства.

Как следует из объяснений представителя ответчика ООО «Прямые инвестиции» стоимость квартиры определяется исходя из различных факторов, а именно себестоимости квартиры, этажа на котором расположена квартира, планировки конкретной квартиры, расположению квартиры по отношению к сторонам света (куда выходят окна, является ли квартира угловой), стоимость аналогичной квартиры на рынке недвижимости на момент заключения договора. Указанные обстоятельства подтверждены представителем ответчика, представленными по делу доказательствами (договоры долевого участия заключенные с иными гражданами, участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома).

При вышеуказанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истицы ФИО1

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Прямые инвестиции» о защите прав потребителей отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 14 ноября 2016 года.

П\П судьи Д.В. Соколова

...

Судья Саровского городского суда Д.В. Соколов